Logo GenDocs.ru

Поиск по сайту:  

Загрузка...

Лекции - Экономика недвижимости - файл 1.doc


Загрузка...
Лекции - Экономика недвижимости
скачать (565.5 kb.)

Доступные файлы (1):

1.doc566kb.03.12.2011 22:41скачать

1.doc

  1   2   3   4   5   6   7   8
Реклама MarketGid:
Загрузка...
ВВЕДЕНИЕ
В качестве основы любой экономической системы является собственность. Отечественная экономика в период становления развитого рынка нуждается в коренной реформации механизмов управления собственностью, затрагивающей все уровни управления.

Недвижимое имущество по праву является одним из важнейших элементов национального богатства и тем экономическим ресурсом, без которого невозможна человеческая любая производственная деятельность. В этой связи управление недвижимостью, базирующееся на адекватной ее оценке – задача сложная и значимая для сохранения и наращивания экономического потенциала государства. Крайне важна также проблема интеграции отечественной системы оценки недвижимости в международную практику.

Учебное пособие ставит своей целью дать общетеоретические основы и современные аспекты экономики недвижимости, сформировать четкое представление о закономерностях функционирования и развития рынка недвижимости, показать его особенности, раскрыть элементы механизма оценочной деятельности, посредством основных подходов и методов оценки объектов недвижимости и земельных участков.

Материал учебного пособия соответствует программе подготовки специалистов по специальности «Экономика и управление на предприятии». Пособие способствует формированию личного научного и практического мировоззрения в сфере экономики недвижимости.


^

1. Понятие недвижимости как вида собственности



1.1. Понятие и специфика недвижимости как вида собственности

Само понятие «недвижимость» известно человечеству с незапамятных времен, когда впервые был занят участок земли для постройки жилья и выращивания продуктов питания. В отличие от земледелия, другой распространенный вид трудовой деятельности древнего человека - скотоводство, не было привязано к определенному участку земли: владелец скота мог свободно выбирать место для пастбища. А для того чтобы постоянно заниматься земледелием, необходимы были определенные, признанные обществом нормы взаимоотношений между индивидом и окружающей социальной средой по поводу занимаемого им участка земли. Эти нормы ассоциируются с правами собственности.

Понятие же «рынок недвижимости» появилось значительно позже, с развитием в обществе товарных отношений и появления необходимости обменивать, продавать и покупать объекты недвижимости. Наряду с юридическими аспектами у недвижимости появляется собственный экономический аспект. Как экономическая категория собственность представляет собой общественно-производственное отношение по поводу присвоения физическими и юридическими лицами предметов внешнего мира, как естественных, так и созданных человеком. Юридическое оформление экономических отношений собственности нормами права образует понятие собственности в юридическом смысле как совокупность прав владельца, используемая им в своей внешней деятельности. Держатель права собственности в этом смысле называется собственником.

^ Виды собственности. Каждый объект, находящийся во владении собственника, может быть отнесен к определенному виду собственности, которая условно подразделяется, во-первых, на материальную и нематериальную собственность, во-вторых, на недвижимую и движимую собственность.

В основе деления на материальную и нематериальную формы собственности лежат физические свойства имущественного объекта. С одной стороны, существуют материально осязаемые вещи, которые можно увидеть, потрогать руками, у которых можно определить основные физические свойства и характеристики. Это - материальная собственность. С другой стороны, существуют идеальные имущественные объекты, или бестелесное имущество. Идеальный имущественный объект обязательно удостоверяется письменным документом (либо документом, исполненным на ином информационном носителе), представляющим собой форму фиксации соответствующих прав на объекты, находящиеся в своей либо чужой собственности. В качестве примера такого рода ценных бумаг можно назвать закладную, арендный договор, коносамент. Это - нематериальная собственность, или право собственности.

Материальная собственность и право собственности (нематериальная собственность) представляют собой две взаимосвязанные характеристики объекта собственности. Как сама собственность в материальной форме, так и право на нее являются результатами человеческой деятельности, имеют стоимостную оценку и могут приносить доход.

Критерием деления собственности на недвижимую и движимую является непосредственная связь объекта с землей. В качестве недвижимой собственности рассматривается любая собственность, расположенная на поверхности земли и являющаяся ее частью независимо от того, прикреплена она к ней физически или нет. Важнейшим признаком недвижимости является ее функциональная цель - быть технологически присоединенной к земле. Все остальные материальные объекты, не обладающие подобным свойством, представляют собой движимую собственность.

Недвижимость, или материальная недвижимая собственность (real estate), включает в себя земельные участки и другие угодья, продукты почвенного слоя, любое иное имущество, прикрепленное к земле и прочно с ней связанное, пространство над ней и содержимое недр. Основными ее чертами является неподвижность в силу привязанности к земле и осязаемость как физического объекта. Как правило, объекты материальной недвижимой собственности обладают индивидуальными признаками.

Право на недвижимую собственность, или нематериальная недвижимая собственность есть юридическое понятие, которое означает совокупность (набор) прав на пользование недвижимостью, она представляет собой выгоды, преимущества и привилегии, неразрывно связанные с владением, пользованием и распоряжением недвижимостью. К этому виду собственности следует отнести права пользования землей при аренде, пожизненное владение фермой, сервитуты (права ограниченного использования одним лицом земли, принадлежащей другому лицу), лицензии, права на хозяйственное использование недр, водного и воздушного пространства и т. д.

Основным критерием, отличающим материальную движимую от материальной недвижимой собственности, является способность менять местоположение (переместимость), или транспортируемость.
^ 1.2. Классификация недвижимости

Недвижимость можно рассматривать как:

потребительную стоимость, удовлетворяющую личные потребности в жилище, отдыхе, развлечениях (дом, дача, квартира и т.д.). К ней предъявляются требования, определяемые естественными свойствами и индивидуальными предпочтениями;

фактор производства, выступающий в форме основных производственных фондов (здания, сооружения);

источник дохода, предназначенный для ведения бизнеса и который помимо естественных свойств должен обладать общественными свойствами, т.е. способностью удовлетворять, как любой товар, общественные потребности, определяемые уровнем развития производительных сил и социально-экономическим положением общества. Данными видами недвижимости владеют с целью получения устойчивого потока доходов на вложенный капитал.

Поскольку объекты недвижимости находятся под влиянием разнообразных условий и их сочетаний, для проведения их классификации (группировки) может быть использован метод «группированных признаков». Подобная классификация является многоуровневой. Каждый уровень имеет свое наименование и набор рекомендуемых значений соответствующего признака классификации. Например:

1. Происхождение:

естественные (природные) объекты;

искусственные объекты (постройки).

2. Назначение:

свободные земельные участки (под застройку или другие направления использования поверхности земли);

природные комплексы (месторождения и т.п.).

3. Постройки:

для жилья;

для офисов;

прочие.

4. Размеры:

земельные массивы;

отдельные земельные участки.

5. Комплексы зданий и сооружений (дачный поселок, район, гостиница, санаторий, мотель и т.п.).

6. Жилой дом многоквартирный.

7. Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж):

секция (подъезд);

этаж и секции;

квартира;

комната;

летняя дача.

8. Комплекс административных зданий:

здание;

помещения или части зданий (секции, этажи).

9. Готовность к использованию:

готовые;

требующие реконструкции или капитального ремонта;

требующие завершения строительства.

Западные специалисты предпочитают использовать классификацию объектов недвижимости применяя следующие категории:

Категория А. Недвижимость, используемая владельцем для ведения бизнеса. Она в свою очередь подразделяется на:

специализированную недвижимость, приспособленную для ведения определенного бизнеса и продающуюся вместе с бизнесом: нефтеперегонные заводы, химические предприятия, цехи машин и оборудования; здания, которые из-за своего местоположения, размера, конструкции никогда не продаются или не передаются третьей стороне на рынке;

неспециализированную недвижимость - обыкновенные здания, офисы, фабрики, склады, которые продаются или сдаются в аренду.

Категория Б. Недвижимость для инвестиций. Данной недвижимостью владеют с целью получения дохода от аренды с целью извлечения прибыли на вложенный капитал.

Категория В. Избыточная недвижимость - земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня и поэтому объявляются избыточной недвижимостью.

Классификация объектов недвижимости по различным признакам способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки стоимости различных типов недвижимости, методов управления ею и методов оценки эффективности инвестиций в недвижимость. В процессе классификации выделяются группы недвижимости, имеющие сходные характеристики, что определяет возможность единообразия подходов к оценке эффективности инвестиций в недвижимость.

Западные исследователи рынка недвижимости предлагают сегментировать его в зависимости от классификации недвижимости по:

ключевым видам недвижимости - офисная, промышленная, относящаяся к розничной торговле, жилая;

особым (неключевым видам) приносящей доход недвижимости - отели, стадионы, франчайзинговые предприятия розничной торговли, неприбыльные необработанные земли, лесные участки.

Инвесторам целесообразно классифицировать рынок недвижимости в зависимости от используемых инструментов инвестирования: рынок собственного капитала, рынок заемного капитала, рынок гибридных обязательств, рынок опционов.

Использование какой-либо классификации недвижимости определяется целями анализа рынка. Последний, как правило, индивидуальный и уникальный. Приоритеты и значимость, придаваемые тому или иному рассматриваемому параметру, неизбежно меняются в зависимости от целей.

^ 2. ОСОБЕННОСТИ ФУКНКЦИОНИРОВАНИЯ И РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
2.1. Особенности рынка недвижимости

Недвижимость как объект собственности включает земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все то, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. К недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество, существенным признаком которого, с юридической точки зрения, является обязательная регистрация прав, независимо оттого, каковыми они могут быть: правом собственности, правом пожизненного владения, хозяйственного ведения или постоянного использования, ипотекой, сервитутом и иными правами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ).

Рынки недвижимости - стратифицированные рынки, т.е. узколокализованные, сегментированные и персонифицированные, что служит одной из причин того, что информация о рынках недвижимости поступает к инвесторам с большим опозданием и она недостаточно достоверна.

Помимо объектов недвижимости также классифицируется и рынок недвижимости. Так, рынок доходной недвижимости принято сегментировать по типам недвижимости, которая бывает:

жилой;

офисной;

индустриальной (склады, хранилища и т.п.);

многофункциональной, все типы ее имеют общую черту -по своему функциональному назначению они используются для ведения специфического бизнеса. Примерами такой собственности являются гостиницы, рестораны, бары, спортивно-оздоровительные комплексы, танцевальные залы и т.д. Здесь оценка эффективности инвестиций в недвижимость может быть осуществлена с учетом ее коммерческого потенциала.

Рынок недвижимости локализован, поскольку каждый участок имеет уникальные характеристики.

Рынок недвижимости сегментирован по:

  1. использованию - для собственности жилого, коммерческого, промышленного и сельскохозяйственного назначения;

  2. географическому фактору - каждый район может представлять собой отдельный рынок. В одной части города могут существовать одни рыночные условия, в другой - другие;

  3. цене - покупатели дорогих домов стоимостью 500 000 долл. будут иными, чем покупатели стандартных квартир стоимостью 30 000 долл.;

  4. качеству продукта - например, недвижимость в сфере гостиничных услуг на уровне четырех - пяти звезд мирового стандарта принадлежит к совсем другому сегменту рынка, чем недвижимость в сфере гостиничных услуг на уровне трех звезд, хотя оба объекта могут находиться на одной улице;

  5. инвестиционной мотивации - одни инвесторы могут быть заинтересованы в собственности, требующей минимального менеджмента, не приносящей денежного потока, однако с большим потенциалом для прироста стоимости; другие могут приобретать объекты, представляющие собой хорошее налоговое укрытие, для которых характерен положительный денежный поток;

  6. типу прав в собственности - для различных видов прав на недвижимость существуют различные рынки. Эти права могут включать неограниченные права собственности, сервитуты (обязательства), права на недра, права на аренду и разделенные по времени права на участие в совместных владениях.

Рынок недвижимости персонифицирован, поскольку в отличие от большинства рынков, на которых действие любого отдельного продавца или покупателя имеет ничтожно малое воздействие на рынок в целом, но взаимодействие всех участников рынка, взятых вместе, вызывает изменение спроса, предложения и цены, на рынках недвижимости единственный покупатель может существенно влиять на цену в силу относительной вялости (неактивности) рынка.

Рынок недвижимости подвержен многим внешним влияниям, таким, как:

колебания сезонной активности;

изменения общей социально-экономической ситуации и региональной экономической конъюнктуры;

изменения в денежной политике правительства и политике коммерческих банков, определяющих доступность средств финансирования сделки купли-продажи недвижимости;

изменения в законодательстве по регулированию рынка недвижимости и в налоговом законодательстве.

Рынок недвижимости, в отличие от большинства рынков, менее организован и эффективен, поскольку он не имеет характеристик, существенных для эффективного рынка:

стандартизированных товаров, которые сортируются, покупаются и продаются по образцам;

сезонных колебаний при функционировании рынка;

простоты и доступности финансирования;

достаточного количества юридических требований и необходимого числа правительственных распоряжений и ограничений, относящихся к рынку.

Эффективный рынок - это свободный, открытый рынок, не подверженный контролю или регулированию правительства, хорошо организованный, предпочтительно с центральной, доступной для всех биржей, где предложения о покупке или продаже выясняются с минимумом трудностей. Чем больше продавцов и покупателей узнает о силах, действующих на рынке, тем более эффективной становится конкуренция. Покупатели и продавцы должны быть свободны от какого-либо принуждения, имеющегося там, где на рынке доминирует лишь одна группа.

За последние годы рынок недвижимости повысил свою эффективность с помощью содействия брокеров, оценщиков, юристов, компаний, специализирующихся на операциях с титулами собственности, финансовых организаций и правительственных агентств. Тем не менее, он не достиг еще эффективности большинства других рынков и занимает относительно невысокое место по эффективности среди других рынков, поскольку он отличается по некоторым параметрам от конкурентного рынка, так как:

недвижимость нельзя стандартизировать, сортировать и покупать или продавать по образцам;

сделки с недвижимостью затрагивают широкий спектр юридических прав, которые могут меняться в зависимости от объекта недвижимости, каждая сделка с недвижимостью включает много юридических формальностей и объемную документацию;

финансирование может жестко ограничивать свободное функционирование рынка;

о состоянии рынка недвижимости практически нет достоверной и своевременной информации, что увеличивает риски инвесторов;

операции на рынке недвижимости связаны со значительными операционными издержками;

Развитие рынков недвижимости зависит от:

экономического роста или ожидания такого роста. Благоприятные краткосрочные условия могут возникать на рынке и при отсутствии роста, однако это происходит очень редко;

финансовых возможностей для приобретения недвижимости. На них влияют стадия экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличие и характер рабочих мест;

взаимосвязи между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района.

Некоторые районы находятся в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены на другие территории страны или пришли в упадок. В состоянии застоя находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности, что может привести к быстрой дестабилизации на рынке недвижимости при структурных изменениях в экономике.

^ 2.2. Факторы спроса и предложения на рынке недвижимости

Ведущими факторами, регулирующими рынок любых товаров и услуг, являются спрос и предложение, в результате взаимодействия которых создается рынок продавцов или рынок покупателей. Основная движущая сила развития рынка - конкуренция среди продавцов - действует и на рынке недвижимости, что ведет к регулированию спроса и предложения. Однако здесь есть особенности, для выяснения которых необходимо проанализировать факторы, воздействующие на рынок недвижимости.

Решающую роль играют: макроэкономические факторы, политическая ситуация в стране и регионах, общеэкономическая ситуация, состояние финансового рынка. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости, приносящей доход, определяется микроэкономическими факторами.

Взаимосвязи макроэкономических и микроэкономических факторов позволяют проводить анализ рынка недвижимости как в динамике, так и по состоянию на момент анализа.

Факторы, определяющие величину спроса на рынке недвижимости. К ним относятся:

  • платежеспособность населения;

  • изменения общей численности населения (прошлые, текущие и прогнозируемые тенденции);

  • изменения в соотношениях между различными слоями населения (процентное соотношение между группами населения с различными уровнями образования), уровнями миграции, количествами браков и разводов;

  • изменения во вкусах и предпочтениях населения. Эти изменения представляют важный фактор спроса. Однако в рамках любого рынка недвижимости изменения в предпочтениях и вкусах потребителей довольно трудно уловить. Многие профессионалы в сфере недвижимости полагаются на собственный опыт и наблюдения и распознают их почти интуитивно, что позволяет им следовать за данными изменениями. Предпочтения и вкусы в высшей степени субъективны, поэтому их очень сложно количественно определить и спрогнозировать;

  • условия и доступность финансирования. Рост спроса вызывает усиление активности на рынке недвижимости. Обязательным условием роста спроса является расширение экономических возможностей потенциальных потребителей, увеличение их доходов, приводящее к усилению активности на рынке недвижимости. Аналогично снижение платежеспособного спроса ведет к депрессии на рынке.

Важным фактором роста спроса на рынке недвижимости служит возрастание численности населения. Тем не менее следует иметь в виду, что само по себе это возрастание не вызывает активности на рынке недвижимости. Необходимо увеличение платежеспособности населения. Точно так же отсутствие роста населения не обязательно отрицательно отражается на активности рынка, которая может иметь место при стабильной или даже снижающейся численности населения, но обязательно и условиях роста доходов и доступности финансовых ресурсов. Результат роста спроса на недвижимость - рост арендной платы и цен продажи недвижимости, хотя в этом же направлении действуют и инфляционные тенденции, которые могут повлиять на повышение цен на всех сегментах рынка.

В краткосрочном периоде факторы спроса имеют большее значение, чем факторы предложения. Последнему свойственна неэластичность. Существенные колебания активности в операциях с недвижимостью во многом объясняются неэластичностью предложения в краткосрочном периоде.

Факторы, определяющие величину предложения. Эти факторы охватывают:

  • наличие резерва пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте рынка;

  • объемы нового строительства и затраты на него, включая:

    1. интенсивность строительства (определяет объемы нового жилья);

    2. положение в строительной индустрии, мера его влияния на уровень строительных затрат (определяет доступность и цены факторов производства);

    3. текущие и потенциальные изменения в строительной технологии и их возможное влияние на строительные затраты;

    4. соотношение затрат на строительство и цен продажи объектов недвижимости;

    5. затраты на улучшение неосвоенных земельных участков и имеющееся их предложение.

Процент всех незанятых или не сданных в аренду домов либо помещений (вакансий) является одним из важнейших индикаторов состояния и тенденций рынка недвижимости. Высокий процент вакансий влечет за собой понижение цен и ставок арендной платы даже при наличии высокого спроса. Уровень вакансий для односемейных жилых домов, как правило, составляет менее 5%, а для многоквартирных домов - более 5%. Для помещений под бизнес такой процент выше. Это - основные соотношения; они могут меняться в зависимости от ситуации в регионе. Если предложение вакантных единиц превышает нормальный процент, на рынке имеется избыточное предложение и (или) недостаточный спрос. Конкуренция может привести к вынужденному падению цен и ренты, за которым следует сокращение нового строительства.

Формирование рынка недвижимости в России с введением права частной собственности на недвижимое имущество и проведение приватизации до настоящего времени сопровождается целым рядом особенностей (табл. 1). Так, специфичность рынка недвижимости во многом обусловлена экономико-правовыми различиями регионов РФ, их промышленным и природным потенциалом.
Таблица 2.1

Особенности рынка недвижимости в России

Группы отличий

Характеристика

Результат влияния

Региональные различия рынков недвижимости

Неоднородные природные, экономические, управленческие условия, различия позиций местных органов власти.

Различная активность рынков недвижимости и инвестиционная привлекательность, существенные различия в уровне цен.

Недоступность недвижимости для большинства населения

Существенное опережение стоимости недвижимости над увеличением доходов населения, несовершенные механизмы ипотечного кредитования

Крайне низкая ликвидность недвижимости, ограничение притока потенциальных инвестиций, слабое развитие рынка в целом.

Отсутствие надлежащей информации

Отсутствие реальной информации о ценах продаж крупных объектов, неразвитость информационной инфраструктуры.

Увеличение затрат на сбор и проверку информации, поступление налоговых платежей не в полном объеме.

Отставание в развитии отдельных сегментов рынка

Несовершенство законодательной базы для различных типов недвижимости, различная ликвидность.

Слабо развит рынок земли.

Неэффективное использование земли

Несоответствие большинства объектов принципу наиболее эффективного использования. Бюрократические препоны.

Отсутствие всестороннего стратегического анализа и выбора варианта застройки участка.




Следует также остановиться на факторах, влияющих на стоимость предприятия. Поскольку предприятие – это сложное образование, стоимость его во многом зависит от факторов в целом не свойственных рынку недвижимости. В России рынок предпри­ятий пока не сформирован. Действительно, какая может быть «предельная полезность» предприятия, если практически в большинстве случаев покупка (прода­жа) какого-либо предприятия, это, как правило, единичный акт.

Вместе с тем, предприятие также является товаром, поэтому оценка предприятия должна подчиняться рыночным законам. В то же время в РФ отсутствуют качественные методики определения стоимости предприятия.

Поскольку теория предельной полезности не может быть положена в основу оценки большинства предприятий, то величина стоимости предприятия должна определяться коли­чеством общественно-необходимого рабочего времени на создание всех эле­ментов предприятия.

Стоимость предприятия является критерием общественной полезности предприятия. Цена предприятия может значительно отличаться от стоимости. Факторы, влияющие на цену предприятия, представлены на рис. 2.1.

В целом понятие стоимость предприятия должно (исходя из рис.2.1.) объединять: имущественное положение предприятия, его финансовое состояние, доходность и потенциал в целом. В значительной степень стоимость предприятия связана со структурой активов и пассивов и факторов, в свою очередь влияющих на нее. Чем больше вариабельность структуры активов и пассивов с позиции их положительного влияния на финансовый результат, тем выше должна быть стоимость предприятия. Кроме того, не следует пренебрегать внешними факторами. Так, для большинства инвесторов именно внешние факторы определяют перспективы дальнейшего развития и целесообразность вложения средств в предприятия конкретной отрасли.


Рис.2.1. Факторы, определяющие цену (стоимость) предприятия



^ 2.3. Участники рынка недвижимости

Функционирование рынка недвижимости предполагает динамическое взаимодействие между объектом недвижимости (местоположение и развитость недвижимости), участниками этого рынка (субъекты рынка недвижимости), государством как специфическим субъектом рынка недвижимости и окружающей средой.

Среди участников рынка недвижимости выделяют инвесторов, потребителей и кредиторов.

В качестве инвесторов выступают физические и юридические лица, приобретающие недвижимость и обеспечивающие ее функционирование. Инвесторы могут представлять различные организационные формы бизнеса: корпорации, партнерства, единоличные владения, инвестиционные трастовые фонды, финансовые институты и др.

К потребителям (пользователям недвижимости) относятся, в частности, арендаторы, покупающие в обмен на ренту на определенный временной период право владения у собственника недвижимости, либо сам собственник недвижимости, использующий ее самостоятельно. Важно отметить, что арендный договор связывает инвестора, инвестиции и арендатора, без которого нет дохода от инвестиций в недвижимость.

Кредиторы как участники рынка недвижимости предоставляют собственный пли заемный капитал инвесторам и арендаторам, которые не располагают достаточными средствами для того, чтобы оплатить полную стоимость недвижимости. Кредиторы рынка недвижимости выполняют важную роль, переориентируя часть финансового рынка в сферу недвижимости. Как правило, в условиях развитого рынка покупатель недвижимости финансирует за счет заемных средств лишь часть стоимости недвижимости, уплачивая первоначальный взнос за счет собственных средств. Для того чтобы убедиться в том, что стоимость недвижимости превышает запрашиваемую сумму кредита, кредитор организует независимую оценку объекта недвижимости, проверяя одновременно кредитоспособность заемщика.

Государственные и общественные институты федерального и муниципального уровней как специфические участники рынка обеспечивают экономико-правовые отношения между всеми субъектами рынка недвижимости. Специфическая природа государства как участника рынка, определяется тем, что, во-первых, оно само является собственником и в этом смысле идентично по своим правам и обязанностям любому другому собственнику в соответствующей сфере правоотношений; во-вторых, государство определяет «правила игры» на рынке, устанавливая и требуя соблюдения определенных норм и правил в целях обеспечения порядка и безопасности, поддержания санитарного состояния, соблюдения определенных моральных норм и гарантий общественного благосостояния; оно регулирует вопросы, связанные с зонированием, строительными нормами, с изъятием земельных участков для государственных и муниципальных нужд, выдвигает требования по охране окружающей среды, не только воздействует на отношения между собственником, арендатором и заимодателем, но и накладывает законодательные ограничения на инвестиции в недвижимость; в-третьих, государство является главным регистратором прав собственников и их гарантом; в-четвертых, оно выступает в качестве единственного и непререкаемого арбитра в имущественных и правовых спорах между собственниками и иными лицами.

К общественным организациям относятся национальные и региональные комиссии по недвижимости, национальные ассоциации риэлтеров, национальные ассоциации оценщиков, национальные общества консультантов по недвижимости.

Все участники рынка недвижимости должны взаимодействовать между собой и находить компромиссные решения, позволяющие им успешно функционировать как в краткосрочном, так и в долгосрочном аспекте. Естественно, что интересы каждой из сторон, в первую очередь отношения «собственник - арендатор», не совпадают друг с другом. Каждая из сторон имеет диаметрально противоположный интерес, однако все они заинтересованы в поддержании финансовой позиции друг друга. Ни одна из сторон не должна стремиться заставить другую предпринимать такие шаги, которые неминуемо привели бы последнюю к банкротству. Уничтожая одну из сторон, другая сторона тем самым наносит ущерб себе. Иными словами, функционирование рынка недвижимости предполагает наличие сбалансированности интересов всех его участников.

Функционирование рынка недвижимости предполагает взаимодействие его участников с определенной окружающей средой, прежде всего с кредиторами под недвижимость, посредниками, оценщиками.

Кредиторы под недвижимость предоставляют дополнительное финансирование, используя недвижимость в качестве залога. Кредиторами могут выступать финансовые институты в лице коммерческих банков, страховых компаний, инвестиционных и пенсионных фондов, которые обеспечивают владельцу необходимые финансовые ресурсы для поддержания и развития недвижимости.

Различного рода посредники помогают участникам рынка найти друг друга и являются основными гарантами при получении займа под недвижимость. В качестве посредников могут выступать агентства недвижимости, брокеры, проводящие операции по поручению клиентов и обеспечивающие консультации по вопросам недвижимости.

Оценщики обладают навыками определения рыночной стоимости того или иного объекта и имеют специальную лицензию на этот вид деятельности. Они специализируются, как правило, по видам недвижимости (жилищная, коммерческая, промышленная). Оценщиков различают также по видам задач, ими выполняемых: оценщик-ассессор оценивает недвижимость для целей налогообложения, оценщик-апрайзер - для нужд рынка недвижимости. В деятельности оценщика заинтересован как продавец, так и покупатель недвижимости. Для первого оценка означает минимальный уровень цены на недвижимость, а для второго оценка устанавливает ограничение на цену продажи.

При предоставлении итогового заключения оценщик несет юридическую ответственность за используемые методы и полноту привлеченных данных. Как правило, он не должен оценивать объекты, в которых присутствует его собственный интерес. Вознаграждение оценщика (комиссионные) определяется не результатами оценки, не стоимостью оцениваемого объекта, а объемом работы. Если в результате неправильной оценки клиенту причинены материальные потери, то оценщик несет материальную ответственность. Следовательно, для него необходимо страхование своей профессиональной деятельности.

Бизнес в сфере недвижимости, как и любой другой вид бизнеса, имеет своей основной целью получение прибыли. Этот бизнес охватывает всех физических и юридических лиц, получающих вознаграждение за предоставленные ими на рынке услуги: брокеров по операциям с недвижимостью, представителей бухгалтерских служб, поверенных, адвокатов, агентов по продажам, землемеров, нотариусов, консультантов по недвижимости, страховых агентов, доверенных лиц (экстро), подрядчиков, менеджеров и др.

Брокер по недвижимости является посредником, занимающимся поиском покупателей для продавцов недвижимости и наоборот, а также поиском арендаторов и обменом собственности. Он может быть нанят как продавцом, так и покупателем недвижимости, причем в обоих случаях он действует, исходя из «лучших условий» для своего клиента. Как правило, оформление самой сделки осуществляется не брокером, а специальными риэлтерскими фирмами. Покупкой недвижимости для ее последующей перепродажи сами брокеры обычно не занимаются.

Среди брокеров существует специализация по основным видам недвижимости. За оказываемые услуги они получают комиссионное вознаграждение. В большинстве ситуаций оплату производит или продавец, или покупатель, в зависимости от характера соглашения. Комиссионное вознаграждение составляет определенный процент от стоимости собственности. В случае аренды оплату определяют в зависимости от месячной арендной платы, которая включается в договор о продаже или в арендный договор. В некоторых странах максимальный размер оплаты, взимаемый брокером за услуги, ограничивается законом. Брокер обязан иметь соответствующую лицензию или государственный сертификат, свидетельствующий о соответствующем образовании, опыт работы в этой сфере бизнеса, а также рекомендации от владельцев собственности, немаловажно и наличие у него высоких моральных качеств. Брокер предоставляет следующие услуги продавцам и покупателям недвижимости:

оформление договора о купле-продаже недвижимости;

проверку сведений о недвижимости, с тем чтобы гарантировать заинтересованной стороне достоверность информации;

организацию рекламной кампании для отдельных объектов недвижимости (по просьбе клиента);

внесение предложений об усовершенствованиях и возможностях использования объектов недвижимости;

консультации клиентов по поводу конъюнктуры, сложившейся на местном рынке недвижимости;

помощь в обеспечении кредитования (брокер должен знать, какие финансовые институты в текущий период располагают кредитными ресурсами, а также условия кредитования сделок с недвижимостью).

В зависимости от видов предоставляемых услуг на рынке недвижимости различают брокеров по листингу и брокеров по продажам. Брокер по листингу уполномочивается продавцом выставить недвижимость последнего на продажу с соответствующим занесением данных о ней в единую базу данных о продаваемых объектах, в то время как брокер по продажам занимается поиском покупателя для продавца недвижимой собственности. В случае совершения сделки комиссионное вознаграждение делится между участвующими в ней брокерами.

Адвокат предоставляет на рынке недвижимости следующие услуги: выносит решение о законности существующих прав собственности на конкретный объект недвижимости или закладную, дает советы относительно юридической стороны сделки, может составить контракт о приобретении недвижимости, если покупатель не пользуется услугами агента по недвижимости.

Под доверенным лицом (эскро) понимается нейтральное третье лицо, выполняющее функции гаранта по соблюдению сторонами сделки всех условий договора купли-продажи недвижимости. Он выступает как депозитарий, облаченный полномочиями хранения и передачи юридических документов от продавца к покупателю, как только продавцу будут выплачены деньги и выполнены другие условия договора. Иными словами, эскро принимает от продавца все необходимые документы, а от покупателя - деньги и хранит их до завершения сделки, тем самым гарантируя ее выполнение. В качестве эскро выступают специализированные фирмы, компании по страхованию прав на недвижимость, банки и адвокаты, которые обладают соответствующей лицензией, дающей им право заниматься подобным видом деятельности.

Управляющий недвижимостью (менеджер) занимается коммерческой эксплуатацией вверенного ему объекта, ведет финансовую документацию, отчитывается перед собственником недвижимости, сдает в аренду свободные помещения, собирает арендную плату, следит за ремонтом и обслуживанием, принимает и увольняет работников, управляет персоналом и т.д.
  1   2   3   4   5   6   7   8



Скачать файл (565.5 kb.)

Поиск по сайту:  

© gendocs.ru
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации
Рейтинг@Mail.ru