Logo GenDocs.ru

Поиск по сайту:  

Загрузка...

Лекции - Рынок недвижимости и ипотека - файл лекции Рынок недвижимости и ипотека.doc


Лекции - Рынок недвижимости и ипотека
скачать (140.6 kb.)

Доступные файлы (1):

лекции Рынок недвижимости и ипотека.doc901kb.22.12.2009 20:47скачать

содержание
Загрузка...

лекции Рынок недвижимости и ипотека.doc

  1   2   3   4   5   6   7
Реклама MarketGid:
Загрузка...
РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ И ИПОТЕКА
Введение

Лекция № 1. Недвижимое имущество и его основные признаки

1. Основы отнесения материальных объектов к недвижимости: правовой и физический аспект

2. Структурная характеристика недвижимости и ее классификация

3. Особенности недвижимости как товара и как экономического актива
Лекция № 2. Собственность на недвижимое имущество

4. Пакет прав на недвижимость. Обязанности и ограничения

5. Формирование частной собственности на недвижимость и развитие рынка недвижимости в современной России

6. Сделки с недвижимостью
Лекция № 3. Рынок недвижимости и его инфраструктура

7. Особенности функционирования рынка недвижимости

8. Инфраструктура рынка недвижимости

9. Основные сегменты рынка недвижимости
Лекция № 4. Особенности инвестирования в недвижимость

10. Развитие недвижимости. Девелопмент

11. Инвестиционный проект и его участники

12. Источники и способы финансирования недвижимости

13. Риски инвестирования в недвижимость

14. Денежные потоки и их оценка. Использование функций сложного процента
Лекция № 5. Капитализация доходов от недвижимости

15. Основные финансовые коэффициенты и критерии эффективности

16. Текущая и конечная отдача от инвестиций в недвижимость. Коэффициенты капитализации доходов

17. Капитализация потока доходов, если стоимость капитала за время владения не меняется

18. Капитализация потока доходов, если прогнозируется снижение стоимости капитала

18.1. Метод прямолинейного возврата капитала

18.2. Метод аннуитетного возврата капитала

18.3. Частичное возмещение капитала

19. Капитализация дохода, если прогнозируется повышение стоимости капитала

20. Особенности анализа при инвестировании в сложный объект недвижимости (здание с земельным участком). Метод физического остатка и метод общего коэффициента
Лекция № 6. Ипотечное кредитование потребительской и коммерческой недвижимости

21. Сущность и особенности ипотечного кредитования

22. Кредитные инструменты финансирования недвижимости

23. Ипотечные кредиты с дисконтами и «младшие» закладные

24. Риски ипотечного кредитования: риски кредитора и заемщика

25. Ипотечные ценные бумаги

26. Ипотечное жилищное кредитование и его основные модели

27. Российская практика жилищного кредитования
Лекция № 7. Основы ипотечно-инвестиционного анализа

28. Факторы, влияющие на выгодность инвестирования в недвижимость на разных стадиях инвестиционного проекта

29. Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа
Лекция № 8. Ипотечно-инвестиционный анализ с учетом налогообложения

30. Особенности расчета денежных потоков для инвестиционного анализа

31. Принятие финансовых решений

31.1. Предварительные установки

31.2. Анализ эффективности при выборе варианта «продавать – не продавать»

31.3. Анализ эффективности при выборе варианта «рефинансировать – не рефинансировать»

32. Ипотечные кредиты с перезакладываемым залогом (wrap-кредиты)

32.1. Общая схема финансирования с перезакладываемым залогом

32.2. Разновидности финансирования с участием wrap-кредита

Введение

Здесь охватывается широкий круг проблем, с которыми сталкивается любой предприниматель при инвестировании в недвижимость в условиях рыночной экономики.

Отношения связанные с недвижимостью в системе рыночных отношений занимают особое место. Можно сказать, что собственность на недвижимость является одной из основ рыночных отношений. О роли недвижимости в экономике говорит тот факт, что ее доля составляет до 80% национального богатства страны. К недвижимости относится земля (вместе с ее недрами, лесными и водными пространствами), и все, что прочно с ней связано: здания, строения, наземные и подземные сооружения (дороги, мосты, линии электропередач, каналы, трубопроводы и т.д.). Значительная часть недвижимого имущества может стать и становится товаром, образуя специфический рынок недвижимости.

Производственные корпуса и земельные участки, на которых располагаются производственные предприятия, относятся к недвижимости, владение которой обеспечивает экономическую свободу предпринимателю. К недвижимости также относится жилье, дачи, гаражи. Частная собственность на них, особенно на жилье, возможность его свободно покупать и продавать освобождает людей от принудительной привязки к определенному месту жительства.

Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости, так как без рынка недвижимости не может быть рынка вообще.

Спрос на недвижимость, его предложение и ценообразование, как и любого товара, подчиняется общим экономическим законам, однако здесь имеется столь много специфики, что изучение этих законов и механизмов их функционирования выделяется в специальную дисциплину «Рынок недвижимости и ипотека». О значении, какое придается операциям с недвижимостью, можно судить по классификации отраслей народного хозяйства РФ: вся экономическая деятельность представлена 24 сферами (промышленность, сельское хозяйство, связь, строительство и т.д.), среди них операциям с недвижимостью отведено 11-ое место.

^ Цель изучения дисциплины «Рынок недвижимости и ипотека» – получение студентами необходимых теоретических знаний об особенностях функционирования рынка недвижимости, а также практических навыков по осуществлению ипотечно-инвестиционного анализа при выборе эффективных вариантов инвестирования капитала в недвижимость с использованием ипотечного кредита.

Инвестирование в недвижимость – это частный случай реальных инвестиций. Но сложность инвестиционного анализа, связанного с недвижимостью, обусловлена целым рядом обстоятельств. Во-первых, это очень крупные суммы, которые инвестор должен внести сразу. Во-вторых, это очень долговременные инвестиции, отдача от которых идет многими десятилетиями, и в течение этого срока перед инвестором встают разнообразные проблемы. В-третьих, приобретение недвижимости, как правило, сопровождается ипотекой, дающей возможность привлекать заемные средства для финансирования инвестиционного проекта на более льготных условиях, чем при обычном коммерческом кредите.

По отдельным аспектам функционирования рынка недвижимости и ипотечного кредитования имеется достаточно большое количество научной и учебной литературы, как переводной, так и отечественных авторов. Это дает возможность студентам более глубоко ознакомиться с заинтересовавшими их вопросами, а также самостоятельно подобрать литературу для выполнения дипломной работы по какой-либо проблеме недвижимости. Но вместе с тем следует учесть, что в литературе, посвященной анализу рынка недвижимости, мало внимания уделяется инвестиционным проблемам, а в литературе, посвященной ипотечному кредитования, его проблемы рассматривается в основном с точки зрения кредитора. Однако в реальной экономике эти проблемы неразрывно связаны – эффективность инвестирования в недвижимость зависит как от цен на рынке недвижимости, так и от цен на кредитные ресурсы и условий их предоставления.
Лекция № 1. Недвижимое имущество и его основные признаки

1. Основы отнесения материальных объектов к недвижимости: правовой и физический аспект

2. Структурная характеристика недвижимости и ее классификация

3. Особенности недвижимости как товара и как экономического актива
1. Основы отнесения материальных объектов к недвижимости: правовой и физический аспект

ГК РФ ввел деление материальных объектов собственности на движимое и недвижимое имущество. «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей».

В настоящее время недвижимое имущество и связанные с ним сделки приобретают все большее значение, поэтому актуальным становится его изучение, классификация, выявление теоретических и практических проблем функционирования рынка недвижимости.

В научной и учебно-методической литературе встречаются близкие по смыслу термины: «недвижимое имущество», «недвижимость», «объект недвижимости», «недвижимая собственность», обычно употребляемые как синонимы. Однако, строго говоря, их нельзя считать полными синонимами.

В американской теории и практике рынка недвижимости четко разграничены понятия физический объект недвижимости как реальное имущество (Real estate) и вещное право, связанное с недвижимостью (Real property). На рынке недвижимости в качестве товара может выступать как то, так и другое. Объект недвижимости выступает товаром в том случае, если вместе с ним отчуждаются все права на данный объект.

Понятие «недвижимое имущество», данное в ГК РФ, распространяется на землю и все, что постоянно закреплено на ней (здания, сооружения, постройки, леса и лесные насаждения и т.п.), то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. К недвижимому имуществу по закону относят также морские, речные и воздушные суда, космические объекты. К недвижимости на основании законов может быть отнесено и иное имущество. Таким образом, понятие «недвижимое имущество» определяется правовыми отношениями собственности, а не только физическими особенностями объекта. В российской научной и деловой терминологии практически то же самое понимается под «недвижимостью».

Для целей изучения рынка недвижимости как системы сделок, прежде всего купли-продажи, преимущественное значение имеет правовой, а не физический аспект, поэтому термины «недвижимое имущество» и «недвижимость» используются как синоним.

Существенную роль при отнесении объекта к недвижимости играет такой правовой признак, как необходимость государственной регистрации объекта, – она обязательна для всех физически недвижимых объектов и для тех движимых объектов, которые по закону отнесены к недвижимому имуществу. Таким образом, правовой аспект недвижимости является более общим, чем физический, охватывая как физически недвижимые, так и некоторые физически движимые объекты. И тем не менее первичным отличительным признаком для отнесения того или иного объекта к недвижимости служит неразрывная связь с землей. Все объекты, обладающие этим признаком, безусловно относятся к недвижимости. Эти объекты составляют подавляющую долю недвижимости.

Все объекты, физически связанные с землей, имеют много общих экономических признаков: высокую стоимость, низкую ликвидность, уникальность каждого объекта, длительность срока службы и т.д. Наличие всей совокупности тех же экономических признаков у физически движимых объектов и послужило основанием для отнесения их к недвижимости. Именно эти признаки, объединяющие все объекты недвижимости, предопределил, необходимость государственной регистрации. Таким образом, государственная регистрация недвижимого имущества и сделок с ним является производным, хотя и более общим, признаком недвижимости.

Хотя для целей инвестиционного анализа основное значение имеют экономические и правовые признаки, но и физические особенности объектов недвижимости следует учитывать при анализе рынка недвижимости, в частности, при классификации недвижимости, при сегментировании рынка и т.п.

За основу понятия «недвижимость» берется определение, приведенное в ГК РФ, т.е. к недвижимости относятся земельные участки, недра и все физически недвижимые объекты, а также приравненные к ним движимые объекты (морские, речные, воздушные суда и космические объекты).
2. Структурная характеристика недвижимости и ее классификация

Все многообразие объектов недвижимости можно классифицировать по очень многим признакам с различной степенью детализации. Согласно одному из наиболее общих подходов, (его условно можно назвать правовым) к классификации недвижимости все объекты недвижимости подразделяются на виды по формам собственности:

А) государственная недвижимость (общефедеральная, субъектов Федерации, муниципальная),

Б) частная (индивидуальная, общая, акционерная).

Каждый из приведенных видов недвижимости, в свою очередь, подразделяется по многообразным признакам: по функциональному назначению, местоположению, способу управления и др.

Согласно другому подходу (условно его можно назвать экономико-функциональным), в ней выделяют три большие группы:

  • Потребительская недвижимость, включающая в себя все недвижимое имущество, предназначенное для удовлетворения личных потребностей собственника (квартиры, односемейные городские и загородные дома, дачи, гаражи);

  • Коммерческая недвижимость, к которой относятся любые недвижимые объекты, приносящие доход собственнику (жилые и нежилые помещения, земельные участки, гостиницы, сдаваемые в аренду гаражи, и т.п.). Коммерческую недвижимость можно называть инвестиционной, поскольку приобретается она с целью извлечения дохода, и в руках собственника является капиталом.

  • Общественная недвижимость (иногда ее называют специальной). К ней относятся такие объекты, которые служат для совместного использования, но не предназначены для непосредственного извлечения дохода: школы, больницы, библиотеки, музеи, спортивные сооружения, парки и т.п.

Подавляющая доля общественной недвижимости находится в государственной собственности, другая часть – в собственности общественных организаций (профсоюзов, церкви, различных фондов).

Рынок недвижимости образует в основном потребительская и коммерческая недвижимость, но иногда и объекты общественной недвижимости могут менять своего собственника посредством рынка, переходя либо в частную собственность, либо в собственность другой общественной организации.

Можно провести классификацию недвижимого имущества на основе перечня, приведенного в ГК РФ:

  • земельные участки, в том числе участки недр, лесные и водные пространства;

  • здания и строения;

  • сооружения.

Земля – основной природный ресурс страны. Она является не только средством производства в сельском и лесном хозяйстве, но и пространственным базисом для всех отраслей и сфер деятельности, составляет основу жизни людей, является крупнейшим и важнейшим объектом собственности.

В настоящее время в соответствии с целевым назначением все земли в государстве подразделяются на семь категорий земель: 1) сельскохозяйственного назначения; 2) населенных пунктов; 3) промышленности, транспорта, связи и др.; 4) особо охраняемых территорий (природоохранного, историко-культурного и т.п. назначения); 5) лесного фонда; 6) водного фонда; 7) запаса.

Здания – строительно-архитектурные объекты, предназначенные для постоянного проживания, для производственной деятельности, хранения материальных ценностей, а также социально-культурного назначения, и т.п. К зданиям также относятся все встроенные помещения и внутренние коммуникации. Наружные пристройки, имеющие самостоятельное назначение, и надворные постройки (склады, колодцы, гаражи, сараи, заборы и т.п.) являются самостоятельными объектами и относятся к строениям.

К сооружениям относятся наземные и подземные инженерно-строительные объекты, предназначенные для выполнения технических функций (шахты, тоннели, трубопроводы, дороги, мосты и т.п.).

Одним из широко используемых подходов можно назвать предметно-функциональный, согласно которому недвижимость подразделяется на следующие группы:

  • земля;

  • жилье,

  • нежилые помещения,

  • незавершенное строительство,

  • движимые объекты недвижимости.

Данная классификация применяется к той части недвижимости, которая образует рынок, и более всего отвечает целям его сегментации. Каждая группа, в свою очередь, подразделяется на множество подгрупп на основе различных признаков.

Возможны и иные подходы к классификации недвижимости.
3. Особенности недвижимости как товара и как экономического актива

Значительная доля недвижимого имущества является товаром и вступает в свободное товарное обращение. В силу естественных особенностей она в качестве товара обладает целым рядом специфических черт.

1) Объекты недвижимого имущества характеризуются стационарностью. Это означает, что в результате той или иной сделки, например, при купле-продаже недвижимость не может быть перемещена к покупателю, наоборот, покупатель перемещается к покупаемому объекту (имеется в виду не акт сделки, а пользование покупателем приобретенным имуществом). То есть продавец не может в поисках более выгодных условий продажи переместить свой товар на другой рынок, где имеется меньше конкурентов или больше спрос.

2) В отличие от других товаров, основу стоимости недвижимого имущества составляет полезность, а не затраты. Например, два абсолютно одинаковых здания с одинаковыми затратами на строительство будут иметь разную стоимость в зависимости от местоположения – офисное здание в деловой части города может стоить в несколько раз дороже аналогичного здания, расположенного в неудобном месте. Еще ярче эта особенность проявляется в стоимости земельных участков.

3) Следующая характерная черта недвижимости – долговечность. Сроки экономически эффективной жизни недвижимого имущества могут составлять 100 и более лет. Это учитывается при расчете сроков окупаемости, а значит, и цен. Земля при правильном пользовании ею вообще служит бессрочно.

4) Для недвижимости характерна ограниченность предложения, и как следствие – его низкая эластичность. Это обусловлено тем, что, с одной стороны, строительство зданий, сооружений и т.д. требует значительного времени и крупных капиталовложений, а с другой стороны, при сокращении спроса и снижении цен в силу стационарности и долговечности недвижимого имущества его предложение не может сократиться. Предложение земли вообще является абсолютно неэластичным.

5) Объекты недвижимости уникальны и неповторимы, особенно по местоположению. Даже две одинаковые квартиры в типовом доме будут различаться тем, на каком этаже расположены, куда «смотрят» окна – на шумную улицу или на тихий зеленый двор, и в конце концов даже тем, каковы соседи за стеной.

6) Низкий уровень ликвидности, во многом предопределенный ранее перечисленными особенностями. Для того, чтобы продать недвижимость требуется время, иногда значительное. Время экспонирования объектов на рынке жилой недвижимости составляет 1-1,5 месяца, объекты коммерческой недвижимости экспонируются от нескольких месяцев до года. Кроме того, собственник несет и немалые расходы при продаже, поскольку, как правило, вынужден прибегать к услугам посредников.

7) Недвижимость в качестве товара требует большого информационного сопровождения. Совершение торговой сделки с недвижимостью сопровождается предоставлением покупателю подробной характеристики как самого объекта, так и сведений о его местоположении, о бывших владельцах и т.д.

8) Недвижимость как особый вид собственности требует и более сложных процедур товарного обмена. Недвижимость и права собственности на нее подлежат государственной регистрации в специальном реестре. Продавец свою правомочность в этом качестве должен подтвердить нотариально заверенными документами. Нотариальному оформлению и государственной регистрации подлежит передача практически любых прав собственности, а не только полного права.

9) Следует учитывать и такую особенность недвижимости, как необходимость постоянного управления ею в процессе пользования. Как правило, управление недвижимостью собственники передают профессиональным структурам, обеспечивающим коммунальные услуги, ремонт, охрану, отношения с государственными органами (пожарными, налоговыми, страховыми и т.п.).

10) Недвижимое имущество в качестве собственности и в качестве товара может быть делимым и неделимым. Делимым является то имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли, а каждая его доля после раздела образует целую недвижимую вещь. Например, в многокомнатной квартире могут быть выделены в самостоятельные доли отдельные комнаты, которые могут стать самостоятельными единицами товара.

В целом делимое имущество, например, коммунальная квартира из нескольких комнат, может иметь неотделимые части (помещение санузла, прихожая), которые являются существенными частями данного объекта и не могут стать объектом отдельных прав.

11) С недвижимыми объектами могут быть связаны движимые вещи, называемые принадлежностями, которые не являются существенной частью недвижимой вещи, но служат ей и связаны с ней общим назначением. К принадлежностям можно отнести кухонное и сантехническое оборудование квартиры, межкомнатные двери, встроенную бытовую технику. До недавнего времени, когда эти принадлежности были у всех практически одинаковыми, считалось естественным, что жилье продается вместе с принадлежностями. Однако в настоящее время при продаже недвижимости принадлежности могут быть отделены от нее. Во избежание недоразумений в договоре купли-продажи следует сделать специальные оговорки о принадлежностях.

Наиболее существенная специфика недвижимости состоит в том, что она может выступать в разных экономических качествах: в качестве товара и в качестве финансового актива. Коммерческая недвижимость как объект инвестирования капитала является активом. Потребительская недвижимость, приобретаемая для непосредственного удовлетворения потребностей собственника, изначально является товаром. Но поскольку через некоторое время собственник может сдать ее в аренду или продать по возросшей стоимости, то эта недвижимость становится приносящим доход капиталом, то есть активом. Некоторые авторы по этой причине всю потребительскую недвижимость относят к активам.

Все активы в экономической теории принято делить на реальные и финансовые. Недвижимое имущество может выступать и в том, и в другом качестве. Если приобретаемая недвижимость служит для личного или производственного потребления (квартира для собственного проживания или офисное здание для собственного бизнеса), то она является реальным активом, а если для получения дохода от сдачи в аренду или доверительное управление, то она является финансовым активом.

Таким образом, приобретение любой недвижимости можно считать инвестицией. По общему признанию аналитиков, инвестиции в недвижимость в России в последние годы обеспечивали самую высокую доходность.

Именно этот мотив в 2000-ые годы создал высокий спрос на квартиры в Москве. Как известно, денежные доходы распределяются в стране весьма неравномерно. Относительно крупные денежные средства, сосредоточиваясь в руках ограниченного круга населения, ищут прибыльного применения. Самую высокую прибыль приносит приобретение недвижимости. По оценкам аналитиков, доходность капитала, вложенного в покупку квартир в Москве, составила около 40% годовых за счет роста цен. Образовалась своеобразная инфляционная спираль: высокий спрос на жилье вызвал стремительный рост цен, который в свою очередь обусловил инвестиционный спрос и как следствие – продолжающееся повышение цен. Средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве весной 2004 года составила 1650 долл. и продолжала расти примерно на 4-5% в месяц. Летом 2005 года средняя цена квадратного метра перешагнула двухтысячный рубеж, а в ноябре уже составила 2200 долл.

Спекулятивными мотивами, т.е. расчетом на получение прибыли через некоторое время за счет роста цен, обусловлен и большой спрос на земельные участки в ближнем Подмосковье. В престижных коттеджных поселках с развитой инфраструктурой в радиусе 20 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе стоимость земли составляет 20-25 тыс. долл. За одну «сотку», а в отдельных случаях достигает 80 тыс. долл.

Лекция № 2. Собственность на недвижимое имущество

4. Пакет прав на недвижимость. Обязанности и ограничения

5. Формирование частной собственности на недвижимость и развитие рынка недвижимости в современной России

6. Сделки с недвижимостью
4. Пакет прав на недвижимость. Обязанности и ограничения

Условием функционирования рынка недвижимости является право частной собственности. При этом следует разграничивать понятия «собственность» и «право собственности».

Право – это совокупность правомочий конкретного лица, обеспечивающая юридическую возможность удовлетворения своих интересов и выполнения определенных обязательств. Оно дает возможность владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимым имуществом. Это означает, что собственник недвижимости может по своему усмотрению либо сам пользоваться своим имуществом, либо его продать, подарить, заложить, передать во временное пользование другому лицу, объединиться с другими собственниками для совместного его использования на основе кооперации, товарищества и т.п.

Совокупность правомочий, связанных с недвижимостью, образует пакет (пучок) вещных прав. ГК РФ наряду с правом собственности выделяет следующие вещные права:

  • хозяйственного ведения имуществом,

  • оперативного управления имуществом,

  • пожизненного наследуемого владения,

  • постоянного (бессрочного) пользования.

К частичным правам на недвижимость также относятся ипотека, сервитуты и иные права, предусмотренные ГК РФ и другими законами. Таким образом, на один и тот же объект недвижимости могут распространяться разные права нескольких субъектов, называемые вещными правами.

Каждый вид вещного права предоставляет его обладателю определенный набор правомочий, что по сути означает разделение правомочий, входящих в пакет собственности.

Отдельные вещные права могут быть объектами сделок, в том числе некоторые частичные права могут быть объектами купли-продажи. Например, право аренды можно купить и продать, можно выставить в качестве залога для получения кредита. Сдавая объект в аренду, собственник передает другому лицу право в течение определенного времени извлекать из него выгоду.

^ Полное право собственности включает весь пакет основных прав – право владения, пользования и распоряжения. Полное законное право собственности на недвижимость, имеющее документарную юридическую основу, образует титул собственности.

Однако даже самое полное право собственности в гражданском обществе не бывает абсолютным. Право частной собственности предполагает целый ряд ограничений и обязанностей, которые должны быть предусмотрены законодательством страны. Например, в подавляющем большинстве стран с развитой рыночной системой имеются налоги на недвижимость, а права собственников в пользовании своим имуществом ограничены обязанностью соблюдать общие интересы и интересы других собственников. Допустим, проектируется автострада, которая должна пройти через частный земельный участок с многолетними насаждениями, постройками и т.п. В таком случае земельный собственник будет обязан продать государству этот участок по цене, которую определит компетентный орган или суд как справедливую компенсацию за утрату собственности и за возможный моральный ущерб.

Много ограничений в пользовании недвижимостью связано с нормами экологической безопасности. В некоторых странах имеется запрет на продажу недвижимости иностранным гражданам, а также множество законов, ограничивающих те или иные права собственника. В России, например, действует запрет на продажу земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам (возможна только аренда на срок до 49 лет). Другое существенное ограничение прав собственника сельскохозяйственных земель касается возможности изменения функционального назначения земли: изменить его можно только с разрешения субъекта Федерации.

Субъектами права собственности могут быть:

  • частные лица (юридические или физические);

  • государство (РФ или субъекты Федерации);

  • местное самоуправление (муниципальные образования).

Форма собственности на недвижимость определяются в зависимости от субъекта права собственности. Она может быть государственной (федеральной и субъектов РФ), муниципальной (собственность местного самоуправления) и частной (собственность физических или юридических лиц), а также смешанной. Рынок и рыночные отношения не могут существовать, если государственная форма собственности является единственной, но если она сочетается с частной собственностью и не довлеет над нею, это является достаточным условием для формирования рыночных отношений.

^ Право частной собственности на недвижимость означает юридическую возможность лица использовать объект недвижимости в частных интересах в тех пределах, пока это не наносит ущерб интересам других частных лиц или общества.

Право частной собственности на недвижимость, означающее право свободного распоряжения собственностью, приводит к формированию многообразных организационных форм ее использования. Складывается различного вида групповая частная собственность: долевая (например, акционерная, кооперативная) или общая неделимая собственность (например, собственность на земельный участок в кондоминиуме). Сочетание частной формы собственности с государственной порождает еще большее разнообразие форм присвоения и отношений на рынке недвижимости. Для их регулирования требуется адекватное развитие законодательной базы. Многообразие форм собственности на недвижимое имущество установлено российским законодательством.

Специфическая организационная форма собственности, присущая только недвижимости, – кондоминиум. Кондоминиум – это обособленная совокупность объектов недвижимости, образующих единый жилой комплекс, в котором часть элементов находится в индивидуальной, а часть – в совместной собственности.

Кондоминиумы могут быть образованы в загородных поселениях и состоять из двух или более домовладений, расположенных на обособленных земельных участках, или в многоквартирных домах состоять из нескольких квартир, при условии, что они образуют не менее одной блок-секции.

Как правило, в индивидуальной собственности членов кондоминиума находятся квартиры (комнаты) или частные односемейные дома с земельными участками, а в совместной собственности – места общего пользования. В загородных поселках это могут быть спортивные и детские площадки, плавательные бассейны, дороги, а в многосемейных домах – чердаки, подвалы, лифты, лестницы и обязательно – прилегающий к дому (секции) земельный участок.

По российскому законодательству домовладельцы в кондоминиуме в целях согласования порядка реализации своих прав, а также обеспечения управления жилым комплексом образуют товарищество собственников жилья. Товарищество является юридическим лицом со статусом некоммерческой организации.

Поскольку права собственности на недвижимость как бы «расслаиваются» и продаются отдельно, то в практике сделок обычно приходится определять не стоимость объекта недвижимости как такового, а стоимость собственности на него, стоимость тех прав, на основе которых можно получать определенный прогнозируемый доход или другие выгоды в пользовании. Следовательно, величина стоимости собственности должна находиться в прямой зависимости от доходов.
5. Формирование частной собственности на недвижимость и развитие рынка недвижимости в современной России

Становление института частной собственности создало условия для формирования в России рынка недвижимости и его инфраструктуры. Еще до принятия Конституции РФ, первые правовые основы частной собственности в России постсоциалистического периода были заложены в законе РСФСР от 24 декабря 1990 г. «О собственности в РСФСР».

Большую роль в развития рынка недвижимости сыграла приватизация жилья. Согласно закону РФ от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями от 23 декабря 1992 г.), приватизация жилья означает бесплатную передачу в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений. Вступив в права собственности на жилую недвижимость, граждане получили возможность «выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем». Легализация сделок с жильем привела к быстрому росту этого сегмента рынка недвижимости.

Полноценный рынок недвижимости может функционировать только при условии права частной собственности на землю. ^ Право частной собственности на недвижимость, в том числе на землю, было зафиксировано в Конституции РФ, принятой в 1993 году, в Гражданском Кодексе и других федеральных законах.

Но это всего лишь основы. Долгое время при отсутствии законодательно установленных механизмов приватизации подавляющая часть земли оставалась государственной.

Образно говоря, формирование рынка недвижимости в России началось «со второго этажа» – квартир, встроенных нежилых помещений без каких-либо прав на землю, на которой стоят дома. Особую неопределенность это создавало при приватизации предприятий и в значительной мере тормозило приток иностранных инвестиций в реальный сектор экономики. Современное законодательство ликвидировало эту неувязку, введя принцип, согласно которому «все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами».

Так как основу недвижимости составляет земля, то именно частная собственность на землю является условием развития рынка недвижимости.

В декабре 1992 г. был принят закон РФ «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства». С принятием этого закона легализовался рынок дачных участков и понемногу стал формироваться рынок участков для коттеджной застройки. Но доля земли, на которую распространялись законы о праве частной собственности, составляла лишь около 2% общей земельной площади России.

Лишь в начале 2000-х годов сложилась правовая база для развития земельного рынка. Большую роль в становлении частной собственности на землю играет Земельный кодекс РФ, принятый в октябре 2001 г., узаконивший право частной собственности на некоторые виды земельных участков и определивший порядок их приватизации. В нем говорится, что собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные ими по основаниям, предусмотренным законодательством РФ. При этом граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность.

В 2002 году был принят закон РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», который узаконил частную собственность на сельскохозяйственные земли.

Формирование рынка нежилых помещений, началось с принятия в 2001 г. закона РФ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Хотя фонд нежилых помещений, сосредоточенный в руках государства, был значительным, но его объемы и структура не соответствовали потребностям развивающейся рыночной экономики. Расширение этого рынка могло быть обеспечено только новым строительством. Существенную роль в развитии строительной сферы на основе частного предпринимательства сыграл закон РСФСР от 26 июня 1991 г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» с изменениями от 19 июня 1995 г. Важными пунктами этого закона были следующие: 1) положение о том, что инвестор самостоятельно определяет объемы, направления, размеры и эффективность инвестиций; 2) инвестор вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций, в том числе осуществлять торговые операции и реинвестирование.

Дальнейшее развитие правовая база инвестиционной деятельности, обеспечивающей прирост рынка недвижимости, получила в законе РФ от 25 февраля 1999 г. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». На заседании Правительства РФ в феврале 2005 г. Среди приоритетных задач по обеспечению экономического роста отмечалась необходимость улучшения инвестиционного климата в РФ «…на основе обеспечения защиты прав собственности …».

Несмотря на значительный прогресс в развитии законодательной базы для полноценного функционирования рынка недвижимости в России, в ней еще остается много пробелов.
6. Сделки с недвижимостью

Всякие изменения в правах собственности на недвижимость, происходящие на основе добровольности и правомочности сторон, независимо от того, идет ли речь о полном или частичном праве собственности, происходят в форме сделок.

Сделка (операция) с недвижимостью – это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение права собственности на объект недвижимости.

Принято различать сделки односторонние, для совершения которых достаточно выражения воли одной стороны, и сделки многосторонние, для совершения которых необходимо согласие двух или более сторон. Многосторонние сделки оформляются договорами.

К односторонним сделкам относятся:

  • Дарение. Это весьма распространенная сделка, особенно часто встречающаяся в операциях с жильем. Если недвижимость не заложена, собственник может подарить ее любому физическому или юридическому лицу.

  • Наследование. В силу своей долговечности недвижимость может многократно переходить по наследству новым собственникам. Различают наследование по закону и по завещанию. В последнем случае завещание представляет собой юридический документ, в котором выражена воля завещателя. Завещание должно быть заверено нотариусом или иным официальным лицом, полномочия которого в удостоверении подобной сделки устанавливаются законодательством страны.

К многосторонним сделкам относятся:

  • Купля-продажа. Этот вид сделки является основным на рынке недвижимости. Здесь речь идет о переходе от одного лица к другому всего пакета прав собственности: владения, пользования, распоряжения.

  • ^ Сдача в аренду недвижимости. В этом случае от одного лица к другому переходит на определенное договором время и на согласованных сторонами условиях право пользования данным недвижимым имуществом. При смене собственника арендный договор не расторгается (если этого не желает арендатор) и не изменяется. В определенных случаях арендодателем может выступать арендатор, тогда сделка называется субарендой.

  • ^ Имущественный найм. Почти то же, что и аренда, но относится только к государственному жилищному фонду и оформляется не в виде арендного договора, а в виде ордера на жилье. Если позволяет площадь, допускается поднайм.

  • ^ Купля-продажа прав аренды. В этом случае от одного лица к другому переходит не сама недвижимость в качестве объекта пользования, а только право сдавать ее в аренду от своего лица. Эта специфическая сделка распространена в России применительно к государственной собственности, когда государство, не отказываясь от своего права собственности на недвижимость (в основном это земельные участки и нежилые помещения), продает частным лицам права аренды, обычно на достаточно длительное время (до 49 лет).

  • Обмен. Здесь речь идет об обмене ордерами на государственное жилье. В этой сделке не происходит передачи прав собственности от одного лица к другому, собственником остается государство.

  • Мена. Эта сделка, как и предыдущая, связана с жильем, но здесь в отличие от обмена, происходит смена собственников. По сути в данной сделке совмещены две сделки купли-продажи: участники сделки взаимно продают друг другу сою собственность.

  • ^ Залог недвижимости или прав на недвижимость. Данная сделка используется собственником недвижимости для получения кредита, который берется залогодателем для любых целей.

  • Ипотека. Данная сделка представляет разновидность предыдущей формы, ее частный случай. Ее особенность состоит в том, что, во-первых, здесь кредит под залог недвижимости предоставляется для ее приобретения (путем покупки или строительства), во-вторых, как правило, на весьма длительный срок (до 25 и более лет).

  • Передача недвижимости в качестве вклада в уставный капитал обществ, товарищества, кооператива.

  • Передача недвижимости в пожизненное, либо в бессрочное пользование.

  • Предоставление сервитута. Сервитут – право ограниченного пользования соседним участком. Он предоставляется в том случае, когда какой-либо земельный участок расположен так, что пройти или проехать к нему можно только через соседний, чужой участок.

Существует множество разновидностей перечисленных сделок: приобретение недвижимости с рассрочкой платежа, участие в долевом строительстве, аренда с правом выкупа и др.

Кроме сделок можно назвать несколько видов так называемых операций с недвижимостью: признание какого-либо права на недвижимость по решению суда, расторжение договора, уточнение долей собственности в недвижимости и др.

Практически все сделки с недвижимостью (возникновение и изменение прав собственности, прав хозяйственного ведения, владения и использования, оперативного управления, ипотеки, сервитута и др.) подлежат государственной регистрации.

^ Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством этих прав. Сделка считается завершенной только после ее регистрации. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав проводится по всей территории РФ по установленной системе записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Для этого в Регистрационную палату представляется в установленном порядке пакет документов.

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Она имеет открытый (публичный) характер, и информация о зарегистрированных правах на данный объект должна предоставляться любому заинтересованному лицу.

Согласно ст. 234 ГК РФ лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим собственным в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество, и оно может быть зарегистрировано.

^ Объекты государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним могут быть подразделены на несколько групп:

1) права всех форм собственности, в том числе государственной;

2) вещные права лиц, не являющихся собственниками:

- право хозяйственного ведения,

- право пожизненного наследуемого владения,

- право постоянного пользования и т.д.

3) ограничения прав (обременения)

- сервитуты,

- ипотека,

- арест и пр. ограничения.

Государственная регистрация сделок с недвижимостью и доступность информации о зарегистрированных правах помогает избежать мошенничества на рынке недвижимости.

Чтобы сделка считалась действительной, необходимо соблюдение определенных условий; это:

  • законность сделки;

  • право- и дееспособность ее участников;

  • соответствие сделки воли всех участников;

  • соблюдение формы сделки.
  1   2   3   4   5   6   7



Скачать файл (140.6 kb.)

Поиск по сайту:  

© gendocs.ru
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации