Logo GenDocs.ru

Поиск по сайту:  

Загрузка...

Лекции - Экономика недвижимости - файл 1.doc


Лекции - Экономика недвижимости
скачать (565.5 kb.)

Доступные файлы (1):

1.doc566kb.03.12.2011 22:41скачать

содержание
Загрузка...

1.doc

1   2   3   4   5   6   7   8
Реклама MarketGid:
Загрузка...
^

Авансовый аннуитет.


Hа практике чаще всего бывает так, что собственник договаривается с арендатором о получении платежей по следующей схеме:

Первое поступление (платеж) в потоке доходов происходит сразу после подписание контракта. Последующие платежи производятся через равные интервалы. Такие аннуитеты называются авансовыми, или причитающимися аннуитетами.

При применении авансового аннуитета первый платеж не дисконтируется, последующие же подлежат дисконтированию. Для превращения обычного аннуитета в авансовый необходимо к фактору обычного аннуитета, укороченного на 1 период, добавить единицу. При добавлении единицы как раз и учитывается первое поступление.
^

Использование двух факторов сложного процента.


1) текущей стоимости единицы

2) текущей стоимости обычного аннуитета

Доход, который может быть получен от владения предприятием может быть двух видов:

1) денежного потока от арендных платежей за сданное в аренду имущество или от прибыли.

2) единовременная выручка от перепродажи актива.

В этих случаях для оценки следует использовать два фактора сложного процента. Для оценки денежного потока используется фактор текущей стоимости аннуитета. Для единовременного дохода от продажи - фактор текущей стоимости единицы.

Пример: Инвестор рассматривает вложение средств в объект недвижимости. Объект будет приносить в течение 8 лет по 20 млн рублей чистой арендной платы в конце каждого года. В конце 8-го года объект будет продан по цене 110 млн рублей. Ставка дисконта 14%. Определить, какую максимальную цену следует заплатить сегодня?

Решение:

  1. Текущая стоимость платежей

PV1 = PMT * 4,63886 = 20000 * 4,63886 = 92777,28 тыс. р.

  1. Текущая стоимость реверсии

PV2 = 110000 * 0,350559 = 38561,49 тыс. р.

  1. Текущая стоимость объекта

PV = PV1 + PV2 = 131338,7 тыс. р.

^

Использование различных ставок дисконта дохода.


Инвестиционные предложения могут содержать прогнозы на получение доходов с разным уровнем осознанного риска. Для того, чтобы сделать на них поправки, при оценке прогнозируемых доходов применяют различные ставки дисконта. Так, используя различные ставки дисконта, предыдущий пример можно расписать так:

Поток ежегодных доходов в 20000 тыс. рублей дисконтируется по 14% ставке, и в этом случае оценочная текущая стоимость активов равна:

20000 * 4,63886 = 92777,28 тыс. р.

110 млн рублей, прогнозируемые от перепродажи собственности по истечении восьми лет, - по 15% ставке. В этом случае оценочная стоимость составит:

110000 * 0,3269 = 35959 тыс. р.

Итого, текущая стоимость на сегодня: 95777,28 + 35959 = 131736,28 тыс. р.
^

Повышающиеся или снижающиеся потоки доходов.


Поступления доходов от прибыли или аренды предприятия может происходить неравномерно. Это происходит при повышающейся аренде, которая используется арендодателем как средство защиты от инфляции. Снижение же арендных платежей может иногда использоваться с учетом износа собственности по мере ее старения.

^ 4-я функция сложного процента. Взнос на амортизацию денежной единицы.

Чаще всего кредиты структурированы таким образом, что платежи в их погашение в течение установленного периода времени превышают процент и позволяют полностью самортизировать кредит. Амортизацией называется процесс погашения (ликвидации) долга с течением времени. Математически взнос на амортизацию кредита определяется как отношение одного платежа к первоначальной основной сумме кредита.

Взнос на амортизацию денежной единицы показывает, каким будет обязательный, периодический платеж в погашение приносящего доход кредита, включающего процент и выплату части основной суммы и позволяющий погасить кредит в течение установленного срока.

Рис.5.4. Взнос на амортизацию денежной единицы
PMT = PV *,

Где PMT – платеж;

PV – текущая стоимость денег;

i - ставка дохода;

n – количество накоплений.

Каждый равновесный взнос на амортизацию денежной единицы включает процент (доход на инвестиции) и выплату части первоначальной основной суммы (возврат инвестиций). Соотношение этих составляющих изменяется с каждым платежом (как показано на рисунке).

Пример: Кредит под 10% годовых на 1 год предполагает выплату ежемесячно 500 рублей. Определить размер кредита?

Решение: PV= 500*11,37451 = 5687,25 (рублей)

Если кредиты предусматривают ежемесячные, поквартальные, полугодовые платежи, необходимо разделить номинальную годовую ставку процента на частоту накопления (например, при ежемесячном накоплении разделить на 12) и умножить число периодов в году на число лет (например, при ежемесячном накоплении умножить число лет на 12 для того, чтобы определить число периодов, на которые предоставляется кредит).
^ 5-я функция сложного процента. Hакопление (рост) единицы за период (будущая стоимость единичного аннуитета).

Фактор накопления единицы позволяет ответить на вопрос. Какой по истечении всего установленного срока будет стоимость серии равных взносов, депонированных в конце каждого из периодических интервалов.
FV = PMT *,
Где FV – будущая стоимость денег;

PMT – платеж;

i - ставка дохода;

n – количество накоплений.

Диаграмма, характеризующая процедуру накопления выглядит следующим образом (рис.5.5.):



Рис.5.5. Накопление (рост) единицы за период
Пример: Предприниматель хочет накопить определенную сумму для покупки нового станка (по цене 4641 тыс. р.). Для этого он каждый год (в конце года) откладывает 1000 тыс. р. на депозит, который приносит 10% годовых, и к концу четвертого года он скапливает необходимую сумму (4641 тыс. р.).
^ 6-я функция сложного процента. Фактор фонда возмещения.

Фактор фонда возмещения показывает денежную сумму, которую необходимо депонировать в конце каждого периода (периодический депозит) для того, чтобы через заданное число периодов остаток составил 1 денежную единицу. Данный фактор принимает во внимание процент, получаемый по депозитам.

PMT = PV *,

Где PMT – платеж;

PV – текущая стоимость денег;

i - ставка дохода;

n – количество накоплений.





Рис. 5.6. Фактор фонда возмещения
Фактор фонда возмещения равен части от взноса на амортизацию одной денежной единицы, который, в свою очередь, состоит из двух слагаемых:

1) ставка процента,

2) фактор фонда возмещения (возврат инвестированной суммы).

Пример: К концу четвертого года необходимо скопить сумму в размере 60000 рублей, для чего принято решение откладывать равные денежные суммы под 12% годовых. Определить размер ежегодного платежа?

Решение: PMT = PV * 0,209 = 60000 * 0,209 = 12540 (рублей)


^ 5.2. Определение стоимости недвижимости на основе доходного подхода

Hедвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу. Это одна из главнейших причин покупки недвижимости. Другими причинами являются покупка для непосредственного проживания и удовлетворения личных потребностей владельца.

Hедвижимость может принести владельцу следующие виды дохода:

- текущие денежные поступления;

- экономию на налогах;

- будущие доходы от арендной платы;

- доходы от прироста стоимости недвижимости при ее перепродаже;

- экономию на налогах при перепродаже.

Среди методов оценки доходной недвижимости можно выделить три основных:

1. Метод валовой ренты.

2. Метод прямой капитализации.

3. Метод капитализации дохода (метод дисконтирования денежных потоков).

Задача оценщика сводится к определению стоимости объекта недвижимости через оценку текущей стоимости будущих доходов от владения и эксплуатации.

^ Метод валовой ренты.

Подход с использованием мультипликатора валовой ренты (GRM) основан на предположении, что существует прямая связь между ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду.

GRM — это отношение продажной цены либо к потенциальному валовому доходу, либо к действительному. В зависимости от традиций рынка валовой доход мо­жет рассматриваться либо в годовом исчислении, либо в месячном.

Аппарат GRM часто применяется в странах с рыноч­ной экономикой для оценки односемейных жилых до­мов, где используется месячный мультипликатор вало­вой ренты. При этом учитываются рентные платежи за немеблированное жилье без включения коммунальных услуг.

Метод определения стоимости на основе GRM достаточно прост и часто используется в практике западных оценщиков. Причем существует два подхода к этому ме­тоду. Один подход основан на том, что при определении мультипликатора не нужно вносить поправки на разли­чие сопоставимых объектов, а если объект сильно отли­чается, то он просто не рассматривается. Второй подход основан на внесении поправок физических характерис­тик объектов, как это делается в подходе по сопостави­мым продажам.

^

Метод прямой капитализации.


Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Капитализированный доход от недвижимости и есть оценка ее текущей стоимости.

Базовыми понятиями в методах капитализации являются понятия чистого операционного дохода (NOI) и ставки капитализации (R).

В рамках доходного подхода стоимость недвижимости (V) рассчитывается по формуле:

^ V = NOI/R

Если в проведенном анализе стоимости используется доход за один год (или среднегодовой доход), то такой метод оценки называется методов прямой капитализации, а если в анализе используется поток будущих доходов (рентные платежи по годам за вычетом эксплуатационных расходов и выручка от продажи в конце периода владения) со своими ставками капитализации, то такой метод носит название метода дисконтирования денежных потоков.

^ Чистый операционный доход (NOI). Понятие чистого операционного дохода используется только в теории оценки недвижимости.

Чистый операционный доход - это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета из действительной выручки всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных отчислений.

Чистый операционный доход рассчитывается для первого после даты оценки года эксплуатации недвижимости, сданной в аренду на условиях рыночной арендной платы.

Последовательность расчета NOI следующая:

1. Определяется потенциальный валовой доход (ПВД) от сдачи недвижимости в аренду в первый после даты оценки год на условиях рыночной арендной платы.

2. Определяется эффективный валовой доход (ЭВД) посредством вычитания из ПВД предполагаемых убытков из-за незагруженности помещений, смены арендаторов, потерь при сборе арендной платы

3. Из прогнозируемого ЭВД вычитаются все годовые прогнозируемые расходы, к которым относятся постоянные и операционные расходы, а также резервы.

Потенциальная валовая выручка (валовой доход) представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности и дополнительных услуг, которые сопутствуют основному виду деятельности, базирующемуся на оцениваемом объекте недвижимости. Например, если домовладелец сдает в аренду квартиру, то арендная плата является валовой выручкой от основного вида деятельности, а выручка от пользования стиральными машинами, сушилками и т.д. является дополнительной выручкой. В сумме валовая и дополнительная выручка представляют собой потенциальную валовую выручку. Причем для оценки рассчитывается валовая и дополнительная выручка за первый после даты оценки год, т.е. предполагается, что на дату оценки рассматриваемое имущество свободно от использования.

Расходы по эксплуатации объекта подразделяются на постоянные, операционные и резервы.

К постоянным расходам следует отнести расходы, которые не зависят от степени загруженности объекта недвижимости. К ним можно отнести налоги на имущество и страховые взносы.

К операционным расходам относятся издержки по эксплуатации объекта, предоставлению услуг пользователю и поддержанию потока доходов. В состав эксплуатационных расходов объекта недвижимости входят: плата за управление объектом, зарплата и премии обслуживающего персонала, социальное страхование работников, коммунальные услуги, расходы на содержание объекта (оплата услуг охранной и противопожарной служб, по обслуживанию лифта, телефона и т.д.), представительские расходы, расходы на рекламу, банковские услуги, а также транспортные расходы.

К резервам относятся издержки на покупку (замену) для объекта недвижимости кухонного оборудования, мебели, посуды и других принадлежностей.

Следует отметить, что расходы на капитальный и текущий ремонт оцениваемого объекта не включается в данный перечень расходов – они переносятся в состав амортизационных отчислений.

Особое внимание следует уделить статьям других фиксированных расходов, не включенных в состав эксплуатационных расходов и резервов. Это затраты на обслуживание долгов, например проценты за кредит и проценты по страхованию кредитов, амортизационные отчисления, налог на прибыль и другие налоги, а также вознаграждение управляющим.

Следует также сказать, что часть таких затрат, например амортизационные отчисления, входит в состав себестоимости производства; часть, например вознаграждение управляющему, покрывается за счет прибыли, а некоторые издержки, например затраты на покрытие долгов, возмещаются частично из прибыли, частично за счет себестоимости производства. Все фиксированные эксплуатационные расходы и резервы входят в состав себестоимости производства.
1   2   3   4   5   6   7   8



Скачать файл (565.5 kb.)

Поиск по сайту:  

© gendocs.ru
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации
Рейтинг@Mail.ru