Logo GenDocs.ru

Поиск по сайту:  

Загрузка...

Лекции - Оценка недвижимости - файл 1.doc


Лекции - Оценка недвижимости
скачать (116 kb.)

Доступные файлы (1):

1.doc116kb.21.11.2011 23:31скачать

содержание
Загрузка...

1.doc

Реклама MarketGid:
Загрузка...
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ И ТОРГОВЛИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
«КРАСНОЯРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТОРГОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ»

Кафедра экономики торговли

И.В. ПЕТРУЧЕНЯ
ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ
ТЕКСТ ЛЕКЦИЙ

по дисциплине «Экономика недвижимости»

для студентов специальности 060800 "Экономика и управление

на предприятии (в торговле)"

всех форм обучения


Красноярск 2003

УДК 333 (07)

Печатается по решению Редакционно-издательского совета института


Рецензенты:

к.э.н., профессор Терещенко Наталья Николаевна

к.э.н., доцент Суслова Юлия Юрьевна
Оценка недвижимости: Текст лекций / И.В. Петрученя; Краснояр. гос. торг.-экон. ин-т. – Красноярск, 2003. – 20 с.

Утверждено и обсуждено на заседании кафедры экономики торговли 20 марта 2003 г.

УДК 333 (07)

ГОУ ВПО «Красноярский государственный

торгово-экономический институт», 2003



  1. ^ ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ:

ПОНЯТИЕ, ОСОБЕННОСТИ ПРОВЕДЕНИЯ,

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ОЦЕНЩИКОВ
Оценка, как важнейшая функция системы управления, предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества.

Оценка — это методически обоснованное мнение эксперта о сто­имости объекта недвижимости и процесс ее определения (расчета).

Проведение оценки обязательно в случаях:

* составления брачных контрактов или раздела имущества разво­дящихся супругов по требованию одного из них;

* выкупа или иного изъятия недвижимости у собственника для государственных или муниципальных нужд;

* передачи государственного имущества в доверительное управ­ление или приватизации;

* реализации инвестиционных проектов с привлечением бюд­жетных средств;

* передачи объектов недвижимости из федеральной собственнос­ти в собственность субъектов РФ или муниципальных образований.

Субъектами отношений при оценке недвижимости выступают:

* с одной стороны — физические лица и индивидуальные пред­приниматели, признанные лицензированными оценщиками;

* с другой стороны - заказчики, т.е. потребители их услуг.

Оценка проводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имуще­ства или внесении его в качестве взноса в уставный капитал коммер­ческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей.

Не могут быть признаны лицензированными оценщиками:

* индивидуальный предприниматель, если он не является про­фессиональным оценщиком;

* юридическое лицо, если оно не приняло обязательство привле­кать для осуществления оценочной деятельности надлежащего профес­сионального оценщика;

* юридическое лицо в организационно-правовой форме открытого акционерного общества.

Право на проведение оценки является безусловным и не зависит от остановленного законом порядка статистического учета и бухгалтерс­кой отчетности. Оно распространяется и на проведение повторной оцен­ки объекта. Оценочная деятельность не относится к функциям риэлтеров.

^ Оценщик имеет право:

* выбирать и применять самостоятельно методы проведения оценки объекта в соответствии со стандартами и правилами проведения оценки;

* требовать от заказчика обеспечения доступа к объекту оценки и предоставления необходимой документации;

* запрашивать в письменной форме у третьих лиц, включая органы власти, информацию, необходимую для проведения оценки, за исключением сведений, относящихся к государственной или коммер­ческой тайне;

* привлекать на договорной основе к участию в оценке объекта других специалистов и оценщиков, за действия (бездействие) которых он несет ответственность;

* отказаться от проведения оценки объекта, если заказчик нару­шил условия договора.

^ Оценщик обязан:

* соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования законов, иных применимых нормативных актов Российской Федерации и субъектов РФ;

* сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта в случаях, предусмотренных Законом, иным законодательством Российской Федерации, а также вследствие возникновения иных обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта недвижимости;

* обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчи­ки третьих лиц в ходе проведения оценки, и вернуть заказчику полученные от него документы одновременно с передачей ему отчета об оценке;

* предоставлять заказчику информацию о положении, правилах, уставе, кодексе этики соответствующего уполномоченного органа саморегулируемой организации (некоммерческой организации оценщиков), на действительность аккредитации

* сообщать заказчику о наличии лицензии на занятие оценочной деятельностью в отношении предусмотренной договором об оценке категории объектов оценки;

* в течение срока, определенного договором об оценке, не раз­глашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случа­ев, предусмотренных законодательными актами Российской Федера­ции;

* в случаях, предусмотренных законодательными актами Россий­ской Федерации, предоставлять информацию, содержащуюся в храня­щемся у него отчете об оценке, правоохранительным, судебным, иным специально уполномоченным государственным органам по их офици­альному законному требованию;

* хранить составленные отчеты об оценке объекта оценки в тече­ние трех лет.

Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

Проведение оценки объекта не допускается, если:

* в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обя­зательственные права вне договора;

* оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оцен­щика.

Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересо­ванных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно по­влиять на достоверность результатов проведения оценки объектов оцен­ки, в том числе путем ограничения, круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.

Денежное или иное вознаграждение профессионального оценщика за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

Основанием для проведения оценки объекта является договор меж­ду оценщиком и заказчиком, на который распространяются общие нормы ГК РФ

В случае если оценка имущества проводилась несколькими оцен­щиками по разным объектам оценки, входящим в состав этого иму­щества, отчет подписывается каждым оценщиком с указанием объек­тов, по которым он проводил оценку.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оцен­ки, указанная в отчете, предполагается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки;

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом или третейским судом по соглашению сторон спора или при указании на такое разрешение спора в договоре в соответствии с установленной подведомственностью или в административном порядке.
^ 2. Принципы оценки стоимости недвижимости
В мировой практике участники рынка недвижимости выработали унифицированный набор фундаментальных оценочных правил или принципов, которые объединяются в четыре взаимосвязанные группы.

В общем принципы отражают только направление, тенденцию поведения людей в рыночной среде, а не их точную реакцию. Рассмотрим кратко сущность основных принципов оценки стоимости недвижимости.

^ 1. Принцип полезности: любой объект недвижимости обладает стоимостью, если он может быть полезным потенциальному владельцу для осуществления предпринимательской деятельности или удовлет­ворения социальных либо психологических потребностей. Товар, не веющий потребительских свойств, никому не нужен. Именно полезность формирует потребительскую стоимость объекта. Полезность — это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени.

^ 2. Принцип замещения: средний (рациональный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены за другой алогичный объект с такой же полезностью. Иначе говоря, максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретено другое имущество с эквивалентной полезностью. По содержанию этот принцип близок к понятию альтернативных издержек — того, что теряет инвестор при вложениях именно в данный объект недвижимости, отказавшись от других альтернативных вариантов инвестирования.

3. Принцип ожидания: установление стоимости объекта по текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения недвижимостью. Известно, что стоимость денег от времени меняется. Будущий рубль стоит меньше, чем сегодняшний. Фактор времени выражается через коэффициент дисконтирования (Кд):

Кд = (1 + 1)Т, где:

1 — процентная ставка, доли единицы (или доли прибыли от вложений через год; Т — количество лет между годом инвестирования и годом поступления (отдачи) денег.

^ 4. Принцип остаточной продуктивности земли: в основе стоимости дельных участков лежит их остаточная продуктивность, т.е. размер чистого дохода после оплаты затрат труда (заработной платы), капитала (процентов, дивидендов), менеджмента (прибыли). Поскольку земля недвижима, то труд, капитал и управление, как активные мобильные факторы, применяются к ней в процессе предпринимательской Стельности, и расходы их (этих трех факторов) возмещаются в первую очередь, и только остаток дохода в виде ренты относится к земле. Остаточная (добавочная) продуктивность возникает потому, что земля как «пассивный» неподвижный фактор позволяет в соответству­ющем месте получать дополнительный доход за счет максимизации выручки, минимизации затрат или удовлетворения особых потребнос­тей. Только по внешней форме — по технике исчисления — земельная рента выглядит «остаточной», а не добавочной доходностью. На самом деле земля в предпринимательской деятельности незаменима и участ­вует в создании дохода в совокупности с присоединяемыми к ней фак­торами. Например, два одинаковых земельных участка, один из кото­рых при угловом расположении может приносить доход в 2 раза больше, чем при внутриквартальном размещении.

^ 5. Принцип вклада: вклад — это сумма увеличения или уменьшения стоимости объекта или дохода от него вследствие наличия или отсут­ствия какого-либо дополнительного фактора. Точнее, вклад — это при­рост стоимости недвижимости в результате добавления или улучшения ее, а не фактические затраты на развитие объекта.

^ 6. Принцип уменьшающей или возрастающей отдачи отражает известную закономерность об убывающей предельной производительности:

по мере увеличения инвестиций общая доходность ускоренно повы­шается до определенного предела, после которого темпы прироста стоимости становятся меньше темпов дополнительных затрат.

7.^ Принцип сбалансированности (пропорциональности): любому типу землепользования соответствует оптимальное сочетание всех других факторов предпринимательства, обеспечивающих максимальную сто­имость земли. При нарушении пропорциональности появляются «недоулучшенные» или «переулучшенные» объекты, и снижается эффек­тность использования земли.

^ 8. Принцип оптимальности размера: на любом рынке существует оптимальное количество земли, необходимой для эффективного использования различных видов недвижимости. Выход за пределы оптимальности в экономике ведет к потере доходности. Недостаточный по размеру Земельный участок снижает стоимость предприятия из-за нехватки места для различных целей (складирования, парковки и др.), а избыточный размер не приносит соответствующего дохода.

9.^ Принцип экономического разделения и соединения имущественных прав: имущественные права следует разделять и соединять так, чтобы сличить общую стоимость объекта недвижимости. Возможны различ­ие способы разделения прав:

* физическое разделение — это разделение по вертикали прав пользования воздушным пространством, поверхностью земельного участка его недрами;

* разделение по времени владения и использования — это аренда разные сроки, пожизненное владение, права на будущие объекты

* разделение по правам пользования — это ограничения на пользование объектом (исторические памятники, особо охраняемые территории и т.п.), ограниченное право пользования чужим имуществом различные сервитуты), лицензии и др.;

* разделение по видам имущественных прав — совместная аренда, товарищества, траст, опционы, купля-продажа с условием и др.;

* разделение по залоговым правам — первичные, вторичные залоги объекта и закладных, участие в капитале;

* горизонтальное физическое разделение — это крупные массивы земли, подразделяемые на пользующиеся спросом участки, повыша­ющие общую доходность недвижимости.

^ 10. Принцип зависимости: стоимость объекта недвижимости зависит "качества его местоположения, соответствия физических параметров участка принятому в данном районе типу землепользования и близости экономической среде и инфраструктуре, т.е. от ситуса недвижимости.

Изменения окружающей среды могут повысить или при отрицатель­ном воздействии— снизить стоимость объекта, который сам оказыва­ет влияние на стоимость других близлежащих объектов.

^ 11. Принцип соответствия подтверждает правило — максимальная стоимость образуется тогда, когда архитектура, уровень удобств и ха­рактер использования объекта соответствуют потребностям и ожида­ниям рынка. Он реализуется в двух связанных с ним принципах регрессии и прогрессии.

Прогрессия имеет место, когда благодаря высокой стоимости сосед­них объектов повышается стоимость недоулучшенного имущества.

Регрессия определяет уменьшение стоимости недвижимости при ее чрезмерном улучшении относительно местных рыночных условий, т.е. когда дорогой объект оказывается в окружении менее престижных до­мов, рыночная стоимость его скорее всего будет ниже затрат на его, строительство.

^ 12. Принцип конкуренции действует таким образом, что нормальная прибыль порождает конкуренцию, которая стимулирует развитие рынка недвижимости, а сверхприбыль ведет к снижению его доходности.

^ 13. Принцип изменения отражает непостоянство стоимости недви­жимости во времени в результате процессов, проходящих как в самом объекте (физическое устаревание, реконструкция и др.), так и в окру­жающей среде. Известно, что отдельно взятые объекты недвижимости, населенные пункты и регионы проходят четыре фазы: рост, стабиль­ность, спад и обновление, которые соответственно влияют и на сто­имость имущества.

^ 14. Принцип спроса и предложения гласит: цена недвижимого имущества определяется взаимодействием предложения и спроса на соот­ветствующем сегменте рынка. На современном рынке недвижимости предложение превышает спрос, который изменяется в зависимости от множества условий, включая и эмоциональные.

^ 15. Принцип лучшего и наиболее эффективного использования объекта — это разумное и возможное использование его, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость недвижимости на дату оценки.

Методы оценки на основе приведенных выше принципов рассмот­рим применительно только к наиболее сложному объекту недвижимо­сти — земельным участкам.
^ 3. Основные методы оценки стоимости земельных участков
В рыночных условиях различают несколько видов стоимости недви­жимости: рыночную, потребительскую, инвестиционную, страховую, ликвидационную, балансовую, для налогообложения и др. Стоимость вообще — это денежный эквивалент собственности.



^ Рис. 1 Виды стоимости недвижимости
Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств. Сделка при этом совершается в следующих условиях:

- продавец и покупатель действуют на основе типичной мотива­ми;

- обе стороны информированы и действуют наилучшим образом в своих интересах;

- имеется достаточно времени для выявления реакции рынка на веющиеся предложения;

- платеж осуществляется наличными или другим сравнимым способом;

- цена сделки не содержит скидок и уступок ни одной из сторон сделки;

- объект обладает признаваемой полезностью, достаточно дефицитен и может передаваться из рук в руки.

Цена — это фактическая сумма купли-продажи земельных участков в уже совершенных сделках.

Кроме рыночной цены купли-продажи земельных участков, в России широко применяется нормативная цена земли.

Продажная цена и стоимость равны между собой только в условиях совершенного рынка.

Нужно отметить, что стоимость недвижимости формируется от следующих фундаментальных факторов: спроса, полезности, дефицитности (ограниченности) предложения и нуждаемости в объектах.

При приобретении недвижимости люди преследуют три основных цели, что также влияет на ее стоимость: непосредственное личное использование, получение дохода (прибыли) и удовлетворение чувства гордости от владения ею.

В бизнесе инвестиции в землю рассматриваются как надежный ис­точник доходов, а другие преимущества не учитываются. Во всех слу­чаях необходимо знать стоимость земельных участков в соответствии с их функциональным назначением.

В практике традиционно применяют три основных метода (группы методов) опреде­ления стоимости недвижимости, в том числе и земли: 1) прямое срав­нение рыночных продаж; 2) затратный; 3) доходный.

^ 1) Метод прямого сравнения рыночных продаж.

Наиболее распространенным способом оценки земли является метод прямого сравнительного анализа продаж (рыночный), исходя из данных о недавних сделках (за 3-6 месяцев). Основан он на принципе замещения: рациональный покупатель не заплатит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами.

Последовательность действий при данном методе:

Выявление фактических продаж участков на соответствующем рынке или его сегментах.

Проверка информации о сделках: подтвердить хотя бы одной стороной или брокером; убедиться, что они не являются вынужденными, и все стороны действовали экономически рационально.

Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых участков, в случае если он имел такие же параметры, как и оцениваемый участок. Корректировка производится в направлении от сопоставимого участка к оцениваемому, то есть уточняется за какую сумму был продан сравниваемый участок, обладая теми же характеристиками, что и оцениваемый. Если сопоставимый участок превосходит оцениваемый по какому-то параметру, то его фактическая цена должна быть соответственно уменьшена, а если уступает, то цена сопоставимого участка должна быть увеличена.

Корректировка может осуществляться в трех основных формах: в рублях, в процентах по каждому фактору и по общей группировке (совокупная поправка) на независимой (плюс-минус) и кумулятивной основе.

При оценке земли поправки следует проводить по всем основным характеристикам, которые для покупателей обладают стоимостью: раз­мер, местоположение, расстояние ют города и дорог; форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф, экономические ус­ловия и др.

Применяют следующие единицы сравнения:

1. Цена за 1 га — для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или жилищного строительства.

2. Цена за 1 кв. м — в деловых центрах городов, для офисов, магази­нов и т.д.

3. Цена за 1 фронтальный метр — для коммерческого использова­ния земель в городах. Стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости.

4. Цена за лот — стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки и др,

5. Цена за единицу плотности — коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка (ФАР — этаж, зона, отноше­ние). Правила зонирования обычно ограничивают величину здания данным коэффициентом. Например, если ФАР равен 3, то суммарная площадь всех этажей не должна более, чем в 3 раза превышать общую площадь земельного участка. Это значит, что можно построить 3-этаж­ное здание на всем участке, 6-этажное — на половине участка, 12-этажное — на 0,25 участка.

^ По застроенным участкам в качестве единицы сравнения могут при­меняться:

— цена за 1 кв. м общей или чистой площади;

— цена за 1 куб. м — для складов, элеваторов и др.;

— цена за единицу, приносящую доход — место в гараже, на стади­оне, место парковки и др.

При использовании данного метода единицы сравнения определяется на основе ряда фактических продаж как средняя или типичная стоимость еди­ницы сравнения для каждой однородной группы (страты) участков. Среднее значение определяется путем расчета медианной (середина ранжированного ряда) или средней цены продажи за единицу сравне­ния. Применяется этот прием в случаях, когда участки сильно отлича­ются друг от друга по размерам, но относительно схожи по другим параметрам.

К сравнительным методам оценки также можно отнести оценку стоимости по принципу лучшего и наиболее эффективного использования земли (ЛНЭИ)

В самом общем виде ЛНЭИ — это вероятное, наиболее выгодное и доходное использование земельного участка, обеспечивающее самую высокую его стоимость для собственника и учет общественных интере­сов. Выбор производится среди всех возможных и законных альтерна­тивных вариантов, которые физически допустимы и экономически эффективны.

^ Прием переноса или соотнесения — реализуется путем опреде­ления соотношения между общей стоимостью застроенного участка и стоимостью земли. Установлено, что существует устойчивая связь меж­ду стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооружений. Поэтому стоимость участка можно оценивать путем распределения об­щей цены продажи сопоставимого объекта между двумя ее составными час­тями — земельным участком и строениями (улучшениями). Получен­ные коэффициенты соотношений можно применить к оцениваемым микрорайонам для определения стоимости единицы сравнения или базового участка для данного района

^ 2. Затратный метод основан на предположении, что затраты на стро­ительство объекта с учетом износа служат приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта,

Затратный подход к оценке объекта недвижимости реализуется в несколько этапов:

Первый этап. Определяется стоимость земельного участка, на кото­ром находятся здания и сооружения.

Второй этап. Рассчитывается восстановительная стоимость или сто­имость замещения здания и сооружения.

Третий этап. Рассчитываются все виды износа — физический, фун­кциональный и внешний.

Четвертый этап. Вычитается величина общего износа из затрат на воспроизводство или стоимости замещения здания и сооружения (ре­зультат этапа 2 минус результат этапа 3).

Пятый этап. Определяется стоимость, объекта недвижимости путем суммирования стоимости земли и стоимости здания и сооружения, полученной на четвертом этапе.

^ 3. К доходным методам определения стоимости недвижимости относят: метод валового рентного мультипликатора, оценка земли методом капитализации дохода

а) Метод валового рентного мультипликатора (ВРМ)

Оценка стоимости земельных участков производится на основе соот­ношения продажных цен и потенциального или фактического дохода, получаемого от собственности. Этапы расчетов:

1. Оценка рыночного рентного дохода от оцениваемого участка;

2. Определение отношения дохода к продажной цене исходя из недавних рыночных сделок;

3. Нахождение стоимости оцениваемого участка путем перемножения ры­ночного рентного дохода от него на ВРМ

б) Оценка земли методом капитализации дохода

Оценка земли по доходности осуществляется путем преобразова­ния денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капита­лизации, т.е. доли текущего дохода в полной стоимости участка. Иначе говоря, стоимость участка может быть определена как его способность приносить доход в будущем.

Если известны величина чистого дохода (Д) и норма (коэффици­ент) капитализации (К), то можно определить стоимость земли (С) по формуле:

С=Д:К.

Капитализация—это пересчет потока будущих доходов в сумму текущей стоимости. Коэффициент капитализации — это множитель, с помощью которого осуществляется переход от величины текущего чистого дохода от земельного участка к его стоимости. Он выбирается таким, чтобы обеспечить инвестору приемлемый уровень дохода (от­дачи) на вложенный капитал и его возмещение.

Последовательность расчета стоимости земельного участка может быть следующей:

1. Определяется потенциальный доход на основе анализа денежных потоков (поступлений) по сравнимым участкам за прошлые годы в сопоставимых условиях.

2. Калькулируются расходы на будущий год с подразделением на постоянные, эксплуатационные по всем статьям и резервы, используя фактические издержки.

3. Из потенциального дохода вычитаются возможные по­тери по различным причинам, которые устанавливаются путем анали­за соответствующих показателей на рынке и получается действитель­ный доход (эффективный).

4. Исчисляется чистый доход путем исключения из действительного дохода всех расходов без обслуживания долга по ипотечному кредиту и амортизационных начислений.

5. Чистый доход пересчитывается в текущую стоимость земли раз­личными способами. Например, по принципу остаточной продуктивности (остатка)

Чистый доход, отнесенный к земле, определяется после оплаты расходов за три других фактора производства: труда — зарплаты, комис­сионных; капитала — процентов, дивидендов; предпринимательских способностей — прибыли, вознаграждений. В остатке будет земельная рента для собственника участка.

Например, если цена урожая с 1 га составила 100 единиц, а затра­ты на труд - 40, на капитал — 20 и предпринимательство — 10, то 30 единиц ~ это остаточный доход земли, При коэффициенте капитали­зации в 10% стоимость 1 га может быть оценена в 300 денежных еди­ниц (тыс., млн. руб.).

.

^ 4. Оценка зданий и помещений
На стоимость зданий и помещений (жилых, офисных и др.) влия­ют многие факторы, среди которых важное значение имеют: местопо­ложение объекта, его техническое состояние, наличие и состояние коммуникаций и инфраструктуры, степень износа, экологические ус­ловия и др.

При оценке квартир учитываются не только внутренние их каче­ства (площадь, количество комнат и их размер, наличие и площадь подсобных помещений, кухня и т.д.), но и внешние факторы: состоя­ние подъезда, количество квартир, выходящих на лестничную пло­щадку, ориентация дома (попадает ли в окна солнечный свет) и др..

Если окна выходят на две противоположные стороны, то это плюс, а если в темный двор — «колодец» — минус.

Предпочтительней, если в квартире имеется черный ход, а в доме — дополнительная лестница, особенно если там есть лифт или простран­ство для его установки. Существенным недостатком является отсутствие в подъезде отопле­ния. Все большее значение в будущем станут иметь наличие подземных гаражей или паркингов около дома; освещенность улицы, ее безопасность (так, близость посольства, а следовательно, и поста милиции — гарантия вашей защищенности от различного рода неприятностей).

В оценке жилья наряду с материальными немаловажны и эстети­ческие факторы, например, вид из окна, за что многие покупатели готовы заплатить дополнительно 10-15%.

Уже на стадии ознакомления с квартирой необходимо выявить сле­дующие принципиальные моменты:

* тип перекрытий (деревянные или по металлическим балкам);

* состояние стояков (от этого будет зависеть масштаб затрат, свя­занных с преобразованием жилья);

* несущие стены (при учете возможностей перепланировки квар­тиры);

* уникальные качества жилья (во многих коммуналках сохрани­лись великолепные образцы лепнины, камины, паркеты, элементы отделки).

Также важно выяснить, делался ли в доме капитальный ремонт. Если да, то, как давно; менялась ли система отопления; в каком состо­янии находится проводка и как она проходит, какова ориентация окон, нет ли грибка на стенах, есть ли в квартире подпол, требуется ли замена дверей и оконных рам, есть ли на окнах сливы. Перечисленные фак­торы определяют истинное качество квартиры и ее стоимость.

Профессиональные риэлтеры знают, что элементарный космети­ческий ремонт повышает стоимость 1 кв. м общей площади в среднем на 200-300 У.ед., в то время как серьезная реконструкция, включаю­щая замену коммуникаций, практически незаметна.

В отношении действительно престижного дома идея капитального дорогостоящего ремонта с целью получения прибыли при. продаже себя оправдывает. Так, цена на квартиры в доме, где сделан основа­тельный ремонт с применением оригинальных, дизайнерских решении, может возрасти в 2 раза; тогда как затраты на подобный ремонт в ме­нее престижном доме могут и не окупиться.

Для оценки первоначальной восстановительной, остаточной; ин­вентаризационной, рыночной и других видов стоимости зданий и по­мещений, как и для других объектов недвижимости, применяют три известных метода: затратный, доходный и рыночный (сравнительных продаж).

Существует четыре основных метода определения восстанови­тельной стоимости (или стоимости воспроизводства) и стоимости за­мещения объекта:

* метод сравнительной единицы измерения (метод удельной стоимости);

* поэлементный;

* сметный;

* индексный.

^ Метод сравнительной единицы измерения (или метод удельной сто­имости) заключается в умножении скорректированной стоимости выб­ранной для расчета единицы измерения объекта на количество единиц оцениваемого объекта. При этом единицами измерения могут быть квад­ратный, кубический, погонный метр и пр.

Это наиболее простой метод расчета. Однако достаточно сложно отыскать значение стоимости выбранной единицы измерения аналогичного объекта (или) удельной стоимости аналогичного объекта. Эту информацию можно получить в Центральном научно-исследовательском институте экономики и управления строительством (ЦНИИЭУС), который разрабатывает удельные показатели стоимости на потребительскую единицу по различным типам зданий и сооружений.

^ Поэлементный метод расчета стоимости зданий и сооружений заключается в определении удельной стоимости единицы измерения объекта, а также всего объекта исходя из поэлементных затрат (затрат на фундамент, стены, кровлю и пр.).

^ Сметный метод расчета стоимости объекта недвижимости заключается в составлении объектных и сводных смет строительства оцениваемого объекта, как если бы он строился вновь. Это наиболее сложный метод расчета восстановительной стоимости объекта.

^ Индексный метод оценки заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения его балансовой стоимости на соответствующий индекс. Индексы по группам основных фондов утверждаются Правительством РФ.

Для оценки зданий и сооружений используются все доступные методы (доступные с точки зрения наличия информации, необходимой для оценки).Важным этапом оценки зданий и сооружений является расчет всех видов износа: физического, функционального и внешнего.


Скачать файл (116 kb.)

Поиск по сайту:  

© gendocs.ru
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации