Logo GenDocs.ru

Поиск по сайту:  

Загрузка...

Лекции - Экономика недвижимости - файл 1.doc


Лекции - Экономика недвижимости
скачать (565.5 kb.)

Доступные файлы (1):

1.doc566kb.03.12.2011 22:41скачать

содержание
Загрузка...

1.doc

1   2   3   4   5   6   7   8
Реклама MarketGid:
Загрузка...

Ставка капитализации. Hаиболее сложным вопросом оценки доходной недвижимости является определение ставки капитализации. Простейшим способом определения ставки капитализации является получение ее с помощью собранных на рынке данных. Ставка капитализации равна:


V = NOI / R ,

где NOI - чистый операционный доход

V - стоимость недвижимости

R - ставка капитализации

Ставка капитализации, определенная таким способом, называется общей ставкой капитализации. Для ее определения необходимо иметь рыночные данные по продажам аналогичных объектов недвижимости. При этом по каждому объекту необходимо получить значения NOI (чистого операционного дохода) как если бы эти объекты оценивались вновь.

Получение таких данных сильно осложнено в условиях становления рынка, но при этом данный метод является наиболее точным и чаще всего применяется в условиях рыночных отношений.

Пример: Исходная информация:


Объекты

Продажная цена

NOI


Общая ставка дохода

Оцениваемый




57500




Объект 1

600000

72000

0,12

Объект 2

750000

85500

0,11

Объект 3

450000

47250

0,105

Чистый операционный доход (N01) от оце­ниваемого объекта — 57000 тыс. р. Необходимо определить стоимость объекта.

Решение: Упорядочение ряда: 0,105 — 0,11 — 0,12.

Среднее значение — 0,112.

Модальное значение Мо — нет.

Медианное значение Ме = 0,11.

После сравнения качества сопоставимых объектов оценщик решает, что желательное значение общей ставки дохода 11,5%. Тогда стоимость объекта будет равна:

57000 : 0,115 = 495650 тыс. р.

^ Метод связанных инвестиций.

В теории оценки выделяется много других ме­тодов определения коэффициента капитализации, осно­ванных на методах инвестиционной группы и ипотечно-инвестиционного анализа.

Мировая практика исходит из того, что почти все сделки с недвижимостью совершаются с привлечением ипотечных кредитов, то есть используется финансовый левередж (рычаг).

Кредиты для финансирования сделок с недвижимос­тью привлекаются в силу ряда причин, среди которых можно выделить следующие:

1. Стоимость недвижимости высока, и лишь немно­гие покупатели располагают достаточной суммой для ее приобретения.

2. Те, кто обладает достаточными средствами, стре­мятся уменьшить риск вложений капитала, то есть стремятся диверсифицировать свои инвести­ции.

3. Использование кредитов позволяет инвестору кон­тролировать большие объемы собственности, при­носящей доход.

4. Экономия за счет сокращения налогов (в большин­стве стран проценты по кредиты не облагаются на­логом).

Следовательно, инвестиции в недвижимость в большинстве случаев состоят из двух составляющих: ипо­течный кредит и собственный капитал. При этом став­ка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям дохода на обе эти части инвестиций с уче­том риска вложений капитала в недвижимость. В про­тивном случае эти инвестиции в виде собственных средств и кредиты будут вложены в другой более доходный проект.

Таким образом, ставка капитализации разделяется на две составляющие: Ипотечная постоянная и ставка капитализации на собственный капитал.

^ Ипотечная постоянная (Ri) представляет собой отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечной ссуды.

Ставка капитализации на собственный капитал (Rs) - это отношение денежных поступлений до вычета налогов к сумме вложенных собственных средств. Это понятие следует отличать от нормы прибыли инвестора, так как ставка капитализации на собственный капитал, кроме нормы прибыли, включает еще возврат вложенного капитала.

В большинстве стран с развитым рынком недвижимости ставка капитализации на собственный капитал является основным инвестиционным критерием. Она определяется на основе анализа сопоставимых продаж и зависит от мнения оценщика. Когда известны ипотечная постоянная и ставка капитализации на собственный капитал, то общую ставку можно получить с помощью метода инвестиционной группы, или методы связанных инвестиций.

R = M * Ri + (1 – M) * Rs ,

где М – отношение величины кредита к стоимости недвижимости.

Метод инвестиционной группы может быть применен для определения ставки капитализации и при разделении инвестиций на землю и здания, при условии, что можно получить ставки капитализации для каждого из компонентов. В этом случае формула для расчета принимает вид:

R = L * RL + B* Rb ,

где R – ставка капитализации для связанных инвестиций;

L – стоимость земли в долях от общей стоимости недвижимости;

RL – ставка капитализации для земли;

B – стоимость здания в долях от общей стоимости недвижимости;

Rb – ставка капитализации для здания.

^ Метод капитализации доходов. В методе прямой капитализации определение стоимости производится путем одного математического действия, при котором используется единая ставка капитализации дохода за 1 год (или среднегодовая ставка за несколько лет). Hа практике часто бывает так, что денежные потоки от владения недвижимостью являются неравномерными и ставки капитализации их также могут быть различные. В этом случае для определения текущей стоимости необходимо дисконтировать каждый денежный поток. Такой подход носит название «метод капитализации дохода» или «метод дисконтирования денежных потоков».

Метод капитализации дохода представляет собой способ конвертации будущих выгод от владения недвижимостью в ее текущую стоимость. Эти выгоды состоят из двух частей:

1-я - периодические денежные потоки от эксплуатации недвижимости (NOI) и дополнительные чистые денежные потоки без амортизации и подоходного налога.

2-я - денежный поток от продажи недвижимости в конце периода владения за вычетом издержек от оформления сделки.

Определяющим шагом в методе капитализации дохода является выбор соответствующих ставок капитализации. Этот процесс должен проводиться оценщиком на основе детального исследования рынка. При этом следует иметь в виду такие моменты:

1. Точные значения ставки капитализации и дохода от объекта можно получить только после его продажи. Задача же оценщика состоит в том, чтобы прогнозировать эти показатели до или в период владения недвижимостью.

2. При проведении анализа могут быть использованы данные по сопоставимым продажам. Однако следует иметь в виду, что эти данные отражают прошлые ожидания от владения недвижимостью, а не ожидаемые в прогнозируемый период.

3. При проведении анализа оценщик должен учитывать возможность вложения капитала в альтернативные инструменты финансового рынка и, следовательно, тенденции и динамику их развития в прогнозный период.

  1. Ставки капитализации учитывают ожидаемые риски вложения капитала в недвижимость. Различные денежные потоки от нее могут иметь различные риски и, следовательно, различные ставки капитализации.

  2. В процессе анализа оценщик должен получить определенный диапазон значений ставок капитализации для оцениваемого объекта, который находится в границах сопоставимых продаж.

  3. Окончательный выбор ставок дохода целиком зависит от мнения оценщика, основанного на его опыте и проведенном анализе.


^ 6. ОСНОВЫ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ
6.1. Сущность сравнительного подхода

Подход прямого сравнительного анализа продаж - это метод оценки рыночной стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

Оценщик анализирует реальные рыночные сделки и сравнивает объекты, по которым они проводились, с оцениваемым объектом. Этот подход основан на принципе замещения. Предполагается, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью. Поэтому цены, заплаченные за сходные или сопоставимые объекты, должны отражать рыночную стоимость оцениваемой собственности.

При прямом сравнении продаж оценщик рассматривает сопоставимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынке; затем вносятся поправки на возможные различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых объектов, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемая собственность. Скорректированная цена позволяет оценщику сделать логические выводы о том, какова возможная стоимость оцениваемого объекта на рынке. Подход прямого сравнительного анализа также называется методом сравнительных продаж (comparative sales approach), рыночным методом (market approacn) или методом рыночной информации (market data approach).

В условиях недостаточного развития рынка недвижимости применение подобного метода сильно осложнено ввиду отсутствия подходящей информации о сопоставимых продажах. При становлении рынка необходимые условия для применения сравнительного метода реализуются на рынке квартир.

Применительно к рынку квартир принцип, положенный в основу сравнительного метода означает, что если покупатель имеет возможность и желание приобрести квартиру, то ее стоимость обычно устанавливается на уровне цен продаж выбранного типа квартиры при допущении, что не понадобится много времени и дополнительных затрат на осуществление сделки.

Прямой сравнительный анализ является одним из трех подходов к оценке недвижимости. Другие два - доходный (income) и затратный (cost) - также требуют информации о рынке. В первом из них коэффициенты капитализации определяются именно исходя из рыночных данных. Затратный подход требует оценки стоимости замещения или воспроизводства исходя из информации о рыночных ценах на материалы и рабочую силу, накладных расходах и нормальной прибыли.

1   2   3   4   5   6   7   8



Скачать файл (565.5 kb.)

Поиск по сайту:  

© gendocs.ru
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации
Рейтинг@Mail.ru