Logo GenDocs.ru

Поиск по сайту:  

Загрузка...

Лекции - Экономика недвижимости - файл 1.doc


Лекции - Экономика недвижимости
скачать (565.5 kb.)

Доступные файлы (1):

1.doc566kb.03.12.2011 22:41скачать

содержание
Загрузка...

1.doc

1   2   3   4   5   6   7   8
Реклама MarketGid:
Загрузка...

2.4. Профессиональная оценка недвижимости

Профессия оценщик недвижимости стала востребована лишь с возникновением рынка недвижимости. В условиях директивного управления и отсутствия частной собственности на не­движимость подобная профессия была не востребована, так как государство в лице своих органов (Госкомстат, Бюро технической инвентаризации и др.) само определяло стоимость сво­их активов.

Активизация рынка недвижимости сопровождалась значительным количеством сделок купли-продажи и вызвала необходимость присутствия профессионала, способного дать квалифицированное заключение и сориентировать продавца и покупателя в стоимости участвующего в сделке объекта. Мировая практика показала, что если в сделках с недвижимостью не участвует независимый профессиональный оценщик, то одна из сторон сделки бывает обделена или просто обманута.

Развитие рынка в России все острее ставит проблему квалифицированных и независимых оценщиков. Процесс подготовки, организации деятельности, выработки стандартов и этических норм поведения оценщиков идет достаточно быстро, поскольку базируется, во-первых, на имеющемся мировом опыте, и, во-вторых, на традиционно сложившимся высоком базовом уровне подготовки.

В разных странах становление профессии оценщик происходило по-разному. В каждой из стран выработаны свои критерии и требования, предъявляемые к оценке. Но есть общие требования, которые предъявля­ются к оценщику во всех странах, без соответствия ко­торым он не сможет действовать на рынке оценки не­движимости.

К таким общим требованиям относятся:

1. Соответствующие знания.

2. Постоянная работа по совершенствованию своих знаний и формированию баз рыночных данных.

3. Опыт работы.

4. Независимость и объективность.

5. Высокие личностные качества оценщика.

6. Пунктуальность в соблюдении сроков выполнения контракта (договора).

7. Активное участие в работе общественных органи­зациях оценщиков.

Оценщик недвижимости должен обладать высоким уровнем общего образования и обширными познаниями в различных областях знаний (строительство, экономи­ка, право, юриспруденция, банковское и бухгалтерское дело и т. д.).

В разных странах существуют различные требования к базовому образованию людей, занимающихся оценкой. Например, Институт оценки США для установле­ния профпригодности требует наличие образования на уровне университетского колледжа. В других странах требования по наличию высшего образования для занятия оценочной деятельностью отсутствуют, так как во главу угла ставится опыт работы оценщика.

Помимо базового образования, оценщик должен посто­янно посещать курсы и семинары, проводимые общественными организациями оценщиков и государственны­ми органами, и хорошо знать текущую практику оценки.

Для успешного функционирования на рынке недви­жимости оценщик должен постоянно собирать и фор­мировать базы рыночных данных по совершаемым сдел­кам с недвижимостью и тенденциям изменения цен. Оценщик — это, прежде всего аналитик, и успех его ра­боты во многом зависит от его информированности и умения прогнозировать тенденции изменения стоимос­ти недвижимости.

Работу оценщика нельзя свести к проведению каких-то механических расчетов по известным методикам. Ча­ще всего, когда речь идет о расчете величины поправок, учете местных условий, согласовании результатов оцен­ки, оценщик может полагаться только на собственное мнение, основанное на его личном опыте.

В странах, располагающих устоявшимися отношениями на рынке недвижимости обще­признанно, что профессионалом оценщик становится по­сле приблизительно 3-5 лет практической деятельности. В течение этого времени начинающий оценщик должен пройти стажировку и получить опыт риэлторской деятельности или поработать в страховых компаниях или кредитном отделе банка.

По определению оценка недвижимости должна быть независимой и поэтому оценщик не должен находит в каких-либо связях с одной из сторон сделок с недви­жимостью.

В соответствии со стандартами оценки оценщик в от­чете удостоверяет, что он не имеет и не будет иметь в будущем интереса в оцениваемом имуществе. Гонорар оценщика не должен находиться во взаимосвязи со стои­мостью имущества.

Если заказчик начинает оказывать давление на оцен­щика в плане занижения или завышения стоимости имущества, то оценщик должен ясно дать понять о не­допустимости подобных действий и, в крайнем случае, отказаться от заказа. Наиболее приемлем вариант оплаты услуг оценщика обеими сторонами сделки в равных долях.


^ 3. ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ И ОСОБЕННОСТИ РЕГИСТРАЦИИ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
3.1. Имущественные права собственности на недвижимость

Право собственности на недвижимость (нематериальная недвижимая собственность) есть правомочия лица на владение, пользование и распоряжение имуществом своей властью и в своих интересах:

право владения есть предоставленная законом возможность фактического обладания вещью;

право пользования представляет собой основанную на законе эксплуатацию имущества и получение прибыли либо иных результатов или полезных свойств;

право распоряжения предоставляет собственнику возможность по своему усмотрению совершать действия, юридически определяющие судьбу имущества, т.е. продавать его, сдавать в аренду, закладывать, завещать. Это право включает и право на уничтожение вещи.

Совокупность этих прав составляет юридическое содержание права собственности.

Как и сама недвижимость, право собственности на нее может быть объектом рыночных отношений и приносить их собственнику прибыль или другие блага, т.е. создавать так называемый интерес.

Интерес собственника - это доход, получаемый с помощью прав или привилегий, которые включают в себя право владения, право получения выгоды, отказа от какой-либо выгоды и др.

Как имущественное право интерес представляет собой некую общность, которая может быть разделена на ряд составных частей. В этом смысле существует понятие дробного интереса, когда право собственности на объект недвижимости или части его распределяется среди различных субъектов. Тем самым интерес выступает как неосязаемый (нематериальный) актив, который может быть продан, подарен, передан в наследство, предоставлен в качестве залога или вклада в уставной капитал фирмы, может служить основой для получения дивидендов. Интерес имеет стоимость и может приносить доход своему собственнику, поэтому он может подлежать поимущественному и подоходному налогообложению.

Как неосязаемый актив интерес является составной частью стоимости фирмы. Однако для того чтобы получать прибыль от недвижимости, не обязательно быть ее собственником. Например, арендатор земли имеет право на исключительное пользование ею в оговоренный период времени, владелец закладной имеет право использовать залог в качестве гарантии возвращения кредита. В этом смысле говорят, что закладная создает право собственности с защищенным интересом. Заимодавец (кредитор по закладной) имеет право оставить в собственном владении или выставить на продажу недвижимость, если должник (заемщик по закладной) не выполнил зафиксированные в контракте обязательства. Эти права имеют ценность для собственника закладной, в случае если должник не возвратит кредит.

Не все интересы собственника могут быть материализованы. Так, право прохода (проезда) через земельный участок, находящийся в чьей-либо собственности, создает лишь ограниченные привилегии для пользования и никаких привилегий для вступления во владение.

Набор прав, связанных с данной недвижимостью, образует пакет прав, а держатель полного пакета прав является собственником. Каждое отдельное правомочие собственника можно представить как составной элемент этого пакета. В большинстве государств с рыночной экономикой допускается разделение пакета прав и продажа их по отдельности. Что же касается земли, то такое разделение законодательно разрешается только в том случае, если в результате него общая стоимость объекта при продаже увеличивается. Существует несколько видов разделения пакета прав:

физическое разделение, в основе которого лежит разделение прав на поверхность, недра, воздушное и водное пространство;

разделение земельного надела на отдельные участки с последующей сдачей их в аренду;

разделение по времени владения: пожизненное владение, аренда, недвижимость не во владении;

разделение права на использование имущества и лицензии;

разделение по правам кредитора вступать во владение.

С юридической точки зрения существует несколько классификаций прав на недвижимость. Различают права на недвижимость во владении и права на недвижимость не во владении.

Право на недвижимость во владении подразумевает, что эта недвижимость находится в полном и непосредственном владении собственника, т.е. выражает его настоящий интерес. Право на недвижимость не во владении означает, что эта недвижимость перейдет в его владение лишь после того, как произойдет определенное событие, т.е. представляет будущий интерес владельца собственности. Более распространенным видом является право на недвижимость во владении. В получении такого вида права наиболее заинтересованы инвесторы и потенциальные покупатели.

С точки зрения срока действия права на недвижимость во владении подразделяются на безусловное (неограниченное) владение недвижимостью и владение на правах аренды. Если безусловное владение продолжается неограниченный период времени и точный срок его окончания неизвестен, то владение на условиях аренды истекает в заранее оговоренный срок. Безусловное владение означает, что недвижимость является собственностью определенного лица, в то время как владение на условиях аренды подразумевает исключительно право владения и пользования собственностью, арендованной у другого лица.

В свою очередь, безусловное владение недвижимостью разделяют на недвижимость с правом абсолютного наследования (правом наследования без ограничений) и пожизненным правом собственности на недвижимость. В основе такого деления лежит фактор времени. С одной стороны, может иметь место владение недвижимостью, потенциально неограниченное во времени (пока существуют наследники, либо правопреемники), а с другой стороны, продолжительность права ограничивается сроком жизни (существования) физического либо юридического лица - собственника недвижимости.

Право абсолютного наследования представляет собой высшую форму собственности на недвижимость, в соответствии с которой владелец может использовать недвижимость по своему желанию и относительно которой не существует обязательств по отношению, либо интересов в отношении третьих лиц. Такой вид безусловного владения позволяет продавать, сдавать в аренду, закладывать, разделять недвижимость на несколько частей в соответствии с имеющимся на этот счет законодательством, завещать недвижимость либо без ограничений, либо на определенных зафиксированных в договоре условиях.

Пожизненное владение представляет собой право безусловного владения недвижимостью в течение жизни ее владельца или иного лица.

Существуют два подвида права пожизненного владения: договорная пожизненная собственность и юридическая пожизненная собственность, основанная на законе. Договорная пожизненная собственность чаще всего появляется в результате определения сроков передачи имущества от дарителя к наследнику.

Имеется несколько вариантов возникновения договорной пожизненной собственности. Первый вариант обусловлен сроком жизни нового владельца имущества. Он предполагает передачу собственником своей недвижимости в наследство новому владельцу, однако в случае смерти последнего недвижимость возвращается первоначальному владельцу, либо его наследникам, либо другому лицу, указанному изначальным владельцем в завещании.

Второй вариант связан с жизнью какого-нибудь иного лица, исключая нового собственника. Например, госпожа А передала свою собственность госпоже В до конца своей жизни. Если госпожа А умирает, то собственность возвращается к ее наследникам или к лицу, указанному в ее завещании.

Третий вариант возникает в том случае, если собственник желает подарить недвижимость наследнику еще до своей смерти, но хочет сохранить право владения и пользования за собой до конца жизни. Это выполняется путем передачи недвижимости и сохранения за собой права владения.

Недвижимость на условиях пожизненного права собственности может сдаваться в аренду, закладываться, передаваться как ее пожизненным владельцем, так и его наследником. При этом стоимость недвижимости как бы делится между партнерами на две части: один обладает правом собственности в течение всей своей жизни, а другой приобретает это право лишь после смерти первого. Если продавцом выступает пожизненный владелец недвижимости, то для покупателя интереса пожизненного владельца все приобретенные права на данную собственность прекращаются со смертью первоначального собственника. В связи с неопределенностью продолжительности существования такого права его стоимость ограничена. В свою очередь, покупатель пожизненного интереса наследника не может воспользоваться им вплоть до смерти пожизненного владельца. К примеру, юридическая пожизненная собственность может быть представлена интересами жены в собственности мужа и интересами мужа в собственности жены.

Владение недвижимостью на правах аренды есть право использовать чужую недвижимость на основании договора об аренде, который дает исключительное право пользования чужой собственностью в течение оговоренного в нем календарного срока. На срок аренды недвижимости ее исконный владелец считается обладателем собственности, приносящей ему доход в виде арендной платы. Это означает, что арендодатель уступил часть своих прав арендатору на определенное время, т.е. арендодатель обладает возвратным правом на свою собственность.

Аренда делит пакет прав собственности на недвижимость на две части. Возникает два новых подвида имущественных прав: право арендодателя получать доход от сдачи имущества в аренду (с возвратом имущества по окончании срока арендного договора) и право арендатора на владение объектом недвижимости в течение срока аренды. Аренда имеет определенный срок действия, который фиксируется в договоре. Различают краткосрочную аренду (со сроком до одного года) и долгосрочную аренду (со сроком до 49 и даже 99 лет).

Право на недвижимость не во владении есть будущая недвижимость, на которую передают право пользования и распоряжения только при наступлении какого-то оговоренного в договоре события в будущем, хотя, строго говоря, это событие может так и не наступить. Существуют два вида подобных прав: недвижимость, возвращенная дарителю, и недвижимость, полученная им в наследство.

Недвижимость, возвращенная дарителю, появляется только в том случае, если собственник недвижимости (даритель) передает ее другому лицу, при этом оставляя за собой право вернуть в будущем себе или своим наследникам подаренную недвижимость в полном объеме. Дар может быть сделан при выполнении определенных условий (например, использовании участка в целях фермерства при дарении земельных участков). Если условие нарушается, то недвижимость может быть возвращена дарителю или его наследникам. Еще одним примером такого вида прав может быть продажа дома новому собственнику при условии, что старый владелец остается арендатором недвижимости до своей смерти. Новый владелец получает арендную плату, а «возвратит» себе дом после смерти старого владельца. Даритель имеет на эту недвижимость меньше прав, чем на свою собственную. В таких случаях говорят, что даритель имеет интерес обратного вознаграждения в имуществе того лица, в чью пользу было осуществлено дарение. Обратный интерес можно продавать, закладывать, так как он представляет действительный имущественный интерес.

Недвижимость, полученная в наследство, по своему смыслу противоположна недвижимости, возвращенной дарителю. Она появляется в том случае, когда даритель передает третьему лицу (его наследникам) недвижимость во владение до срока истечения прав собственности на подаренную недвижимость (до смерти собственника). В этом случае даритель имеет на недвижимость прав больше чём их передает, а для третьего лица интерес в недвижимости выступает в качестве будущего интереса. Поэтому даритель имеет право залога этой недвижимости.


^ 3.2. Системы регистрации операций с недвижимостью

Особенность рынка недвижимости состоит в том, что купля-продажа его объектов осуществляется не посредством их отчуждения, как это происходит на рынках движимого имущества (товаров, ценных бумаг и др.), а путем передачи права собственности на объекты недвижимости от одного собственника к другому. Сама по себе сделка с недвижимостью не содержит очевидных доказательств того, что продавец недвижимости является единственным, юридически подлинным ее собственником и нет никаких обременяющих эту собственность отягощений в виде невыплаченных ипотечных займов, налогов, сервитутов и т.д. Для сделок с движимым имуществом подобных формальностей не требуется. Поэтому операции с недвижимостью объективно требуют специального учета количества и качества прав на владение имуществом, которые приобретает новый владелец, а также выяснения вопроса о том, не обременена ли приобретаемая недвижимость неизвестными покупателю обязательствами.

В каждой стране существуют различные юридические механизмы, осуществляющие эти функции. В континентальных странах Западной Европы, опирающихся на романо-германские правовые нормы, существует единая регистрационная система правового типа, называющаяся кадастровой системой, или просто кадастром. В странах англо-американской семьи (США, Англия, Австралия, Канада, Гонконг и Сингапур) права собственника недвижимости обеспечиваются с помощью публичной записи и передачи титула, т.е. законного права собственности на эту недвижимость. Эту систему называют также системой Торренса.

Операции с земельной собственностью в системе как гражданского, так и общего права отличаются от иных операций с недвижимостью тем, что лицо, продающее недвижимость, должно, во-первых, иметь свидетельство о праве на эту собственность и правомочия на ее передачу, во-вторых, обязательно зарегистрировать эту сделку либо внесением официальной записи в поземельную книгу (гражданское право), либо осуществлением публичной записи (общее право). Система регистрации земельной собственности отвечает прежде всего интересам лица, приобретающего недвижимость или предоставляющего кредит под ее залог. В соответствии с российским законодательством государственной регистрации подлежат любые операции, связанные с переходом права собственности на недвижимость, включая и земельные участки.

Кадастром называется систематически поддерживаемый публичный реестр письменных сведений об объектах недвижимости на территории региона (страны), основанный на картографическом изображении границ участков недвижимой собственности, которым присваиваются определенные обозначения. Границы участков земли при кадастровой системе постоянны, что позволяет легко установить местоположение любого земельного участка на территории данной страны.

Государство регламентирует правила составления карт участков собственности на основе кадастровой съемки и ведения регистров сведений об участках или объектах, а также об их владельцах. Кадастровая съемка представляет собой определенный набор геодезических работ на земельном участке по определению и описанию границ землепользования, измерению площади застроенной и благоустроенной территории и газонов. Съемка включает в себя характеристику строений, а также наличия (отсутствия) различного рода споров относительно границ земельного участка. На основе кадастровой съемки составляется кадастровая карта участка, района или региона.

Различают несколько регистров сведений об объектах недвижимости: поземельный регистр, регистр коммерческой и промышленной недвижимости и регистр аренды. В ряде государств, кроме непосредственного учета участков владения принимается во внимание также расширенный список состава недвижимости, т. е. все строения на данном участке, а также его цена.

Операции, связанные с куплей-продажей недвижимости, имеют свои особенности. Если, например, сделка о продаже движимости считается законченной, когда произошла передача вещи от продавца к покупателю, а денег - от покупателя к продавцу, то в операциях с недвижимостью можно выделить несколько этапов перехода права собственности от продавца к покупателю. Во-первых, для такой сделки необходим договор о продаже недвижимости в виде письменного контракта. Во-вторых, должна иметь место «юридическая презентация сделки», т. е. нотариус обязан изучить пакет прав собственника на продаваемое имущество, включая все предшествующие отягощения, в том числе и аренду. В практике при приобретении недвижимости с помощью определенных юридических процедур создается своеобразный «банк данных» о приобретателях недвижимости, который позволяет контролировать кредитную историю клиентов. Такие системы особенно важны в условиях развитой системы потребительского и ипотечного кредита. После регистрации сделки новый собственник получает «контракт о передаче права собственности» (купчая), в который включены все обязательства, связанные с зарегистрированной недвижимостью, в том числе и арендные.
^ 4. ВИДЫ СТОИМОСТИ И КЛАССИФИКАЦИЯ МЕТОДОВ КОМПЛЕКСНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
4.1. Виды стоимости объектов недвижимости
Выделяют четыре компонента стоимости. Это:

Спрос – количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей.

Полезность – способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полез­ность побуждает желание приобрести определен­ную вещь. Полезность жилья — комфортность проживания. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограниче­ний на использование и застройку.

Дефицитность — ограниченность предложе­ния. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар на­чинают падать, при уменьшении предложения — расти.

Возможность отчуждаемости объектов — возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т.е. быть товаром. Так, ранее на землю в России была единая государ­ственная собственность, поэтому земля не счита­лась товаром.

Таким образом, стоимость не является харак­теристикой, которая сама по себе присуща не­движимости: наличие стоимости зависит от же­лания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефи­цитности.

Самым распространенным видом стоимости является рыночная стоимость, кото­рая отражает взаимодействие продавцов, поку­пателей и инвесторов на рынке недвижимости.

Рыночная стоимость объекта оценки — наи­более вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в ус­ловиях конкуренции, когда стороны сделки дей­ствуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не от­ражаются какие-либо чрезвычайные обстоятель­ства.

Для определения рыночной стоимости нельзя принять цены продаж аналогичных объектов без проведения дополнительного анализа, так как цена сделки не характеризует мотивы продавца и покупателя, отсутствие или наличие каких-либо внешних воздействий. Рыночная стоимость недви­жимости может быть определена только при на­личии следующих условий равновесной сделки:

  • рынок является конкурентным и предостав­ляет достаточный выбор имущества для взаимо­действия большого числа покупателей и продав­цов;

  • покупатель и продавец свободны, независи­мы друг от друга, хорошо информированы о пред­мете сделки и действуют только в целях макси­мального удовлетворения собственных интересов — увеличить доход или полнее удовлетворить по­требности;

  • срок экспозиции объекта оценки (период времени, начиная с даты представления на от крытый рынок объекта оценки до даты совер­шения сделки с ним) достаточен для обеспече­ния его доступности всем потенциальным поку­пателям;

  • оплата сделки производится деньгами или денежным эквивалентом, при этом покупатель и продавец используют типичные финансовые ус­ловия, принятые на рынке.

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог в конкретной ситуации. В случае отсутствия тех или иных типичных условий сделки, цена прода­жи конкретного объекта может отличаться от ти­пичной цены для данного рынка, т. е. от рыноч­ной стоимости аналогов рассматриваемого объек­та. Следовательно, рыночная стоимость недвижи­мости — это ожидаемая цена при определенных условиях, а цена продажи — это сумма, которую в конкретной ситуации покупатель согласился заплатить, а продавец — принять за объект не­движимости. Концепция рыночной стоимости ос­новывается на наличии для типичного покупа­тель выбора альтернативных объектов на рынке недвижимости. Рыночная стоимость является объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости.

Следует также выделить виды стоимости, отличные от рыночной.

^ Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует до­полнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.

^ Стоимость воспроизводства объекта оценки — сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий. Под датой оценки понимается дата, по состоянию на кото­рую производится оценка имущества.

^ Стоимость замещения объекта оценки — сум­ма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, существующих на дату проведе­ния оценки рыночных цен. Рассчитывается на I основе учета затрат на возведение объекта ана­логичной полезности с учетом существующих на дату оценки цен и требований к аналогичным объектам (дизайн, материалы и т.п.).

^ Стоимость объекта оценки при существую­щем использовании - стоимость объекта оцен­ки, которая определяется исходя из существую­щих условий и цели его использования. Расчет основан на предположении продолжений формы; функционирования объекта и возможности его продажи на рынке.

^ Инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при за­данных инвестиционных целях. Типичный инве­стор, вкладывая в недвижимость, стремится по­лучить наряду с возвратом вложенного капитала еще прибыль на вложенный капитал. Недвижи­мое имущество — инструмент для генерирования потоков дохода, И в качестве инвестиционной стоимости выступает стоимость капитальных вложений для конкретного инвестора с учетом его требований к инвестициям. Это субъективная величина, опреде­ляемая для конкретного инвестора.

^ Ликвидационная стоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объек­тов. Обычно рассчитывается при вынужденной продаже объекта. Определяется, как правило, при ликвидации пред­приятия по решению собственника либо судебно­го органа. Представляет собой сумму денежных средств, которая фактически может быть полу­чена в результате продажи активов предприятия независимо от их балансовой стоимости. Ликвидационная сто­имость может быть значительно ниже рыночной.

^ Утилизационная стоимость объекта оцен­ки стоимость объекта оценки, равная рыноч­ной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объек­та оценки.

^ Стоимость объекта оценки для целей нало­гообложения — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативно-правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).

^ Специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности. Можно выделить следующие виды стоимости.

^ Стоимость действующего предприятия — стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производ­ства. При этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определе­нии вклада, который вносят эти объекты в ка­честве составных компонентов действующего предприятия.

^ Страховая стоимость — стоимость полного возмещения ущерба имуществу при наступлении страхового случая. Рассчитывается в соответствии с методиками, используемыми страховыми фир­мами и государственными органами для расчета суммы, на которую могут быть застрахованы раз­рушаемые элементы объекта. Учитываются за­траты на восстановление элементов объекта, под­верженных риску уничтожения, разрушения. Страховая стоимость представляет собой макси­мальную сумму оценки собственности в целях страхования. Стоимость земельного участка не учитывается.

^ Залоговая стоимость — стоимость недвижи­мого имущества, используемого в целях обеспе­чения кредита. Расчет основан на определении размера дохода, ожидаемого к получению в слу­чае невозврата кредита. Недвижимость в данном случае является для кредитора гарантией возвра­та средств. Величина залоговой стоимости учи­тывается при определении размера выдаваемого кредита.

Стоимость права аренды — единовременная плата за право пользования и распоряжения иму­ществом по договору аренды.
^ 4.2. Характеристика применяемых подходов к оценке недвижимости
В практике оценочной деятельности для проведения качественной оценки объектов недвижимости принято использовать различные подходы. Каждый из применяемых подходов располагает соответствующим набором методов оценки. Применение того или иного метода в рамках конкретного подхода обусловлено целями и возможностями оценки, наличием соответствующей информации.

В табл.4.2 представлены основные подходы и методы оценки объектов недвижимости.

Рассмотрим основные подходы и методы, представленные в табл. 4.2. Так, затратный подход представляет собой способ оценки имущества, основанный на определении издержек на создание, изменение и утилизацию имущества с учетом всех видов износа.

Использование затратного подхода базируется на предположении, что затраты на воспроизведение объекта основных средств за вычетом износа являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости. Все методы затратного класса подразделяются на:

  • метод сравнительной стоимости единицы, представляющий собой оценку имущества на основе использования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогичного имущества;

  • метод стоимости укрупненных элементов – это оценка имущества на основе суммы стоимости создания его основных элементов;

  • метод количественного анализа заключается в проведении оценки имущества на основе полной сметы затрат на его воспроизводство.


Таблица 4.1

Характеристика базовых подходов к оценке недвижимости

Подход

Метод оценки

Характеристика

Затратный

Сравнение стоимости единицы

Текущая стоимость выбранной для расчета единицы измерения переоцениваемого объекта недвижимости умножается на общее количество единиц в переоцениваемом объекте

Поэлементный

Заключается в определении стоимости объекта исходя из поэлементных составляющих

Сметный

Заключается в составлении объектной сметы или сводного сметного расчета стоимости строительства в текущем уровне цен

Индексный

Балансовая стоимость переоцениваемых основных средств умножается на соответствующий индекс

Восстановитель-ной стоимости

Прямой перерасчет всех видов затрат на восстановление объекта

Продолжение табл. 4.1

Сравнительный

Сравнительного анализа продаж

Анализ фактических сделок купли-продажи и сравнение их с объектами переоценки

Восстановитель-ной стоимости по аналогам

Подбор и сравнение переоцениваемого объекта с аналогичными объектами на основе рыночных данных


Доходный

Инвестиций

Сравнение объекта переоценки с объектами-аналогами, несущими информацию о показателях доходности


Основное допущение затратного подхода состоит в том, что совокупность издержек на строительство объекта (за вычетом износа) не всегда тождественна рыночной стоимости оцениваемого объекта. Особенно сильные искажения получаются в случае использования объекта не наилучшим образом. Более подробно данный подход будет рассмотрен в соответствующей теме.

Методы сравнительного подхода основаны на сопоставлении стоимости оцениваемого объекта со стоимостью других (сопоставимых) объектов и внесении соответствующих поправок. В Единой системе оценки имущества подход сравнительного анализа продаж определяется как способ оценки имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними. Именно различие алгоритмов корректировок и порождает разнообразие методов этого класса.

Базовым методом в данном подходе является метод сравнительного анализа продаж (или метод сравнения), присутствующий во всех классификациях. Он заключается в анализе характеристик сопоставимых фондов фактических сделок купли-продажи и сравнении их с оцениваемым объектом.

Основными способами определения величины поправок являются: анализ парного набора данных, регрессионный анализ, и т.д.

Близким по сути и механизмам реализации к методу сравнений является метод восстановительной стоимости по аналогам. В этом случае восстановительная стоимость определяется на основе подбора и сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, созданными в ближайшее время. После нахождения аналогов в качестве результата оценки принимается их восстановительная (сметная) стоимость. Если выбранные аналоги несколько отличаются от оцениваемого объекта, то производится соответствующая стоимостная корректировка.

В рамках сравнительного подхода также принято выделять метод расчета стоимости объекта недвижимости на основе валового рентного мультипликатора (подробнее данный метод будет охарактеризован в теме, посвященной сравнительному подходу). Преимущество данного метода в сравнении с методом сравнительного анализа продаж состоит в том. что не производится корректировка цен на различия, имеющиеся между сопоставимыми и оцениваемыми объектами. Предполагается. Что эти различия уже учтены в продажной цене соответствующих объектов и размером их годовой арендной ставки.

Распространению данного метода в РФ способствует его относительная простота реализации и меньшие требования к объему достоверной рыночной информации о сделках. К недостаткам метода следует отнести:

  • ограниченность круга объектов, которые могут быть оценены данным методом. Оцениваемый объект должен принадлежать к активному сектору рынка, на котором продаются и покупаются сопоставимые объекты на основе их потенциальных и действительных выручек;

  • недостаточная чувствительность метода к разнице в рисках, в нормах возврата капитала и чистых доходах между сопоставимыми и оцениваемыми объектами вследствие отсутствия корректировки составляющих валового рентного мультипликатора.

В целом класс сравнительных методов принято называть рыночными, а качественное их применение напрямую зависит от создания разветвленной сети достоверной рыночной информации.

Доходный подход представляет собой способ оценки имущества, основанный на определении будущих доходов от его использования.

Данный подход в настоящее время является одним из наиболее динамично развивающихся. Число методов, объединяемых российскими исследователями в доход­ный класс, непрерывно растет. В соответствии со стандартами Единой системы оценки имущества можно выделить следующие доходные методы, применимые для оценки объектов основных фондов: прямой капитализации, дисконтирова­ния денежных потоков, валовой ренты, остатка, ипотечно-инвестиционного анализа. Более подробно основные методы будут охарактеризованы в разделе, посвященном доходному подходу.

  1. Метод прямой капитализации является базовым в данном классе. По единому Госстандарту РФ он определяется как оценка имущества при сохране­нии стабильных условий использования имущества, постоянной величине дохо­да, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал.

2. Метод дисконтирования денежных потоков представляет собой по данной классификации оценку имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках в зависимости от степени риска, связанного с использованием имущества.

3. Метод валовой ренты заключается в оценке имущества, основанной на его рыночной стоимости и величине потенциального или действительного до­хода.

4. Метод остатка базируется на учете влияния отдельных факторов обра­зования дохода.

5. Метод ипотечно-инвестиционного анализа представляет собой оценку имущества, основанную на учете стоимости собственного и заемного капита­лов.

Доход от существующего использования фондов и выручка от их пере­продажи капитализируются в текущую стоимость, которая и будет представ­лять собой рыночную стоимость фондов,

Расчет коэффициента капитализации (R) методом прямой капитализа­ции осуществляется на основе рыночных данных о цене (V) аналогичных фон­дов и чистых доходах (NOI), полученных от их эксплуатации.

Применение метода прямой капитализации базируется на предположе­нии, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации. Метод прямой капитализации является наиболее простым способом расчета ставки капитали­зации, но только в условиях наличия соответствующей достоверной рыночной информации.

Метод связанных инвестиций — земли и зданий используется в случае необходимости расчета ставки капитализации по каждому компоненту имуще­ственного комплекса — строению и земельному участку. Алгоритм реализации метода аналогичен методу связанных инвестиций — кредитного и собственного капитала. В ходе оценки определяются взвешенные ставки капитализации для земли и для строения, стоящего на этой земле, в зависимости от размеров долей этих составляющих в общей стоимости имущественного комплекса.

При использовании кумулятивного (или суммарного) метода определения общего коэффициента капитализации одна из двух составляющих коэффициента — процентная ставка (или ставка дохода на кредитный капитал) — разбивается на отдельные компоненты. Процентная ставка рассчитывается путем суммирова­ния этих компонентов. В безрисковую ставку дохода вносятся следующие по­правки:

1. На дополнительный риск на все другие виды инвестиций. Чем выше риск, тем больше должна быть величина процентной ставки, чтобы побудить инвестора к риску.

2. На дополнительный риск, связанный с неэффективным управлением и инвестициями. Чем более рискованны инвестиции, там более компетентного управления они требуют. Размер этой поправки на дополнительный риск, свя­занный с неэффективным управлением инвестициями, может составлять от 1 до 5 %.

3. На низкую ликвидность фондов.

Ставка возмещения собственного капитала рассчитывается как отноше­ние единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного собственного капитала.

Общий коэффициент капитализации по данному методу определяется пу­тем суммирования процентной ставки, полученной кумулятивным методом, и ставки капитализации собственного капитала, включающей ставку дохода на собственный капитал и ставку возврата собственного капитала. Если стоимость фонда со временем не снижается, а повышается, ставка возврата собственного капитала может приниматься со знаком "минус".

Метод Эллвуда представляет собой модификацию метода связанных ин­вестиций — заемного и собственного капитала. Наиболее близким по реализа­ции к нему является ипотечно-инвестиционный метод на долговой основе.

Основными недостатками метода связанных инвестиций — заемного и собственного капитала является отсутствие учета продолжительности периода капиталовложений, а также снижения или повышения со временем стоимости фондов.

Метод дисконтированных денежных потоков заключается в дисконтировании будущего денежного потока, получаемого от инвестиций в основные фонды за ряд лет с помощью разных ежегодных ставок дохода.

Существует множество определений ставки дисконтирования. Однако подчас эти определения противоречат друг другу. Большинство определе­ний, даваемых российскими авторами, являются модификацией определения, созданного Шеннон П. Пратт: "Ставка дисконтирования должна соответство­вать ожидаемой норме прибыли на доступные альтернативные капиталовложе­ния сопоставимого риска". Анализируемая ставка дисконтирования рас­сматривается в качестве альтернативных издержек, равных норме прибыли на сопоставимые капиталовложения. Она равна норме прибыли, которую планируют получить инвесторы на вложенный собственный капитал.

Наиболее часто в практике оценки объектов основных средств встре­чаются следующие алгоритмы расчета ставки дисконтирования: средневзве­шенной стоимости капитала, суммирования, рыночного анализа.

Наиболее сложным моментом в расчете стоимости методом дисконтиро­ванных денежных потоков является определение нормы дисконта. Норма дис­конта является многофакторным показателем и зависит от: стоимости собст­венного капитала, суммы долговых обязательств, уровня инфляции, степени риска в конкретной стране, в определенной отрасли применения капитала и для конкретного предприятия.

К достоинствам данного метода относят гибкость расчета денежного по­тока, возможность учитывать все доходы и расходы, которые могут возникнуть в прогнозируемый период, а также ежегодное их отражение,

Наиболее часто употребляются следующие варианты техники дисконти­рования: чистая текущая стоимость, внутренняя ставка дохода, модифициро­ванная внутренняя ставка дохода, ставка дохода финансового менеджмента.

По мере развития методологии оценки все чаще стали появляться модели оценивания, синтезирующие различные методы из трех базовых классов. Подобные методы довольно сложно отнести к одному, определенному подходу, и поэтому их принято называть комбинированными (смешанными).

Подобный синтез открывает широкие возможности для совершенствования процессов оценивания, позволяя повысить адекватность оценок за счет устранения недос­татков, присущих базовым подходам. Наиболее известными в российской прак­тике комбинированными методами являются:

- метод инвестиций;

- метод предпринимательской оценки;

-расчет стоимости объекта с помощью общего коэффициента капи­тализации.

Метод инвестиций заключается в сравнении объекта с объектами-аналогами, несущими информацию о показателях доходности аналогичного ин­вестиционного бизнеса. Метод несет в себе одновременно признаки двух смеж­ных групп: как сравнительных методов, так и методов, использующих инфор­мацию о доходности.

Метод предпринимательской оценки комбинирует три оценки - оценку по восстановительной стоимости, метод приведенного чистого дохода, стоимости продаж. За рубежом метод предпринимательской оценки применялся при денационализации фирм в Великобритании, а также при оценке предприятий вос­точных земель в Германии.

Расчет стоимости объекта с помощью общего коэффициента капитализации иногда включают в состав сравнительного подхода, однако, он об­ладает и характеристиками, присущими доходному. Основу метода составляет расчет прямой капитализации дохода, полученного от эксплуатации оценивае­мого объекта. В отличие от методов доходного класса общий коэффициент ка­питализации отражает среднее соотношение между чистым доходом и продажной ценой для сопоставимых объектов, проданных на рынке.

Такой способ оценки объектов позволяет исключить недостатки, прису­щие способу валового рентного мультипликатора, так как осуществляется тща­тельный отбор сопоставимых объектов, характеризующихся потоками чистых доходов, схожими по риску и продолжительности с потоками чистых доходов оцениваемого объекта.

Среди британских специалистов активно используется классификация ме­тодов оценки Д. Скарретта, состоящая из 5 классов: метод прибыли; метод сравнения; метод инвестиций; остаточный метод; метод подрядчика.

В целом в практике британских оценщиков доминируют идеи методов остатка и оценки будущей доходности с вычислением прибыли и ее дальней­шей капитализацией с целью определения рыночной оценки стоимости недви­жимости.
^ 5. ОСНОВЫ ДОХОДНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ
5.1. Понятие о шести функциях денежной единицы
В основе оценки стоимости приносящей доход недвижимости лежит положения о текущей стоимости денег, которые предполагается получить в будущем.

В мировой практике считается, что со временем деньги теряют свою покупательную способность, и следовательно деньги, полученные через год или несколько лет будут стоить меньше при любой экономической ситуации. На сколько меньше зависит от конкретных условий.

В оценочной же практике, вопрос оценки текущих доходов от недвижимого имущества чрезвычайно важен. Поэтому введем некоторые понятия.

Накопление – это процесс приведения текущей стоимости денег к их будущей стоимости, при условии, что эта сумма удерживается на счете в течение определенного временного периода, принося своему владельцу периодически накапливаемый доход в виде определенного процента.

Дисконтирование – это процесс приведения денежных поступлений от инвестиций к их текущей стоимости.

^ Ставка чистого дохода от инвестиций - процентное отношение чистого дохода к вложенному капиталу. Ставка дохода предполагает оценку сумм ожидаемого чистого дохода и времени их получения.

Аннуитет - серия равновеликих платежей, первый из которых осуществляется через один период, начиная с настоящего момента, т.е. платеж производится в конце рассматриваемых периодов.

Все приведенный понятия имеют в своей основе сложный процент.

^ Сложный процент – это процент начислений как на основную сумму, так и на невыплаченные проценты, начисленные за предыдущий период. Сложный процент означает, что полученный процент, положенный на депозит вместе с первоначальными инвестициями становится частью основной суммы.

Пример. Предположи, что 100 рублей депонированы на счет, ставка по которому составляет 10% и этот процент накапливается раз в год.

Таблица 5.1

^ Данные по депозиту - при сложном и простом проценте (при ставке 10%)

Год

Hаименование записи

Сложный %

Простой %

0

Депозит

100.00

100.00

1

Полученный процент

10.00

10.00

1

Остаток на конец года

110.00

110.00

2

Полученный процент

11.00

10.00

2

Остаток на конец года

121.00

120.00

3

Полученный процент

12.10

10.00

3

Остаток на конец года

133.10

130.00

4

Полученный процент

13.31

10.00

4

Остаток на конец года

146.41

140.00

5

Полученный процент

14.64

10.00

5

Остаток на конец года

161.05

150.00

Для применения сложного процента и дисконтирования, необходимо уточнить следующие данные:

1. Суммы денег, о которые будут приниматься в расчетах.

2. Время, в течение которого эти суммы должны быть выплачены или получены.

3. Риски, связанные с инвестициями в недвижимость.

4. Ставка дохода, с учетом рыночных условий и оцененного риска.

Риск – это возможность того, что инвестиции в недвижимость не обеспечат ожидаемых доходов, то есть вероятность того, что доходы окажутся больше или меньше первоначально прогнозируемых.

Существуют различные виды риска. При оценке следует помнить, что ни одно вложение не является безрисковым.

^ Ставка дохода на инвестиции – процентное соотношение между чистым доходом и вложенным капиталом.

Приоритет отдается тем проектам, где ставка дохода на вложения выше. А при одинаковой ставке дохода учитывается риск вложений.

Основу шести функций денег составляет следующая формула:

Sn = (1 + i)n,
где Sn = сумма после n периодов;

i = периодическая ставка дохода;

n = число периодов.

Для удобства практического применения различают следующие основные функции.
^ 1-я (прямая) функция сложного процента - будущая стоимость денежной единицы (накопленная сумма денежной единицы)

Данный фактор показывает будущую стоимость денежной единицы с учетом определенного дохода, получаемого в течении определенного временного периода.

FV = PV*(1 + i)n,

Где FV – будущая стоимость денег;

PV – текущая стоимость денег;

i = ставка дохода;

n = число периодов накопления.
Пример. 100 рублей были положены в банк под 10% годовых. Определить FV – будущую стоимость единицы через пять лет.

Решение. FV = 100* (1 + 0.1)5 =161,05 руб.

Диаграмма, показывающая рост основной суммы по сложному проценту выглядит следующим образом (рис.5.1.)

Доход на инвестиции

Сегодняшняя основная сумма

Расчетная стоимость в будущем


Периоды

1

2

3

Рис.5.1. Накопленная сумма денежной единицы
2-я (обратная) функция сложного процента – текущая стоимость единицы (реверсии)
Текущая стоимость единицы (реверсии) - это величина, обратная накопленной сумме единицы. Это текущая стоимость одной единицы, которая должна быть получена в будущем.

Формула расчета текущей стоимости реверсии имеет следующий вид:

PV = FV * ,

Где PV – текущая стоимость денег;

FV – будущая стоимость денег;

i - ставка дохода;

n - число периодов накопления.
Графически данная функция представлена на рис.5.2.

Дисконтирование по заданной процентной ставке

Неизвестная текущая стоимость

Известная будущая сумма

Периоды


1

2

3


Рис.5.2. Текущая стоимость единицы (реверсии)
Текущая стоимость реверсии, описанная графически, представляется в виде коэффициента, использующегося для оценки текущей стоимости известной (или прогнозируемой) суммы будущего единовременного поступления денежных средств с учетом заданного процента. При применении фактора текущей стоимости используются понятия «дисконтирование» или «ставка дисконта», противоположные понятиям «накопление» и «ставка процента», применяемым при расчете накопленной суммы единицы.

Поскольку деньги обладают стоимостью во времени, один доллар, который будет получен в будущем, стоит меньше доллара, получаемого сегодня. Hасколько меньше (сумма дисконта), зависит от:

а) разрыва во времени между оттоком и притоком денежных средств

б) необходимой ставки процента или дисконта.
3-я функция сложного процента - текущая стоимость единичного аннуитета.
Обычную стоимость единичного аннуитета можно проиллюстрировать диаграммой (рис.5.3.):

Рис.5.3. Текущая стоимость единичного аннуитета
Обычный аннуитет определяется как серия равновеликих платежей, первый из которых осуществляется через один период, начиная с настоящего момента. Он также определяется как серия поступлений.

Рассчитывается по следующей формуле:

PV = PMT *,

Где PV – текущая стоимость денег;

PMT – платеж;

i - ставка дохода;

n - число периодов накопления.

Пример: Собственник сдает в аренду произв. площади и хочет получать по 100 тыс. рублей каждый год в течение следующих 4 лет.

Решение: При 10% ставке дисконта стоимость первого поступления равна 90.91 тыс. р. (100000 руб. * 0.90909 = 90.91 тыс. руб.

через два года: 82.64 тыс. р.

через три года: 75.13 тыс. р. (100 тыс. руб. * 0.7513 = 75.13 тыс. руб.)

через четыре года: 68.3 тыс. р.

Текущая стоимость всего четырехлетнего аннуитета составляет 316.98 тыс. р. (100 * 3.1698 = 316.98 тыс. р.).

^ Таблица 5.2

Соотношение текущей стоимости - единицы и текущей стоимости аннуитета при ставке дисконта - 10%


Год

Текущая стоимость

единицы (реверсии)

Текущая стоимость

аннуитета

1

0.9091

0.9091 + 0.8264

2

0.8264

1.7255 + 0.7513

3

0.7513

2.4868 + 0.6830

4

0.6830

3.1698
1   2   3   4   5   6   7   8



Скачать файл (565.5 kb.)

Поиск по сайту:  

© gendocs.ru
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации
Рейтинг@Mail.ru