Logo GenDocs.ru

Поиск по сайту:  

Загрузка...

Лекции - Недвижимость в современных условиях - файл 1.doc


Лекции - Недвижимость в современных условиях
скачать (215.5 kb.)

Доступные файлы (1):

1.doc216kb.18.11.2011 17:09скачать

содержание
Загрузка...

1.doc

Реклама MarketGid:
Загрузка...
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ И ТОРГОВЛИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
«КРАСНОЯРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТОРГОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ»

Кафедра экономики торговли

И.В. ПЕТРУЧЕНЯ
Недвижимость в современных условиях

ТЕКСТ ЛЕКЦИЙ

по дисциплине «Экономика недвижимости»

для студентов специальности 060800 "Экономика и управление

на предприятии (в торговле)"

всех форм обучения
Красноярск 2003

УДК 333 (07)

Печатается по решению Редакционно-издательского совета института


Рецензенты:

к.э.н., профессор Терещенко Наталья Николаевна

к.э.н., доцент Суслова Юлия Юрьевна

Оценка недвижимости: Текст лекций / И.В. Петрученя; Краснояр. гос. торг.-экон. ин-т. – Красноярск, 2003. – 61 с.


Утверждено и обсуждено на заседании кафедры экономики торговли 20 марта 2003 г. Протокол №8


УДК 333 (07)

ГОУ ВПО «Красноярский государственный

торгово-экономический институт», 2003

Тема 1: Недвижимость в современных условиях
1. Недвижимость: сущность, виды, основные признаки, свойства.

2. Место недвижимости в рыночной системе

3. Общая классификация объектов недвижимости

4. Особенности недвижимости как товара
1. Недвижимость: сущность, виды, основные признаки, свойства
Недвижимость – это земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В то же время российские законы включают в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные и морские суда и др.) не по родовым видовым признакам, что было бы вполне понятно, по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов.

Определение сущности недвижимости только с материально- вещественной стороны имеет важное значение во многих отраслях знаний, но явно недостаточно и далеко не исчерпывает всей совокупности признаков, свойственных его содержанию.

В теории и практике следует различать понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав (рис. 1).

Любой объект недвижимости в реальной действительности суще­ствует в единстве физических, экономических, социальных и право­вых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях вы­ступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.



Рис.1. Недвижимость как комплекс отношений
^ Географическая концепция отражает физические (технические) ха­рактеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, раз­меры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окру­жающую среду и другие параметры, более подробно рассматриваемые в следующей главе. Все объекты недвижимости подвергаются воздей­ствию физических, химических, биологических, техногенных и дру­гих процессов. В результате постепенно изменяются их потребительс­кие качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуще­ством.

^ Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффек­тивный объект инвестирования и надежный инструмент генерирова­ния дохода. Основные экономические элементы недвижимого имуще­ства — стоимость и цена — первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются му­ниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.

^ На юридическом уровне недвижимость — совокупность публичных и частный прав, устанавливаемых государством с учетом отечествен­ных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенны­ми на основе физического горизонтального и вертикального разграни­чения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных учас­тков, строения на них и воздушное пространство. В России, как и в других промышленно развитых странах мира, законодательно гаран­тировано частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она переста­ет относиться к юрисдикции частного права. Закон (ст. 239 ГК РФ) предусматривает изъятие у частных лиц для государственных или му­ниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями путем выкупа или продажи с публич­ных торгов. Существуют и другие формы государственного регулирова­ния владения и пользования недвижимостью: строительные ограниче­ния» система зонирования, требования по охране окружающей среды и др.

^ Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворе­нии физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и дос­тойной жизни, он получает в конечном счете от земли. Владение не­движимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.

В мировой практике под недвижимостью понимается земельный участок и все, что находится под ним с проекцией к центру земли, и все, что находится над ним, продленное в бесконечность, включая постоянные объекты, присоединенные к нему природой (деревья, вода и др.) или человеком, а также права на эти объекты.

Понятие недвижимого имущества в международной практике мож­но представить в виде пяти блоков, четыре из которых отражают физи­ческий состав, а пятый — юридическое содержание:

В общем случае частный собственник земельного участка считается владельцем и всех его составных частей: природных ресурсов в виде минеральных залежей, находящихся в недрах под участком, и соответ­ствующего воздушного пространства над участком. Но собственник имеет право распоряжаться таким объемом воздушного пространства над землей, который он может разумно использовать с учетом законо­дательных ограничений, и, в частности, полного суверенитета прави­тельства над навигационным воздушным пространством страны, т.е. право на воздушное пространство является ограниченным. Не абсо­лютно и право собственника участка на недра. В ряде районов США права на подземные минеральные ресурсы принадлежат государству, а не собственнику недвижимости. В то же время владелец недвижимого объекта имеет право на доступ к солнечному свету.

Негосударственные субъекты собственности на землю в России имеют права не на все недра, соответствующие их земельному участ­ку, а только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т.п.). Залежи угля, нефти, руды и т.д. не включаются в состав недвижимого имущества частного собственника земельного участка, так как недра принадлежат государству полностью. Не входит в физи­ческий, следовательно, и в экономико-правовой состав недвижимого имущества и воздушное пространство над поверхностью земельного участка того или иного частного собственника. Оно имеет общественный характер и принадлежит правительству. Только на землях государствен­ного фонда понятие недвижимости включает все его составные части в вертикальной проекции.

Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют су­щественные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от движи­мых вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным группам (табл. 1).

Таблица 1

Основные признаки недвижимости



ПРИЗНАКИ

СОДЕРЖАНИЕ (состояние)

1

2

3




СУЩНОСТНЫЕ (родовые)




1.

Степень подвижности

Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению

2.

Связь с землей

Прочная физическая и юридическая

3.

Форма функционирования

Натурально-вещественная и стоимостная

4.

Состояние потребительской формы в процессе использования

Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации

5.

Длительность кругооборота (долговечность)

Многократное использование, а земли – бесконечно при правильном использовании

6.

Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств

Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений

7.

Общественное значение

Пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством




ВИДОВЫЕ (частные)




8

Технические и технологические характеристики (место расположение, функциональное назначение, состояние и др.)

Определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество


Фундаментальные основные свойства недвижимости — неподвиж­ность и материальность или непотребляемость, на которых базируются все остальные ее родовые и видовые признаки.

Существуют и пограничные понятия между движимыми и недвижи­мыми вещами. В России им еще не присвоены специальные термины, а в зарубежной практике они именуются фиксчерсами и ЧЭТЛами. Фиксчерс — это движимые предметы, прикрепленные к земле или размещенные в зданиях и сооружениях так, что они стали неотъемле­мой частью объекта недвижимости (например, оборудование отопи­тельной системы и водопроводы, электрооборудование, лифт, вторые металлические двери). ЧЭТЛ — любой набор прав и интересов, не со­ставляющих в сумме полное (абсолютное) право собственности на не­движимость или ее составные части. Это права аренды, хозяйственного ведения, преимущественного приобретения, специальное право на участие в управлении приватизируемыми предприятиями («золотая акция») и т.д.

Различие между недвижимостью и движимым имуществом (лич­ной собственностью) на практике не столь очевидно, как может пока­заться на первый взгляд, тем более, что некоторые виды могут перехо­дить из недвижимой категории в движимую. Например, посев на кор­ню — недвижимость, а снятый урожай может следовать за собственни­ком.

Разграничение недвижимого и движимого имущества в разных стра­нах проводится неодинаково. Так, во Франции считаются недвижимы­ми все предметы, помещенные на земельный участок для его обслу­живания, — животные, сельскохозяйственные машины и орудия и т.п., а в США — земля и все, что с ней прочно связано, и воздушное про­странство.

При отнесении того или иного «пограничного» предмета к недви­жимости или личной собственности надо учитывать одновременно три фактора:

* характер связи с объектом недвижимости: личные предметы можно легко перемещать без ущерба для них и недвижимому имуществу;

* намерение сторон, определяющих тип связи предмета с недви­жимостью, т.е. предусматривается. Оставить его навсегда в установлен­ном месте или изъять при совершении сделки;

* стоимость предмета — при использовании больше года иму­щество относится к основным фондам, которые, однако, не всегда считаются недвижимыми. Предметы с небольшим сроком полезного использования, несмотря на намерения сторон не могут считаться ком­понентом объекта недвижимости.

Однопорядковые термины «недвижимое имущество», «недвижимые вещи», «недвижимость» могут использоваться в зависимости от кон­текста для отражения экономических, правовых или географических (физических) отношений. Конечно, для целей углубленного анализа всегда можно представить недвижимое имущество как физический объект + права на него + стоимость и доходы. В США применяется еще один термин «недвижимая собственность» — это права на владение, переходящие вместе с недвижимостью.
^ 1.2. Место недвижимости в рыночной системе
Недвижимое имущество занимает центральное место в системе зна­ний при любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объек­тами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регули­рование государством различных сфер жизни общества и материаль­ного производства.

Основной, базовый объект недвижимости — земля — имеет уни­кальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является един­ственным местом проживания всех народов и поколений людей, ос­новным и естественным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующим в производстве всех других товаров и благ.

В рыночной среде земля имеет многофункциональное назначение. В качестве природного объекта, существующего независимо от воли людей, земля — это вся планета, колыбель человека, выполняющая важнейшую экологическую функцию. Одновременно земля — это и почва, верхний слой нашей планеты, ее поверхность или простран­ственный базис — объект хозяйствования и, следовательно, отражает экономические отношения. Социальная роль земли в том, что она слу­жит местом обитания и условием жизни людей. И, наконец, земля, как территория государства или субъекта Федерации, обуславливает политическую функцию. Поэтому совершение сделок с земельными участ­ками регулируется не только конституционными нормами и земель­ным правом, но и гражданским законодательством с учетом лесного, экологического и иного специального законодательства.

В силу перечисленных выше факторов земля, как невосполнимый природный ресурс многофункционального значения, имеет особый юридический статус. Распоряжение землей, особенно купля-продажа земельных участков в России на современном этапе — дело специфи­ческое и непростое. Рынок земли, как средство законного перераспре­деления земель между собственниками экономическими методами, объективно регулируется различными ограничениями и нормами.

В Российской Федерации, как и во многих промышленно развитых странах мира (США, Англия и др.), установлено: когда частная соб­ственность препятствует реализации общественных интересов, она подвергается постоянным или временным ограничениям.

^ Постоянные ограничения права собственности на землю, обусловленные ограни­ченностью ее в природе и незаменимостью в предпринимательской деятельности, включают: систему зонирования; рациональное исполь­зование и охрану земель; контроль окружающей среды; защиту законных прав и интересов других собственников, арендаторов и пользователей земли; соблюдение условий использования особо охраняемых террито­рий и охранных зон; учет строительных норм и правил, проектов пла­нировки и застройки населенных пунктов; принудительный выкуп зе­мель у собственника для государственных и муниципальных нужд и др.

Существуют и временные ограничения правомочий собственника земли: строго целевое использование земельного участка, возможность купли-продажи сельскохозяйственных земель при условии сохранения их целевого назначения, изъятие неиспользуемых земельных участков, ограниченная оборотоспособность отдельных категорий земель, исклю­чительное пользование землей на условиях аренды в г. Москве и др.

Не могут также государственные и муниципальные предприятия самостоятельно сдавать в аренду любое недвижимое имущество, зак­репленное за ними на праве хозяйственного ведения или оперативно­го управления. Ограничено и распоряжение недвижимым имуществом в акционерных обществах—при крупных сделках (25-50% балансовой стоимости активов общества) решение принимает единогласно Совет директоров или общее собрание акционеров, а если предмет сделки превышает 50% активов —только общее собрание акционеров (ст. 79 Закона об акционерных обществах).

Недвижимость находится в центре сложного переплетения различ­ных экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил.

Совершение сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости требует глубоких и систематических знаний особенностей рынка, обусловленных спецификой самого товара – недвижимого имущества.

Вовлечение соответствующих категорий земель или прав пользования ими в узаконенные рыночные отношения стимулирует деловую и инвестиционную активность, препятствует криминальным сделкам с землей.

Как объект предпринимательской деятельности, недвижимость служит определенной гарантией стабильности бизнеса и воспроизводства капитала с превращением. Типичный инвестор, вкладывая средства в недвижимость, обычно не только возвращает капитал, но и получает прибыль и компенсирует все другие затраты. Возможно извлечением иных удовольствий из владения престижной собственностью.
Недвижимость – объект изучения различных научных и учебных дисциплин: географии, архитектуры, права, землеустройства, агрономии, экономики, строительства и др. В каждом курсе в соответствии с его спецификой исследуется одно или несколько свойств отдельных объектов недвижимости (рис. 2).


ФАКТЫ – описание эмпирических данных о поведении субъектов на рынке, сделках, условиях и т.д.

СТРАТЕГИЯ экономическая и финан совая – совокупность мер, обеспечивающих выбор эффективных альтернатив

ПРИНЦИПЫ или теория – обобщение фактов, прогнозирование, основа вы работки решений и поведения на рынке


Рис. 2 Экономика недвижимости как учебная дисциплина
В отличие от других предметов в курсе «Экономика недвижимости» изучается только организационно-экономический и правовой механизм совершения сделок не с одним, а с различными предметами недвижимого имущества. Сумма знаний о рынке недвижимости сформировалась настолько, что может преподаваться как учебная дисциплина по многим специальностям: менеджмент, маркетинг, экономика предприятия (по отраслям), финансы и кредит.



Рис. 3 Междисциплинарные связи курса «Экономика недвижимости»
Экономика недвижимости – прикладной курс, изучающих теорию и практику совершения различных сделок с важнейшими ресурсами предпринимательской деятельности – земельными участками, зданиями и другими объектами. Теоретическую основу курса составляют экономическая теория, ценообразование, экономическая система общества, юриспруденция, общая теория статистики, а прикладную – менеджмент, маркетинг, экономика предприятия, финансы и кредит (рис.3).
^ 1.3. Общая классификация объектов недвижимости
Классификация – это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами. Она облегчает процесс изучения недвижимого имущества, позволяет найти внутренние закономерности, определяющие состояние и изменения его потребительских и рыночных свойств.

Объектами классификации являются элементы изучаемого множества (здания, сооружения и т.д.).

Признаки классификации – наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления (рис.4).



Рис. 4. Понятие с классификации недвижимого имущества (вещей)
Классификацию проводят, используя следующие четыре правила деления объема понятий.

1. В одной и той же классификации необходимо применять одно и то же основание.

2. Соразмерность деления — сумма членов (видов, разновидностей, групп) классификации должна равняться объему изучаемого класса.

3. Члены классификации должны взаимно исключать друг друга, т.е. не пересекаться.

4. Непрерывность и последовательность подразделения на виды, подвиды и т.д.

Иерархический метод классификации — последовательное (по сту­пеням) разделение множества недвижимых объектов на соподчинен­ные группы. На каждой ступени классификации образуются разнород­ные группы предметов. При этом глубина классификации (число ступеней) может быть различной и включать несколько ступеней. На­пример, производственные здания по признаку этажности делятся на одно-двух- и многоэтажные (первая ступень). Последние, в свою оче­редь, по виду освещения подразделяются на строения с естествен­ным, искусственным и совмещенным освещением (вторая ступень) и т.д.


Признаки


Рис. 5. Общая классификация объектов недвижимости фасетным методом по разным признакам

Фасетный метод классификации, предполагающий параллельное разделение множества объектов недвижимости на независимые группы (виды, подвиды), имеет особенности:

- наличие только одной ступени классификации;

- разделение множества объектов может осуществляться по разным признакам;

- высокая информационная насыщенность (рис. 5,6).
При общей классификации недвижимого имущества степень дробления может ограничиваться исходя из принципа разумной целесообразности, достаточного для углубленного анализа состояния объектов и рыночной их оценки.

Рис. 6. Общая классификация зданий фасетным методом по одному признаку
^ 1.4. Особенности недвижимости как товара
Недвижимое имущество как товар – это объект (купли-продажи, дарения, залога и т.д.), удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики (рис.7 ).



Рис.7. Взаимосвязь потребительских и инвестиционных свойств недвижимости как товара

Недвижимые вещи как товары включают в себя одновременно и благо, необходимое потребителям, и затраты или инвестиции, без которых владение или пользование ими практически невозможно.

Эти качества недвижимости проявляются в виде их полезности, редкости, ограниченности. Если земля, вода и недра не были бы ограничены и исчерпаемы, они были бы бесплатными как воздух. Общую потребительскую ценность недвижимости составляет ее полезность, то есть возможность использования недвижимости как осуществления определенной экономической функции (выращивания урожая, выпуска промышленных товаров, оказания услуг) или личного потребления.

Полезность – это способность недвижимости удовлетворять потребности владельца именно в данном месте и в течение соответствующего периода времени.

Недвижимое имущество, в первую очередь земля, имеет особые потребительские свойства (табл.2).

Таблица 2

Специфические свойства земли как товара

СВОЙСТВА

ХАРАКТЕРИСТИКА

1

2

1. Назначение

Многофункциональное:

Экологическое, социальное, экономическое.

- Средство производства, предмет труда, пространственный базис любого бизнеса

2. Форма функционирования в сфере предпринимательства

Натурально-вещественная и стоимостная

3. Происхождение

Невоспроизводимая, естественная часть природы, базовый ресурс всех благ, существует независимо от воли людей

4. Степень подвижности

Абсолютно неподвижна, нельзя физически переместить в более удобное место. Большая зависимость цены от место положения.

5. Длительность хозяйственного кругооборота

Бесконечное использование в общем и частном

6. Состояние потребительской формы в процессе использования

Сохраняется натуральная форма в течение всего периода использования и неиспользования

7. Износ в процессе использования

Не изнашивается, не разрушается, не теряет своих полезных свойств, а улучшается при рациональном использовании




СВОЙСТВА

ХАРАКТЕРИСТИКА

1

2

8. Изменение стоимости во времени

Потенциально стоимость не снижается, а повышается из-за растущего дефицита ее, инфляции и прочих факторов

9. Количество

Постоянно, не воспроизводится в натуре

10. Качество

Определяется уникальным местоположением и плодородием, восстанавливаемым естественным путем, рельефом и т.д.

11. Взаимозаменяемость

Не может быть заменена никаким другим ресурсом

12. Оборотоспособность на рынке

Отдельные виды земель ограничены или исключены из хозяйственного оборота

13.Возможность сервитута

Право ограниченного пользования чужим земельным участком

14. Формирование потребительной стоимости

Осуществляется естественными силами в течение тысячелетий, приложением труда и капитала

15. Особый способ распоряжения землей

Землеустроительные действия


^ 1.5. Жизненный цикл объектов недвижимости
Жизненный цикл – это законченная последовательность процессов существования недвижимости от ввода в эксплуатацию (от создания) до прекращения использования.

На продолжительность цикла влияют периоды производства, физический и моральный износ, капитальность объекта, условия эксплуатации, конъюнктурность рынка и другие факторы.

Поскольку объекты недвижимости имеют тройственную сущность, в течение всего периода своего существования они подвергаются соот­ветственно физическим, экономическим и правовым изменениям. В результате каждая недвижимая вещь (кроме земли) проходит следу­ющие четыре укрупненные стадии жизненного цикла:

* формирование — строительство, создание нового предприятия, приобретение (покупка, выделение и др.) земельного участка;

* эксплуатация — функционирование и развитие (расширение, реконструкция, смена вида деятельности, реорганизация и др.);

* смена, возможно неоднократная, собственника, владельца или пользователя;

* прекращение существования — снос, ликвидация, естествен­ное разрушение.

Первая, третья и четвертая стадии жизненного цикла недвижимос­ти как товара предусматривают, кроме того, государственную регист­рацию факта создания или ликвидации объекта, а также смены соб­ственника.

Жизненный цикл коммерческий недвижимости как собственности, с точки зрения одного текущего ее владельца, совершающего с объек­том свой собственный субъективный путь от покупки, скажем, до про­дажи или мены, может многократно повторяться всякий раз с новым обладателем, вплоть до окончания срока экономической или физичес­кой жизни объекта.


4. Владение и использование


Рис. 8 Жизненный цикл недвижимости как физического объекта

Смена собственников имущественных комплексов предприятий в процессе осуществляемых в России реформ, приватизации, банк­ротства, перехода из рук в руки контрольного пакета акций сопровож­дается существенными, а порою и разрушительными изменениями орга­низации, управления, технологии и самих основных средств произ­водства.

Для объектов — исторических памятников — большее значение имеет физический срок жизни, а не смена собственника, владельца и пользо­вателя, так как они охраняются государством. Использование объектов мирового и национального значения допускается без нарушения их культурных и исторических функций, а их формирование связано с воссозданием, исследовательскими и реставрационными работами. Природные комплексы — памятники — могут существовать вечно. Пре­кращение существования таких объектов означает их включение в но­вые более обширные историко-культурные комплексы или гибель в результате стихийных бедствий.

Каждая стадия жизненного цикла недвижимости включает в себя ряд этапов, мероприятий и действий. Например, создание имуществен­ного комплекса предприятия состоит из четырех основных этапов, подразделяемых на взаимосвязанные разделы, организационные и пра­вовые действия.

Жизненный цикл недвижимости подчиняется определенным зако­номерностям и включает, по определению Г. Харрисона*, срок эконо­мический, физический, хронологический и оставшийся срок эконо­мической жизни.

Экономический срок жизни — это период прибыльного использова­ния объекта, когда осуществляемые улучшения вносят вклад в сто­имость недвижимости. Хороший ремонт, переоборудование и оптими­зация условий увеличивают, а плохой уход сокращает срок эконо­мической жизни объекта. Он заканчивается, когда улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаре­вания.

^ Физический срок жизни — это период реального существования объекта в функционально пригодном состоянии до его сноса (разру­шения). Он может быть нормативным, фактическим, расчетным (про­гнозируемым) и увеличиваться за счет модернизации и улучшения условий.

^ Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида и техни­ческого состояния строения. Это возраст, соответствующий фактичес­кой сохранности объекта, его состоянию на момент сделки, оценки. Например, когда кирпичный 60-летний дом выглядит так, как если бы ему было 18 лет, то его эффективный возраст 18 лет. Эффективный возраст может быть больше или меньше хронологического возраста.
Хронологический возраст — это период от дня ввода объекта в эк­сплуатацию до даты сделки или оценки.

^ Оставшийся срок экономической жизни здания исчисляется от даты оценки (анализа) до окончания его экономической жизни. Ремонт и переоборудование продлевают (увеличивают) этот срок.

Физический и экономические сроки жизни зданий имеют объек­тивный характер, который можно регулировать, но нельзя отменить. Все стадии жизненного цикла и срока жизни взаимосвязаны между собой, и при изменении одного из них соответственно изменяются и другие.

Нахождение недвижимости на той или иной стадии жизненного цикла должно учитываться собственником для реализации адекватных мер, обеспечивающих сохранение и повышение доходности имуще­ства.

Продолжительность физического срока жизни, экономический и эффективный возраст недвижимости (кроме земли) зависят от неумо­лимо нарастающих процессов износа и амортизации, имеющих силу законов природы.
^ 1.6. Износ и амортизации недвижимости
Любой объект недвижимости (кроме земли при нормальном ис­пользовании) подвержен износу. В результате ухудшаются его техни­ческие и экономические характеристики, а стоимость переносится по частям на выпускаемую продукцию или оказываемые услуги. Перене­сенная стоимость покидает сферу недвижимости и накапливается в виде амортизационных отчислений для восстановления вложенного в объект капитала или других целей.

Износ — это потеря полезных свойств и уменьшение стоимости недвижимого имущества по любым причинам. По российской концеп­ции различают физический и моральный износ (схема 23). При физи­ческом износе (Иф) со временем происходит утрата первоначальных технико-экономических и социальных качеств недвижимости под вли­янием эксплуатационных воздействий и природных сил. Величина Иф определяется по соотношению фактического (Тф) и нормативного сроков службы (Тм) при линейном способе начисления амортизации:

Моральный износ первого рода (Им1) можно рассчитать на основе балансовой (Сб) и восстановительной стоимости объекта:



Моральный износ 2-го рода (Им2) в конечном счете выводится из сравнения доходности действующего старого объекта (Дс) и аналогичного нового (Дн):



Износ тесно связан в амортизацией недвижимости, т.е. с постепенным переносом ее стоимости в течение всего срока службы на получаемое в процессе использования благо (продукцию, услуги и др.). учет амортизации осуществляется с помощью амортизационных отчислений – денежного выражения перенесенной стоимости.

Новая амортизационная политика России рассматривает амортизационные отчисления в качестве элемента текущих затрат, учитываемых при определении финансовых результатов, и в виде права на налоговые вычеты, а не обязанности осуществлять капитальные вложения в реновацию той же недвижимости.

Для определения амортизационных отчислений в бухгалтерском учете применяются 4 основные способа:

^ Линейный (равномерный) метод – начисление амортизации равными долями по одинаковой норме в течение всего срока использования имущества до полного перенесения его стоимости на получение услуги и товары по формуле:



где: Сп – перенесенная часть стоимости (руб.);

На – норма амортизации (%);

Спб – первоначальная балансовая стоимость объекта (руб.)

^ 2. Способ уменьшаемого остатка— амортизация начисляется исходя из остаточной (а не первоначальной) стоимости объекта, т.е. величина амортизации последовательно из года в год уменьшается в соответст­вии с уменьшением остаточной стоимости (первоначальная минус перенесенная).

^ 3. Способ списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования предусматривает увеличение срока переноса стоимости недвижимости равными долями на время нахождения объекта на кон­сервации, в ремонте, реконструкции, когда начисление амортизации приостанавливается.

^ 4. Способ списания стоимости пропорционально объему продукции (работ) позволяет ускорить или уменьшить фактическое начисление амортизации в соответствии с фактическим использованием объекта.

В мировой практике используется еще кумулятивный метод (метод суммы чисел), при котором применяется переменная норма амортиза­ции. Она определяется путем деления числа лет, оставшихся до окон­чания физического срока службы недвижимого имущества, на куму­лятивное число, равное сумме членов арифметической прогрессии. Например, при сроке службы объекта в 100 лет кумулятивное число составит:

1 + 100 х 100=5050

2

Тогда нормы амортизации будут равны:

а) в первый год — когда осталось 100 лет срока службы объекта:

^ 100 х 100% =1,98%;

5050

б) в десятый год (осталось 90 лет срока жизни объекта)

90 х 100% =1,78%

5050

и т.д.

В 1998 г. введена новая норма, согласно которой до объектам основ­ных средств (в том числе и недвижимым), полученным безвозмездно (по договорам дарения) и приобретенным за счет бюджетных ассигно­ваний, амортизация не начисляется.

При оценке недвижимости амортизация определяется путем разде­ления износа на три основных вида: физический, функциональный и экономический или внешний.

^ Физический износ считается неустранимым, когда издержки на его исправление превосходят вклад, добавляемый к стоимости объекта. Для расчета неустранимого физического износа элементы здания подразделяются на долговременные (фундамент, перекрытия и др.) и быстро изнашиваются (подземные коммуникации, водопровод, крыша и др.). Износ долговременных элементов рассчитывается путем вычисления эффективного срока их службы и оставшегося срока физической жизни в реальных условиях исходя из затрат на воспроизводство каждого компонента.

^ Устранимый физический износ — это текущий ремонт здания, затраты на проведение которого меньше восстановленной стоимости. Функциональный износ означает несоответствие объекта действующим стандартам с точки зрения его функциональной полезности: удобства планировки, инженерного обеспечения, размера кухни, оборудования и др. Он может быть устранимыми неустранимым в зависимости соотношения издержек на ремонт и величины дополнительно полученной стоимости всего объекта. Если вклад в стоимость больше затрат восстановление, то функциональный износ считается устранимым.

Например, установка счетчиков расхода воды, встроенных шкафов, новой сантехники обошлась в 10 000 руб., а стоимость квартиры в ре­зультате повысилась на 20 000 руб., то устранимый функциональный износ составит сумму затрат — 10 000 руб. Если же затраты на эти улучшения будут 30 000 руб., то возникнет убыток — неустранимый функциональный износ в 10 000 руб. (20 000 — 30 000).

^ Неустранимый функциональный износ — это уменьшение стоимос­ти недвижимости из-за недостатка или избытка (сверхдостаточности) ее качественных характеристик. Например, если стоимость дома с бас­сейном, потребовавшим дополнительных затрат в сумме 50 000 руб., увеличивается только на 30 000 руб., то функциональный неустрани­мый износ, обусловленный излишними потребительскими качества­ми, составит 20 000 руб. Или другой пример избыточного несоответ­ствия: если на мощном фундаменте, рассчитанном на 20-этажное здание, существует 10-этажное строение, то излишние затраты — вы­чет из стоимости воспроизводства — и есть неустранимое функцио­нальное устаревание. Физически и экономически неустранимы неболь­шие кухни (5-6 кв. м) в жилых домах, значительно снижающие стоимость квартир в них. Почти все «недостатки» и «излишества» в планировке и оформлении зданий практически неустранимы. Вели­чина функционального износа определяется путем рыночных сопос­тавлений взаимоувязанных пар (групп) объектов недвижимости, про­данных на рынке несколько месяцев (недель) назад.

^ Внешний износ — это убытки, вызываемые внешними по отноше­нию к границам недвижимости факторами: близость железнодорож­ных путей, автостоянок, бензоколонок, ухудшение экономических ус­ловий и других обстоятельств, снижающих стоимость объекта и получаемые доходы от него. Количественно внешний износ устанавли­вается методом сравнения цен спаренных продаж сопоставимых объек­тов, один из которых имеет признаки негативного внешнего воздей­ствия, а другой — нет.

Накопленный износ по всем причинам или износ одного вида мож­но исчислить методом срока жизни недвижимости. Взаи­мосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эффектив­ным возрастом и сроком физической жизни имеет вид:


Процент износа от восстановительной стоимости недвижимости:
или 20 %
Если экономический срок жизни дома Эс == 60 лет, хронологичес­ки возраст Тх = 20 лет, а эффективный возраст Тэ = 30 лет, то износ:
или 50 %,
хотя хронологический возраст – только одна треть периода. В другом случае при лучших условиях эффективный возраст Тэ = 12 лет, тогда износ:
= 20 %.
Расчет только одного виды износа (физического), составившего, Например, 20%, не означает, что оставшийся срок экономической жизни будет 80%, или 48 лет. Такой прогноз, как и экстраполяция, |вообще будет верным только в случае, если:

* сохранится в будущем фактический среднегодовой процент износа;

* не изменятся существенно факторы, влияющие на стоимость Имущества;

* не предусматривается реконструкция объекта;

* в оставшийся период объект будет использоваться в аналогичных условиях.

Поэтому при обосновании остающегося срока экономической жизни недвижимости следует учитывать всю совокупность факторов, влияющих на его продолжительность.

В заключение целесообразно подчеркнуть: понятия «износ» и «амортизация» во многом не совпадают, хотя в разговорной речи они употребляются порою как синонимы, В крайнем случае может оказаться с, что новый объект потерял полностью потребительские свойства в результате стихийных явлений, т.е. износ = 100%, а амортизация (Ам) не начислялась (Ам = 0). Часто встречается в практике и противоположный случай, когда строение полностью амортизировано (Ам = 0), а износ составляет 20-30%, и оно может еще долгие годы использоваться.

Большое многообразие общественных знаний и сооружений (более 300 видов и типов) можно объединить по функциональному назначению в 21 и 16 групп соответственно (схемы 6-7).

После физической и экономической характеристики объекта не­движимости необходимо провести анализ его местоположения и внеш­ней среды на макроуровне (в районе, городе) и микроуровне — в ближайшем окружении. Для этого дается оценка качества местополо­жения недвижимости (здания, сооружения, предприятия), которое определяется многими условиями, в частности, соответствием ее при­нятому в данном районе типу строений и близостью к экономической среде. Вместе эти две характеристики составляют ситус и экономичес­кое местоположение объекта.

Ситус — результат взаимодействия конкретного варианта земле­пользования и экономической среды по крайней мере на четырех уров­нях. На схеме 30 они отмечены условными концентрическими окруж­ностями, обозначающими ближайшие окрестности (2), примыкающую территорию (3), торговую зону (4) и весь район (5) для анализа и оценки условий размещения недвижимого имущества.

Поскольку положение недвижимости фиксировано, ее окружение оказывает большое влияние на потребительские свойства и ценность объекта .

Изучение места размещения объектов, особенно промышленных, должно содержать также оценку средств удаления отходов и выброса отработанных материалов. Среди них следует выделить:

а) газообразные (дымы, пары и т.д.), которые обычно перерабатываются до снижения их концентрации до безопасных уровней;

б) физические (шум, тепло, вибрация и т.д.), уровень которых также снижается до приемлемого уровня, часто с использованием специального оборудования;

в) жидкие или твердые, которые выносятся с помощью насосов и канализационной системы на значительные расстояния; собираются контейнеры или ссыпаются в отвалы, сжигаются или подвергаются специальной обработке.

При прочих равных условиях качество местоположения недвижимости во многом определяют факторы, устанавливаемые государством местными органами власти: система» хозяйствования (хозяйственное торговое право; лицензионные и сертификационные нормы, условия перевода капитала и прибыли, юридические требования к учредительным документам организации, к отчетности, бюджетному контролю и аудиту; трудовое законодательство, риск изменения хозяйственного

^ Форма собственности – понятие в общем экономическое. Реализуется же экономически собственность тогда, когда начинает приносить доход, т.е. в процессе присвоения и отчуждения земли и другого недвижимого имущества как основного фактора производства и его результатов – дохода. Существует два основных способа присвоения и отчуждения благ: индивидуально обособленный – частный, и совместный, общий, публичный. Соответственно по признаку субъекта присвоения различают две основные формы собственности: частную и публичную (государственную и муниципальную).

Собственность на землю в любой сфере бизнеса имеет существенную специфику, определяемую социально-экономическими причинами и особенностями соответствующей категории земель.

Во-первых, абсолютной земельной собственности, так как права землевладельцев законодательно ограничены в интересах общества, собственников других участников и всех людей, вместе взятых. Так, нельзя возводит строения вблизи водоохранных территорий, наносить ущерб окружающей среде, использовать земли не по целевому назначению и т.п.

Во-вторых, установлен особый режим земли как природного ограниченного ресурса. В частности, государственной собственностью считается вся земля, которая прямо не передана в частную и муниципальную собственность, то есть установлена презумпция (предположение) государственной собственности на землю, что исключает возможность бесхозного ее существования. Более того, объектом частной собственности земля может быть лишь в той мере, в какой это прямо разрешено государством. Поэтому рыночный оборот земель законодательно ограничивается в общих публичных интересах.

Так, не могут быть в частной собственности земли лесного и водного фондов, континентального шельфа и территориальных вод, недра, охраняемые или используемые особым образом территории, участки семеноводческих станций, унитарных государственных сельскохозяйственных организаций и др.), земли заповедников, ботанических садов, оздоровительного и историко-культурного назначения и т.д.

В-третьих, поскольку земля является одновременно не только специфическим средством производства и объектом хозяйствования, но и важнейшим природным ресурсом, то содержание права собственности на землю определяется как гражданским, так и земельным правом с учетом лесного, водного и природоохранного законодательства.


Скачать файл (215.5 kb.)

Поиск по сайту:  

© gendocs.ru
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации
Рейтинг@Mail.ru