Logo GenDocs.ru

Поиск по сайту:  

Загрузка...

Лекции - Экономика недвижимости - файл 1.doc


Лекции - Экономика недвижимости
скачать (565.5 kb.)

Доступные файлы (1):

1.doc566kb.03.12.2011 22:41скачать

содержание
Загрузка...

1.doc

1   2   3   4   5   6   7   8
Реклама MarketGid:
Загрузка...
^

6.2. Основные этапы сравнительного подхода


Обычно оценщик предпринимает следующие шаги для реализации данного подхода:

Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Данные о продажах сопоставимых объектов могут быть найдены в собственных досье оценщика, в материалах судебных заседаний, в архивах кредитных институтов, таких, как ссудосберегательные ассоциации или страховые компании, в электронных базах данных, в досье брокеров по недвижимости, адвокатов и т.д. На некоторых рынках можно довольно легко отыскать данные о продажах сопоставимых объектов, на других рынках таких продаж может быть мало либо они вообще отсутствуют. Когда информации достаточно, оценщик должен убедиться, что проданные объекты действительно сопоставимы с оцениваемой собственностью. Следует определить, в той ли рыночной зоне находятся сопоставимые объекты, что и данный объект, того ли они возраста и величины, предоставляют ли они те же удобства, наконец, насколько во время их продажи экономические условия, включая условия финансирования, были схожи с условиями продажи оцениваемой собственности.

^ Этап 2. Проверка информации о сделках. Данные, собранные о продажах сравнимых объектов, должны быть подтверждены одним из основных участников сделки (покупателем или продавцом) или уполномоченным агентом (брокером, кредитором, титульной компанией). Следует убедиться в том, что сопоставимые объекты конкурентоспособны с точки зрения покупателя, обладающего типичной для рынка информацией. Подтверждение цены сделки необходимо, чтобы убедиться в величине фактической цены сделки, поскольку часто на «вторичном» рынке в договоре купли-продажи указывается заниженная цена, а фактическая цена сделки не указывается, в то время когда она намного выше.

Особенно тщательной проверки требуют цены по сделкам купли-продажи сторонами, связанными взаимными интересами (родственниками, партнерами по бизнесу, головной и дочерней фирмами, и т.д.).

Продажи, зависящие от режима налогообложения одной или более сторон, продажи имущества умерших лиц и продажи с целью избежать лишения права выкупа заложенного имущества должны, как правило, отвергаться.

^ Этап 3. Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов. В цену сопоставимого объекта эксперт-оценщик вносит поправки в той мере, в какой оцениваемый объект отличается от сопоставимого. Это делается для того, чтобы определить цену, за которую мог бы быть продан сопоставимый объект, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый. В процессе корректировки фактических продажных цен сравниваемых объектов поправки делаются от сопоставимого объекта к оцениваемому.

Особенность внесения поправок состоит в том, что различия в характеристиках объектов оцениваются с точки зрения типичного покупателя. Поэтому поправка по какой-либо характеристике стоит необязательно столько, сколько было затрачено на создание (или ликвидацию) этой характеристики.
^ 6.3. Способы определения величины поправок в рамках сравнительного подхода

Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике называется анализом парных продаж. В этом случае сравниваются и анализируются несколько пар сопоставимых продаж. При этом парными называются продажи двух почти идентичных объектов недвижимости, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить и использовать в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

В табл. 6.1 представлен расчет величины такой поправки, в основу анализа которого положено сравнение пяти пар сделок купли-продажи сопоставимых домов. Из табл.6.1 следует, что эксперт-оценщик рассчитал среднюю, медиану, моду по разнице цен сравниваемых продаж. Однако помимо этого необходим качественный анализ величин таких поправок для принятия окончательного решения.

Таблица 6.1

Определение величины поправки на наличие сауны в доме на основе использования метода анализа парных продаж

Продажная цена (долл.)


Объекты

Пара 1

Пара 2

Пара 3

Пара 4

Пара 5

Дом с сауной

85000

94000

88000

91000

91000

Дом без сауны

69000

78500

72750

75000

74500

Разница

16000

15500

15250

16000

16500

Среднее = 15850 Медиана = 16000 Мода =16000

Установленная поправка: $16000
Определение величины поправок при оценке стоимости недвижимого имущества на основе метода регрессионного анализа основано на использовании ряда формул.

а) Vс = В * Х ,

где: Vс – рассчитываемая стоимость объекта недвижимости;

В – коэффициент, полученный для единицы сравнения;

Х - замеренные данные для оцениваемого объекта недвижимости.

б) Vс = В * Х + а + с + … + n ,

где: а, с …, n – положительные или отрицательные поправочные коэффициенты.

в) Vс = А + в + с + … + n ,

где: А – некая базовая величина;

в, с … n – различные поправочные коэффициенты.

г) Vс = А(100 + в + с + … + n),

где: А – базовая величина;

в, с …n - процентные поправочные коэффициенты, которые складываются и вычитаются из 100%. Каждый из этих коэффициентов может быть применен к базовой величине (А) независимо друг от друга.

Как правило, процесс корректировки может принимать одну из трех основных форм: 1) поправки в денежном выражении, 2) поправки в процентах, 3) общая группировка.

Поправки в денежном выражении (dollar adjustments) - это суммы, прибавляемые или вычитаемые из продажной цены каждого сопоставимого объекта.

Процентные поправки (percentage adjustments) используются тогда, когда сложно определить точные денежные суммы, но рыночные данные свидетельствуют о существовании процентных различий.

Если при корректировке должны быть использованы и денежные и процентные поправки, то все процентные поправки сначала должны быть пересчитаны в денежном эквиваленте. Внесение поправок обычно предусматривает последовательное рассмотрение следующих характеристик:

1) время, 2) местоположение, 3) условия продажи и 4) другие различия (физические, удобства и т.д.).

^ Метод общей группировки (overall bracketing) используется как правило на активном рынке, где может быть найдено достаточное число продаж с тем, чтобы сузить рыночный разброс цен. Данный метод зависит от наличия относительно однородных объектов. В этом случае оценщик может принять решение не производить отдельные поправки, а сравнить оцениваемый объект в целом, чтобы определить, лучше он или хуже каждого из сопоставимых объектов. Затем в рамках выделенной группы производится совокупная корректировка. Это снимает необходимость отдельно рассматривать каждую характеристику, отличающую оцениваемую собственность от сопоставимых проданных объектов.

Пример: оценщиком выявлено 3 сопоставимых многоквартирных дома. Все они одинакового размера с объектом оценки, имеют точно такое же число квартир и такие же удобства. Оценщик нашел следующую информацию:


Сопоставимый

объект

Продажная цена

(в тыс. р.)

Качество по сравнению с объектом оценки

Проект 1

618 000

Лучше

Проект 2

610 000

Хуже

Проект 3

612 000

Чуть хуже


Разброс цен между сопоставимыми объектами составляет лишь 6000 тыс. руб., или менее 1%. Исходя из этих данных, оценщик с уверенностью может оценить стоимость своего объекта в 615 000 тыс. р.

Корректировку следует проводить по всем основным характеристикам и удобствам, которые, с точки зрения перспективного покупателя, будут обладать стоимостью. В оценочной практике принято выделять 9 основных элементов сравнения, анализ которых производится в обязательном порядке:

  1. Право собственности.

  2. Условия финансирования.

2.1. Коэффициент ипотечной задолженности.

2.2. Процентная ставка.

2.3. Срок займа.

2.4. Амортизационные выплаты.

2.5. Плата за финансирование.

2.6. Договоры об участии.

3. Условия продажи.

3.1. Обычные или особые закладные.

3.2. Мотивы и информация покупателя и продавца.

4. Состояние рынка.

5. Местоположение (размещение)

6. Физические характеристики.

6.1. Физические параметры.

6.2. Качество строительства и эксплуатации.

6.3. Удобства.

6.4. Функциональная пригодность.

7. Экономические характеристики.

8. Использование.

9.Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

Цена объекта недвижимости определяется выгод­ной от продажных прав собственности на недвижи­мость. Особо входные виды собственности могут продаваться вместе с существующими арендными до­говорами. Учет разницы между рыночной и контрактной арендной платой при определении стоимости на­зывают корректировкой на право собственности. Исход­ным моментом при корректировке является положение: полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.

^ Условия финансирования. Условия финансирования сделки бывают рыночные и нерыночные. Стремление участников сделки полу­чить максимальную выгоду вызывает разные вариан­ты договоров. Могут быть следующие варианты рас­четов:

  1. Финансирование сделки кредитором: продавец выплачивает проценты за кредит, которые покупатель-должник требует для его получения. В этом случае для корректировки из продажной цены вычитают сумму процентов.

  2. Финансирование сделки продавцом: продавец предоставляет покупателю ипотечный кредит. Для корректировки таких условий можно применять дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита (постоянных платежей и шарового платежа) при ры­ночной норме процентов.

^ Условия продажи. Корректировка на условия продажи отражает нети­пичные для рынка отношения между продавцом и по­купателем. Продажа может произойти по цене ниже рыночной, если: продавцу необходимо срочно продать собственность и между участниками сделки суще­ствует семейная или деловая связь; по цене выше рыночной, когда покупателю необходимо срочно купить собственность.

^ Состояние рынка — это изменения рыночных условий купли-продажи во времени. На состояние рынка оказывает влияние инфляция и дефляция, изменения в спросе и предложении, в налогообложении и т.д. Величина корректировки определяется из анализа продаж объектов с постоянными физическими и экономическими характеристиками на одном и том же рынке.

^ Местоположение (размещение) характеризует месторасположение объекта недвижимости. Величина корректировки определяется из анализа продаж аналогичных объектов в разных местах, следовательно, она отражает главным образом разницу в стоимости земли для данных объектов.

^ Физические характеристики объекта недвижимости включают в себя размеры, конструктивные элементы, качество материалов, износ, внешний вид, состояние окружающей среды, и т.д. Корректировка на физические характеристики требует обсуждения каждого момента различия.

^ Экономические характеристики характеризуются текущими расходами, качеством управления, условиями и сроками аренды, величиной чистой прибыли или дохода. Данное сравнение относится только к объекту недвижимости, приносящей доход.

Использование. При определении возможного использования объекта недвижимости после его продажи исходят из норм местного зонирования. Нельзя сравнивать два объекта недвижимости, один из которых после продажи может быть использован не так как объект оценки.

^ Компоненты стоимости не связанные с недвижимостью не связаны с недвижимостью, однако для отдельных видов недвижимости в большинстве случаев наблюдается присутствие таких компонентов. Например, для гостиниц, ресторанов, магазинов – это стоимость оборудования, мебели, приборов, посуды и т.п. При сравнении компоненты стоимости не связанные с недвижимостью выделяются отдельно от объекта оценки.

^ Оценка проектов на основе соотношения дохода и цены продажи.

Единицы сравнения, применяемые для оценки проектов на основе отношения дохода к продажной цене, включают:

Валовой рентный мультипликатор (GRM), также известный как мультипликатор валового дохода (gross income multiplier (GIM)).

Общий коэффициент капитализации, также известный как общий коэффициент (overall rate (OAR)).

Данный метод уже был рассмотрен применительно к доходному подходу к оценке недвижимости.

Чтобы применить GRM, оценщик обычно должен совершить три действия:

1. Оценить рыночный рентный доход от оцениваемого объекта.

2. Определить отношение продажной цены к валовому доходу, исходя из недавних рыночных сделок.

3. Умножить рыночный рентный доход от оцениваемого объекта на GRM.

GRM считается рыночным методом оценки объекта приносящей доход собственности, поскольку данный показатель учитывает продажные цены и валовые рентные доходы по проданным на рынке объектам. Он не принимает во внимание коэффициент операционных расходов или чистый операционный доход как по оцениваемой собственности, так и по сопоставимым объектам.

Пример: Предположим, что собраны данные по трем недавно проданным сопоставимым жилым комплексам. Расчетный GRM в этом случае составит около 6: комплекс 1 был продан с мультипликатором 6, комплекс 2 - с мультипликатором несколько ниже, а комплекс 3 -несколько выше 6. Если потенциальный валовой доход от оцениваемой собственности составляет 100 000 долл., то его оценочная продажная цена будет в б раз больше 100 000, т.е. 600 млн. рублей.


Сопоставимый

объект

Продажная цена

(в тыс. р.)

Потенциальная валовая рента

(в тыс. р.)

Итоговый GRM

Жилой комплекс 1

600 000

100 000

6,00

Жилой комплекс 2

750 000

128 000

5,86

Жилой комплекс 3

450 000

74 000

6,08

Валовой рентный мультипликатор не следует корректировать на удобства или другие различия, которые существуют между сопоставимыми и оцениваемыми объектами. В основу расчета GRM положены фактические арендные платежи и продажные цены, преобладающие на рынке. Если между сопоставимыми и оцениваемым объектами есть различия в удобствах или уровне услуг, предполагается, что эти различия уже учтены в продажных ценах и в ставках арендной платы. Соответственно, если сопоставимый объект был хуже, то его продажная цена и ставки арендной платы ниже. Математическое отношение валового дохода к продажной цене при этом не изменится. Однако математическое соотношение не устраняет необходимости здравого подбора сопоставимых объектов.

Существует целый ряд ограничений на применение метода GRM. Во-первых, оцениваемая собственность должна находиться на таком рынке, на котором происходят регулярные продажи и покупки конкурентоспособных объектов на основе приносимых ими валовых доходов. Во-вторых, метод GRM считается недостаточно чувствительным к разнице в рисках или в нормах возврата капитала между оцениваемым и сопоставимыми объектами. В-третьих, данный метод предполагает узкий разброс значений коэффициентов недоиспользования и расходов для всех объектов. Это значит, что он нечувствителен к возможным различиям в чистых операционных доходах.
^ 7. ОСHОВЫ ЗАТРАТHОГО ПОДХОДА ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕHИЯ СТОИМОСТИ ЗДАHИЙ И СООРУЖЕHИЙ
7.1. Сущность затратного подхода к оценке недвижимости

Затратный подход базируется на том принципе, что покупатель не заплатит за собственность больше, чем затраты на приобретение (поставку) аналогичной собственности равнозначного качества. Сущность затратного подхода заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройство и строительстве на нем оцениваемого объекта недвижимости (зданий и сооружений).

Оценщикам следует представлять себе, что затраты и стоимость - не одно и то же. Так, например, затраты на бурение «сухой» скважины могут быть такие же, как и нефтеносной, но разница в стоимости очевидна.

Применение затратного подхода необходимо при:

- анализе нового строительства;

- определение варианта использования земли;

- реконструкции зданий;

- оценке для целей налогообложения;

- для выявления сверхдоходов при оценке недвижимости;

- оценке для целей страхования;

- оценке последствий стихийных бедствий;

- оценке специальных зданий и сооружений.

В условиях затрудненности доступа у проверенной информации данный подход может являться определяющим, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация.

В условиях становления рынка, когда идет массовая переориентация производства на новые технологии, может оказаться так, что объект недвижимости может вообще не иметь стоимости. Например, если предприятие производит неконкурентоспособную продукцию и его производственные площади не подлежат реконструкции под новое производство, то рыночная стоимость такой недвижимости стремиться к нулю. Затратный подход в подобной ситуации приведет к неправильной ориентации потенциальных покупателей.

^ Стоимость недвижимости по затратному методу - это стоимость полного воспроизводства или замещения минус износ плюс стоимость участка земли как свободного.

Полная стоимость воспроизводства (ПСВ) - это стоимость строительства в текущих оценках точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (со всеми изъянами).

Полная стоимость замещения (ПСЗ) - это стоимость строительства в тех же ценах объекта, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современным стандартом, дизайном и планировкой.

С практической точки зрения при проведении оценки более предпочтительно пользоваться полной стоимостью воспроизводства, поскольку в замене создается здание, отличной от оцениваемого (трудно оценить разницу в полезности - кинотеатры, магазины).

С теоретической точки зрения более предпочтительно замещение, поскольку маловероятно, что кто-то захочет воспроизвести здание, возраст которого более 3-х лет. Таким образом можно считать, что ПСЗ является верхним пределом стоимости недвижимости.

Ограничения в применении подхода:

1. Затратный подход не отражает стоимости прогнозируемых доходов, что является определяющим для недвижимости, приносящей доход.

2. Большие трудности и неопределенности с определением износа, особенно, если зданию более 10 лет.

3. Метод не учитывает возможности применения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования участка.
1   2   3   4   5   6   7   8



Скачать файл (565.5 kb.)

Поиск по сайту:  

© gendocs.ru
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации
Рейтинг@Mail.ru