Logo GenDocs.ru

Поиск по сайту:  

Загрузка...

Лекции - Экономика недвижимости - файл 1.doc


Лекции - Экономика недвижимости
скачать (565.5 kb.)

Доступные файлы (1):

1.doc566kb.03.12.2011 22:41скачать

содержание
Загрузка...

1.doc

1   2   3   4   5   6   7   8
Реклама MarketGid:
Загрузка...

9.3. Сравнительный уровень риска инвестиций в недвижимость и в прочие активы

Уровень риска инвестиций в коммерческую недвижимость относительно инвестиций в другие активы определя­ется особенностями доходной недвижимости:

• требуются значительные капитальные вложения;

• жесткая зависимость потока доходов от недвижимости от ситуации в регионе и перспектив его развития;

• низкая ликвидность в сочетании с большими затратами на поддержание товарного вида.

Уровень риска, связанный с инвестированием (владением) в доходную недвижимость, в значительной степени опре­деляется инструментами инвестирования (табл. 9.1).

Необходимость поддержания высокого уровня доходности инвестиций в недвижимость требует выбора наиболее опти­мальных инструментов инвестирования, поскольку для каж­дого из них характерны свои: ставки доходности, уровень риска, ликвидность, уровень контроля и методы оценки.

Таблица 9.1

Относительный уровень риска инвестиций

Уровень риска инвестиций

Инвестиции

В недвижимость

В ценные бумаги

Низкий

Право преимущественной аренды

Облигации

Ниже среднего

Закладные (ипотека)

Высоколиквидные акции

Средний

Гибридные обязательства

Акции фирмы, исполь­зующей только собст­венный капитал

Выше среднего

Собственный капитал

Акции фирмы с высо­кой долей заемного капитала в структуре капитала

Высокий

Заемный капитал

Акции быстро расту­щих компаний

Очень высокий

Опционы

Опционы и фьючерсы


Доходная недвижимость имеет существенные преимущества по сравнению с традиционными финансовыми актива­ми (акциями и облигациями):

1. В отличие от корпоративных акций, по которым дивиденды выплачиваются в лучшем случае ежегодно, владение доходной недвижимостью обеспечивает инвестора (собственника) ежемесячным потоком доходов, в основе которого ле­жит ежемесячная оплата аренды. Денежный поток доводов от корпоративных акций зависит от объема реализации про­дукта, стратегии развития предприятия и его финансовой устойчивости. Потоки доходов от недвижимости более ста­бильны, потому что они базируются на договорах аренды, которые чаще всего имеют трех - пятнадцатилетний срок.

2. Сфера использования денежных потоков от корпоративных ценных бумаг с течением времени может изменяться, поскольку корпорация может продавать и покупать сферы бизнеса, расширяться или сокращаться. Использование де­нежных потоков от недвижимости более стабильно, так как недвижимость - это фиксированные активы.

3. Денежный поток доходов от владения недвижимостью менее динамичен, чем денежный поток доходов от корпоративных акций, и находится в жесткой противофазе (отрица­тельной корреляции) к потоку доходов от инвестиций в традиционные финансовые активы.

На рис. 9.1 отражается реальная ситуация типичного колебания ставки доходности от инвестиций в корпоратив­ные ценные бумаги и от недвижимости. Недвижимость обеспечивает более устойчивый поток доходов и, что особенно важно, доходность недвижимости имеет четко выраженную тенденцию к росту в период спада доходности от финансовых активов. Кроме того, при инвестициях в доходную недвижимость необходимо учитывать, что рыночные цены на недвижимость возрастают по мере роста инфляции и резко уменьшаются в периоды снижения инфляции.

Недвижимость обеспечивает более высокий уровень доходности, поскольку требуются затраты для возмещения основного капитала, инвестированного в недвижимость. Нормальный доход с этого капитала - это превышение доходов по сравнению с затратами на эксплуатацию недвижимости.



Период владения активами

- колебания ставки доходности от инвестиций в недвижимость;

- колебания ставки доходности от инвестиций в ценные бумаги.
Рис. 9.1. Поток доходов от недвижимости и финансовых активов
^ 10. ФОРМИРОВАНИЕ И УПРАВЛЕНИЕ ПОРТФЕЛЕМ НЕДВИЖИМОСТИ
Инвестирование в отдельные активы; обеспечивает характерное для каждого актива определенное соотношение уровня риска и ставки доходности. Например, относительно меньший риск для активов в форме банковских депозитов связан с относительно низкой ставкой доходности инвестированного капитала, высокая ставка доходности по акциям связана с высоким уровнем риска..

Очевидно, что высокая ставка доходности есть плата за высокий риск. Однако данную зависимость можно изменить за счет формирования портфеля активов. Максимизировать ставку доходности инвестированного капитала, при определенном уровне риска позволяет портфельный подход к инве­стициям.

Сущность формирования портфеля заключена в том, что капитал распределен между отдельными активами, и это позволяет добиться максимизации ставки доходности при стабилизации уровня риска. Данные взаимосвязи можно выразить формулой:

K=pf(r1, r2, r3, …, rn)max дохода,

где К - величина привлеченного капитала (собственного + заемного);

р - цена актива;

r1, r2, r3, …, rn - соответствующие ставки доходности активов.

Принципы формирования портфеля:

1) диверсификация активов с целью управления ставкой доходности и уровнем риска;

2) доходность активов портфеля должна быть в противофазе;

3) изменение структуры активов портфеля в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке, так как старе­ние активов портфеля - признак низкого качества управле­ния.

Рассмотрим эти принципы более подробно.

^ Диверсификация активов с целью управления ставкой доходности и уровнем риска. Реализация данного принципа в процессе формирования портфеля активов позволяет свести уровень управляемого риска к минимуму.

Практика формирования портфеля недвижимости показывает, что для снижения уровня управляемого риска необ­ходимо, чтобы число активов портфеля было не меньше 8 и не более 20, поскольку данное число активов позволяет диверсифицировать управляемый риск. Если число активов портфеля меньше 8, диверсификация управляемого риска не достигается, если выше 20 - возникают сложности в качестве управления портфелем недвижимости. Применительно к портфелю доходной недвижимости диверсификация управляемо­го риска достигается за счет:

• типа недвижимости;

• местоположения недвижимости;

• финансовой структуры инвестированного капитала.

Исследователи западного рынка недвижимости утверждают, что важнейшим фактором диверсификации управляе­мого риска является диверсификация типов недвижимости: офисы, индустриальная, жилая, многофункциональная.

При формировании портфеля недвижимости, однако, недостаточ­но простой диверсификации местоположения различных ти­пов доходной недвижимости. Практика формирования порт­фелей недвижимости показала, что необходим анализ эко­номического потенциала регионов, который целесообразно проводить в двух направлениях:

• на основе сложившегося уровня занятости населения;

• на основе специализации региона.

Анализ экономического потенциала региона с учетом сло­жившегося уровня занятости предполагает группировку регио­нов страны по пяти признакам: циклическая занятость (измене­ния уровня занятости происходят в связи с изменениями макро­экономической ситуации и этапа делового цикла); традиционно высокая занятость; недавно возникшая (в связи со структурной перестройкой); высокая занятость; традиционно низкая заня­тость, недавно возникшая низкая занятость.

Анализ на основе специализации региона предполагает классификацию регионов страны по основному виду занятости: производство электроэнергии; промышленное производ­ство; финансовые услуги; развитая сфера услуг; диверсифи­цированная занятость и неопределенная занятость.

Диверсификация за счет различной финансовой структуры предполагает использование различных инструментов инвестирования от безрискового инструмента права преиму­щественной аренды до высокорискового - опционов на не­движимость.

^ Доходность активов портфеля должна быть в противофазе. Для оценки статистической зависимости между двумя времен­ными рядами, например, ставками доходности различных ти­пов доходной недвижимости, используется коэффициент кор­реляции. Этот коэффициент изменяется в пределах от +1 (положительная корреляция) до -1 (отрицательная корреляция).

Положительная корреляция, отражающая характер свя­зи между двумя временными рядами, означает, что повыше­ние ставок доходности по одному активу неизбежно вызыва­ет возрастание ставок доходности по другим активам.

Отрицательная корреляция доходности активов в портфеле (доходность в противофазе) - это взаимосвязь между двумя рядами показателей ставок доходности активов, при которой доходность активов изменяется в противополож­ном направлении. Например, исследователи рынков недви­жимости в США и Великобритании выявили отрицательную корреляцию между ставками доходности традиционных финансовых активов и ставками доходности инвестиций в недвижимость, или доходностью многосемейных жилых домов, сдаваемых в аренду, и доходностью коттеджей, рассчитан­ных на одну семью. Доходность сдаваемых в аренду многосемейных жилых домов относительно возрастает в период кризисов, когда многие арендаторы вынуждены отказаться от покупки или аренды дома для семьи.

Если портфель состоит из активов (типов недвижимости), доходность которых находится в положительной корре­ляции, то уровень риска портфеля возрастает, поскольку при изменении ситуации на рынке недвижимости или на рынке капитала доходность такого портфеля снизится в большей степени, чем доходность отдельных активов.

Чем ниже коэффициент корреляции ставок доходности двух активов, тем ниже уровень риска портфеля. Более того, при данном коэффициенте корреляции возможно установить такое соотношение активов, при котором достигается мини­мальный уровень риска. Например, коэффициент корреля­ции ставок доходности активов А и Б равен -1, т.е. если став­ка доходности от актива А возрастет, то от актива Б - сни­жается.

^ Изменение структуры активов портфеля в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке. Старение активов портфеля - признак низкого качества управления портфелем, так как ситуация на рынке капитала и рынке недвижимости изменяется под влиянием многих факторов: социально-поли­тических, экономических и др. С учетом прогнозируемых из­менений ситуации необходимо своевременно менять структуру портфеля, заменяя активы, уровень риска по которым возрастает без соответствующе­го прироста ставки доходности. Возможности изменения структуры портфеля в значительной степени определяются соотношением между управляемой и неуправляемой частя­ми портфеля. Управляемая часть портфеля составляет око­ло 80% и может продаваться, расширяться и финансироваться по желанию инвестора. Неуправляемая часть портфеля пред­ставляет инвестиции в смешанные структуры, на которые ин­вестор не может влиять в краткосрочном периоде.

На первом этапе формирования стратегии управления портфелем недвижимости четко определяются:

  • цели форми­рования портфеля;

  • приемлемый уровень доходности;

  • соот­ношения ставки доходности и уровня риска, определенной ликвидности и допустимого уровня контроля.

Стратегия должна исходить из уровня и стабильности доходов инвестора, его семейного положения, собственного капитала, опыта, возраста, отношения к риску, соображе­ний по поводу налогов и ликвидности.

На втором этапе разработки стратегии:

  • сначала устанавливается приемлемый уровень риска;

  • затем с помощью допустимого уровня неуправляемого риска составляется диверсифицированный портфель, удовлетворяющий этому ограничению по риску;

  • полученный портфель проверяется на эффективность.

Управление портфелем недвижимости - это прежде все­го искусство распоряжаться набором разных типов недвижимости с диверсификацией по местоположению объектов недвижимости и финансовой структуры инвестированного капитала, т.е. использовать различные инструменты инвес­тирования в недвижимость.

В зависимости от разработанной стратегии формируют различные типы портфелей недвижимости:

•портфель, ориентированный на рост, - портфель, который формируется с расчетом на долгосрочное (краткосроч­ное в зависимости от макроситуации) повышение стоимости входящих в него активов;

• портфель, ориентированный на доход, - портфель, активы которого подобраны таким образом, чтобы обеспечить получение текущих потоков доходов (дивидендов, процентов или арендной платы).

Для того чтобы комбинировать различные типы инвестиционных инструментов в соответствии с собственным отно­шением к риску и доходности, инвестору нужно понять идею управления портфелем.

На входе у портфеля - характеристики риска и доходности отдельных инвестиционных инструментов; на выходе - «по­ведение» показателей риска и доходности самого портфеля.

Инвестиционные инструменты могут группироваться для создания портфеля, который характеризуется лучшей динамикой показателей по сравнению с показателями отдельных ценных бумаг. Выбор инвестиционных инструментов для включения в портфель с целью достижения желаемых резуль­татов производится с помощью анализа приемлемого уров­ня риска, ставки доходности, уровня контроля, ликвидности.

Если выбрана стратегия получения потока доходов в крат­косрочном периоде, то капитал вкладывается в недвижимость на краткосрочный период (от года до пяти лет) с целью пе­репродажи объекта доходной недвижимости.

Если портфель недвижимости ориентирован на рост сто­имости активов в долгосрочном периоде, то главной финан­совой целью в управлении портфелем является поддержание высокой стоимости активов в долгосрочном периоде. Реали­зация поставленных долгосрочных целей требует разрабо­танных промежуточных ориентиров и установления конт­рольных показателей, соответствующих долгосрочным це­лям развития.

Необходимо отслеживать уровень допустимого риска (по отношению к величине чистых активов инвестора), соответ­ствующую ставку доходности, поток доходов от объектов недвижимости и тенденции изменения стоимости недвижи­мости, определяемые состоянием рынка капитала и рынка недвижимости.

При формировании портфеля, ориентированного на рост стоимости активов, особенно важно соблюдать определен­ную пропорцию между краткосрочными и долгосрочными инструментами инвестирования, поскольку для поддержания соответствующего уровня ликвидности нужны краткосроч­ные инструменты инвестирования, а для достижения постав­ленной цели - существенное увеличение стоимости активов портфеля в долгосрочном периоде - требуется иметь в струк­туре портфеля соответствующие инструменты.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Данное учебное пособие излагает общетеоретические и современные проблемы курса «Экономика недвижимости». Дает представление о доходном, рыночном и затратном подходах к оценке объектов недвижимости.

Изложение материала имело своей целью логичное освоение курса от понятий и специфических основ недвижимости как вида собственности, особенностей функционирования и развития рынка недвижимости, до характеристики комплексного подхода и методов, применяемых в оценочной практике.

Кроме того, учебное пособие формирует представление о системах регистрации сделок с недвижимым имуществом и особенностями оформления сделок с земельными участками на основе зарубежной и отечественной практики. При изложении вопросов связанных с земельными участками особое внимание акцентируется на «потенциале земельного участка» как базовом критерии его стоимости.

Также немаловажную роль играет изложение вопросов, связанных с принципами формирования портфеля недвижимости и основами стратегического управления недвижимостью. Безусловно, подобный процесс должен базироваться на методах сравнительной оценки риска вложения средств в недвижимость по сравнению с иными активами.

Таким образом, логика изложения учебного пособия способствует формированию у студентов, обучающихся по направлениям 080502 и 080100 научного мировоззрения и практических оценочных навыков для принятия правильных решений в профессиональной деятельности.
^ БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК


  1. Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью в России/ И. Т. Балабанов. - М.: Финансы и статистика, 1996.

  2. Баскакова М.А. Толковый юридический словарь: бизнес и право/ М.А. Баскакова. - М.: Финансы и статистика, 1998.

  3. Бирман Г. Экономический анализ инвестиционных проектов/ Г. Бирман, С. Шмидт. - М.: ЮНИТИ, 1997.

  4. Гитман Л.Дж. Основы инвестирования/ Л.Дж. Гитман, М.Д. Джонк: Пер. с англ. - М.: Дело, 1997.

  5. Гмуран В.Е. Теория вероятностей и математическая статистика/ В.Е. Гмуран. - М.: Высш. Шк., 1998.

  6. Экономика недвижимости: учебник для вузов/ А.В. Крутик и др. СПб.: Издательство «Лань», 2001.

  7. Основы бизнеса на рынке недвижимости. - СПб., 1997.

  8. Оценка бизнеса: учебник/ под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2001.

  9. Предпринимательский климат регионов России (География России для инвесторов и предпринимателей)/под ред. А. Лаврова. - М.: Начало-Пресс, 1997.

  10. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости: Энциклопедия оценки/ Е.И. Тарасевич. - СПб.: Изд-во СПбГТУ, 1997.

  11. Управление портфелем недвижимости: пер. с англ. /под ред. С.Г. Беляева - М.: ЮНИТИ, 1998.

  12. Федотова М.А. Инвестиции в недвижимость/ М.А. Федотова, Д.Н. Якубова, В.В. Григорьев // Финансист. - 1996. - № 22.

  13. Фридман Дж. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: пер. с англ./ Дж. Фридман, Н. Ордуэй- М.: Дело, 1995.

  14. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости: учеб. пособие: пер. с англ./ Г.С. Харрисон - М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994.

  15. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: учебное пособие/ Н.А. Щербакова. Ростов н/Д: Феникс, 2002. – 320 с.



1   2   3   4   5   6   7   8



Скачать файл (565.5 kb.)

Поиск по сайту:  

© gendocs.ru
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации
Рейтинг@Mail.ru