Logo GenDocs.ru

Поиск по сайту:  


Загрузка...

Лекции - Экономика недвижимости - файл n1.doc


Лекции - Экономика недвижимости
скачать (545 kb.)

Доступные файлы (1):

n1.doc545kb.01.01.2013 11:41скачать

Загрузка...

n1.doc

  1   2   3   4   5
Реклама MarketGid:
Загрузка...


ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

КОНСПЕКТ ЛЕКЦИЙ
СОДЕРЖАНИЕ

1.ВВЕДЕНИЕ В ЭКОНОМИКУ НЕДВИЖИМОСТИ.

    1. Понятие и признаки недвижимости……………………………………………

    2. Право собственности на недвижимость………………………………………..

    3. Типы операций с недвижимым имуществом………………………………….

    4. Действительные и недействительные сделки………………………………..

Контрольные вопросы………………………………………………………….

2.РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ…………………………………………………....

2.1 Рынок недвижимости как часть инвестиционного рынка…………………...

2.2 Специфика рынка недвижимости…………………………………………….

2.3 Функции рынка недвижимости………………………………………………..

2.4 Общая классификация объектов недвижимости……………………………..

2.5 Особенности недвижимости как товара………………………………………

2.6 Структура рынка недвижимости………………………………………………

2.7 Анализ рынка недвижимости. Его цели и задачи……………………………

Контрольные вопросы……………………………………………………….

3. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ………………….

3.1 Основы оценки имущества…………………………………………………….

3.2 Виды стоимости объектов недвижимости…………………………………

3.3 Принципы оценки стоимости объектов недвижимости……………………..

Контрольные вопросы……………………………………………………….

3.4 Подходы и методы оценки стоимости объектов недвижимости……………

3.4.1 Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости…………

Определение величины износа объектов недвижимости………………....

Контрольные вопросы……………………………………………………….

3.4.2 Сравнительный (рыночный) подход к оценке стоимости

объектов недвижимости…………………………………………………………… Контрольные вопросы……………………………………………………….

3.4.3 Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости………..

Контрольные вопросы……………………………………………………..

3.4.5. Оценка земли……………………………………………………………….

4.УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ………………………………………...

4.1 Понятие управления недвижимостью………………………………………...

4.2 Цели управления недвижимостью…………………………………………….

4.3. Внутренне и внешнее управление недвижимостью…………………………

4.4. Особенности управления инвестиционной недвижимостью……………….

4.5. Выбор формы распоряжения объектом недвижимости……………………..

Контрольные вопросы………………………………………………………

Рекомендуемая литература…..………..………………………………..…...

1.ВВЕДЕНИЕ В ЭКОНОМИКУ НЕДВИЖИМОСТИ.
Недвижимость составляет большую часть национального богатства любой страны, большую часть муниципальной и государственной собственности, а в масштабах отдельных предприятий (за редким исключением) – большую часть их имущества. Кроме того, организация любой производственной либо коммерческой деятельности требует наличия соответствующего помещения, что делает возможным отнести недвижимость к разряду факторов производства.

Вышеизложенное позволяет проиллюстрировать тот факт, что недвижимость выступает в качестве важнейшего объекта управления как для государственных и муниципальных органов власти, так и для отдельных предприятий.

Рынок недвижимости является достаточно специфическим видом рынка. Ему присущ ряд особенностей, нехарактерных для других рынков. В частности, это касается законодательного регулирования рынка недвижимости, особенностей определения рыночной стоимости недвижимости, вопросов финансирования рынка недвижимости, особенностей организации деятельности его профессиональных участников.

Структура конспекта предполагает достаточно подробное рассмотрение проблем управления недвижимостью, рынка недвижимости, оценки стоимости недвижимости. В конспекте сделана попытка комплексно подойти к проблеме экономики недвижимости. Следует отметить сложность и многоаспектность данной проблемы, поэтому автор конспекта не претендует на всестороннее ее освещение, заостряя внимание лишь на наиболее важных ее аспектах.


1.1 Понятие и признаки недвижимости.
Впервые понятие «недвижимое имущество» было сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот как земельных участков, так и других природных объектов.

На территории России деление имущества на движимое и недвижимое осуществил Петр 1 в своем указе от 23 марта 1714г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» (с целью ограничить как оборот недвижимости, так и ее наследование). И с тех пор оно стало общепринятым в дореволюционной России.

В советский период (в начале 20-х годов 20 века) деление имущества было признано «буржуазным», и в связи с отменой частной собственности на землю деление вещей на движимые и недвижимые трансформировалось в категории основных и оборотных фондов.

В настоящее время деление имущества на движимое и недвижимое существует во всех зарубежных государствах и в России, где уже имеется достаточная юридическая база для ведения различных сделок с недвижимостью.

В мировой практике под недвижимостью понимается - земельный участок, пространство над поверхностью земли и пространство под землей.

Согласно ГК РФ (ст. 130 ч. 1 ) к недвижимости (недвижимым вещам, недвижимому имуществу) относятся:

- земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;

- подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;

- иное имущество (квартира, предприятие как имущественный комплекс, кондоминиум и др.).
Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют:

  1. сущностные (родовые) признаки, которые позволяют отличить их от движимых вещей;

  2. видовые (частные)- те, которые характеризуют особенности объектов по однородным группам.

признаки

Содержание (состояние)

Сущностные (родовые)

1. Степень подвижности

Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению.

2. связь с землей

Прочная физическая и юридическая

3. форма функционирования

Натурально- вещественная и стоимостная

4. состояние потребительской формы в процессе использования

Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации

5. длительность кругооборота (долговечность)

Многократное использование, а земли- бесконечно при правильном использовании

6. способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств

Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений

Видовые (частные)

7. технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние и др).

Определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество. Неразрывное единство с функциональным назначением.

Недвижимость- это официально зарегистрированная, точно ограниченная часть земной поверхности, прочно связанная со зданиями и сооружениями на этой поверхности.

Опираясь на опыт зарубежных стран, многие российские экономисты пришли к выводу, что понятие «недвижимость» объединяет понятия двух сущностей: физической (материальной ) - вещь, и юридической - «пакет прав».
НЕДВИЖИМОСТЬ= НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО (СОБСТВЕННОСТЬ)=

НЕДВИЖИМАЯ ВЕЩЬ+ ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ПРАВА


Недвижимость = недвижимая собственность

Вещь = физическая сущность

Права = юридическая сущность

земля

улучшения

права

обременения

Земельные участки

здания

Собственности

Сервитуты

Участки недр

сооружения

Хозяйственного ведения

Ипотека

Леса

Объекты незавершенного строительства

Оперативного управления

Правила зонирования

Наследуемого владения

Охрана памятников и окружающей среды

Бессрочного пользования

Прочие ограничения


1.2 Право собственности на недвижимость
В системе экономических отношений, связанных с недвижимостью, категория собственности занимает центральное место. Великий русский мыслитель И.А. Ильин определил, что собственность – это:

- власть, или полное господство непосредственно над вещами, а опосредовано - над людьми;

- свобода - собственнику разрешено все, что не запрещено законом;

- право - не только юридическое, но и нравственно- социальное, патриотическое.

В понятии собственности на недвижимость следует различать две стороны: внутреннее содержание и внешнюю форму проявления. Материально- вещественная форма показывает пообъективный состав недвижимого имущества, т.е. что (какие вещи) присваивается людьми. Социально- экономическая сущность раскрывает отношения между людьми и их объединениями по поводу присвоения и использования недвижимых вещей. Следовательно, в экономическом смысле собственность- это форма отношений людей по присвоению и отчуждению земли, зданий, сооружений и другого имущества.

Экономически собственность реализуется, когда приносит владельцу доход - ренту, прибыль, арендную плату, или удовлетворяет его личные потребности. В юридическом отношении собственность- это комплекс прав, который может быть распределен между различными субъектами или сосредоточен в одних руках.

Основания для возникновения и прекращения права собственности

Право собственности приобретается:

1.на основании договора: купли- продажи, дарения, мены, о возведении индивидуального дома, о строительстве коллективного жилого дома;

2.на основании свидетельства: о регистрации права собственности, о передаче приватизированного земельного участка или жилья, о праве наследования, о праве на долю в общем имуществе, о полной выплате пая в ЖСК;

3. на основании решения суда: о разделе имущества, о праве собственности.

Основания для прекращения права собственности:

1.Правомерные действия:

- добровольные сделки по отчуждению имущества (продажа, дарение, мена, обмен, взнос в уставный капитал);

- приватизация;

- переход права на участок при отчуждении строения.

2. Решения суда:

- обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника;

- конфискация за преступления;

- изъятие из-за невозможности принадлежности по закону;

- национализация, выкуп для государственных и муниципальных нужд;

- систематическая неуплата земельного налога;

- не использование земли в течение трех лет;

- выкуп доли из общей собственности (при невозможности выдела в натуре);

- совершение земельных правонарушений.

3. События объективной причины:

- реквизиция при стихийных бедствиях с возмещением стоимости;

- смерть собственника;

- разрушение дома;

- демаркация границ;

- прекращение деятельности предприятия;

- выход из членов крестьянского хозяйства.
Субъекты и объекты собственности

В имущественные отношения по поводу недвижимости вступают три основные группы субъектов:

1) РФ и субъекты РФ в лице органов государственной власти, города, районы, населенные пункты в лице органов местного самоуправления;

2) граждане, объединения людей, семьи, народ, население, социальная группа, в том числе иностранные граждане;

3) юридические лица- коммерческие, некоммерческие и другие организации, в том числе иностранные.

Объект права собственности на недвижимость- это, в первую очередь, участок земли как пространственный базис в определенных границах фиксированной площади и местоположения, здания, сооружения, леса, обособленные водные объекты и другие вещи в соответствии с законом. Также объектами могут выступать вещные права и ограничения прав собственности.

Существуют пять властных полномочий правительства Российской Федерации, ограничивающих право собственности:

  1. Право принудительного изъятия или присвоение права на частную собственность с выплатой справедливой компенсации владельцу (при чрезвычайных обстоятельствах - «реквизиция»);

  2. Право вводить налогообложение и взимать налоги с владельцев недвижимости для поддержания государственных программ и оказания общих услуг;

  3. Право продавать недвижимость во временное ведение (хозяйственное ведение, аренду и т.д.);

  4. Право регулирования имущественных отношений для обеспечения обороноспособности, безопасности, здоровья, моральных устоев и благосостояния общества;

  5. Право государства возвращать в свою собственность недвижимость в случае смерти владельца, не оставившего завещания и при отсутствии законных наследников.


Право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество в России охраняются законами, предусматривающими:

- нормы, закрепляющие принадлежность недвижимости определенным субъектам;

- защиту прав собственности - применение к лицу, нарушающему право собственности и препятствующему его осуществлению, установленных законом неблагоприятных мер.
Система гражданско- правовых способов защиты права собственности включает:

  1. Вещно- правовые способы защиты от посягательств третьих лиц:

А)индикационный иск- иск, с помощью которого собственник может истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (т.е. это иск невладеющего собственника к незаконно владеющему несобственнику об истребовании в натуре сохранившейся индивидуально- определенной вещи).

В) вегаторный иск- иск собственника об устранении нарушений его прав, не связанных с лишением владения вещью. Он имеет цель устранить помехи, препятствующие собственнику пользоваться его имуществом. Для удовлетворения данного иска необходимы два условия:

- бесспорность прав собственника;

- незаконность действий, нарушающих права собственника.

С) иск о признании права собственности- применяется для устранения существующего оспаривания права собственности и для предотвращения возможного в будущем оспаривания.

2.Обязательственно- правовые способы, когда между сторонами существует договорное или внедоговорное обязательство, они содержат:

- договорную ответственность;

- обязательство вследствие неосновательного обогащения;

- обязательство вследствие причинения вреда.

3. Иные способы, применимые при:

- недействительности сделок;

- объявлении гражданина умершим или признании его безвестно отсутствующим;

- исках к государственным и муниципальным органам.
1.3 Типы операций с недвижимым имуществом


Операции со сменой собственника

Операции с изменением состава собственников

Операции с добавлением иных субъектов прав

Купля- продажа

Акционирование

Инвестирование средств

Наследование по закону или по завещанию

Изменение состава с разделом имущества

Строительство, реконструкция

Дарение

Изменение состава субъектов при ликвидации предприятия

Передача в доверительное управление

Реализация обязательств (залог или долги)

Внесение имущества в уставный капитал

Аренда, наем

Приватизация, национализация

Долевое строительство с выделением долей

Передача в хозяйственное ведение, оперативное управление

Оформление ренты или пожизненного содержания с иждивением

Оформление кредита под залог недвижимости

Передача земли в наследуемое владение и постоянное пользование

Изъятие земельного участка и снос строения

Расселение (коммунальной квартиры)

Введение и снятие сервитутов

Обмен и мена

Вступление в кондоминиум

Страхование


Операции купли- продажи осуществляются в форме:

-индивидуальных сделок (с участием посредника);

- публичных торгов (по продаже прав собственности или прав аренды): аукцион, конкурс, тендер.

Аукцион- публичный способ продажи объекта покупателю, предложившему максимальную цену без возложения на него каких- либо обязательств (по форме подачи заявлений: открытый и закрытый).

Конкурс- способ продажи, предусматривающий предложение покупателем максимальной цены при условии выполнения им по отношении к объекту определенных обязательств (социальных или инвестиционных).

Тендер- конкурсная форма проведения подрядных торгов, на которых осуществляется продажа права заключения договора подряда на реализацию проекта.

Обмен- операция (сделка по договору) между нанимателями- пользователями помещений с получением соответствующих документов (ордеров). Это обмен права пользования на равноценное право пользования

Обмен - операция (сделка по договору) между нанимателем помещения (имеющим только право пользования) и собственником. Это обмен права пользования на право собственности с регистрацией сделки и права собственности.

Мена- сделка между собственниками с оформлением и регистрацией прав собственности.

Договором ренты оформляется обмен права собственности на обязательство выплаты денежной суммы бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни (пожизненная рента) – с возможностью реализации пожизненной ренты предоставлением средств на содержание в иной форме (содержание с иждивением).

Операция найма предусматривает передачу (по договору) жилого помещения нанимателю во временное владение и пользование для проживания за плату.

В социальный наём предоставляются изолированные помещения нормируемого размера из государственных и муниципальных фондов для бессрочного проживания за плату.

В коммерческий наём предоставляются жилые помещения из государственных и муниципальных фондов без нормирования размера за договорную коммерческую плату на срок до 5 лет
1.4 Действительные и недействительные сделки

Сделка действительна если :

  1. Её содержание и правовые последствия не противоречат закону;

  2. Она совершена лицами право- и дееспособными (т.е. имеющими гражданские права и способными приобретать и осуществлять права, создавать и исполнять обязанности);

  3. Форма сделки письменная, зарегистрированная в едином реестре;

  4. Действия лиц соответствуют их воле (т.е. воля соответствует волеизъявлению).

Сделка признается недействительной если она:

- оспоримая недействительна по решению суда, не влечет юридических последствий (совершена лицами в состоянии аффекта, обмана, угрозы, не в письменной форме);

- ничтожная- недействительная с самого начала, т.к. совершена с нарушением закона, например :

1. мнимая- реализована без намерения создать правовые последствия, например, подарить что- либо с целью уйти от кредиторов или от конфискации;

2. притворная- прикрывает другую сделку, например, дарение вместо купли- продажи.
Последствия признания сделок недействительными:

-Двусторонняя реституция- восстанавливается прежнее имущественное положение обеих сторон с возмещением друг другу всего переданного и полученного.

-Односторонняя реституция - добросовестный участник получает переданное по сделке имущество, недобросовестный – теряет все в доход государства.

-Никакой реституции- при умышленных действиях обеих сторон все имущество переходит в доход государства.

Контрольные вопросы:

  1. Что согласно российскому законодательству понимается под недвижимым имуществом?

  2. Основные признаки недвижимости.

  3. Какие виды собственности и вещные права предусмотрены действующим законодательством РФ относительно объектов недвижимости?

  4. Основания для возникновения и прекращения права собственности.

  5. Способы защиты права собственности.

  6. Основные типы сделок с недвижимостью. Действительные и недействительные сделки.


2. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ
2.1 Рынок недвижимости как часть инвестиционного рынка

В самом общем виде рынок недвижимости можно определить как систему экономических и правовых отношений, возникающих на основе взаимодействия товарного и денежного обращения.

Рынки финансов и недвижимости тесно связаны между собой. С одной стороны, недвижимость - наиболее надежный и эффективный объект инвестиций, а с другой,- служит важным источником пополнения бюджета, например, при продаже (приватизации) или сдаче в аренду государственных и муниципальных предприятий, зданий и сооружений.

Операции на рынке недвижимости всегда имеют инвестиционное содержание, так как осуществляются с целью получения дохода и (или) приобретения капитальных ценностей. Инвестиции в недвижимость обычно дают более высокую отдачу, чем предоставление средств в кредит. Поэтому во многих странах мира покупку домов и других объектов финансируют в основном за счет заемных средств.

Доходность инвестиций в недвижимость складывается из двух или трех частей в зависимости от конкретных условий:

- прироста рыночной стоимости недвижимости во времени и реализации при перепродаже;

- текущего дохода в виде арендной платы, процентов ренты и других поступлений при использовании объекта;

- дохода от реинвестирования получаемых текущих доходов (если имеет место).

Кроме экономической доходности вложения в недвижимость дают и положительный социальный эффект в виде улучшения условий жизни и быта людей, увеличения количества собственников, стабилизации в обществе и др.

Инвестиции в недвижимость имеют следующие основные особенности:

- долгосрочность вложений и длительный период оборота капитала;

- потребность в сравнительно большом размере начального капитала для вхождения в рынок;

- необходимость доказательства прав на приобретенный объект путем государственной регистрации сделок;

- относительно более высокая надежность и эффективность вложений, обеспечиваемых самим объектом инвестирования;

- многообразие источников инвестирования.

Капитальные вложения в недвижимость – это инвестирование в реальные активы (в освоение земельных участков, добычу полезных ископаемых, разработку лесных ресурсов, строительство зданий и сооружений различного назначения), которые осуществляются в виде прямых и портфельных инвестиций.

Рынок недвижимости - это средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения.

2.2 Специфика рынка недвижимости

Рынок недвижимости – это совокупность механизмов, обеспечивающих отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного субъекта к другому. Это есть свободное формирование цен, перераспределение инвестиционных потоков и территории между конкурирующими объектами и использование земельных участков.

В экономической теории рынком считается совокупность организационных правовых механизмов, обеспечивающих взаимодействие и завершение сделок между покупателями и продавцами. Совершенный рынок не обязательно связан с определённым географическим местом (это любые рынки).
  1   2   3   4   5



Скачать файл (545 kb.)

Поиск по сайту:  

© gendocs.ru
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации
Рейтинг@Mail.ru