Logo GenDocs.ru

Поиск по сайту:  

Загрузка...

Лекции - Оценка и оценочная деятельность - файл 1.doc


Лекции - Оценка и оценочная деятельность
скачать (92 kb.)

Доступные файлы (1):

1.doc92kb.19.11.2011 22:15скачать

содержание
Загрузка...

1.doc

Реклама MarketGid:
Загрузка...
Рыночная оценка позволяет определить рыночную стоимость предприятия, учитывает неосязаемые активы и внутреннюю специфику оценииваемого объекта. С учетом потенциальной возможности объектов приносить доход и определяется ожидаемая текущая стоимость.

Бухгалтерская оценка определяется как обязательства + чистый собственный капитал.

При определении рыночной оценки добавляются нематериальные активы.

Существует также скрытый капитал (внебалансовый). Он определяется как балансовая стоимость — рыночная стоимость. Внебалансовая не попадает в бухгалтерский учет.
Основные виды оценочных услуг в России:

28% — оценка стоимости предприятий как бизнеса,

28% оценка стоимости недвижимого имущества,

23% оценка стоимости машин, оборудования, транспортных средств,

21% оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности.
Распределение по округам:

центральный

26% — предприятия

26 — недвижимость

23 — оборудование

22 — нематери
южный

29 — предприятия

27 —

24 —

20 —
приволжский

31 предприятия

27

22

20
Специфика оценки бизнеса.
Основным критерием выступает деятельность предприятия, его потенциал.

В имущественные комплексы предприятия входят:

земельные участки, здания, сооружения, оборудование, транспорт, инвентарь, сырье, продукция, имущественные обязательства, ценные бумаги, нематериальные активы, товарные знаки, патенты, лицензии, бренд.


  1. Бизнес как товар - это товар инвестиционный. Если будущие доходы с учетом времени оказываются меньше издержек на приобретение, то товар теряет свою привлекательность.

  2. Бизнес является ситемой, но продаваться может как вцелом, так и по отдельности. Фактически товаром становятся его составляющие.

  3. Потребность в бизнесе, как в товаре, зависит от процессов внутри бизнеса и во внешне среде. Следовательно оценивается управление, его качество.

  4. Учитывая особое значение устойчивости бизнеса для сохранения стабильности общества, необходимо участие государства в оценке бизнеса, купли-продаже, формировании цены на бизнес.

Цели оценки.
Цель оценки состоит в определении какой либо оценочной стоимости, в которой заинтересованы различные лица. Осуществляется для повышения текущего контроля, купли-продажи ценных бумаг на фондовом рынке, принятия обоснованного инвестиционного решения, для купли-продажи предприятия целиком или по частям, установления доли совладельцев в случае подписания-расторжения договоров, для реструктуризации предприятия, разработки плана развития предприятия, определения кредитоспособности предприятия и стоимости залогов при кредитовании (если стоимость этих активов сильно отличается от стоимосит по бух учету), для страхования (необходимо вычленение стоимости активов в ожидании потерь), для налогооблажения, для обоснованных управленческих решений, для инвестиционного проектирования и развития бизнеса.
Взаимосвязь между целью оценки и видами стоимости, используемыми для оценки.
Цель оценки — помочь потенциальному покупателю или продавцу определить предполагаемую цену

вид стоимости — рыночная стоимость.

Для определения целесообразности инвестиций — инвестиционная стоимость.

Для обеспечения заявки на ссуду — залоговая стоимость

для определения налогооблагаемой базы — рыночная стоимость, или иная стоимость, признаваемая налоговым законодательством.

Для определения суммы покрытия по страховому договору, обеспечения требований, в связи с потерей или повреждением застрахованных активов — страховая стоимость.

При ликвидации предприятия — ликвидационная стоимость.
Факторы влияющие на величину оценки стоимости бизнеса

  1. спрос (степень риска и доходности, контроль)

  2. доход (характер деятельности и прибыль от операционной деятельности с учетом финансовых потоков)

  3. время

  4. риск

  5. права и обязанности нового собственника

  6. ликвидность (способность быстро реализовать активы с денежные средства)

  7. ограничения (контроль со стороны государства)

  8. экономические и социальные факторы

  9. влияние спроса и предложения

  10. влияние полезности (зависит от способности инвесторов привлечь дополнительный капитал)


Принципы оценки бизнеса.
Выделяют три принципа:

  1. основан на представлении собственника

  2. связан с эксплуатацией собственности

  3. обусловлен действиями рыночной среды


доходный подразделяется на метод капитализации доходов и метод дисконтирования денежных потоков

метод дисконтирования денежных потоков основан на прогнозировании денежных потоков

Сравнительный — на метод рынка капитала, метод сделок и метод отраслевых коэффициентов.

Основан на использовании цен аналогичных компаний

анализируется цены контрольных пакетов акций компании

позволяет расчитать ориентировочную стоимость бизнеса на базе отраслевой статистики.
Затратный подход — метод чистых активов и метод ликвидационной стоимости.

Метод чистых активов определяется как разность между суммами рыночных стоимостей всех активов предприятия и его обязательствами.

Разница между всеми активами и стоимости ликвидации.
Процесс оценки. Основные этапы.
Определение задачи, составление плана сделки по оценке, сбор и проверка информации, выбор подходов и методов оценки, согласование промежуточных результатов, составление отчета о результатах оценки стоимости сделки, представление и защита отчета. Основанием для оценки является договор между оценщиком и заказчиком. Оценка предприятия может быть осуществлена по решению суда.
Особенность оценки бизнеса в ходе антикризисного управления.

Для России характерны: кредитование под залог купля-продажа акций, страхование, дополнительная эмиссия. Заказчики оценки прибегают к проведению независимой экспертизы для таких целей как повышение инвестиционной привлекательности проектов, обеспечение бесконфликтности внешнего управления, для повышения эффективности управления активами предприятия, для проведения реорганизации предприятия, для оптимизации налогооблажения юридических лиц.
30% случаев - Метод дисконтирования денежных потоков

28 — метод чистых активов

19 - метод капитализации доходов

9 — метод рынка капиталов

8 метод сделок

5 — метод отраслевых коэффициентов
меры по антикризисному регулированию предприятия

привентивные

досудебная санация

процедура банкротства
критерий эффективности принимаемых антикризисным управляющим мер служит источником информации в ходе антикризисного арбитражного управления, в том числе для расчета размера конкурсной массы, при передаче в аренду, при определении налоговой базы, при исчеслении стоимости залога, необходимого для получения кредита.
Теоретической базой для оценки предприятия являются следующие принципы:

  • принцип полезности

  • принцип ожидания

  • принцип вклада (для обоснования принятого решения)

  • принцип изменения стоимости

  • принцип экономического разделения



по популярности в антикризисном управлении

30затратный подход

30метод дисконтированных ден потоков

19метод номинальных доходов

9рынка капитала

8сделок
методы оценки в арбитражном управлении

43 ликвид стоим

28 чистых активов

20 дисконтир ден потоков

7 капитализации доходов
регулирование оценочной деятельности
на основании федерального закона система гос регулирования включает в себя

лицензирование оценщиков и контроль за соблюдением ими лицензионных требований и условий

установление требований к проффессионализму оценщиков

формирование методологической базы оценочной деятельности

контроль за осуществлением оценочной деятельности
нормативная цена — минимальная цена, по которой возможно отчуждение имущества. Если нормативная цена отрицательна — привлекаются независимые оценщки.

Модель денежного потока для собственного капитала.
Амортизация +

уменьшение чистого оборотного капитала +

прирост чистого оборотного капитал -

продажа активов -

покупка активов +

прирост долгосрочной задолженности +

уменьшение -

Чистый поток собственного капитала

Анализ и прогноз инвестиций.
Включает в себя 3 основные показателя:

  • собственные оборотные средства

сумма начального собственного оборотного капитала и дополнительные величины необходимые для финансирования роста предприятия

определяется прогноз отдельных компонентов


  • капиталовложения

инвестиции для замены текущих активов по мере их износа

инвестиции для покупки и строительства активов с целью увеличения производственной мощности в будущем

прогнозируеся оценненного остающегося срока службы активов


  • потребности в финансировании

включает в себя получение долгосрочных кредитов и выпуск акций

анализ графика погошения долгов

R = Rf + b(Rm – R1) + S1 + S2 + C

ставка дисконтирования

R — ставка дохода на собственный капитал

Rf - безрисковая ставка дохода

b — мера систематического риска, связанная с макро показат

Rm — мера дохода рынка вцелом

S1 — премия для малых предприятий

S2— премия за риск

C— страновой риск
в качестве безрисковой ставки дохода используется ставка по долгосрочным обязательствам государства
выделяют 2 вида риска:

несистематический риск

систематический риск, определяется макро-показателями

расчитывается изходя из амплитуды общих колебаний доходности акций конкретной компании по сравнению с общей доходности рынка вцелом.
Общая доходность компаний за период:

R= (P1 – P0 + D) \ P0
если коэффициент b равен единице, то доходность соответствует общерыночному.
Рычажная b - называются коэффициенты без привязки к конкретной компании, отражающий финансовый рычаг в структуре капитала компании.
Безрычажная b - коэффициент, который имела бы компания без задолжностей.

Bu = Be\1 + (1 — t) wd\we

t ставка

wd - доля долга

we - доля собственного капитала
Формула для кумулятивного метода построения ставки дисконтирования.
E(Ri)=Rf+R*Pm + R*Ps + Rpu
ставка дохода на ценную бумагу

Rf

общая рыночная

Rpu премия за несистематический риск для данной компании
Для потока всего рыночного капитала применяется средневзвешенная ставка дисконтирования:

WACC = Kd(1-tc)+KpWp + KsWs
К стоимость привлечения капитала

W доля акций в структуре капитала
Дебиторская задолженность корректируется на безнадежные долги

Товарно-материальные запасы оцениваются по наименьшей стоимости
методы оценки и управления стоимостью компании, основанные на концепции управления прибылью (на росте акций компании)
поток денежных средств, генерируемый компанией

новые капитальные вложения компании должны осуществляться только при условии, что они создают новую стоимость

инвестиционный портфель компании долен изменяться в соответствии с конъюнктурой рынка с целью обеспечения максимального роста стоимости компании.
Пример

надо расчитать показатель добавленной стоимости. Инвестиции составляют 1000, норма возврата капитала 5%, инвестиции 15%.

EVA=(5% - 15%)*1000$ = -100$
стоимость добавленная инвестициями учитывается в тот же год
первоначально инвестированный капитал фиксируется по рыночной цене

стоимость компании по данному показателю равна рыночной стоимости инвестированного капитала в начале периода + накопленная величина прогнозного периода.

Разница между текущей стоимостью от остатка

В оценочном заключении проводится анализ и обоснованность метода, и объективность результатов

базовые положения

оценщик использует в качестве ориентира реально сформированные рынком цены

принцип альтернативных инвестиций (при покупке акций ожидается получение дохода)

цена отражает финансовые и производственные возможности, положение на рынке и перспективы развития.
Основное преимущество сравнительного подхода — наиболее достоверная цена исходя из конъюнктуры рынка, оценщик вносит лишь незначительные корректировки. Отражает реальный спрос-предложения на даннный момент.

Недостатки подхода — базой для расчета является результаты прошлого. Применим только при наличии аналогов. Необходимость производить корректировки по деятельности предприятий.
Основные методы сравнительного подхода.

Метод компании-аналога (аналогичного объекта)

базой служит цена акций

Метод сделок

оценивается по продаже всей компании или контрольного пакета акций

Метод отраслевых коэффициентов

на основе статистики и длительного наблюдения.
Этапы оценки при применении метода компании аналога
сбор необходимой инормацции,

составление списка аналогов,

финансовый анализ,

расчет ценовых мультипликаторов,

выбор величины мультипликатора,

определение итоговой величины стоимости,

взвешивание при промежуточных этапах,

внесение корректировки.
Если говорим о недвижимости:

изучение рынка

отбор аналогов

определение стоимости единицы аналогов

введение поправки
Основные принципы отбора компании аналогов

используются 2 типа информации: рыночная и финансовая

рыночная — цена и количество акций

финансовая — отчетность компании
Опреляется круг потенциальных компаний

Составляется список кандидатов

окончательный список аналогов
Критерии отбора

отраслевое сходство

географическая диверсификация

различие по сходным товарам

перспективы роста

финансовый риск

качество менеджмента

сопавление финансовых показателей аналогов

Характеристика ценовых мультипликаторов
отображает соотношение между ценой и каким-либо другим показателем

для расчета надо определить рыночную стоимость компаний аналогов.

Вычислить соответствующие финансовые показатели за период не менее года
основные типы интервальные и моментные

цена к прибыли, цена на ден поток, на дивиденды, на выручку от реализации, на физ объем

моментные — на балансовую стоимость активов и на чистую стоимость активов

все показателли приводятся к единому показателю времени.
Предприятия с различной структурой капитала

по компании аналогу расчитывается ее инвестированный капитал, расчитывается бездолговой мультипликатор

по оцениваемому предприятию определяется инвестированный капитал, как адекватный показатель на расчетную величину бездолгового мультипликатора.
на чистую стооимость активов. Условия применения — значительные вложения в основные фонды, ценные бумаги.

Затратный подход к оценке бизнеса.
Основной показатель — влияние издержек.
Метод чистых активов:

определяется обоснованная рыночная стоимость

оценивается рыночная стоимость машин оборудования

расчитывается стоимость нематериальных активов

оценивается рыночная стоимость финансовых вложений

товарно-мматериальные запасы

оценивается расход будущих периодов

оценивается дебиторская задолженность

обязательства периводятся в текущую стоимость

определяется средняя стоимость собственного капитала путем вычитания стоимости всех текущих обязательств
Ликвидационый метод

также включаю затраты на ликвидацию, замораживание, продажу, судебные издержки
метод валового рентного мультипликатора

отношение продажной цены к потенциальному или действительному валовому доходу:

оценивается рыночный рентный доход от оцениваемой недвижимости

определяется отношениие валового дохода к продажной цене, исходя из недавних сделок

расчитывается вероятная стоимость объекта
V=Дp*BPM=Dp*(Ца/ПВД)
V — вероятная цена объекта

Д — рентная цена

ВРМ – валовый рентный мультипликатор

Ца — цена продажи аналога

ПВД — потенциальный валовый доход аналога
применение затратного подхода

определяется стоимость земельного участка, на котором находится здание

оценивается востановительная стоимость или стоимость замещения сооружения

полная стоимость строительства включает в себя прямые издержки, косвенные и предпринимательский доход (сумма, которуюю планирует получить инвестор сверх затрат)

расчитываются все виды износа здания с учетом их физического, функционального и рыночного устаревания

определяется остаточная стоимость здания, как разность между стоимостью воспроизводства и совокупным износом

расчитывается полная стоимость объекта — к остаточной стоимости прибавляется стоимость участка
Оценка стоимости

оценка востановиельной стоимость — методом сравнительной единицы, метод поэлементого расчета, индексным методом.

Метод сравнительной единицы:

на основе данных расчитывается средняя стоимость квадратного метра

норматив удельных затрат умножается на общую площадь

внесение поправок на оцениваемый объект
метод поэлементного расчета

здание разбивается на отдельные элементы(фундамент, стены, крыша, каркас)

расчет расходов, требуемых для установки конкретного элемента
индексный способ — берется балансовая стоимость объекта и умножается на соответствующий индекс, установленный государством
Определение износа зданий и сооружений.
Используют метод разбиения:

учет всех видов износа
Метод срока жизни

срок экономической жизни объекта

срок физической жизни объекта

эффективный возраст

срок оставшейся экономической жизни объекта

нормативный срок службы
И/ВС=ЭВ/ЭЖ

^ ЭВ/ЭЖ – %ВС
И — износ

ВС — восстановительная стоимость

ЭВ — экономический возраст

ЭЖ — экономическая жизнь

Оценка рыночной стооимости машин и оборудования.
Отличие от имущества — является активной частью основных фондов, могут быть перемещены, могут быть функционально самостоятельными. Имеют высокую конструктивную стоимость и множество технологических элементов.

Оценивается обычно сравнительными и затратными подходами.

Имеют специфические виды оценочных стоимостей и методов их расчета.
Показатели потребителььских свойств машин и оборудования
функциональные показатели:

производительность, мощность, грузоподъемность, автоматизация

показатель экономичности эксплуатации машин

эстетические показатели

эргономические показатели
Метод прямой калькуляции:

требует обработки массивов информации, точен, достоверен, наиболее трудоемкий.
Метод трендов

позволяет определить себестоимость или восстановительную стоимость, на основании ретроспективной информации
метод расчета по цене однородного объекта

С=(1 – НДС)(1–Нпр–Кр)Цод/ 1–Нпр

НДС

Нпр — налог на прибыль

Кр — показательность рентабельности

Цод — цена однородного объекта
Со=Спод* Gо/Gод

С — стоимости объекта и однородного объекта

G – массы конструкций
ВС=(1 – Нпр)*Сп / (1 – Нпр – Кр)
Сп=СУММАЦэл + Сзс

ВС= (СУММАЦэ + СЗс)*Кп*Кт
Кп — коэффициент прибыли

Кт — коэффициент, учитывающий торговую наценку дилера

Метод параметр-цена с использованием степенного коэффициента
позволяет учесть корреляционную зависимость цены от основного параметра машины

ВСо = (Ра – Ран)^Кс * Цан
Рыночная стоимость машины при сравнительном подходе.
РСо = Цан*Кдп*Кком* 1/1 – Киан* К1 * К2...*Км*(1 – Иион) +–Сдоп +– дельта Cтз
Кдп - цена аналога

Кком — разница коммерческих условий с аналогом

Киан — коэффициент физического износа аналога за период эксплуатации

К1...Км — корректирующие параметрические коэффициенты

Иион — износ общий накопленный

Сдоп — рыночная стоимость на дату оценки дополнительных устройств

дельта Стз — разница в стоимостях товарных знаков

Оценка нематериальных активов.
Три групы:

Общеиндивидуальной собственности

Организационные расходы

Деловая репутация
Особенности данного товара

абсолютный характер прав

множественность

секретность

ограниченность сроком действия
Классификация объектов интеллектуальной собственности
Промышленная

Изобретения, полезные модели, промышленные образцы, селекционные достижения, авторское право
Цели оценки объектов интеллектуальной собственности

в сязи скуплей-продажей прав интеллектуальной собственности

необходимость управления ими в качестве стратегии создания стоимости

всвязи с предстоящим заключением договора, для обоснования платежей

всвязи с ликвидацией предприятия

предоставление в качестве залога

использование в качестве составной части франчайзинга

раздел имущества предприятия

слияние предприятий

анализ влияния создания и применение объектов интеллектуальной собственности на эффективность деятельности предприятия

оценка инвестиционных проектов с их участием

принудительное лицензирование

определение ущерба при нарушении прав на объек интеллектуальной собственности

внесение в основной капитал

страхование

оценка бизнеса методом чистых активов

определение доли экономичческого эффекта, приходящегося на объект интеллектуальной собственности

вознаграждение авторов

оценка нематериальных активов предприятия

Экспертиза объектов интеллектуальной собственности
Экспертиза — это проверка реестров по описанию

Охранная документация — территория и сроки действия
неисключительное — дают права лицентзиату пользоваться лицензией, и он может передавать ее другим лицам.

Полное — на объектах промышленной собственности и дают лицензиату все права на использование данного патента без ограничения территорией на весь срок его действия.
По способу охраны — патентные и безпатентные. Причем гос регистрации опдлежат только те договора, где прописаны использования объектов промышленной собственности.
использование метода освобождения от роялти.

  1. валовая выручка

ипользуются коэффициенты среднеотраслевой ставки

последовательность расчета: составляется ппрогноз выручки от реализации продукции, определяется экономический срок службы патента, выбирается ставка роялти, находятся ожидаеме выплаты по роялти путем расчета процентов отчислений от прогнозируемых объемов продаж, расчитываются платежи связанные с организационно правовыми издержками на обеспечение патента, расчитываются дисконтированные потоки прибыли по роялти, показатели беруться до налогооблажения.
Pn=СУММА(i=1, T) Vi*Rpi*Zi*Rg


  1. дополнительная прибыль лицензиата

  2. валовая прибыль



Оценка стоимости товарного знака.
Товарные знаки относятся к товарно-промышленной собственности. ТЗ — обозначение способное отличать товары и услуги одних юр лиц от однородных товаров и услуг других юр и физ лиц.

Функции — отличительная и индивидуализирующая, также рекламная, охранная, регулирующая.
Товарный знак подлежит охране путем гос регистрации. Через нее фиксируется объект охраны (перечень товаров), может оформляться как на физ так и на юр лицо, может являться объектом сделки.
Различают виды — словесные, изобразительные, объемные, комбинированные.

По использованию — индивидуальные и коллективные.

По известности — обычные и общеизвестные.
Случаи оценки:

при внесении внесении в уставной капитал, при продаже прав, при определении ущерба, реструктуризации предприятия, при получении кредита, при страховании товарного знака.
Информация необходимая при оценке товарного знака

при доходным подходом: свидетельство на товарный знак, подтверждающее правовую защищенность, полный перечень продукции, выпускаемой под этим товарным знаком, ее объем, цена, себестоимость, аналогичные показатели по отрасли, расходы связанные с поддержанием защищенности товарного знака, расходы на продление прав, данные для расчета ставки дисконтирования, стандартные ставки роялти.
Метод дисконтирования будущих прибылей:

оценщик приводит прогнозируемые доходы к текущей их стоимости. Включает в себя анализ рынка, финансовый анализ для идентификации доходов, использующих товарный знак, определение рисков, связанных с товарным знаком для расчета ставки дисконта.

R=R1 + Kbb*(Rm-R1)
Определение стоимости товарного знака затратным подходом.

ТЗ=СУММА ((Здi+Зпi + Змi + Зрi)*(1+Р/100)*Kиi)*Kв*M*Kэстет.воспр.

Оценка облигаций с купоном и постоянным уровнем выплат.
Текущая стоимость облигаций
PV=Y/(1+r) + Y/(1+r)2 + … +Y/(1+r)n + M/(1+r)^ N = СУММА Y/(1+r)n + M/(1+r)N

Оценка стоимости земельного участка.
Земли имеют правовое назначение, правовой режим. Он включает целевое назначение, форма собственности и разрешенное использование.

Целевое — с\х., жилой фонд...

форма собственности — муниципальная, частная, гос и иные.

Разрешенное использование — бессрочное, на время жизни и аренда (обычно 50 лет)

Годовая арендная плата.

А=Аб*Кд*Кр*S

Оценка стоимости контрольных и внеконтрольных пакетов акций.
Основная цена варьируется от объема пакета.
Методы рынка капитала. С его помощью определяется стоимость неконтрольных пакетов акций. Если оценивается несколько пакетов акций или пакет, благодоря которому можно получить контрольный пакет, то начисляется премия за контрольный пакет.
Подход к оценке неконтрольных пакетов акций сверху вниз:

  1. оценивается стоимость всего предприятия

  2. расчитывается пропорциональная неконтрольному пакету часть

  3. вычитается из пропорциональной доли скидка на неконтрольный характер пакета


Горизонтальный метод:

сравнение с аналогами.
Снизу вверх:

суммируются все элементы пакета.

учитывается прибыль распределенная в виде дивидендов и выручку от продажи этого пакета.
Премия за контрольность пакета — 30-40%.

Особенности оценки жилья, предприятий, торговых помещений и других объектов.
Анализ земельного участка как условно-свободного и с улучшениями.

Для оценки рыночной стоимости необходима информация:

титул собственности и регистрационные данные по участку, физические характеристики участка, данные о взаимосвязи участка с окружением, экономические факторы, характеризующие земельный участок.

Рекомендуемые принципы:

принцип полезности

прицип спроса и предложения

принцип замещения

принцип ожидания

принцип изменения

принцип внешнего влияния
Методы:

сравнение продаж применяется при застроеных и незастроеных

метод выделения при застроеных земельных участках с улучшениями

метод распределения для застроеных участков

метод капитализации земельной ренты

метод остатка — для застроеных незастроеных, при отсутствии данных по их продажам

метод предполагаемого использования — земельный участок используется наиболее эффективно приносящим доход.


Скачать файл (92 kb.)

Поиск по сайту:  

© gendocs.ru
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации