Logo GenDocs.ru

Поиск по сайту:  

Загрузка...

Лекции - Экономика недвижимости - файл 1.doc


Лекции - Экономика недвижимости
скачать (565.5 kb.)

Доступные файлы (1):

1.doc566kb.03.12.2011 22:41скачать

содержание
Загрузка...

1.doc

1   2   3   4   5   6   7   8
Реклама MarketGid:
Загрузка...
^

Метод рыночной выборки.


Данный метод основан на анализе текущих сопоставимых продаж аналогичных объектов. Данный метод наиболее нуждается в рыночной информации. Алгоритм метода следующий:

1 Отбор сопоставимых продаж и получение необходимых данных по ним.

2. Расчет стоимости участка земли.

3. Вычитание стоимости земли из общей цены продажи и получение стоимости здания (СЗ).

4. Расчет полной восстановительной стоимости каждого объекта (ПВС).

5. Вычисление величины суммарного износа для каждого из объектов (ПВС - СЗ).

6. Расчет эффективного возраста сопоставимых объектов недвижимости (ЭВ).

7. Деление величины износа на эффективный возраст и получение среднегодового износа.

8. Получение среднегодового коэффициента износа путем деления среднегодового износа на ПВС.

9. Перевод полученной величины в проценты.

Однако использование метода предполагает тщательный отбор и проверку данных по сопоставимым продажам на рынке недвижимости, что в первую очередь предполагает достаточную степень развития, как самого рынка недвижимости, так и компетентность оценщика.

^ 8. ОПЕРАЦИИ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ
8.1. Потенциал земельных участков

Наибольшей ценностью, которой обладает государство является земля. Вокруг проблемы возможности использования земли в качестве объекта предпринимательской деятельности до сих пор не утихают политические споры.

Стоит ли вопрос о свободной продаже или сдаче в аренду на длительный срок земельных участков – во всех случаях необходима их оценка.

В ранее рассмотренных темах даны представления об основах оценки зданий и сооружений. Ставки налога на землю и строения имеют разные значения, поэтому необходимо отдельно определять сто­имость строений и земли. В теории оценки же идут жар­кие дебаты о том, можно ли производить такое разделе­ние. Многие специалисты склоняются к тому, что когда на земле возведено строение, то произвести разделение не представляется возможным. Однако практика стран с рыночной экономикой свидетельствует о том, что во многих случаях требуется от оценщика определить стоимость участка земли. Это необходимо в целях налогообложения, при проведении оценок с использованием затратного метода, при учете влияния коммуникаций на стоимость недвижимости, для определения размера компенсаций за изъятие земли, при установлении вели­чины арендной платы, при продаже садовых и огород­ных участков и т. д.

Для того чтобы оценить стоимость участка земли, оценщик должен определить, каким потенциалом обла­дает земля. Что в свою очередь напрямую связано с вариантом наиболее эффективного ее использования. Решение подобной проблемы связано с подбором и анализом рыночной информации по следующим факторам (рис.8.1):




Рис. 8.1. Факторы, определяющие потенциал участка земли


  1. Потенциал местоположения,

  2. Рыночный спрос,

  3. Правовая обоснованность застройки,

  4. Ресурсное качество участка,

  5. Технологическая обоснованность,

  6. Финансовая обоснованность.

Потенциал местоположения. Местоположение земли считается основным фактором, определяющим ее стоимость. Участок - земля, подготовленная для застройки, с соответствующими коммунальными сетями и другими необхо­димыми сооружениями. Важной характеристикой участка является то, каким образом он соотносится с преобладающим в данном районе типом землеполь­зования. Вторая характеристика - доступность участка. Если доступ к участку затруднен, то и польза от него невелика.

Для некоторых типов недвижимости, таких, как магазины хозяйственных товаров или рестораны быстрого обслуживания и мотели, очень важным явля­ется визуальная открытость с любой стороны дорожного движения. Подобная открытость может быть не столь важной для мебельного магазина или для авто­мобильного дилера, поскольку обычно они привлекают своих клиентов за счет эффективной рекламы.

При анализе местоположения участка во внимание следует принять несов­местимые с ним варианты землепользования, различные неудобства и опаснос­ти. Подобную информацию о местоположении следует нанести на карту. Карта может содержать данные о времени доступа на автомобиле к центрам занятос­ти, о транспортных коммуникациях, а также идентифицировать важные вари­анты землепользования. Некоторая информация может быть получена при ана­лизе результатов аэрофотосъемки, карт, опубликованных плановых исследова­ний, демографических таблиц, разработок по району местоположения, подготовленных газетами, радио- и телевизионными станциями для своих рекламо­дателей, данных, предоставленных торговыми палатами, или из других источ­ников.

^ Рыночный спрос. Анализ рыночного спроса проводится для того, чтобы определить, насколь­ко планируемый вариант использования земли «разумно возможен» с учетом характера соотношения на данном рынке спроса и предложения. При данном анализе необходимо выявить потенциальных покупателей и арендаторов будущей недвижимости, а также проанализировать недостатки конкурирующих объектов и бизнес-планы потенциальных конкурентов. Подобный ана­лиз используется также с тем, чтобы выявить обоснованный (оправданный) ва­риант или набор вариантов использования. Он может быть также применен для оценки общего и поэтапного сроков застройки и масштаба проекта в целом.

^ Правовая обоснованность застройки. Необходимо внимательно изучить все правовые ограничения, связанные с реализацией предлагаемого проекта. Публичные ограничения включают: правила зонирования, законы по охране окружающей среды, требования к планированию, требования на получение раз­решений, строительные кодексы, жилищные кодексы, положения о разбивке земли на участки. Кроме того, следует проанализировать различные виды нало­гов, взимаемых в данной общине, и определить, насколько велика вероятность изменений в этой области в ближайшее время. Прочие публичные ограничения могут включать нормативы энергопотребления, ограничения по затененности, принудительное изъятие земли для публичного использования и другое. В не­которых случаях применительно к крупным проектам, а также к проектам, пре­дусматривающим внесение изменений в нормы зонирования, обязательным требованием является их оценка местными жителями. Многие из ограничений и правил могут значительно повлиять на вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Частные правовые ограничения включают ограничения на использование объекта, сервитута и контрактные соглашения. Титул на данную собственность может страдать определенными изъянами. Соседний землевладелец может вла­деть зданием, вторгающимся в данный объект. На участке могут находиться захоронения или исторические здания, не подлежащие сносу.

Если аналитик предполагает, что могут существовать правовые ограниче­ния, которые скажутся на использовании земли, то ему следует получить зак­лючение квалифицированного юриста, имеющего соответствующую лицензию.

^ Ресурсное качество участка. Ресурсное качество участка функционально связано с его емкостью и эф­фективностью в сочетании с другими факторами производства. Емкость явля­ется показателем того, сколько факторов может быть приложено к участку. При­мером может быть принятие решения о том, какой этажности здание строить на участке: пятиэтажное или десятиэтажное. Эффективность определяется тем, какой уровень прибыльности может обеспечить сочетание факторов в случае реализации различных проектов. Например, с учетом живописного вида учас­тка или его престижности, связанной с местоположением, он может быть более эффективен в случае строительства офисного парка по сравнению с застройкой складским зданием.

При изучении ресурсного качества участка определяется, насколько он мо­жет быть использован физически, и какие существуют физические ограничения на различные варианты застройки. Для этого необходимо лично обследовать участок, а также прилегающие территории, с которыми участок связан и от ко­торых он зависит.

В целом следует обследовать размер и форму участка, беря на заметку лю­бые его естественные особенности, такие, как наличие ручья, затопляемых зон, крупных скальных образований и растительности. Измеряется топография уча­стка, отмечаются склоны, не подлежащие застройке, перепады в уровнях учас­тка. Проводится анализ проб почвы и подпочвенного слоя, взятых в его различ­ных точках. Застройщику необходимо знать несущее качество почвы, ее дре­нажные свойства. Несущее качество определяет, какие типы построек могут быть размещены на участке, и какой фундамент должен быть подведен под них. Необходимо определить, существуют ли на участке скальные образования, для ликвидации которых потребуется проведение дорогостоящих взрывных работ. Дренажные свойства (проницаемость) почвы определяют ее способность по­глощать воду. Выявляются любые дренажные проблемы. Проверяется наличие коммунальных сетей и уровень предоставляемых коммунальных услуг. Следу­ет выявить внешние объекты, и определить, каким образом их существование может создать неудобства и нанести вред планируемой застройке. Это предполагает анализ таких факторов, как зонирование прилегающих участков.

^ Технологическая обоснованность. Технологическая обоснованность проекта определяется тем, может ли он быть завершен в пределах установленного срока при условии достижения соот­ветствия между стоимостью и качеством строительства. Если завершение про­екта займет слишком много времени, если затраты по нему слишком велики или если он не соответствует даже минимальному стандарту качества, то его принято считать технологически необоснованным. Существует ряд основных ограничений, определяющих обоснованность проекта. Это физические, право­вые ограничения, требования обеспечения безопасности, возможность исполь­зовать определенные виды материалов, финансовые ресурсы, рабочую силу и менеджмент. Данные ограничения могут быть установлены в законодательном порядке (Правила по технике безопасности и охране здоровья работников), по­ставщиками (задержки в поставках материалов), кредитными соглашениями (лимиты на строительные кредиты) или могут быть обусловлены другими при­чинами (профсоюзные забастовки или бойкоты).

^ Финансовая обоснованность. Финансовая обоснованность проекта определяется тем, способен ли он обес­печить достаточный поток денежных средств, требуемого каче­ства и продолжительности, что позволит инвесторам возместить вложенный капитал и получить необходимую и ожидаемую ими ставку дохода. При этом во внимание принимаются: время поступления и оттока денежных средств, вало­вая выручка, затраты, платежи по обслуживанию долга, выручка от продажи и рефинансирование.
^ 8.2. Методы оценки земельных участков

После анализа потенциала участка земли и выбора возможных вариантов его использования эксперт-оцен­щик должен перейти к анализу наилучшего и наиболее эффективного его использования (ННЭИ). То есть опре­делить такое использование среди разум­ных, возможных и законных альтернативных вариан­тов, которое является физически возможным, достаточ­но обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наибольшей стоимости земли.

Кроме анализа ННЭИ для оценки стоимости участ­ка земли могут быть использованы:

  • Метод сравнительного анализа продаж (САП).

  • Метод оценки по остаточной стоимости.

  • Метод переноса.

  • Метод капитализации земельной ренты.

  • Метод остатка для земли.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка предусматри­вает сопоставление альтернативных вариантов освоения (застройки) участка зем­ли. Для каждого варианта застройки рассчитывается остаточная стоимость зем­ли. Самая высокая остаточная стоимость земли соответствует варианту ее наилучшего и наиболее эффективного использования.

На первом этапе анализа производится отбор тех вариантов использования, которые разумно осуществимы, с учетом рыночных возможностей и ограниче­ний. Во внимание принимаются потенциал местоположения, рыночный спрос, юридические права на застройку. Данная процедура позволяет выявить только обоснованные варианты использования земли, тем самым исчезает необходи­мость сбора лишней информации. Так, если нормы зонирования ограничивают застройку земли только жилыми домами, то варианты коммерческой или про­мышленной застройки вообще не рассматриваются. Однако если аналитик считает, что в будущем нормы зонирования для данного участка будут пересмотре­ны, то связанные с ними нынешние ограничения не должны исключать рас­смотрения вариантов нежилой застройки.

На втором этапе определяется стоимость застройки по каждой из альтерна­тивных стратегий. Во внимание принимаются ресурсное качество участка и технологическая обоснованность различных вариантов застройки.

На третьем этапе определяется финансовая обоснованность выявленных стратегий застройки. По каждому варианту составляется прогнозный отчет о доходах. Для каждой стратегии застройки, исходя из допущений и предположений о будущем поведении рынка, рассчитывается чистый операционный доход.

На четвертом этапе производится распределение чистого операционного дохода между землей и зданиями (сооружениями). Аналитик может использовать коэффициенты капитализации, определенные исходя из имеющейся рыночной информации или основанные на ожиданиях инвестора. Для каждого из вариантов застройки может быть свой, отличный коэффициент. Коэффициент зависит от уровня риска, продолжительно­сти срока возмещения капитала, структуры финансирования и ожидаемого по­вышения или снижения стоимости объекта.

^ Метод сравнительного анализа продаж (САП) предполагает определение рыночных сто­имостей земельных участков путем превращения цен продаж сопоставимых участков в рыночную стоимость оцениваемого участка.

В наших условиях этот метод может применяться для определения стоимости участков под индивидуаль­ное жилищное строительство, садовых и огородных уча­стков.

В соответствии с теорией оценки при применении этого метода оценщик должен использовать шесть эле­ментов сравнения:

  1. Условия финансирования сделки.

  2. Условия продажи.

  3. Время продажи.

  4. Местоположение.

  5. Физические характеристики.

  6. Характеристики дохода.

Для каждого элемента сравнения выносятся соответствующие поправки (табл.8.1) исходя из того, чтобы сопоставимый участок сделать похожим на оцениваемый.

Последовательность внесения поправок следующая. Оценщик получает промежуточные показатели цены и применяет последующие поправки к предыдущей откорректированной величине.

Таблица 8.1

Корректировочная таблица для оценки стоимости участка

№ п/п

Элементы сравнения

Поправка

Скорректи-рованная цена, тыс. р.

1

Продажная цена

-

10000

2

Особые условия

-5%

-500

3

Особые условия продажи

+10%

+1000

4

Рыночные условия (время)

+10%

+1000

5

Местоположение

+5%

+500

6

Физические характеристики

-10%

-1000

7

Стоимость оцениваемой недвижимости

-

11000


При учете физических характеристик необходимо учитывать поправки на размеры участка, неправиль­ность формы и угловое расположение.

Известно, что чем крупнее участок, тем, как прави­ло, меньше цена за единицу площади.

В странах с рыночной экономикой имеются специ­альные таблицы, которые позволяют учесть влияние ук­рупнения участка на его стоимость. В наших условиях такой анализ оценщик должен сделать самостоятельно, то есть необходимо построить график, например, зави­симости цены продажи 1 м2 или одной сотки земли от площади участка.

Известно также, что при одинаковой площади треугольный участок оценивается ниже прямоугольного из-за неудобства производства работ на нем. Для оценки участков треугольной формы оценщики часто используют «правило 65-35», в соответствии с которым «стоимость треугольного участка с основанием по фронту улицы будет составлять приблизительно 65% от стоимости участка прямоугольной формы».

Для оценки участков неправильной формы можно использовать прием, когда участок разбивается на прямоугольники, кото­рые оцениваются отдельно, а об­щая стоимость складывается из стоимостей отдельных частей.

Влияние углового расположения определяется коммерческим назначенцем участка. Для магазинов и АЗС такое расположение дает определенные преимущества, и, следовательно, стоимость их будет выше. Для садо­вых же участков и коттеджного строительства угловое расположение уменьшает их стоимость. Для оценки уг­лового расположения необходимо набрать определенную статистику по продажам и сделать соответствующий ана­лиз этого влияния для участков различного назначения.

^ Метод оценки по остаточной стоимости. По этому методу стоимость строений вычитается из стоимости продажи недвижимости, что дает оценку сто­имости земли по остаточной стоимости.

Этот прием особенно полезен в давно освоенных районах, когда отсутствуют продажи свободных участков. Метод дает более точные результаты для участков с относительно новыми зданиями, на которые имеются сме­ты расходов.

Если же недостаточно информации в отношении про­даж, то в качестве исходных величин можно использо­вать экспертные оценки их стоимости. Точность метода зависит от того, насколько достоверна экспертная оценка и расчет затрат на строительство.

^ Метод переноса. Для определенного типа недвижимости и конкретно­го региона существует определенная взаимосвязь между стоимостью земли и стоимостью строений. Следователь­но, если в каком-то регионе нет достаточного числа про­даж неосвоенных земель, то можно подобрать сравни­мый регион с достаточным числом заключенных сделок, определить типичное соотношение между стоимос­тью земли и стоимостью строений и использовать это соотношение в оценке для данного региона.

Преимущество данного метода заключается в том, что нет необходимости использовать затратный метод для определения стоимости строений.

^ Метод капитализации земельной ренты. Этот метод может использоваться тогда, когда земля сдается в аренду отдельно от зданий и сооружений.

Если договор аренды заключен недавно или он достаточно точно отражает текущую ситуацию на рынке аренды, то сумму чистой арендной платы можно непосредственно капитализировать в стоимость земельной собственности.

Пример: Участок земли был недавно сдан в аренду с условием отнесения эксплуатационных расходов на арендатора за 100000 рублей в год на 10 лет. Ставка капитализации — 15%. Определить стоимость участка земли.

Решение: 100000 : 0,15 = 666700 рублей.

^ Метод остатка для земли. Метод основан на принципе добавочной продуктив­ности. Стоимость земли рассчитывается как остаток по­сле учета всех необходимых платежей, связанных с за­тратами на труд, капитал и менеджмент.

Пример: Необходимо оценить земельный участок площадью 16 га, выделенный под жилую застройку, при допустимом количестве 1 дом на 10 соток. Владелец продает площадки размером 0,1 га с учетом благоустройст­ва и коммуникаций за 175000—220000 рублей (в среднем за 200000 рублей). Затраты на подготовку площадки, благо­устройство и коммуникации потребуют 14000000 рублей. Расходы на проектирование, административные расхо­ды, расходы по оформлению сделок и другие накладные расходы в среднем по таким проектам составляют 25% от общей цены продажи. Допустимая плата за кредит, расходы на содержание и прибыль составят 40% чисто­го дохода. Определить стоимость участка земли.

Решение:

1. Прогнозируемая цена продажи участков 160 * 200000 = 32 (млн. руб.)

2. Затраты на освоение — 14 (млн руб.)

3. Общие накладные расходы (25%) — (8 млн руб.)

4. Чистый доход без учета прибыли — (п.1. – (п.2 +п.3)) - 10 (млн руб.)

5. Затраты по владению и прибыль (40% от 10000000) — 4 (млн руб.)

  1. Стоимость неосвоенной земли — 6 (млн руб.).


^ 8.3. Операции купли-продажи с земельными участками

Продать или купить земельный участок, находящийся в собственности, можно независимо от того, когда этот участок был приобретен. За время переходного периода неоднократно изменялся порядок и форма документов, подтверждающих права собственности, поскольку согласно кодексу РФ ранее выданные документы признаются действительными и не теряют своей юридической силы.

Для оформления сделки купли-продажи земельного участка необходимы следующие документы:

Правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности на участок; это может быть: договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, постановление о выделении участка.

Акт согласования границ продаваемого земельного участка с собственниками всех граничащих с ним земель; этот акт с подписями соседей должен быть заверен в местной администрации.

Кадастровый план участка, который составляют геодезисты, и справка из Кадастровой палаты о присвоении участку кадастрового номера.

Справка о нормативной стоимости земли. Нормативная стоимость земли устанавливается Правительством РФ и является показателем качества и местоположения земельного участка.

Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налоговым платежам; размер земельного налога устанавливается в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год.

Справка об отсутствии арестов, запрещений и обременений на продаваемый участок. Наличие магистральных коммуникаций на участке относится к обременениям, т.к. ограничивает использование площади, занимаемой этими коммуникациями, для строительства, посадки деревьев и т.п.

Документы, удостоверяющие личность.

Копия свидетельства о браке (если продавец и покупатель состоят в браке) и справка о согласии супругов на сделку.

Совершение сделки невозможно, если участок находится под арестом или по нему существуют земельные споры, в частности, это могут быть споры о границах.

Бесспорным признаются границы, установленные:

Ранее выданным государственным актом на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного пользования землей или свидетельством о праве собственности на землю с геодезической привязкой поворотных точек к достоверно опознаваемым межевым знакам.

Решением суда или арбитражного суда; решением местной администрации по результатам рассмотрения земельных споров, мировым соглашением сторон и по фактическому пользованию, когда согласование границ подтверждено документом с печатью и подписью должностного лица местной администрации.

Продавец должен поставить в известность покупателя обо всех обременениях и сервитутах, имеющих отношение к продаваемому участку.

Сервитут – право ограниченного пользования соседними участками.

Договор купли-продажи составляется в письменной форме и содержит следующие основные пункты: предмет договора (размер и местоположение участка), цена участка и существующие ограничения, кадастровый номер, целевое назначение участка и категория земли.

Если на участке расположены объекты недвижимости, их также включают в договор. Но в этом случае для оформления сделки необходимы дополнительные документы.



  1. ^ НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ДЛЯ ИНВЕСТИРОВАНИЯ


9.1. Особенности недвижимости как объекта для инвестирования

Недвижимость как объект инвестирования обладает рядом особенностей, которые необходимо учитывать потен­циальным инвесторам:

нетрадиционные денежные потоки. Различают традици­онные и нетрадиционные денежные потоки.

Под традиционными денежными потоками понимаются такие потоки, когда после одного или нескольких периодов чистых оттоков следуют несколько периодов денежных притоков. Период - это временной интервал между притоками и оттоками денежных сумм. Для инвесторов большое значе­ние имеет определение характера денежных потоков, по­скольку для традиционных денежных потоков свойственна одна внутренняя норма окупаемости, т.е. ставка доходнос­ти, при которой чистая текущая стоимость равна нулю. Тра­диционные денежные потоки имеют следующий вид:


Периоды

1

2

3

4

5

Денежные потоки

-

-

+

+

+


Нетрадиционные денежные потоки от инвестиций в не­движимость отличаются тем, что в периоды разработки и сооружения объекта денежные потоки отрицательны, затем в период постепенной сдачи объекта в аренду денежные по­токи преобразуются из отрицательных в положительные. Во время эксплуатации объекта могут быть произведены суще­ственные затраты на его обновление или прирост капитала. В отдельные годы деньги могут изыматься посредством ре­финансирования. Наконец, получение крупной суммы денег ожидается при продаже собственности. Потому для инвес­тиций в недвижимость нет единой внутренней нормы окупае­мости. Нетрадиционные денежные потоки от инвестиций в недвижимость можно изобразить следующим образом:


Периоды

1

2

3

4

5

Денежные потоки

-

+

+

-

+


разная направленность движения стоимости составных ча­стей недвижимости. Так, земля имеет потенциальную возмож­ность повышения ее стоимости. Причиной этого могут стать изменения в системе землепользования, относительный дефи­цит участков со сходным местоположением, инфляция и др. В то же время относительная стоимость зданий и сооружений с течением времени снижается. Это снижение происходит из-за изнашивания зданий и сооружений в процессе их использования, воздействия окружающей среды, изменений в технологии и действия других внешних факторов;

паушальность недвижимости. Она определяет невозможность для инвесторов приобрести, например, 7/100 офисного здания. Паушальность недвижимости снижает ее ликвид­ность, поскольку исключает многих потенциальных мелких и относительно средних инвесторов. Кроме того, паушальность увеличивает сроки реализации актива и затраты на совершение сделки купли-продажи;

неоднородность недвижимости. При определении объек­тов недвижимости практически невозможно найти два оди­наковых объекта, что осложняет процесс оценки недвижимости;

гибкие условия финансирования недвижимости. У прино­сящей доход недвижимости может быть несколько "слоев" финансирования за счет собственных и заемных средств. Финансирование может быть достаточно сложным по вре­мени осуществления, методам расчета процентов, долевому участию и различным частичным интересам;

различное сочетание юридических прав и интересов при операциях с собственностью. Один объект, являющийся соб­ственностью, может быть сдан в аренду с разделением прав на воздушное пространство, поверхность земли и недра и при этом отягощен залоговыми обязательствами, в то время как другой объект может находиться в полной и неограни­ченной собственности и быть свободен от каких-либо требо­ваний;

особые налоговые соображения. Федеральное и муници­пальное правительство развитых стран создали сложную сеть налоговых законов и регулирующих норм, которые влияют на инвестиции в недвижимость. Особенности налогообложе­ния недвижимости как открывают новые возможности, так и накладывают определенные ограничения. Во многих случа­ях налоговые последствия инвестиций в приносящую доход собственность служат основной причиной сделки. В России этот процесс находится в стадии становления;

риск и неопределенность инвестиций в недвижимость. Инвестиции в недвижимость в большей степени, по сравне­нию с инвестициями в традиционные финансовые активы, подвержены риску и неопределенности, поскольку являются малоликвидными, так как это "запертый" капитал, и осуще­ствляются капиталовложения на более длительные сроки.

Одним из важнейших обстоятельств учитывающихся при вложении средств в недвижимость является ликвидность рынка недвижимости.

Ликвидность рынка недвижимости по всем типам не­движимости определяется на макроуровне:

• социально-экономической ситуацией в стране, ре­гионе;

• доступностью кредитов, определяемой государственной политикой (если правительство проводит политику "дорогих денег", кредит менее доступен в силу высоких процентных ставок);

• политикой коммерческих банков, сокращающих или расширяющих кредитование под залог недвижимости.

На микроуровне ликвидность рынка недвижимости опре­деляется в зависимости от полного или частичного права собственности продавца на объект собственности. Если продавец не владеет целым зданием, ликвидность недвижимос­ти резко сокращается.

Снижение уровня ликвидности рынка недвижимости вызывают и длительные сроки реализации собственности: маркетинг недвижимости для потенциального покупателя и ведение переговоров по договорам купли-продажи может занять около 30 - 60 дней, оформление документов купли-продажи - примерно 60 дней. Необходимо учитывать, что затянутые сроки реализации объекта недвижимости могут привести к резкому падению цен вследствие изменения социально-экономической ситуации. Ускоренная реализация объектов недвижимости неизбежно приведет к снижению цен на них.
^ 9.2. Риски инвестирования в недвижимость

Инвестиции в недвижимость, как и инвестиции в цен­ные бумаги, подвержены рискам финансового рынка: риску изменения процентных ставок, валютному риску, кредитно­му, бизнес-риску. Однако для инвестиций в недвижимость в связи с особенностями функционирования рынка недвижи­мости характерны дополнительные и существенные риски.

Риски, присущие рынкам недвижимости, разделяются на три группы:

1. Риски, характерные для различных типов недвижимости и различных регионов, т.е. несистематические риски, и они под­даются диверсификации за счет формирования портфеля недвижимости.

2. Систематические риски, определяемые на рынке недви­жимости такими факторами как: низкая ликвидность актива, нестабильность налогового законодательства, изменения в уровне конкуренции на рынке недвижимости и рынке капи­тала, длительность делового цикла на рынке недвижимости, демографическая тенденция в стране в целом и по регионам, тенденции занятости работоспособного населения, инфляция и риск изменения процентных ставок на рынке капитала. Систематический риск не поддается диверсификации и от­ражает связь уровня риска инвестиций в недвижимость со среднерыночным уровнем риска.

3. Случайные риски как результат некачественного управ­ления объектами недвижимости.

Риски, характерные для недвижимости, можно рассматривать с различных точек зрения:

• источники риска;

• уровень риска инвестиций в коммерческую недвижимость относительно инвестиций в другие активы.

Источниками риска могут быть:

• тип недвижимости (собственности, имущества);

• изменения соотношения предложения и спроса;

• местоположение (региональный риск);

• условия арендного договора и предоставления кредитов;

• физический износ (порча), старение;

• изменения в законодательном регулировании и изменения налогообложения;

• инфляция;

• возможности реинвестирования.

Рассмотрим риски более подробно.

Риск типа недвижимости (собственности, имущества) исходит из условий предложения и спроса на данный тип имущества безотносительно месторасположения. Например, существует общенациональное избыточное предложение офисных зданий, которое затронуло интересы инвесторов к продукту и превратило реальные и номинальные ставки арендной платы в мертвый груз.

Риск изменения соотношения предложения и спроса посто­янен. В силу цикличности развития рынка недвижимости воз­можно повышение или снижение спроса на недвижимость в краткосрочном периоде, когда предложение объектов недвижимости неэластично. В такой ситуации колебания спроса вызывают изменения потока доходов.

Риск местоположения определяется условиями местного рынка - перспективами социально-экономического развития региона, притоками и оттоками капитала из региона, уров­нем дифференцированности занятости работоспособного населения, криминогенной ситуацией в регионе, отношени­ем населения к частному и иностранному капиталам, возможностями межэтнических и социально-экономических конфликтов, возможностью вооруженных конфликтов, экологи­ей региона и т.д., т.е. теми факторами, в силу которых доходная недвижимость в пределах местного рынка может стать менее привлекательной.

Арендный и кредитный риски связаны с тем, что арендатор не может заплатить всю арендную плату, предусмотрен­ную контрактом. Кредитный риск обусловлен возможностью владельца недвижимости обслуживать долговые обязательства.

Риски физического износа и старения также могут снизить доходность недвижимости. Владельцы часто предпочитают нести значительные материальные затраты, чтобы сделать свои здания современными. Трудно определить степень фи­зического износа, потому что она в большой степени зави­сит от разработок новых технологий. Когда новые техноло­гии, такие как лифты, контроль климата и безопасности, вве­дены в новые конкурирующие здания, более старые здания теряют свою привлекательность для арендаторов и владе­лец должен либо тратить деньги на усовершенствование до­мов, либо терпеть более низкую занятость помещений и зап­рашивать меньшую арендную плату.

Риск законодательного регулирования и изменения нало­гообложения заключается в том, что власти требуют непред­виденных расходов или повышают налоги на собственность (имущество, недвижимость). Изменения либо в законодатель­ном регулировании, либо в налогообложении происходят в том случае, если они непредвиденные, могут изменить де­нежный поток доходов от недвижимости по сравнению с ожи­даемым.

Риски инфляции и реинвестирования - относительно более мелкие риски для инвестирования в недвижимость. Инфляционный риск связан с тем, что реальные предусмотренные договором денежные потоки доходов от аренды могут быть много ниже, чем ожидалось из-за инфляции. Чем длин­нее срок аренды, тем больше такой риск. В особом положе­нии находятся инвестиции в проданную и взятую в аренду недвижимость, которые содержат самый большой инфляци­онный риск из всех видов инвестиций собственного капита­ла из-за длительных сроков аренды.

Риск реинвестирования противоположен риску инфляции, так как полученные денежные доходы не могут быть реинве­стированы с той же ставкой дохода, что и первоначальные инвестиции. Этот риск также меньше для собственных капи­талов, инвестированных в незаложенную недвижимость.
1   2   3   4   5   6   7   8



Скачать файл (565.5 kb.)

Поиск по сайту:  

© gendocs.ru
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации
Рейтинг@Mail.ru