Logo GenDocs.ru

Поиск по сайту:  

Загрузка...

Лекции - Рынок недвижимости - файл 1.doc


Лекции - Рынок недвижимости
скачать (126.5 kb.)

Доступные файлы (1):

1.doc127kb.26.11.2011 07:59скачать

содержание
Загрузка...

1.doc

Реклама MarketGid:
Загрузка...
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ И ТОРГОВЛИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
«КРАСНОЯРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТОРГОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ»

Кафедра экономики торговли

И.В. ПЕТРУЧЕНЯ

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ КАК ЧАСТЬ ИНВЕСТИЦИОННОГО РЫНКА


ТЕКСТ ЛЕКЦИЙ

по дисциплине «Экономика недвижимости»

для студентов специальности 060800 "Экономика и управление

на предприятии (в торговле)"

всех форм обучения


Красноярск 2003

УДК 333 (07)

Печатается по решению Редакционно-издательского совета института


Рецензенты:

к.э.н., профессор Терещенко Наталья Николаевна

к.э.н., доцент Суслова Юлия Юрьевна

Оценка недвижимости: Текст лекций / И.В. Петрученя; Краснояр. гос. торг.-экон. ин-т. – Красноярск, 2003. – 18 с.


Утверждено и обсуждено на заседании кафедры экономики торговли 20 марта 2003 г. Протокол №8.


УДК 333 (07)

ГОУ ВПО «Красноярский государственный

торгово-экономический институт», 2003

^ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ КАК ЧАСТЬ

ИНВЕСТИЦИОННОГО РЫНКА


  1. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ: ХАРАКТЕРИСТИКА,

ЭЛЕМЕНТЫ, ОСОБЕННОСТИ, ФУНКЦИИ
В самом общем виде рынок недвижимости можно определить как систему экономических и правовых отношений, возникающих на ос­нове взаимодействия товарного и денежного обращения.

Рынки финансов и недвижимости тесно связаны между собой. С одной стороны, недвижимость — наиболее надежный и эффектив­ный объект инвестиций, а с другой, — служит важным источником пополнения бюджета, например, при продаже (приватизации) или сдаче в аренду государственных и муниципальных предприятий, зда­ний и сооружений.

Операции на рынке недвижимости всегда имеют инвестиционное содержание, так как осуществляются с целью получения дохода и (или) приобретения капитальных ценностей. Инвестиции в недвижимость обычно дают более высокую отдачу, чем предоставление средств в кре­дит. Поэтому во многих странах мира покупку домов и других объек­тов финансируют в основном за счет заемных средств.

Доходность ин­вестиций в недвижимость складывается из двух или трех частей в зависимости от конкретных условий:

* прироста рыночной стоимости недвижимости во времени и ре­ализации при перепродаже;

* текущего дохода в виде арендной платы, процентов ренты и других поступлений при использовании объекта;

* дохода от реинвестирования получаемых текущих доходов (если имеет место).

Например, инвестор купил офисное помещение за счет кредита в 400 тыс. руб., по которому он должен ежегодно выплачивать 80 тыс. руб. в счет погашения основного долга и процентов. В течение пяти лет он получал арендную плату по 40 тыс. руб. в год и затем продал офис за 500 тыс. руб. Его прибыль за 5 лет составила от продажи 100 тыс. руб., или 25% (100 :400 х 100%), и в виде арендной платы 200 тыс. руб. (40 х 5 лет), или 50% на авансированный капитал. Совокупная доходность (без учета реинвестирования) составила уже 75% [(200 + 100): 400 х 100%]. Кроме экономической доходности вложения в недвижимость дают и положительный социальный эффект в виде улучшения условий жизни и быта людей, увеличения количества собственников, стабилизации в обществе и др. (схема 59).

Инвестиции в недвижимость имеют следующие основные особен­ности:

* долгосрочность вложений и длительный период оборота капитала;

* невысокая ликвидность — продажа и покупка объекта занимает много времени и средств;

* потребность в сравнительно большом размере начального капитала для вхождения в рынок;

* необходимость доказательства прав на приобретенный объект путем государственной регистрации сделок;

* потребность в профессиональном управлении недвижимостью значительных затратах по ее обслуживанию;

* относительно более высокая надежность и эффективность вложений, обеспечиваемые самим объектом инвестирования;

* многообразие источников инвестирования (рис).

Капитальные вложения в недвижимость — это инвестирование в реальные активы: в освоение земельных участков, добычу полезных ископаемых, разработку лесных ресурсов, строительство зданий и со­оружений различного назначения. Они осуществляются в предпринимательской форме — в виде прямых и портфельных инвестиций.

^ Прямые инвестиции означают вложения капитала непосредственно в строящиеся, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания, сооружения, водные и другие объекты.


Рис.1 Источники финансирования инвестиций в недвижимость
^ Портфельные инвестиции — это приобретение акций, облигаций, долей, паев предприятий у других частников инвестиционного процесса, т.е. вложения не в саму недвижимость, а в выпущенные под ее обеспечение ценные бумаги.

^ Рынок недвижимости - это средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собствен­никами и пользователями экономическими методами на основе кон­курентного спроса и предложения. Он обеспечивает с помощью меха­низма «невидимой руки» и государственного регулирования:

* передачу прав на недвижимость от одного лица к другому;

* установление равновесных цен на объекты недвижимости в ре­гионах и местностях;

* связь между собственниками и покупателями на основе эконо­мической мотивации и интересов;

* распределение пространства между конкурирующими вариан­тами использования земель и субъектами рынка.

Объектами рынка недвижимости являются участки недр, лесной и водный фонды, обособленные объекты, земля.

Участниками субъектно-объектных отношений в сфере недвижимости являются Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, юридические и физические лица России и иностранных государств, вступающие в экономические связи в процессе владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом.

Государственные органы и организации на рынке недвижимости выполняют регулирующие функции, которые могут выражаться в различных формах, в том числе:

  • законодательное установление правил и ограничений;

  • учет и регистрация прав на недвижимость и сделок с нею;

  • распределение природных ресурсов, государственных зданий и сооружений и предоставление их в собственность, аренду или пользование;

  • контроль за использованием недвижимости (земель, лесов, вод и др.);

  • стимулирование приватизации и национализации предприятий и других субъектов;

  • приобретения долей участия в предприятиях, паев, акций и других ценных бумаг;

  • предоставления займов, кредитов, имущества и имуществен­ных прав.




Рис. 2 Участники рынка недвижимости

Основу рынка недвижимости составляют существующие земельные участки и вновь создаваемые, реконструируемые и расширяемые пред­приятия, здания и сооружения различного целевого назначения, а также деньги или финансовый капитал. Недостаток инвестиций сдерживает технологическое обновление предприятий и оживление отечественного производства товаров, что, в свою очередь, сужает инвестиционные возможности страны. Незавершенные объекты инвестиционной деятельности находятся в долевой собственности участников этого процесса до момента приемки и оплаты инвестором выполненных работ и услуг. В случае отказа заказчика от дальнейшего инвестирования проекта он обязан компенсировать затраты другим его участникам, если иное не предусмотрено в договоре.

Рынок недвижимости как саморегулируемая в установленной правовой среде система состоит из 7 основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура и деловые процедуры.

Спрос — это количество земельных участков, имущественных ком­плексов и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обрат­ной зависимости от цены. Формируется же спрос на недвижимые объек­ты, например, на земельные участки, под влиянием многочисленных факторов — экономических, социальных, демографических, природно-климатических и др.

Предложение — это количество земли и другого недвижимого имущества (м2, м3, соток, га, квартир и т.п.), которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый промежуток времени.

Предложение недвижимых объектов, особенно земли, неэластично. Хотя уже несколько лет на каждого покупателя земельных участков, квартир или офисов на рынке приходится несколько продавцов, цена на них практически не снижается.

Так, на рынке жилья в Москве в течение уже ряда лет на 8 продавцов приходится один покупатель, а цены постепенно растут.

^ Цена — это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.

Стоимость — это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно, со знанием дела и на сделку не влияют посторонние стимулы (рыночная стоимость).

Важнейший элемент и условие существования любого рынка, в том числе и недвижимого имущества, — информационная инфраструктура — должна содержать достоверные сведения трех видов:

* о существующих нормах и правилах работы на рынке недвижимости и их ожидаемых изменениях;

* о структуре спроса и предложений по различным объектам;

* об уровне и динамике цен на объекты недвижимости по районам, микрорайонам и другим сегментам рынка.

Основными источниками формирования базы данных служат:

* федеральные законы и нормативные положения, постановления Правительства РФ и органов власти субъектов РФ;

* заявки потенциальных продавцов и покупателей, арендаторов, пользователей и владельцев, желающих произвести обмен или залог недвижимости;

* рекламные объявления в газетах, журналах и других изданиях;

* специальные исследования, опросы.

В практике применяют информационные системы, формируемые каждой компанией для собственного использования, и региональные оперативные базы данных.

Поскольку недвижимое имущество включает различные сочетания юридических прав и интересов, то в одних случаях на рынок может выходить аренда, в других — залоговые обязательства, в третьих — объект полной собственности, свободный от каких-либо требований.

Многофункциональное назначение земли еще более усложняет рынок недвижимости.

В отличие от других видов рынков рынок недвижимости имеет, кроме специфики обращающихся на нем товаров, еще ряд общих особенностей, которые необходимо учитывать при совершении операций на нем:

* локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, уни­кальны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окру­жающей среды;

* открытая информация о состоянии рынка бывает неполной и не всегда достоверной, так как сделки с недвижимостью часто носят эксклюзивный (исключительный) и конфиденциальный характер;

* владение недвижимым имуществом и сделки с ним обычно пред­полагают четыре вида затрат:

а) единовременные сравнительно крупные инвестиции;

б) на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы);

в) налог на недвижимое имущество;

г) государственная пошлина и другие сборы на сделки;

* спрос определяется не только и не столько потребительскими качествами самих объектов, а в основном их местоположением;

* низкая эластичность предложения, так как по ряду причин не­возможно сразу построить много новых квартир, сами здания и соору­жения долговечны, а земля — вечна;

* товары — объекты недвижимости могут быть обременены пра­вами третьих лиц (сервитута и др.) в различных комбинациях;

* сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий;

* товары рынка недвижимости служат не только средством удов­летворения собственных потребностей покупателей, но и объектом их инвестиционной деятельности;

* относительно меньшее число участников рынка и количество совершаемых сделок на нем;

* большая изменяемость спроса по регионам, районам и микро­районам (табл ).

Таблица 1

Особенности рынка недвижимости

Отличительные признаки

Состояние, характеристика

А

Б

1. Локализация

- абсолютная неподвижность;

- большая зависимость цены от местоположения;

- нельзя продавать по образцам

2. Вид конкуренции

- несовершенная конкуренция, олигопольный рынок;

- небольшое число продавцов и покупателей;

- уникальность каждого участка;

- контроль над ценами ограничен;

- вступление в рынок требует больших капиталов.

3.Эластичностьпредложений

- низкая, при росте спроса и цен; предложение мало увеличивается;

- спрос может быть очень изменчивым;

4. Степень открытости

- сделки носят частный характер;

публичная информация часто неполная и неточная;

- покупатель должен прибыть к неподвижному участку;

5. Конкурентоспособность товара

- во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства;

- специфичность индивидуальных предпочтений покупателей

6. Условия зонирования

- регулируется земельным и гражданским законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и иного права;

- ограниченная оборотоспособность отдельных категорий земель;

- большая взаимозависимость частной и других форм собственности;

7. Оформление сделок

- большие юридические сложности, ограничения, условия;

8. Стоимость

- включает стоимость участка, как физического объекта, так и все связанные с ним права;

9. Современное состояние

- спрос на землю ниже предложения, т.е. отсутствие дефицита;

- тенденция стабилизации и снижения цен.


Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все сторо­ны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций (рис3 ).


Санирующая

Коммерческая


Рис. 3 Основные функции рынка недвижимости
Одна из главных функций рынка — установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предло­жений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены — избыточные предложения. В цене концентрируется большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяй­ственной и социальной политике государства в области, например, жилищного строительства и т.д.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно фун­кционируя, по определению А. Смита, «невидимой рукой» перераспре­деляет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его уча­стников к цели, которая совсем не входила в их намерения, — к фор­мированию эффективной структуры экономики и удовлетворению об­щественных интересов. В современном мире недостатки рыночного ре­гулирования все больше компенсируются государственным управле­нием народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др.

^ Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потреби­тельной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложен­ный капитал.

Функция санирования — это очищение экономики от неконкурен­тоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффектив­ных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых резуль­татов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в не­движимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому осво­бождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

^ Информационная функция — это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно со знанием дела принять решение в своих интересах.

^ Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ми и предоставляет возможность альтернативного выбора партне­ре. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники — риэлтеры, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

^ Стимулирующая функция, в конечном счете, выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании движимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.

^ Инвестиционная функция — рынок недвижимости привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

^ Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего деления, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости в общем формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на рынке предприятия, земельные участки, здания и сооружения в конечном счете переходят к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование.
^ 2. Виды рынков недвижимости, их классификация
Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам: виду финансового акти­ва, географическому фактору, функциональному назначению и дру­гим показателям.

Таблица 2

Классификация рынков недвижимости



Признак классификации

Виды рынков недвижимости

А

Б

В

1.

Вид объекта (товара)

1.Земельный. 2. Зданий. 3. Сооружений. 4. Предприятий. 5. Помещений. 6. Многолетних насаждений. 7. Вещных прав. 8. Иных объектов.

2.

Географический (террито риальный) фактор

1. Местный. 2. Городской. 3. Региональный. 4. Национальный. 5. Мировой.

3.

Функциональное назначение

1. Производственных зданий. 2. Жилищный. 3.Непроизводственных зданий и помещений (офисы, склады и др.)

4.

Степень готовности к эксплуатации

1. Существующих объектов (старый фонд). 2. Незавершенное строительство. 3. Нового строительства.






Признак классификации

Виды рынков недвижимости

А

Б

В

5.

Тип участников

1. Индивидуальных продавцов и покупателей. 2. Промежуточных продавцов. 3. Муниципальных образований. 4. Коммерческих организаций.

6.

Вид сделок

1. Купли-продажи. 2. Аренды. 3. Ипотеки. 4. Вещных прав (залог и др.)

7.

Отраслевая принадлеж ность

1. Промышленных объектов. 2. Сельскохозяйственных объектов. 3. общественных зданий. 4. Другие.

8.

Форма собственности

1.Государственных и муниципальных объектов.2. Частных

9.

Способ совершения сделок

1. Первичный и вторичный. 2. Организованный и неорганизованный. 3. Биржевой и внебиржевой. 4. Традиционный и компьютеризованный.


Первичный рынок в России формируется за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, земельных участков, зданий и помещений и вещных прав. Он обеспечивает передачу недвижимого имущества в экономический оборот. Все последующие сделки носят вторичный характер, так как связаны с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

^ Организованный рынок - это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством с участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников. Неорганизованный (уличный) рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций.

^ Биржевой рынок — это купля-продажа объектов на бирже недвижимости, на конкурсах и аукционах, проводимых фондами государственного и муниципального имущества, земельными органами, комитетами муниципального жилья или специально уполномоченными организациями.

^ Внебиржевой рынок - это совершение сделок за пределами биржи. Сможет быть организованным и неорганизованным. Организованный внебиржевой рынок основывается преимущественно на компьютерных системах связи лицензированных риэлтерских агентств.

По основному признаку — виду объектов недвижимости — выделяют не менее 8 специфических рынков, среди которых общее значение имеют наиболее развитые рынки земельных участ­ков, жилых и нежилых помещений.

Поскольку земля входит необходимой составной частью практически в любой объект недвижимого имущества, несколько подробнее рассмотрим структуру рынка земельных участков, его сегментирование и основные параметры.

Земельный участок как сложный самостоятельный вид рынка недвижимости принято делить на относительно однородные подвиды или разновидности по целевому назначению земель, которые затем дифференцируются по ряду других признаков (размеру, местоположению и др.).

Следующий компонент земельного рынка — сегмент рынка — особым образом выделенная часть данного вида его, группа элементов, имеющих определенные единые признаки (качество земель, расстояние от промышленных центров и др.).

Наиболее выгодный сегмент рынка характеризуется:

* высоким уровнем текущих или ожидаемых продаж;

* высокими темпами прироста продаж участков

* быстрым оборотом средств и приемлемой нормой прибыли. Сегментирование рынка — один из важнейших инструментов маркетинга. От правильности выбора сегмента рынка во многом зависит в конкурентной борьбе.

Существует целый ряд критериев и признаков, по которым можно проводить сегментирование рынка земли.

^ Объектами сегментирования являются покупатели, сам товар — земля и участники рынка - коммерческие организации и предприниматели.

Признак сегментирования — это фактор, по которому осуществляется выделение сегментов рынка.

В зависимости от целей сегментирования в качестве признаков дуг быть использованы факторы, характеризующие покупательное введение физических и юридических лиц, параметры земельных участков, экономические показатели коммерческих организаций. В настоящее время риэлтерские фирмы используют множественную сегментацию, т.е. сегментирование по нескольким признакам одновременно (многофакторная модель сегментирования).

Сегментирование рынка по категории покупателей проводится основном по четырем признакам: демографическому, психографическому, географическому и поведенческому. Каждый из этих призна­ка используется при анализе рынка не сам по себе, а в определенной комбинации с другими, чтобы точнее определить, чьи и какие потребители удовлетворяет тот или иной тип земельных участков.

^ Критерий сегментирования — это фактор, по которому оценивается обоснованность выбора того или иного сегмента рынка. Наиболее рас­пространены следующие критерии: количественные параметры сегмен­та, существенность, прибыльность, совместимость сегмента с рынком основных конкурентов, эффективность работы на выбранный сегмент, защищенность выбранного сегмента от конкурентов.

Сегментирование рынка по товару — по земле — позволяет выявить, какие именно параметры того или иного участка могут быть привлека­тельными для покупателей. При этом применяют такие характеристи­ки земель, как их качество, удаленность от промышленных центров (в Москве — от МКАД), размер участков, инвестиционная привлека­тельность, престижность и др.

Так, в Подмосковье стал выделяться на рынке земли ряд сегментов в зависимости от уровня качества:

1. ^ Участки высокого качества — элитные. Приобретают их состоя­тельные граждане и крупные организации. Сюда относятся земли пре­стижных западных направлений в пределах 30-километровой зоны. На таких участках чаще всего возводят комфортабельные коттеджи для постоянного проживания.

2. ^ Участки среднего качества интересуют людей со средними и срав­нительно высокими доходами. Удаленность их от МКАД (московской кольцевой автомобильной дороги) варьирует от 10 до 60 км, и строят на таких участках более скромные загородные дома.

3. ^ Земли низкого качества приобретают люди с невысокими дохода­ми по относительно дешевым ценам. В таком сегменте экология, инф­раструктура и престижность теряют свое воздействие на поведение покупателей. Эта категория земель находится практически на всех на­правлениях на расстоянии свыше 50 км от Москвы.

Непрестижны и экологически неблагополучны восточные и юго-восточные районы Москвы, а у МКАД — Косино, Жулебино, распо­ложенные вблизи таких центров загрязнения, как промзоны Капотни и Пролетарского района.

Большая дифференциация рынка земли наблюдается и по престиж­ности. Прекрасные в экологическом отношении земли расположены на юго-западе и западе Подмосковья, например, берега реки Пахры, Руб­лево-Успенское шоссе и другие. Непопулярно Казанское направление. Непрестижными и непривлекательными считаются земли южного и восточного направлений.

Закономерность влияния удаленности участков от МКАД на их цены в общем выражается зависимостью — чем дальше, тем дешевле.

Следующий признак сегментирования — размеры участков. Круп­ные участки обычно пользуются спросом и соответственно выше це­нятся лишь в престижных районах. В общем же случае цена единицы земли в крупных массивах значительно ниже, чем мелких участков. При этом стоимость сотки на мелких и крупных участках может существен­но различаться в зависимости от ряда факторов.

Большое влияние на стоимость оказывает степень развитости инфраструктуры. Участки на хорошо освоенных землеотводах ценятся значительно дороже, чем на неосвоенных. Разность между ценами освоенного и неосвоенного участков при равных размерах будет приблизительно равна.


Скачать файл (126.5 kb.)

Поиск по сайту:  

© gendocs.ru
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации
Рейтинг@Mail.ru