Logo GenDocs.ru

Поиск по сайту:  

Загрузка...

Лекции - Оценка земли и недвижимости - файл 1.docx


Лекции - Оценка земли и недвижимости
скачать (76.8 kb.)

Доступные файлы (1):

1.docx77kb.18.11.2011 18:40скачать

содержание
Загрузка...

1.docx

Реклама MarketGid:
Загрузка...
Тема 1: Понятие объектов недвижимости, стоимости и цены.

Объект недвижимости – физический объект, с фиксированным местом положения в пространстве и всё, что неотделимо связано как под поверхностью земли, так и над нею, а также права, интересы и выгоды владением объектами.

Гражданским кодексом РФ к объектам недвижимости отнесены:

  1. Земельные участки

  2. Участки недр

  3. Водные объекты (озёра, реки, моря и т.д.)

  4. Леса

  5. Многолетние насаждения

  6. Здания и сооружения

ОБЪЕКТЫ ОЦЕНКИ

  1. Воздушные суда

  2. Суда внутреннего плавания

  3. Морские суда

  4. Космические объекты

^ ПОДЛЕЖАТ ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРРРАЦИИ

Чтобы установить стоимость и цену на объекты недвижимости нужно провести обоснованную и достоверную оценку.

Оценочная деятельность – это деятельность субъектов направленная на установление стоимости и цены объектов недвижимости. Она осуществляется на основании Федерального закона об оценочной деятельности РФ.

Функция оценки: установление стоимости и области последующего её использования. Она может быть использована для определения стартовой цены для осуществления сделки, купли-продажи, оформления кредита, страхование, налогообложение.

Вы зависимости от цели проводимой оценки в стандартах обязательных к применению, определено 10 видов стоимости:

  1. Рыночная

  2. Инвестиционная

  3. Ликвидационная

  4. Утилизационная

  5. Специальная

  6. Налогооблагаемая

  7. Стоимость при существующем использовании

  8. Стоимость воспроизводства

  9. Стоимость замещения

  10. Стоимость с ограниченным рынком

Рыночная стоимость – это стоимость, устанавливая под воздействием спроса и предложения конкурентно платёжеспособности субъекта. Она предполагает переход имущества от одного собственника к другому. Она рассчитывается исходя из текущей ситуации на рынке на конкретную дату.

Инвестиционная стоимость – это стоимость, определяемая исходя из доходности объекта, как в настоящем, так и в будущем.

Налогооблагаемая стоимость – это величина, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положением нормативно-правовых актов.

Цена – это денежное выражение стоимости товара (недвижимости). Цена означает совершённое действие и представляет собой сумму, о которой конкретные стороны договорились и готовы совершить данную сделку в данный момент времени, в конкретных условиях 

отражающих рыночную стоимость. Цена, достигнутая в результате договорённости, называется договорной. Она фиксируется протоколом или договором – это документы, которые фиксируют цену и определяют права и обязанности сторон. Договорная цена устанавливается, когда одна из сторон передаёт право собственности другой, или когда стороны сделки хорошо осведомлены о её предмете и действуют в своих интересах, или когда объект представлен на открытый рынок в форме публичной оферты (объект представлен на аукцион, биржу).

^ Тема 2: Характеристика рынка недвижимости и его особенности в России.
Рынок – это система экономических отношений, которые возникают в результате каких-либо сделок с объектами недвижимости, это отношения денежные, возникающие между субъектами рынка, оценщиками, экспертами, потребителями и т.д.

Законом РФ определены участники этих отношений, это:

  • Граждане

  • Юридические лица

  • Муниципальные объединения

Рынок регулирует порядок передачи прав собственности.

На рынке недвижимости существует рынок совершенной и несовершенной конкуренции, осуществляется залоговая деятельность, отчуждение объектов недвижимости, передача и процесс купли-продажи.

В основе рыночных отношений лежит право собственности – это исторически определённая общественная форма присвоения благ, право владеть, пользоваться и распоряжаться объектом недвижимости.

Собственность имеет двойственный характер:

  1. Отражает взаимоотношение людей

  2. Имеет своё натуральное вещественное содержание.

Связи, которые возникают между людьми в процессе совместной хозяйственной деятельности, обусловлены конкретной формой собственности:

  1. Государственная

  2. Частная

  3. Общественная

  4. Муниципальная

Развитие собственных отношений и привело к развитию рынка недвижимости в России. С введением права на собственность недвижимого имущества в результате приватизации сформировались субъекты рынка недвижимости.

Покупатели – это основные субъекты, они дифференцированы по доходам.

Продавцы - это собственники недвижимости (строительная организация, фонды имущества, конкурентно-управляющие, физические лица)

Посредники – агенты по недвижимости, выполняющие функции консультантов, брокерские компании.

Инвесторы – физические лица, организации или государство, вкладывающее денежные средства в объект недвижимости с целью получения доходов.

Девелоперы – профессиональные предприниматели и строители, которые преобразуют и готовят земельные участки (т.е. люди, которые готовят землю к продаже). Сущностью их деятельности являются экономическое обоснование эффективности проекта по использованию земельного участка.



Рынок недвижимости находится под влиянием совокупности факторов политических, экономических, социальных, экологических и демографических.

На рынке недвижимости выделяют следующие сегменты: жильё, нежилая недвижимость (офисная), земельные участки.

Кроме этого рынок недвижимости подразделяется на:

  • Первичный рынок – товар на него поступает впервые (новые земельные участки)

  • Вторичный рынок – представлен товарами, бывшими в употреблении.

Рынок недвижимости находится под влиянием спроса и предложения. Он характеризуется эластичностью.
^ Тема 3: Методы оценки недвижимости.
Виды и принципы оценки

В системе рыночных экономических отношений оценки объектов недвижимости используются 3 основных подхода:

  1. Сравнительный

  2. Затратный

  3. Доходный

Теоретической основой каждого метода является установление стоимости на основании принципов. Единым набором этих принципов руководствуются при выполнении конкретного задания по установлению стоимости объекта. Каждый вид стоимости связан с рыночной средой, которые регулируют субъекты и объекты оценки. Принципы осуществляют взаимодействия рыночной среды, субъектов и объектов.

Все принципы условно объединены в 4 группы:

  1. Принципы, основанные на представлениях пользователя

  2. Принципы, связанные с землёй, размещёнными на ней зданиями, сооружениями (улучшениями)

  3. Принципы, связанные с рыночной средой

  4. Принципы, наилучшего и наиболее эффективного использования

Все принципы между собой связаны. При оценке может использоваться сразу несколько принципов, все они отражают тенденцию экономического поведения субъектов оценки. Каждая группа принципов включает следующие категории:

  1. 1-ая группа включает полезность, замещение и ожидание.

  2. 2-ая группа, она самая значимая, включает остаточную продуктивность земли, предельную продуктивность, доходность, сбалансированность, оптимальные величины, разделение имущественных прав. Они связаны с землёй и её освоением.

Полезность – это категория, которая означает, что объект будет иметь стоимость только в том случае, если он полезен. Полезность определяется, как способность объекта удовлетворять полезность пользователя. Например, земельный участок будет обладать полезностью, если он будет давать наибольшую урожайность сельскохозяйственной продукции или давать доход в виде арендной платы. Эта полезность должна быть выражена в деньгах, а по их величине можно будет определять стоимость.

Замещение – основано на рациональном, разумном подходе в определении стоимости, т.к. пользователь при этом будет сравнивать и делать вывод какая стоимость приемлема для того или иного объекта. Т.е. что целесообразнее платить за объект или сдать его в аренду, или открыть строительство. С точки зрения рыночного подхода наибольшим спросом будут пользоваться те объекты, которым применима эта категория.

Ожидание – это категория, связанная с представлениями пользователя. Она лежит в основе доходного подхода оценки.



Остаточная продуктивность земли – это возможность получения чистого дохода относимого к земельному участку.

Предельная продуктивность – это категория, которая позволяет определить размер вклада и величину отдачи объекта. При определении этой категории необходимо определить вклад и доход, а разность между доходом и затратами даст экономический эффект.

Доходность – она раскрывает соотношение между затратами и прибылью. Эта категория реализуется в процессе вариантного выбора между объектами. Отсюда освоение земельных участков должно обеспечивать максимальную доходность.

Сбалансированность – она заключается в пропорциональности объёма капитальных вложений и объёма выполненных работ в определённый период времени. Сущность заключается в том, что капитальные затраты на улучшение (оросительная система орошаемого участка) должны быть сбалансированы с полученным после этого дохода. И объект будет сохранять свою экономическую эффективность.

Оптимальность – заключается в том, что объект недвижимости в каждый промежуток времени на рынке будет пользоваться спросом, если речь идёт о земельном участке, то для обеспечения оптимальности необходимо его соответствие требованиям рынка в конкретных условиях.

Разделение имущественных прав – установление имущественного права на недвижимость оказывает непосредственное влияние на его стоимость. При оценке имущественные права можно объединять и разъединять со стоимостью недвижимости.

^ Метод сравнительной оценки

Сравнительный подход – подход, основанный на методе сравнения продаж. Данный метод базируется на осведомлённости покупателя об аналогичных продаваемых объектах. И поэтому, используя этот метод, вносят поправки в предыдущей цене объекта и только после этого делают вывод об окончательной цене. Сравнение осуществляется на основании следующей информации: о недавних сделках с аналогичными объектами о среднесрочных ставках арендной платы; о рыночных ценах на материалы и о средних величинах рентабельности. Этот метод применяется в условиях развитого рынка, активных реальных продажах, наличии достаточного количества достоверной рыночной информации, а также наличии квалифицированных экспертов-оценщиков.

Рента – доход с земельного участка.

Ц = С + НДС + ТН + П

С = З

Ц – цена

С – начальная цена (стоимость)

НДС – налог

ТН – торговая наценка

П – прибыль

З – затраты
Тема 4: Метод определения поправочных коэффициентов в сравнительном подходе
Средний подход к оценке недвижимости включает сравнения продаж и метод использования поправочных коэффициентов. Он применяется в условии развитого рынка наличия активных продаж.



Стоимость объекта устанавливается на основании средней величины, как правило, это средняя простая величина. Например, данный период времени характеризуется несколькими активными продажами:

  1. 13200000

  2. 14100000

  3. 15000000

  4. 10900000

  5. 12700000

Определите среднюю величину, если цена аналогичного объекта 12980000.

Стоимость объекта недвижимости по методу сравнения продаж с учётом поправок на отличия определяется по средне взвешенной цене аналогичного объекта, по формуле:

Цо = Цпр +/- ∑ Пк

Цена объекта равна цена продажи плюс минус сумма поправочных коэффициентов.

Определение поправочных коэффициентов и их суммы основываются на специфической информации для каждого сегмента и объекта недвижимости. Например, для объекта недвижимости относятся коэффициенты поправок жилой площади, соотношения жилой и нежилой, место положения, этажность, престижность района и его экологические условия и т.д.

Цо = Цпр * Кпопр

Стоимостные поправки подразделяют на поправки к единице сравнения и к цене проданного объекта аналога. Например, объект без дополнительных строений продаж по цене:

  1. 80000

  2. 82000

  3. 92000

  4. 90000

  5. 80000

Объекты с дополнениями имеют разницу в цене: 8000; 9000; 9500; 10000; 8000.

Определите исходя из этого стоимость.

Цо = 85 + 8,9 = 93,5

Определение стоимости при сравнительном подходе осуществляется в несколько этапов:

  1. Изучение показателей состояния и тенденций развития рынка.

  2. Выявление тех объектов недвижимости, которые сопоставимы с уже оценённым и проданным недавно объектом.

  3. Сбор, систематизация и проверка информации по объектам принятым в качестве аналога.

  4. Внесение поправок с учётом различий сопоставимых объектов.

  5. Согласование скорректированных цен объектов аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости объекта.


Практическая работа № 1

Тема: Оценка объекта недвижимости методом сравнительного подхода.
^ ЗАДАЧА № 1

Цена продажи трёх земельных участков с постройками (улучшениями) составляют:

  1. 1,800 тыс. руб.

  2. 1,350 тыс. руб.

  3. 1,650 тыс. руб.



Стоимость построек на них соответственно равна:

  1. 1,380 тыс. руб.

  2. 0,995 тыс. руб.

  3. 1,300 тыс. руб.

Определить отдельно стоимость земельного участка, если цена недавно проданного объекта включающего земельный участок и постройки равна 1,875 тыс. руб.

РЕШЕНИЕ:

  1. Определяем среднюю цену земельного участка:

С=(1,800+1,350+1,650)/3=1,600 тыс.руб.

  1. Определяем среднюю стоимость постройки:

С=(1,380+0,955+1,650)/3=1,225 тыс. руб.

  1. Определяем цену:

Ц=1,6+1,225=2,825 тыс.руб.

  1. Определяем долю стоимости построек в общей стоимости продаваемого участка:

1,875/1,225=100%/х

Х1=1,225*100%/1,875=65% - земли

35% - здания

2,825/1,600=100%/х

Х2=1,600*100%/2,825=56% - зданий

44% - земли

2,825/х1=100%/44% = 1243

1,875/х2=100%/65% = 1219

12)/2=1,231 тыс. руб.

^ ЗАДАЧА № 2

Для оценки объекта недвижимости на сегменте рынка аналогичных объектов выявлена информация: ОБЪЕКТ № 1 – Цпр=16,8 млн. руб., П=2 млн.; ОБЪЕКТ № 2 – Цпр=21 млн. руб., П=3,3 млн. руб.; ОБЪЕКТ № 3 – Цпр=12,6 млн. руб., П=1,3 млн. руб.

Определите стоимость объекта в целом, если ожидаемая годовая прибыль от него должна составить 1,82 млн. руб.

РЕШЕНИЕ:

  1. Определяем стоимость каждого объекта:

С1=16,8-2=14,8 млн.руб.;

С2=21-3,3=17,7 млн.руб.;

С3=12,6-1,3=11,3 млн.руб.

  1. Определяем среднюю стоимость:

Сср =(14,8+17,7+11,3)/3=14,6 млн. руб.

  1. Определяем среднюю прибыль:

Пср=(2+3,3+1,3)/3=2,2 млн.руб.

  1. Определяем стоимость без прибыли:

2,2/1,82=14,6/х

Х=12,08

  1. Определяем стоимость в целом:

С=12,08+1,82=13,9 млн. руб.

^ ЗАДАЧА № 3

Объект сопоставимый с оцениваемым объектом был продан за 27 млн. У оцениваемого объекта выявлению шести независимых отличий, которые оценены следующим образом: 1 – лучше на 3%; 2 – хуже на 6%; 3 – хуже на 2%; 4 – хуже на 3%; 5 – лучше на 5%; 6 – лучше на 7%.

Определите стоимость оцениваемого объекта с учётом корректировки на процентные поправки.
РЕШЕНИЕ:

  1. 

  2. Определяем процент лучших отличий:

3+5+7=15

  1. Определяем процент худших отличий:

6+3+2=11

  1. Определяем на сколько лучших отличий больше, чем худших:

15-11=4

  1. Определяем стоимость корректировки:

27/х=100/4

Х=1,08

  1. Определяем стоимость объекта с корректировкой:

27+1,08=28,08
^ Тема 5: Оценка земельной собственности
Теория оценки земли

Земельный участок – это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу площадь, местоположение, правовой статус и т.д. Характеристики, отражаемые в Государственном Земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Земельный фонд РФ по целевому назначению и правовому режиму включает 7 категорий:

  1. Земли поселений

  2. Земли с/х назначения

  3. Земли промышленности, энергетики, транспорта

  4. Охраняемые территории

  5. Земли лесного фонда

  6. Земли водного фонда

  7. Земли запаса

Земля является главным средством производства, в этом и проявляются её особенности, которые и следует учитывать при её оценке:

  1. Земля не создаётся трудом человека и не имеет стоимость основанной на трудовых затратах. Стоимость земли не участвует в определении себестоимости продукции.

  2. Земля обладает способностью к самовосстановлению. Она может только повышать или понижать своё плодородие – это главный фактор, который учитывают при оценке земли с/х назначения. Этот фактор зависит от эффективности использования земли (минеральных и органических удобрений, орошение и т.д.).

  3. Земля неперемещаема и мобильна. Поэтому необходимо учитывать её местоположение при оценке.

  4. Земля территориально ограничена. В связи с этим она требует к себе бережного отношения.

  5. Земля различается по плодородию, и поэтому нет абсолютно одинаковых участков. Это свойство земли определяет её доходность, которая выражается в получении ренты.

Различают два вида ренты:

  1. Рента – 1, чистый доход, полученный за пользование лучшими землями

  2. Рента – 2, имеет форму дополнительного чистого дохода, который создаётся за счёт интенсивного использования.

Оценка земли начала развиваться в 1765 году. Оценка земли совершенствовалась и была востребована. Необходимо было оценивать земельные участки с целью налогообложения, для того чтобы пополнять государственную казну и к 1913 году все земельные участки России были оценены, а в 1917 году оценка недвижимости приобрела новый характер. Она оценивалась ещё и с 

целью финансирования. На совершенном этапе оценка земельных участков осуществлялось по линии БТИ и по линии министерства сельского хозяйства. В начале земельной реформы в России в 1991 году был принят закон РФ «О плате за землю» и экономическая оценка земли стала осуществляться в двух аспектах:

  • Оценка земли как средство производства

  • Частная оценка по эффективности возделывания отдельных культур

Распоряжением министерства имущественных отношений 6 марта 2002 года о методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков. В них определено, что:

  1. Рыночная стоимость устанавливается для тех участков, которые имеют полезность, т.е. способны удовлетворять потребности пользователя в течение определённого времени (принцип полезности)

  2. Рыночная стоимость зависит от спроса и предложения (принцип спроса и предложения)

  3. Рыночная стоимость не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение участка эквивалентной последовательности (принцип замещения)

  4. Цена зависит от ожидаемой величины срока и вероятности (принцип ожидания)

  5. Изменение во времени, определение на конкретную дату (изменения) зависит от местоположения и влияния внешних факторов на участок (принцип внешнего влияния)

  6. Принцип наиболее эффективного использования определяется экономически оправданным методом соответствующим законодательству определению величины стоимости участка

^ Кадастровая оценка земли

Оценка земли – это необходимое условие развития и функционирования рыночной экономики. Достоверная стоимость для осуществления рационального землепользования.

Рынок земли не может развиваться без оценки земель. Нормативно-правовая база основывается на законодательных актах. Это ЗК РФ закон «О плате за землю», «О введении в оборот земель сельскохозяйственного назначения», учёт и оценка земельных участков осуществляется государственным кадастром. В России осуществлена группировка с/х угодий в зависимости от кадастровой стоимости.

Категории с/х угодий:

  1. Со средним значением кадастровой стоимости 400 руб. (Мурманская, Якутия)

  2. 2800 руб. (Камчатская область, Алтай)

  3. 5062 руб. (Пермская область, Сахалин)

  4. 7699 руб. (Волгоградская, Новгородская и Хабаровская области)

  5. 10108 руб. (Самарская, Ульяновская и Курганская области, Приморский край)

  6. 12542 руб. (Дагестан, Ярославская и Рязанская области)

  7. 15582 руб. (Чувашская республика, Тульская область)

  8. 18330 руб. (Калининградская и Курская области)

  9. 19992 руб. (Осетия, Ставропольский край, Ростовская область)

  10. 23480 руб. (Ленинградская область, Адыгея)

  11. 38292 руб. (Московская область, Краснодарский край)

В практике землепользования выделяют три вида стоимости:

  1. Кадастровая стоимость – это стоимость единицы площади с учётом его качества и местоположения, исходя из потенциального дохода и нормативного срока окупаемости, т.е. капитализации расчётного рентного дохода. Нормативный срок составляет 33 года, а ставка капитализации 3% (3% от 100 лет)

  2. Нормативная стоимость – определяется уровнем рыночных цен на землю по определённому соотношению. При установлении используются стандартные приёмы и статистический анализ.

  3. Рыночная стоимость



Объектом земельных отношений является земля, как природный объект земельные участки и части земельных участков. Участками земельных отношений могут быть граждане и юридические лица. Выделяются собственники – лица владеющие участком в собственности; землепользователи – лица владеющие участком на праве постоянного пользования; землевладельцы – лица владеющие участком на праве пожизненно наследуемого владения; арендаторы – лица владеющие участком по договору аренды; сервитуты. Всё это участки земельных отношений.

По форме платы за землю осуществляется классификация на плату в виде земельного налога и арендной платы.

Купли-продажи подлежат только те земли, которые прошли кадастровую оценку. Она проведена полностью на территории 81 субъекта России.

Создана единая автоматизированная система Государственного Кадастра. Данные используются в процессе оборота земель, становления рынка недвижимости, служат правовой базой для налогообложения.

^ Развитие рынка земельных участков и государственный учёт земельных участков

Каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществлять его качественную и экономическую оценку. Государственный кадастровый учёт сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Государственный земельный кадастр создаётся и ведётся в целях информационного обеспечения государственного управления и контроля за использованием и охраной земель, регистрацией прав на недвижимость и сделок с ним, экономической оценки земли и учёта их стоимости.

Кадастровому учёту подлежат все земельные участки, расположенные на территории РФ. Он содержит сведения об объёме необходимом для осуществления управления земельными ресурсами.

К основным документам ЗК относятся:

  1. Единый государственный реестр земель

  2. Кадастровые дела

  3. Единые кадастровые карты

В реестре содержится:

  1. Кадастровые номера

  2. Место положения

  3. Площадь

  4. Категория

  5. Экономические и качественные характеристики

Эти сведения необходимы правообладателям, налоговым органам, судам и правоохранительным органам. Финансированность деятельности по ведению кадастра осуществляется федеральными органами. Кадастровая оценка земель производится в системе массовой оценки. Она выражает государственную политику по отношению к земельным ресурсам. Т.о. заказчиком кадастровой оценки выступают органы местного самоуправления.

Рынок земельных участков определяемых в виде участка территории для сельскохозяйственных нужд и возможности вести строительство на них имеют определённые условия. Этот рынок функционирует на условиях частной собственности, свободы предпринимательства, личном интересе субъекта и ограничении роли государства производственно экономической деятельности.

Рынок земли начинает функционировать, когда с одной стороны есть собственники земли, предлагающие её к продаже, а с другой стороны есть платёжеспособный спрос. На этом рынке 

основным видом сделки является аренда. Она представляет найм одним юридическим или физическим лицом у другого лица земельный участок.

Арендные отношения устанавливаются юридическим договором. Он предусматривает размер арендной платы за пользование земельным участком, если даже на этом земельном участке расположены здания и сооружения, то плата за землю устанавливается отдельно. Мировая практика оценки земли показывает, что основная доля сделок осуществляется путём регулирования государства: сельскохозяйственные угодья передаются в аренду и только тем гражданам или юридическим лицам, которые способны эффективно вести на них сельскохозяйственное производство или использовать исключительно по целевому назначению исходя из этого, установлены принципы оборота земель; сохранение целевого использования земельного участка, право субъекта РФ на покупку земельного участка исключительно с определённой экономически обоснованной целью. Для рыночного оборота земель выделяются участки регламентирующие законодательство. Поэтому основным подходом оценки недвижимости является доходный подход.
^ Тема 6: Оценка земли с помощью метода капитализации.
Метод капитализации относится к доходному подходу объекта недвижимости. Он позволяет получить оценку стоимости земли исходя из ожидания покупателя, или пользователя дохода и применим только в этом случае, если земельный участок приносит доход. К таким участкам, как правило, относятся сельскохозяйственные угодья. С помощью этого метода устанавливается как рыночная, так и кадастровая стоимость. В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать расчётный рентный доход, для оценки сельского хозяйства и лесных земель. Часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенность земельного участка.

Земельная арендная плата (арендный доход) для оценки земель поселений. Доход от прироста стоимости земельного участка получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит. Основным методом при доходном подходе является метод капитализации. Он предполагает деление годового рентного дохода на ставку капитализации.
С = РД / СК
С – стоимость земельного участка

РД – рентный доход

СК – ставка капитализации

В результате чего происходит преобразование рентного дохода в стоимость объекта. Наибольшую сложность в этом методе состоит в определении самого коэффициента капитализации. Например, если период аренды земли равен 33 годам, то коэффициент капитализации равен 0,3 %.

При использовании метода капитализации необходимо определить величину рентного дохода.

Рентный доход – это разница между выручкой полученной в результате реализации продукции и затратами связанными с получением продукции.

РД = В – З

В – выручка

З – затраты



Практическая работа № 2

Тема: Расчёт кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий по Светлоярскому району Волгоградской области


по порядку

Наименование показателя

Обозначения

Единицы измерения

Формула расчёта

Значения

1

2

3

4

5

6

Данные полученные от Рос. Недвижимости

1

Базовая оценочная продуктивность 1 га

Во

Руб

-

1485

2

Базовая оценочная продуктивность 1 га (урожайность)

У

Ц

-

12

3

Базовые оценочные затраты на 1 га с/х угодий

Зо

Руб

-

920

4

Балл бонитета, рассчитанный исполнителями работ

Бисп

Балл

-

94

5

Балл бонитета средней совокупности

Бср

Балл

-

92

6

Средний индекс технологических свойств с/х угодий

Ио

-

-

1,05

7

Средняя взвешенная эквивалентная величина грузоперевозок

Р

Км

-

2500

8

Затраты на перевозку 1 тонны груза

Зг

Руб

-

3

9

Нормативная грузоёмкость 1 га с/х угодий

Го

Тонна

-

0,7

10

Транспортные затраты всего

Тз

Руб/га

Р * Го * Зо

525

11

Доля затрат зависящих от технологии

Зт

-

-

0,35

12

Доля затрат зависящая от продуктивности

Зп

-

-

0,19

13

Доля затрат зависящая от места положения

Змп

-

-

0,37

14

Доля постоянных затрат

Зпост

-

1 – Зт – Зп - Змп

0,09




  1. 

  2. Продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий определяется путём умножения Во на Бср и деления на Бисп :

Прод. = (Во * Бср ) / Бисп

Продуктивность = (1485 * 92) / 94 = 1453,40

  1. Определяем затраты на использование земельного участка при индивидуальной оценочной продуктивности:

Зобщ = Зт + Зп + Змп + Зпост + Тз

525 / Х = 100 / 19 (37; 35; 9)

Х1 = 100

Х 2 = 194

Х3 = 184

Х4 = 47

Зобщ = 525 + 100 + 194 + 184 + 47 = 1050

  1. Определяем рентный доход. Рентный доход определяется как разница между оценочной продуктивностью (валовой доход) и затратами скорректированной на индекс технологических свойств сельскохозяйственных угодий:

РД = (Вд – Зi) * Ио

Вд – валовой доход

РД = (1485 – 1050) * 1,05 = 456,75

  1. Кадастровая стоимость 1 га с/х угодий определяется путём капитализации величины рентного дохода сроком на 33 года, с коэффициентом капитализации 0,3 %:

С = РД / КК

С = 456,75 / 0,3 = 1522,5
Тема 7: Классификация и характеристика методов оценки земли.

Оценка земли подразделяется на:

  1. Массовую кадастровую оценку земли участков

  2. Рыночную оценку единичного земельного участка

Цель кадастровой оценки: одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов и посёлков) на конкретно определённую дату. Она устанавливается в соответствии с постановлением правительства РФ.

Государственная кадастровая оценка классифицируется по целевому назначению и виду функционального использования земельных участков. Правилами проведения оценки привлекается лицами, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности. Итоговая величина устанавливается на основании целесообразности и сбалансированности земельного рынка.

^ Метод дисконтирования денежных потоков

Этот метод используется при установлении рыночной стоимости земельного участка. Он представляет собой определение потоков и оттоков денежных средств, в процессе формирования чистого дисконтированного дохода. Этот доход представляет собой сумму проведённых оценок. Потоки доходов за период владения землёй, а также выручка от последующей перепродажи переводится в текущую стоимость, при этом определяется период экономической жизни объекта или период инвестирования в него средств. Данный метод широко используется при оценке частных владений, уже разведанных месторождений полезных ископаемых, а также планируемых и имеющихся производственных мощностей на участке. Расчёт величины денежных потоков осуществляется на основе технико-экономических показателей, ставка дисконтирования устанавливается исходя из степени риска, доходности и её снижения за счёт инфляции. Этот метод предполагает учёт влияния времени на величину получаемого дохода. Осуществляется это за счёт – дисконтирования – процесс изменения стоимости денежных средств во времени.

Расчёт осуществляется в следующем порядке:

  1. Определяется прогноз на период

  2. Прогнозируется величина денежных потоков на основании анализа объекта недвижимости.

Этот способ осложняется тем, что денежные потоки – это есть результат как для самого владельца объекта, так и для покупателя.

Метод дисконтирования позволяет учитывать влияние времени на величину получаемого дохода. Он предполагает, что будущие денежные потоки будут отличаться от текущих потоков.

Этот метод позволяет учитывать влияние времени и происходящих экономических процессов (наличие финансовых рисков, инфляции, денежных средств и реформирования актов предприятия).

^ Метод техники остатка дохода для земли.

Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами недвижимости, используется техника остатка дохода, приходящаяся на земельный участок. Согласно принципу остаточной продуктивности земли зданиям и сооружениям, построенным на земле за счёт привлечения капитала, рабочей силы и управления отдаётся приоритет при распределении дохода, а оставшийся доход, после покрытия всех затрат, приписывается земельному участку.

Этот метод используется при условии:

  1. Если все объекты на земле соответствуют лучшему и эффективному их использованию

  2. Стоимость зданий и сооружений на земле может быть определена достаточно точно

  3. Если известен чистый операционный доход, получаемый от строения.

Например, нужно определить стоимость земельного участка, предоставляемого под строительство АЗС на 5 колонок. Капитальные вложения на строительство 1 колонки составляют 

354 тысячи. В течении 1 часа среднем за сутки продают 28 литров бензина. Средний доход от продажи 1 л бензина составляет 6 руб. АЗС работает 300 дней в год.

  1. Определим доход от одной колонки за сутки:

1к = 28 * 24 * 6 = 4032 руб.

  1. Определим доход с 5 колонок за сутки:

4032 * 5 = 20160 руб.

  1. Определим доход с 5 колонок за 300 дней:

20160 * 300 = 6048000 руб.

  1. Объём продаж с одной колонки:

300 * 24 * 28 *6 = 1209600 руб.

  1. Объём продаж с 5 колонок:

1209600 * 5 = 6048000 руб.

  1. Затраты на строительство:

354000 * 5 = 1770000 руб.

  1. Текущие затраты = 27%=477900=47800 руб.

Коэффициент капитализации = 0,16

1770000 + 477900 = 2248000 руб.

6048000 – 2248000 = 3800000 руб.

3800000 / 0,16 = 23750000 руб.


^ Тема 8: Земельная арендная плата: понятие и доход.
Одним из методов капитализации дохода в доходном подходе является земельная арендная плата.

Под арендой понимается предоставление земельного участка арендодателем во временное владение или пользование арендатору (юридическому или физическому лицу) за плату на определённый срок.

Земельная арендная палата – это денежная сумма, выплачиваемая за право пользования земельным участком. Она выступает как регулярный поток дохода и может переводиться в стоимость методом прямой капитализации. Этот метод очень удобен, когда участки сдаются в долгосрочную аренду. Он может применяться отдельно для зданий и отдельно для земли.

В настоящее время органы местного самоуправления утверждают базовые ставки арендной платы за землю. Они (ставки) дифференцируются по территориально-экономическим зонам по двум видам коэффициента: 1) зависит от вида деятельности арендатора; 2) зависит от коммерческой его ценности. Исходя из этого, арендная плата может быть рассчитана по следующей формуле:

Ап = Ас * Кд * Кк * S

Ап - арендная плата (величина годовой выручки)

Ас - базовая ставка арендной платы за м 2

Кд - коэффициент деловой активности (или коэффициент вида деятельности)

Кк - коэффициент коммерческой ценности участка

S - площадь земельного участка

Для упрощения расчётов в районных городах и сельской местности в качестве базовой ставки используется ставка утверждённого земельного налога. Данные для капитализации этой платы можно получить пи анализе рыночной информации и тогда стоимость такого земельного участка будет равна:



Сзу = (Ап * Тt ) / Скап

Tt – время аренды

Скап – ставка капитализации
Тема 9: Затратный подход.
Затратный подход широко используется при определении инвестиции стоимости и привлекательности объекта.

Следует помнить, что инвестор не заплатит больше, чем она обойдётся застройщику.

Рыночную стоимость земельного участка можно определять методом изъятия. Она определяется как разница между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, а конкретно земельного участка с улучшениями и восстановительная стоимость улучшения, которая определяется с учётом износа.

Кроме этого для использования этого метода необходимы следующие условия:

  1. Эффективность использования этого участка

  2. Если отсутствуют совершенные сделки с земельными участками

Так как сам метод требует определённых затрат его используют только по отношению к конкретному объекту.

Порядок оценки земельного участка методом изъятия.

  1. Определяют рыночную стоимость на основе изучения рынка при использовании экспертных оценок.

  2. Расчёт восстановителей стоимости возведения зданий и сооружений, которые могли бы быть на данном земельном участке.

Затратный подход используют:

  1. При технико-экономическом анализе нового строительства

  2. При определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования

  3. При реконструкции зданий и сооружений

  4. С целью налогообложения и страхования

  5. При оценке объектов специального назначения

  6. При оценке последствий стихийных бедствий

Под затратами в данном случае понимают денежную сумму необходимую для создания производства товара, работ и услуг. Она становится фактором оцениваемой стоимости.

При затратном подходе разработана определённая последовательность выполнения операций. Началом является составление информации об объекте, далее определяют:

  1. Стоимость земельного участка, на котором размещены объекты оценки. В стоимость включают затраты по его благоустройству.

  2. Определяют восстановительную или замещающую стоимость. Восстановительная стоимость представляет собой издержки строительства в текущих целях. Замещающая стоимость включает издержки функционального объекта аналога с применением современных технологий и стоимостных материалов.

  3. Все виды износа, оцениваемые недвижимости (физические, функциональные, внешние) это является необходимым элементом затратного метода (особенный), износ недвижимости рассчитывают как утраты полезности и снижения стоимости объекта

  4. Определяют стоимость объекта путём уменьшения восстановительной стоимости

  5. Определяют стоимость недвижимости как сумму стоимости объекта и рыночную стоимость участка.

Основным методом оценки сельскохозяйственной недвижимости при использовании затратного подхода является поэлементная оценка. Оцениваемый имущественный комплекс 

разделяют на составные части, автономно оценивая каждую часть. Суммирование результатов даёт стоимость объекта. Большинство сельскохозяйственных предприятий не имеют информацию служащую основой для определения стоимости технических паспортов, строительной документации и типовых проектов. В инвентарных карточках не содержатся нужные информации. Особую проблему представляет подбор объектов аналогов. В сельском хозяйстве довольно много факторов влияющих на функциональные особенности построек. Это снижает возможность оценки и саму оценочную стоимость.

Для сельскохозяйственных объектов характерно низкое качество строительства сопутствующее проблемам и недостатку средств. Отсутствие должного контроля за состоянием объекта технологий использования хозяйственных объектов.

В сельском хозяйстве продолжают функционировать объекты, по которым полностью начислен износ. На сегодняшний день до 70 % объектов находятся в аварийном состоянии. К основной особенности относится узкоспециализированный характер большинства зданий.

При затратном методе оценки учитывают различные виды износа:

  1. Физический износ, когда страдает как внешнее, так и внутреннее содержание объекта. Стоимость этого вида износа определяется экспертным путём и составляет 7 – 10 % полной восстановительной стоимости.

Под полной восстановительной стоимостью объекта следует понимать полную сумму затрат, которые пришлось бы освоить на аналогичный новый объект по действующим на дату оценки ценам и тарифам, включая затраты на приобретение материала и монтаж объекта. Таким образом, восстановительная стоимость это издержки, на воспроизводство точной копии оцениваемого объекта, а стоимость замещения это расходы на создание объекта аналога. Все эти затраты определяют как сумму прямых и косвенных затрат и прибыли инвестора какой стоимостью пользоваться восстановительной или замещающей стоимостью в зависимости от конкретной цели оценки и физических характеристик объекта, а также от количества собранной информации.

Прямые затраты непосредственно связаны со строительством и включают: стоимость материала, изделий и оборудований, заработную плату рабочих, затраты строительных машин и оборудований (амортизации), затраты на мероприятия по технике безопасности, транспорт, складские расходы, стоимость временных зданий и сооружений.

Косвенные затраты – это расходы сопутствующие в ведении объекта. К ним относятся: стоимость проектирования, тех надзора, геодезического контроля, стоимость финансирования строительства, продажу объекта, административные и другие расходы застройщика.

Прибыль инвестора – это предпринимательский доход в виде вознаграждения за риск и он определяется самостоятельно.

При определении стоимости затратного подхода используют три метода:

  1. Метод сравнительной единицы – это метод при котором скорректированную стоимость единицы измерения умножают на количество единиц объекта, в качестве единицы могут быть использованы м2, условные единицы места.

  2. Метод разбивки компонентов – основан на выделении компонентов недвижимости и умножении на укрупнённые стоимостные показатели.

  3. Метод количественного обследования – он основан на анализе сравнительных смет, чтобы привести к действующим нормативам стоимости необходимо осуществить индексацию оценок.

Износ – это изменение стоимости объекта, обусловленное различными причинами (физическое и моральное старение)
^ ЗАДАЧА №1.

Затраты на строительство складского помещения для кормов составили 1,9 млн. руб. Предполагаемый чистый (доход) операционный налог 407 тыс. руб. В соответствии с рыночной 

информацией ставка капитализации для строений 18 %, а для земельного участка 11 %. Определите стоимость земельного участка.

РЕШЕНИЕ:

  1. Определяем стоимость здания:

Сзд = 1,9 / 0,18 = 10,6 млн. руб.

  1. Определяем доход с учётом капитализации:

Д = 407 / 0,11 = 3,7 млн. руб.

  1. Определяем стоимость земельного участка:

Сзу = 10,6 + 3,7 = 14,3 млн. руб.

Тема 10: Износ объекта недвижимости и его расчёт.
В оценочной деятельности износ это основной фактор, влияющий на определение текущей стоимости объекта. При затратном подходе износ используется для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового и оцениваемого объекта недвижимости.

Учёт износа представляет собой своеобразную корректировку стоимости вновь воспроизводимого здания. Для того чтобы с помощью затратного подхода установить его конкретную величину. Таким образом, износ – это утрата полезности его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора.

Понятие износа и связанное с ним понятие амортизации позволяет определить величину износа.

С точки зрения экономики процесс начисления износа осуществляется в следующем порядке:

  1. Определяется изнашивание средств производства

  2. Перенесение стоимости на производимые работы или услуги и создание фонда амортизации отчислений равные стоимости износа, это не относится к земельным участкам и животным

  3. Возобновление изношенных средств

В соответствии методическими рекомендациями сумму амортизации и её учёт определяют согласно бух учёту и поэтому амортизационный фонд формируется на определённом счёте предприятия.

В зависимости от того какие причины вызывают обесценивание объекта выделяют и соответствующие виды износа:

  1. Физический

  2. Функциональный

  3. Экономический

Они могут быть:

  1. Устранимыми

  2. Неустранимыми

Устранимый износ – устранение, которого возможно и целесообразно.

Неустранимый износ – это такой, когда затраты на его устранение больше, чем на восстановление.

Физический износ – не позволяет выполнять функции объекта. Его определяют экспертным путём и выявляют необходимость восстановления работоспособности объекта.

Функциональный (моральный) износ – это несоответствие объекта современным стандартам, утеря привлекательности. Как правило, он устраним, и проявляется в качестве дополнительных затрат.



Экономический (внешний) износ – он характерен только для объектов недвижимости. Такой износ происходит под воздействием политических, демографических, экологических и других внешних факторов.

^ ЗАДАЧА № 1

Реконструкция объекта недвижимости, стоимость которого 16,2 млн. руб. предполагает два возможных варианта его использования без изменения профиля с годовой прибылью 675 тыс. руб., и с перепрофилированием с годовой прибылью 28000 руб. Определите, какой вариант использования объекта более выгоден, при коэффициенте капитализации 15%.

РЕШЕНИЕ:

Д1 = 675 / 0,15 = 4500 тыс. руб.

Д2 = 2800 / 0,15 = 18666,67 тыс. руб.

С1 = 108 + 4500 = 112 млн. руб.

С2 = 126,67 млн. руб.
^ ЗАДАЧА № 2

Стоимость строительства оцениваемого объекта 1,500 тыс. руб. По экспертной оценке эффективный возраст оценки равен 10 годам, а срок экономической жизни 25 годам. Определите совокупный износ объекта.

Накопленный износ – это функция времени жизни объекта в ней выделяют физическую жизнь, экономическую жизнь, эффективный возраст и оставшийся срок жизни. Физическая жизнь – определяется периодом эксплуатации здания; экономическая жизнь – период эксплуатации, в течение которого объект приносит доход; эффективный возраст определяют с учётом технического состояния, и влияющих на стоимость объекта факторов, то есть период времени со дня ввода объекта в эксплуатацию до дня оценки.

При этом используют следующие расчёты: определяют процент физического износа, как отношение срока эффективного возраста к сроку физической жизни. Тогда обесценивание в стоимостном выражении будет определяться как произведение восстановительной стоимости на индекс износа. А взаимосвязь между износом полной восстановительной стоимостью эффективным возрастом и сроком экономической жизни определится как отношение индекса износа к восстановительной стоимости равной отношению экономического возраста к экономической жизни.

Индекс = 10 / 25 * 100% = 40%

Износ = 1,5 млн. руб. * 40% / 100% = 600 тыс. руб.

При определении накопленного физического износа здания, в котором находится оцениваемые помещения, срок жизни жилых зданий в зависимости от группы капитальности определяется в соответствии с ВСН 53 – 86 (р) «Правило оценки физического износа жилых зданий». Функциональный износ вызывается несоответствием объёмно – планировочного или конструктивного решения сооружения современным стандартом.

Амортизация – это исчисляемый в денежном выражении износ основных средств в процессе их применения и производственного использования.

Внешний износ обусловлен местоположением объекта и сопровождается понижением дохода в случае коммерческого использования.

Внешний износ принят равным нулю в связ0и с отсутствием существенных изменений, которые могли бы возникнуть в результате действия внешних факторов, и повлияет на стоимость недвижимости.


Тема 11: Отчёт об оценке объектов недвижимости.
Различают два вида оценки недвижимости:

  1. Массовая оценка – это одновременная оценка большой группы объектов для налогообложения и управления государственным недвижимым имуществом.

  2. Индивидуальная оценка – это оценка отдельных объектов недвижимости при реализации той или иной сделки с этими объектами (продажа, залог, аренда и дарение).

Эти два вида не являются взаимно заменяющими, а имеют каждая свою область применения.

^ Массовая оценка основана на стандартной методике, отражает структуру спроса и предложения. Массовая оценка необходима при реализации вечных прав собственника. Содержит 5 основных этапов:

  1. Постановка задачи

  2. Предварительное обследование и анализ

  3. Сбор и подготовка информации, анализ варианта наилучшего и выгодного использования

  4. Построение и коллибровка оценки модели

  5. 

  6. Контроль качества оценки и определение стоимости

Индивидуальная оценка имеет базовую оценочную модель и корректируется по отношению к каждому объекту.

В соответствии с федеральным законом «Об оценочной деятельности» в отчёте должны быть указаны:

  1. Дата составления и порядковый номер отчёта

  2. Основания для проведения оценки (цель)

  3. Юридический адрес и сведения о лицензии оценщика

  4. Точное описание объекта оценки

  5. Реквизиты юридического лица или личности (собственника) объекта оценки

  6. Стандарты оценки для определения соответствующие виду стоимости

  7. Определение стоимости и её итоговой величины

  8. Дата определения стоимости объекта оценки

  9. Могут быть приложения к отчёту (перечень документов используемых оценщиком, качественные и количественные характеристики объекта)

Таким образом, отчёт документально подтверждает стоимость объекта. Он должен быть подготовлен в краткой форме как экспертное заключение, на 1 – 2 страницах в развёрнутом виде.

Самостоятельная работа

Составить отчёт об оценке трёхкомнатной квартиры расположенной по адресу город Михайловка, улица Цементная 15 /115 по состоянию на 24 марта 2009 года. Общая площадь квартиры

Улучшающий коэффициент 1,3. Стоимость БТИ 706 тыс. руб.

РЕШЕНИЕ:

  1. Определяем стоимость 1 кв. м:

706 / 68 = 10,4 тыс. руб.

  1. Определяем стоимость 1 кв. м с улучшением:

10,4 * 1,3 = 13,5 тыс. руб.

  1. Определяем стоимость квартиры с улучшением:

13,5 * 68 = 917,6 тыс. руб.
ОТЧЁТ:
Дата: 25 марта 2009 года № 584

Основанием для проведения оценки является продажа квартиры

^ Юридический адрес: г. Михайловка, ул. Цветочная 50

Лицензия: № 5346286410

Описание объекта: трёхкомнатная квартира, расположенная по адресу г. Михайловка, ул. Цементная 15 / 115. Общая площадь квартиры 68 кв. м:

1 комната – 10 кв. м;

2 комната – 12 кв. м;

3 комната – 18 кв. м;

кухня – 9 кв. м.

Стоимость 917,6 тыс. руб.

Реквизиты: Петров Дмитрий Васильевич

Дата рождения: 15 июля 1954 года

^ Дата определения стоимости: 18 марта 2009 года

Оценщик: Климова Е. Ю. Роспись:


Скачать файл (76.8 kb.)

Поиск по сайту:  

© gendocs.ru
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации
Рейтинг@Mail.ru