Logo GenDocs.ru

Поиск по сайту:  

Загрузка...

Лекции - Теория и практика оценочной деятельности - файл Теория и практика оценочной деятельности лекции.doc


Лекции - Теория и практика оценочной деятельности
скачать (427.4 kb.)

Доступные файлы (1):

Теория и практика оценочной деятельности лекции.doc1381kb.26.04.2010 21:30скачать

содержание
Загрузка...

Теория и практика оценочной деятельности лекции.doc

  1   2   3   4   5   6   7
Реклама MarketGid:
Загрузка...
Лекции по дисциплине

Теория и практика оценочной деятельности
Содержание
Тема 1. Методологические положения оценки

1.1. История развития оценочной деятельности

1.1.1. Оценочная деятельность в Российской Империи

1.1.2. Оценочная деятельность в СССР

1.1.3. Оценочная деятельность в наше время

1.2. Понятие и сущность оценочной деятельности

1.3. Субъекты и объекты оценочной деятельности

1.4. Цели оценки и виды стоимости

1.5 Факторы, влияющие на величину стоимости

1.6. Принципы оценки

1.7. Процесс оценки
Тема 2. Правовое регулирование оценочной деятельности

2.1. Случаи проведения обязательной оценки

2.2. Заключение и исполнение договора об оценке объекта

2.2.1. Условия договора об оценке

2.2.2. Права и обязанности сторон по договору

2.3. Страхование гражданской ответственности

2.3.1. Ответственность оценщиков

2.4. Лицензирование оценочной деятельности

2.4.1. Подготовка специалистов в области оценочной деятельности

2.4.2. Порядок проведения контроля за соблюдением лицензионных требований и условий юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями

2.5. Саморегулируемые организации
Тема 3. Математические основы оценочной деятельности

3.1. Шесть функций денежной единицы
Тема 4. Подготовка информации в процессе оценки

4.1. Внешняя информация

4.2. Внутренняя информация
Тема 5. Основные подходы к оценке

5.1. Доходный подход

5.1.1. Метод дисконтирования денежных потоков

5.1.2. Метод капитализации доходов (прибыли)

5.2. Сравнительный подход

5.2.1. Общая характеристика сравнительного подхода

5.2.2. Методы сравнительного подхода

5.3. Затратный подход

5.3.1. Оценка бизнеса

5.3.2. Оценка недвижимого имущества

5.3.3. Оценка земельного участка

5.3.4. Оценка машин и оборудования

5.3.5. Оценка нематериальных активов

5.3.6. Оценка финансовых вложений

5.4. Согласование результатов
Глоссарий


ТЕМА 1.

Методологические положения оценочной деятельности
В данной теме студент познакомится с историей развития оценочной деятельности, начиная с ее появления в 19 веке. В теме рассматриваются основные виды оценочной деятельности в Российской Империи, их развитие с изменением законодательства; анализируется деятельность оценщиков во время советской власти и в Российской Федерации. Студент ознакомится также с общими понятиями оценочной деятельности, общепринятыми для оценщиков всего мира
Развитие рыночной экономики в России привело к многообразию форм собственности и возрождению собственника, к увеличению количества объектов собственности в хозяйственном обороте. У каждого, кто задумывается реализовать свои права собственника, возникает много проблем и вопросов. Одним из основных является вопрос о стоимости объекта собственности. Необходимость его решения возникает у предприятий, фирм, акционерных обществ, финансовых институтов. Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования, фондового рынка и системы страхования также формируют потребность в новой услуге — оценке стоимости объектов и прав собственности.

Оценочная деятельность представляет собой важнейшую составляющую развитой инфраструктуры, необходим для дальнейших экономических преобразований в нашей стране.

Сегодня оценка стоимости заняла достойное место в рыночной системе хозяйствования. Уже 10 лет результаты оценки стоимости различных объектов собственности служат основой для принятия большинства решений в частном и в государственном секторах. Оценка стоимости стала неотъемлемым инструментом в арсенале современного российского бизнесмена, финансиста, менеджера. Без представлений об оценочной деятельности трудно обойтись в условиях рыночной экономики и простому гражданину, и государственному чиновнику, и политику, и предпринимателю.
1.1. История развития оценочной деятельности
1.1.1. Оценочная деятельность в Российской Империи
В России история развития оценочной деятельности, как и всего рынка недвижимости, распадается на два периода: дореволюционный и современный, которые разделяет примерно семидесятилетний промежуток существования советской власти и СССР.

Первоначально оценка недвижимости проводилась для целей налогообложения. Упоминания о первых в мире попытках такой оценки относится к XVII веку. В начале XIX в. кадастровые работы, включающие описание, регистрацию и оценку недвижимого имущества проводились в большинстве стран Западной Европы.

В ходе оценочных работ первой половины XIX века важное место занимала не только оценка земли, но и ее переоценка, временные границы между которыми обычно лежали в пределах 10 лет.

С отменой крепостного права в 1861 г. в России возникли предпосылки проведения кадастровых работ, неотъемлемой частью которых являлась оценка недвижимости. Новым подходом к оценке земель стало определение стоимости крестьянского землевладения по установленной цене выкупного платежа. Для формирования земского бюджета предметами налогообложения становилось недвижимые имущество. Размер налогообложения определялся доходностью и ценностью облагаемого имущества.

В результате земской реформы 1864 г., проведенной с целью организации местного самоуправления «для заведования делами, относящимися к местным хозяйственным пользам и нуждам каждой губернии и каждого уезда», оценочная деятельность была отнесена к компетенции земских губернских и уездных учреждений. Под руководством земств в 1860–1880-х г. были осуществлены массовые оценочные работы в сфере недвижимости по всей территории Российской Империи.

С началом земской оценочной деятельности было связано зарождение земской оценочной статистики, включавшей статистические работы по обследованию и оценке земель сельского хозяйства в целях налогообложения.

Для этого были разработаны методы:

  • определения характерных статистических параметров для массовой оценки;

  • сбора и анализа массовых оценочных данных.

Основным способом сбора оценочных сведений были опросные листы, рассылаемые по уездам, волостям и отдельным домовладениям. А с 1874 г. в практику оценочно-статистических работ вводится экспедиционный способ.

Земская статистика дает возможность не только показать плательщику налогов конкретную цифру оценки земли, но и убедить его в правильности, обоснованности и объективности оценочных выводов.

С появлением мануфактурного производства наравне с другими податями «все фабрики платят в казну известный доход, а именно: одни с каждого стана по одному рублю в год, а другие по одному проценту с капитала» (Указ Екатерины II от 1769 г.). Преобразование сельского хозяйства, развитие промышленности, образование крупных городов изменяют источники дохода и структуру налогообложения. Увеличивается доля налога с недвижимых имуществ и с доходов предприятий, определением «ценности и доходности» которых занималась оценка собственности.

Отмена подушного налога в России с 1 января 1887 г. и переход к подоходному налогообложению потребовали создания новых законодательных основ и структур, методик проведения оценочных работ земельной собственности, а также других видов недвижимости.

Для успешного проведения оценочных работ в новых экономических условиях 8 июня 1893 г. был издан закон об оценке недвижимого имущества, возложивший организацию, финансирование и проведение оценочных работ по земельной собственности на специальные губернские и уездные оценочные комиссии.

Характерной чертой методик оценки земли конца XIX – начала XX вв. являлась оценка земельных угодий одновременно как источника дохода и предмета сделки купли-продажи. При оценке возможного земельного дохода учитывались характер почв и климатические условия, структура сельскохозяйственных угодий и способы ведения хозяйства, близость транспортных коммуникаций и рынков сбыта, особенности эксплуатации земли ее последним владельцем. Самым надежным способом использования земли считалась сдача ее в аренду, причем предпочтение отдавалось долгосрочной аренде.

В методике конца XIX в. свои особенности имела оценка лесов и лесных земель. Здесь предлагалось производить их оценку по «совершенно особым основаниям». Иными словами, два участка лесной почвы, из которых один покрыт лесом, а другой представляет собой вырубку, оценивались различно. «Это связано с тем, что в вырубке ценится чисто одна лесная почва, то есть такая площадь, с которой покупатель надеется впоследствии получить определенное количество древесины. Можно оценить деревья по их действительной, или, как говорят, потребительной стоимости, а землю, подобно сельскохозяйственным угодьям, капитализацией возможного ежегодного дохода. Но так можно поступать только в том случае, если все насаждения достигли того возраста, в котором их можно с выгодой срубить, а почва по своим свойствам допускает возможность культуры сельскохозяйственных растений, и к ее оценке возможно применять те нормы, которыми пользуются при оценке других угодий. Однако обыкновенно в лесу наряду со старыми насаждениями, рубка которых выгодна, имеются и молодые, которые иногда не стоит и рубить, так как продажа полученных малоценных материалов не может окупить работы, затраченной на производство рубки. С другой стороны, под лесом весьма часто находятся так называемые абсолютно лесные почвы, то есть почвы, не пригодные ни для какой иной культуры. Оценку таких почв придется производить капитализацией дохода от лесного пользования как единственного на них возможного».

Развитие в России в XIX в. промышленности и торговли, повлекшее за собой образование крупных городов, вывело оценочную деятельность на новый качественный уровень. В это время предметом налогообложения и оценки становятся разнообразные фабрики и заводы, торгово-промышленные заведения, жилые и хозяйственные постройки, пароходства, земля и другое недвижимое имущество в городах и сельской местности.

По Инструкции Министерства финансов от 8 июля 1894 г. оценка городского недвижимого имущества состояла из двух частей: нахождение стоимости построек и определение ценности земельного участка, занятого этими постройками.

Для выполнения этих работ в городах и поселках проводилась перепись всего недвижимого имущества с указанием стоимости различных построек (по показаниям их владельцев), суммы страхования, продажи и залога. Однако применять такие данные (стоимость здания или постройки) для оценки построек с неизвестной стоимостью было бы неправильно, так как в большинстве случаев между постройками имелись те или иные различия, которые не позволяли проводить аналогию. Чтобы можно было воспользоваться данными переписи, общую стоимость построек разбивали на элементы, из которых они состоят, и затем применяли эти элементарные величины для оценки построек с неизвестной стоимостью. Другими данными для оценки были нормы на стоимость отдельных элементов, из которых складывалась общая стоимость каждой постройки, установленная на основании местных исследований.

В конце XIX в. быстрый рост числа фабрик и заводов, развитие добывающей и перерабатывающей промышленности и их парка машин и механизмов дали иное направление оценочным работам, способствовали появлению новых видов и форм оценки. В хозяйственной практике появилось множество случаев, когда возникала необходимость произвести оценку конкретных станков, механизмов или другого фабрично-заводского оборудования. С появлением в жизни общества механизированных орудий труда (различные фабричные станки, мельницы, паровые котлы и т. п.) государство облагало налогами владельцев машин и оборудования, приносивших определенный доход.

В 1903 г. выходит в свет «Проект правил для оценки оборудования фабрик и заводов». Этот и другие нормативные документы позволили ввести в оценочные работы известное единообразие и придать им необходимую устойчивость введением некоторого минимума общих правил. Многолетняя практика земств в деле оценки недвижимых имуществ показала, что невозможно достигнуть полного однообразия в оценочных работах при разрозненной поуездной организации. Учитывая это, губернское земство признало необходимым иметь при управе специалистов, обладающих знанием и опытом в собирании и разработке оценочных данных, чтобы указаниями и консультациями таких лиц пользовались уездные управы при постановке организации и ведении дела оценки на местах, и этим самым привести оценочные работы в необходимое единообразие. С возникновением работ по оценке стоимости на оценщиков (ценовщиков) возлагались определенные обязанности и ответственность. «Оценщик, действуя как третья незаинтересованная сторона при проведении работ, должен выполнять ее объективно, без преследования личных интересов. Важно при проведении оценочных работ придерживаться утвержденных правил оценки, давать анализы, делать выводы в доступной для заказчика форме, чтобы он при желании мог убедиться в правильности, обоснованности и объективности оценочных выводов».

Таким образом, в конце XIX и в начале XX вв. в России были разработаны и реализованы на практике методы оценки земли и городской недвижимости по уровню доходности, как это требовалось для целей налогообложения.

Статистическое отделение Московской городской управы в ходе обработки материала решало наиболее сложную задачу – выявление основных и дополнительных признаков, определяющих доходность квартир, а также количественную зависимость между доходностью квартиры и отдельными признаками.

Проведенные группировки позволили выявить большое влияние местонахождения квартиры на уровень ее доходности. Таким образом, уже в то время выявилось, что главным фактором стоимости недвижимости является местоположение.

Анализ сильных и слабых сторон оценочной практики в дореволюционной России представляет значительный интерес и сегодня, особенно при рассмотрении вопросов кадастровой оценки недвижимости, оценки в целях налогообложения и массовой оценки при купле-продаже квартир.
1.1.2. Оценочная деятельность в СССР
С ликвидацией в 1917 г. частной собственности на землю и средства производства оценочная деятельность утратила общественный интерес. По существу, сохранились лишь отдельные ее элементы, преобразованные в одну из функций бюро технической инвентаризации (БТИ) и Земельного кадастра.

Однако потребности государственного управления имуществом способствовали развитию разветвленной системы директивных норм и нормативов, всесторонне регламентирующих условия воспроизводства основных фондов. Одним из наиболее важных для оценщика сводных документов такого рода являются строительные нормы и правила (СНиП), впервые введенные для всеобщего применения в 1955 г.

Кто хотя бы раз в жизни сталкивался с работой бюро технической инвентаризации (например, готовясь к обмену или продаже квартиры), скорее всего, вспоминает это с содроганием. Отсутствие доступной информации, невозможность получить внятную консультацию, очереди и неразбериха, крайняя неоперативность в выполнении заказов, и как следствие такой организации работы – существование «прилипал», предлагающих все устроить и утрясти за отдельную плату.

В советский период (1918 – 1991 гг.) оценку объектов недвижимости производили с использованием нормативных методов, основанных на определении их сметной и балансовой стоимости, типичных для экономики командно-административного типа, то есть не связанных с рыночными условиями хозяйствования.

К 1998 г. эти методы утратили былую доминирующую роль и только частично продолжают применяться в основном на «первичном» рынке недвижимости. Для развития современной оценки рыночной стоимости недвижимости их ценность весьма ограничена.
1.1.3. Оценочная деятельность в наше время
История оценочной деятельности на российском рынке возобновилась примерно в 1993 г. За это время сформировались профессиональные общественные объединения, появились специализированные издания, были разработаны образовательные программы и методики, и оценка заняла свое место в ряду новых профессий, появление которых продиктовано развитием рынка в России.

Можно сказать, что современный этап развития рынка оценочных услуг во многом напоминает период, уже пройденный Россией в конце прошлого века. Поэтому всесторонний учет последнего поможет избежать повторения старых ошибок.

Начало подготовки профессиональных оценщиков в нашей стране было положено ^ Институтом экономического развития Всемирного банка реконструкции и развития. Силами Института осуществлялось обучение, основанное на учебных материалах, разработанных Американским обществом оценщиков. Базируясь на подобных программах, получили развитие семинары, проводимые российскими общественными организациями, например, Институтом независимых оценщиков. Эти шаги послужили процессу становления и развития оценочной деятельности в России, но к их недостаткам следует отнести ориентацию на зарубежные разработки в области оценки, которые в силу специфики российского бизнеса требуют серьезной адаптации.

Мощным импульсом развития оценочной деятельности стали переоценки основных фондов 1995 – 1997 гг., в ходе которых разрешалось привлечение независимых экспертных организаций для определения рыночной стоимости имущества предприятий. В последнее время неуклонно возрастает интерес к проблемам, связанным с оценкой объектов собственности, как со стороны органов власти и управления, так и самих предпринимателей.

Развитие оценочной деятельности можно наглядно проследить, наблюдая за созданием и развитием фирм, занимающихся оценкой. Первоначально наиболее часто встречались оценщики, задачей которых была оценка квартир и автомобилей, то есть тех объектов собственности, которые наиболее широко участвовали в процессе купли-продажи на развивающемся рынке. Как ни странно, проведение всеобщей приватизации не вызвало значительного повышения интереса к оценке, т. к. методики проведения приватизации предполагали иные варианты перераспределения собственности. Бум оценочной деятельности пришелся на вторую половину 90-х годов.

По мере развития и становления профессии оценщика все более явной стала необходимость привлечения к процессу оценки экономистов-бухгалтеров (или аудиторов) для того, чтобы они могли дать обоснованное заключение о порядке учета активов предприятия, правильности формирования их балансовой стоимости, произведенных переоценках. В связи с этим все большее количество аудиторских и экспертных компаний стало оказывать услуги по оценке.

Анализируя опыт работы отечественных оценочных компаний, можно отчетливо проследить как изменение целей заказываемой оценки, так и все возрастающий уровень требований к качеству осуществляемой работы. Раньше во многих компаниях формирование уставного капитала зачастую осуществлялось путем внесения учредителями по согласованной стоимости нематериальных активов, которыми являлись «знания и умение», «деловая репутация» и т. п. Такого рода операции, хоть и были разрешены законодательством, но использовались, как правило, с целью увеличения доли одного или нескольких учредителей в уставном капитале без осуществления реальных вложений. В последнее же время к услугам оценочных компаний все чаще обращаются за помощью в реальной, осуществленной по всем стандартам и правилам оценке прав, вытекающих из авторских и иных договоров на произведения науки, литературы, на программы для ЭВМ, из патентов на изобретения, прав на «ноу-хау» и др.

В начале осуществления оценочной деятельности большая часть выполняемых работ была связана с переоценкой основных фондов предприятия. Ныне, когда балансовая стоимость большинства предприятий уже претерпела ряд переоценок, произведенных как с участием независимых оценщиков, так и самостоятельно самими предприятиями, все чаще требуется выполнение работ по оценке отдельных объектов собственности, таких как объекты недвижимости или дорогостоящее оборудование, не имеющее рыночных аналогов.

После финансового кризиса 1998 г. многие ранее вполне успешные предприятия вынуждены принимать участие в процессах разделения, слияния, ликвидации. Все больше появляется банкротов, предприятий, которые вынуждены продавать свой бизнес в целом или часть имущества для того, чтобы рассчитаться со своими кредиторами. Какой бы удручающей не выглядела данная ситуация, но без помощи оценщиков здесь не обойтись.

Наиболее часто встречаемой формой стоимости является рыночная стоимость – максимальная в денежном выражении цена, которую принесет реализация объекта собственности на открытом рынке при соблюдении всех условий, присущих справедливой сделке. Учитывая, что рыночная стоимость является неким идеальным стандартом, который в жизни не всегда достижим, реальная рыночная цена сделки зачастую существенно отличается от рыночной стоимости. Таким образом, понятия «стоимость» и «цена» в оценке часто разграничивают, т. к. стоимость – это некая ожидаемая мера, которая должна быть достигнута в результате сделки, то есть мера того, сколько покупатель будет готов заплатить за данный объект, а цена – это реальный результат отражающий, сколько фактически было затрачено (в денежном эквиваленте) при приобретении реального аналогичного объекта в совершившейся сделке.

В силу того, что в основе определения рыночной стоимости имеется целый ряд допущений, оценщику, как правило, поручается найти наиболее вероятную продажную цену объекта оценки. Такой показатель является менее жестким, чем определение рыночной стоимости и предполагает составление прогноза возможной цены сделки в недалеком будущем.

На первый взгляд, при определении рыночной цены можно принять за рыночную стоимость суммы предыдущих сделок с аналогичными объектами без проведения дополнительного анализа, однако такой подход является ошибочным, т. к. цена сделки не характеризует мотивы продавца и покупателя, отсутствие или наличие какого-либо внешнего воздействия, условия финансирования и т. п. До тех пор, пока оценщиком не проведен анализ условий конкретной сделки, нельзя говорить о проведении квалифицированной оценки.

Если говорить об основных фондах предприятий, то в российской практике наиболее привычным видом стоимости является балансовая, то есть та стоимость, по которой имущество числится в регистрах бухгалтерского учета и контроля, является базой для налогообложения (уплаты налога на имущество).

Аналогичный порядок действовал и ранее. Балансовая стоимость определялась на основании затрат по приобретению или созданию объекта учета. Начиная с 1992 г., объекты основных средств, находящихся на балансе предприятий, подвергались ежегодным переоценкам по установленным коэффициентам, и только с 1995 г., помимо рекомендованных коэффициентов, было разрешено для проведения переоценок привлекать экспертов. Сегодня в результате переоценок стоимость имущества предприятий в большинстве случаев не имеет ничего общего с рыночной стоимостью. Полученная таким образом балансовая стоимость имущества используется для целей бухгалтерского учета и налогообложения. Налогооблагаемой базой при исчислении налога на имущество для физических лиц, владельцев недвижимости (например, жилых квартир) является инвентаризационная стоимость, определяемая БТИ, и также не имеющая ничего общего со стоимостью рыночной.

Стоимость, в зависимости от вида операций, которые планируется осуществлять с имуществом, различается. Речь, в частности, идет о стоимости использования (субъективной стоимости), отражающей намерения владельца, не связанные с выбытием, передачей в аренду и т. п. К стоимости использования можно отнести такие виды стоимости, как инвестиционная, балансовая, стоимость для целей налогообложения и т. п. Объективный характер носит и стоимость, служащая для осуществления операций с имуществом на открытом рынке: купли-продажи, сдачи в аренду, передачи в залог и т. п. К стоимости обмена относят такие виды, как рыночная, ликвидационная, страховая, арендная и др.
^ 1.2. Понятие и сущность оценочной деятельности
В условиях рыночной экономики и продавец, и покупатель, совершая сделки на «свой страх и риск», хотели бы знать заранее о возможном результате, о цене продаж интересующего их объекта. Однако рыночная цена становится известной только в итоге состоявшейся сделки. И ни одному, даже выдающемуся, уму за всю историю человечества, от времени Аристотеля до наших дней, не удалось найти способ определения точной величины рыночной цены.

Вместе с тем в основе рыночной цены сделки, выступающей результатом согласования цены продавца и цены покупателя, лежит внутренняя величина-стоимость, которая, будучи количественно определенной в условиях конкретного рынка, представляет собой рыночную стоимость. Именно эту величину чаще всего и пытается определить эксперт-оценщик. В ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (с изменениями по состоянию на 27 февраля 2003г.) дается такая формулировка: «Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости».

Определяя стоимость объекта оценки, оценщики используют информацию, представленную заказчиком, поступившую из внешних источников, содержащую наряду с другими сведения о состоянии рынка в целом и того сегмента, на котором «торгуется» оцениваемый объект. На основе полученной информации рассчитываются величина, отражающая в денежном эквиваленте затраты на создание объекта, генерируемый им доход, риски, сопровождающие образование этого дохода, и др. Найденная величина может совпадать с будущей ценой сделки, а может и отличаться от нее. Более того, выполняя заказ покупателя и заказ продавца на оценку одного и того же объекта, оценщик, скорее всего, получит различные величины, так как наблюдается несоответствие информационной базы и ожиданий заказчиков. Однако такое расхождение не должно быть существенным.

Следовательно, величина, определяемая оценщиком, — это и не рыночная цена, и не стоимость как свойство товара. Она занимает промежуточное положение между ними, органично соединяя специфику оцениваемого объекта и существующие на момент оценки общерыночные параметры, выражая первое через второе. Поэтому любая стоимостная оценка «привязана» к конкретной дате.
Для того чтобы понять сущность и особенности оценочной деятельности, необходимо дать более развернутые ее определения. Оценка стоимости любого объекта собственности представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс исчисления величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка. Несколько громоздкое на первый взгляд определение сущности оценки стоимости раскрывает, тем не менее, основные черты данного процесса. Рассмотрим каждую из них.

  1. Оценка стоимости — это процесс. Для получения результата эксперт-оценщик должен проделать ряд операций, очередность и содержание которых зависят от цели оценки, параметров объекта и выбранных методов.

  2. Можно выделить общие для всех случаев этапы оценки, например: определить цели оценки, выбрать вид стоимости, подлежащей расчету; собрать и обработать требуемую информацию; обосновать методы оценки стоимости; рассчитать величину стоимости объекта, внести поправки; вывести итоговую величину; проверить и согласовать результаты. Ни один из этапов нельзя пропустить или «переставить» на другое место, т. к. это приведет к искажению результата. Отсюда следует, что оценочная деятельность — процесс упорядоченный: все действия совершаются в определенной последовательности.

  3. Оценка стоимости — процесс целенаправленный. Эксперт-оценщик в своей деятельности всегда руководствуется конкретной целью. Естественно, что он должен рассчитать величину стоимости объекта, но какую стоимость надо определить, зависит опять же от цели оценки, а также от параметров оцениваемого объекта. Например, если расчет стоимости бизнеса производится с целью заключения сделки купли-продажи, то рассчитывается рыночная стоимость; если целью оценки является определение стоимости бизнеса в случае его ликвидации, то вычисляется ликвидационная стоимость.

  4. Процесс оценки стоимости заключается в том, что оценщик всегда определяет величину стоимости как количество денежных единиц, следовательно, все стоимостные показатели должны быть выражены количественно, независимо от того, насколько просто они поддаются точному измерению и денежному выражению.

  5. Сущностная черта стоимостной оценки заключается в ее связи с рыночной ситуацией. Она означает, что оценщик не ограничивается учетом лишь одних затрат на создание или приобретение оцениваемой объекта, его технические характеристики, местоположение, генерируемый им доход, состав и структуру активов и обязательств и т. п. Оценщик обязательно учитывает совокупность рыночных факторов: рыночную конъюнктуру, уровень и стратегию конкуренции, рыночное реноме оцениваемого бизнеса, его макро- и микроэкономическую среду обитания, риски, сопряженные с получением дохода от объекта оценки, среднерыночный уровень доходности, цены на аналогичные объекты, текущее состояние отрасли и экономики.


Рыночная экономика отличается динамизмом, поэтому время — важнейший фактор, влияющий на все рыночные процессы.

Время получения дохода или до получения дохода измеряется интервалами, периодами. Интервал, или период, может быть равен дню, неделе, месяцу, кварталу, полугодию или году.

Продолжительность прогнозного периода влияет на величину рыночной стоимости, прежде всего потому, что учитывается при дисконтировании. Рыночная стоимость бизнеса изменяется во времени под влиянием многочисленных факторов, поэтому она «привязана» только к конкретной дате. Уже через несколько месяцев она может быть иной. Следовательно, необходимы постоянные оценка и переоценка объектов собственности.

Другим существенным фактором оценки в условиях рынка выступает риск. Под риском понимаются непостоянство и неопределенность, связанные с конъюнктурой рынка, с макроэкономическими процессами и т. п. Иными словами, риск — это вероятность того, что доходы, которые будут получены от инвестиций в оцениваемый бизнес, окажутся больше или меньше прогнозируемых. При оценке важно помнить, что существуют различные виды риска и что ни одно из вложений в условиях рыночной экономики не является абсолютно безрисковым.

Результатом произведенной оценки служат рассчитанная величина рыночной стоимости или ее модификации. Рыночная стоимость — это «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства...» Рыночная стоимость определяется обязательно в денежном выражении, например, в рублях или долларах. При этом необходимые для расчета стоимости вычисления целесообразно проводить сразу в выбранной валюте, так как это позволяет провести более точные расчеты и избежать или существенно уменьшить погрешность, возникающую при переводе итогового результата из одной валюты в другую.

Вычисляя величину стоимости, оценщик старается полностью учесть влияние основных факторов, к числу которых относятся доход, генерируемый оцениваемым объектом; риски, сопровождающие получение этого дохода; среднерыночный уровень доходности; цены на аналогичные объекты; характерные черты оцениваемого объекта, включая состав и структуру активов и обязательств (составных элементов); конъюнктура рынка; текущая ситуация в отрасли и в экономике в целом.

В экономике часто употребляются словосочетания «оценка деятельности», «аудиторская оценка», «бухгалтерская оценка», «рейтинговая оценка». Чем же отличается от них рыночная оценка, или оценка стоимости?

Принципиальное значение имеет тот факт, что при качественной рыночной оценке не ограничиваются учетом лишь одних затрат, а обязательно принимают во внимание экономический имидж: положение предприятия на рынке; фактор времени; риски; уровень конкуренции.

Оценщик подходит к определению стоимости с позиций экономической концепции фирмы.

Данная концепция в противовес бухгалтерской концепции позволяет определить рыночную ценность фирмы. В концепции учитываются такие факторы, как время, риск, неосязаемые активы, внешняя конкурентная среда и внутренние особенности оцениваемого объекта. Согласно такому взгляду на оценку рыночная стоимость любого объекта, приносящего доход, определяется как текущая стоимость ожидаемого потока денежной наличности, дисконтированного по норме процента, отражающей требуемую инвестором норму прибыли для сопоставимых по риску инвестиций.

При балансовой (book values) или бухгалтерской (accounting) оценке активы фирмы рассчитывается так:

А = О + СК,

где, О—обязательства;

СК — чистый собственный капитал.
При рыночной оценке в этом уравнении появляется еще одно слагаемое — неосязаемые активы (НА) и равенство приобретает вид:

А’ + НА’ = O’ + CK’

Неосязаемые активы включают такие элементы, как ценность гарантии, страховки, лицензии, хорошие взаимоотношения с клиентами, ценность доброго имени компании (гудвилл) и др.

При рыночной оценке реальный собственный капитал рассчитывается так:

СК' = (А' + НА') — О' = (А' — O’) + Н’

С помощью этого уравнения легко объяснить, почему фирмы с отрицательным балансовым собственным капиталом все еще воспринимаются рынком как что-то ценное (например, неплатежеспособные депозитные институты, кредитные организации, находящиеся на грани банкротства). Причина в том, что отрицательный балансовый собственный капитал более чем компенсируется ценностью нематериальных активов.

Если балансовая оценка собственного капитала и его реальная (рыночная) или экономическая ценность не совпадают, то должен существовать скрытый или внебалансовый капитал.

Скрытый капитал имеет два источника:

  • разницу между рыночной и балансовой оценками активов (А' А);

  • неучет внебалансовых позиций (НА'), которые в соответствии с общепринятыми принципами и правилами бухгалтерского учета не подлежат внесению в баланс.

Что касается риска, то бухгалтерская оценка исходит из того, что «один риск подходит всем». Однако каждая фирма при получении дохода фактически сталкивается с различными видами риска и имеет свой собственный уровень получения дохода.

Таким образом, бухгалтерская модель не позволяет реально оценить фирму. Оценка же, проводимая на базе экономической концепции, дает реалистичное представление о том, как предприятие будет работать в будущем.

Это ценно для всех: собственников, управляющих, потребителей, поставщиков, банкиров, работников страховых и налоговых служб, инвесторов.

Оценка рыночной стоимости позволяет продавцу и покупателю заключить сделку, ориентируясь на обоснованную стоимость товара, так как рыночная стоимость учитывает не только и не столько индивидуальные затраты и ожидания, сколько ситуацию на рынке в целом, ожидания рынка, общеэкономическое текущее развитие, реакцию рынка на объект сделки.

Знание величины рыночной стоимости дает возможность собственнику объекта усовершенствовать процесс производства, разработать комплекс мероприятий, направленных на увеличение рыночной стоимости бизнеса. Периодически проводимая оценка стоимости позволяет повысить эффективность управления и, следовательно, избежать банкротства и разорения.

Оценка помогает принять правильное инвестиционное решение, сократив традиционные издержки. Если бы каждый участник предполагаемой сделки попытался самостоятельно оценить тот или иной объект, то его расходы оказались бы существенными: пришлось бы сформировать информационную базу, приобрести компьютерные программы и т. п., которые использовались бы один-два раза и не окупились. У профессионального же оценщика вследствие многократного использования средств производства, налаженных связей и контактов транзакционные издержки существенно ниже. Кроме того, для проведения оценочных работ необходимы особые профессиональные знания и навыки. Поэтому оценку стоимости проводят эксперты-оценщики, прошедшие специальную подготовку.

Заказывая оценку профессиональному оценщику, инвестор заключает с ним договор, в котором устанавливаются права и обязанности сторон. Оценщик несет определенную ответственность за качество выполненных работ, а значит, риск неправильной оценки «ложится на плечи» эксперта, а не заказчика.

И, наконец, оценка стоимости в макроэкономическом аспекте является одним из рычагов управления и регулирования экономики со стороны государства, особое значение оценка имеет при управлении государственной и муниципальной собственностью.
^ 1.3. Субъекты и объекты оценочной деятельности
Выяснив, что назначение оценки заключается в расчете рыночной или иной стоимости объекта оценки с целью эффективного управления и распоряжения им, нужно определить, кто же участвует в этом процессе и в отношении каких именно объектов он возможен. Оценка предполагает наличие оцениваемых объектов и субъектов оценки.

Субъектами оценочной деятельности выступают физические и юридические лица, органы государственной власти и саморегулируемые организации оценщиков, то есть все те, кто заказывает оценку, проводит ее, регулирует и контролирует, а также потребители оценочных услуг.

К субъектам оценочной деятельности можно отнести:

  • органы исполнительной власти Российской Федерации (РФ), субъектов Федерации, муниципальных образований;

  • оценщиков — индивидуальных предпринимателей или юридических лиц, профессиональные объединения оценщиков;

  • заказчиков оценщиков — юридических и физических лиц, по инициативе которых на основании заключенного между ними и оценщиком в письменной форме договора проводится оценка того или иного объекта;

  • потребителей оценочных услуг — юридических или физических лиц органов исполнительной власти, использующих информацию, содержащуюся в отчете об оценке.


Вместе с тем действующим Законом «Об оценочной деятельности Российской Федерации» (1998 г.) регулируются взаимоотношения только между непосредственными участниками оценки: тем, кто оценивает, и тем, кто заказывает оценку. Оценивать объекты могут физические лица — оценщики, которые являются либо индивидуальными предпринимателями, либо работниками оценочных компаний. В последнем случае именно оценочная компания заключает с заказчиком договор на оценку объекта оценки. В Законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ст. 4) субъектами оценочной деятельности «признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется настоящим Федеральным законом (оценщики), а с другой — потребители их услуг (заказчики). Таким образом, оценщики и заказчики — это субъекты оценки «первого уровня», всех остальных можно отнести к субъектам «второго уровня».

Органы власти участвуют в формировании порядка и определении требований и условий для проведения оценки посредством разработки, принятия нормативных правовых актов и их реализации исполнительными органами власти, осуществляющими и контроль за деятельностью оценщиков

Во избежание чрезмерного регулирования оценочной деятельности и в целях более точного отражения существующих реалий экономической жизни в нормативных правовых актах органов власти предполагается целесообразным активное участие в процессе нормотворчества самих оценщиков.

Что касается потребителей результатов оценки, то ими являются не только заказчики. Потребителем результатов оценки может быть любой участник оценочной деятельности, в том числе и органы власти (выступающие в роли собственника государственного или муниципального имущества, например, при приватизации последнего). Интересы заказчика оценки и потребителя результатов оценки могут в таком случае не совпадать. Так, если независимым оценщиком проводится оценка объекта для определения стоимости для целей налогообложения, то здесь потребителем услуг независимого оценщика будут налоговые органы, использующие информацию, содержащуюся в отчете об оценке объекта, для контроля правильности исчисления налогооблагаемой базы и амортизационных отчислений на этот вид имущества. В то же время заказчиком будет выступать налогоплательщик, и интересы этих двух сторон будут противоположны. Ответственность за точность полученных в процессе оценки результатов (стоимости) полностью лежит на оценщике. Однако заказчик должен нести ответственность за достоверность и полноту предоставляемых оценщику сведений об объекте оценки, а если возможно, то и за прямой доступ оценщика к объекту.

В целях защиты интересов потребителей услуг оценщиков Министерством имущественных отношений РФ принято Распоряжение «О Совете потребителей оценочных услуг» от 2 сентября 2002 г. № 3062-р. В соответствии с Распоряжением Минимуществом России ведется работа по созданию Совета потребителей оценочных услуг, в который будут входить представители крупнейших организаций, пользующихся данными услугами.

В случае, когда основанием для проведения оценки является договор об оценке, на отношения сторон в полной мере распространяются требования гражданского законодательства, в частности Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (1998 г.).

Согласно Закону в договоре об оценке заказчиком, равно как и оценщиком, могут выступать физические и юридические лица, причем заказчиком в отличие от оценщика может быть физическое лицо, не имеющее статуса индивидуального предпринимателя. Отношения между этими двумя сторонами оформляются в договоре об оценке конкретного объекта, ряда объектов оценки либо долговременного обслуживания заказчика по его заявлениям. Следует отметить, что термин «оценщик» употребляется в двух смыслах: во-первых, оценщик — оценочная фирма или индивидуальный предприниматель, осуществляющий оценочную деятельность; во-вторых, оценщик — физическое лицо, профессионально осуществляющее оценочную деятельность. Профессия оценщика появилась в Квалификационном справочнике должностей руководителя, специалистов и других служащих, утвержденном Постановлением Министерства труда и социального развития РФ от 21 августа 1998 г. № 37.

Таким образом, осуществлять оценочную деятельность могут индивидуальные предприниматели, юридические лица, обладающие общей правоспособностью, и юридические лица, обладающие специальной правоспособностью, при соответствии этой деятельности их уставным целям и получении лицензии на выполнение оценочной деятельности с учетом соблюдения его условий.

В нашей стране для осуществления оценочной деятельности необходимо было иметь лицензию Минимущества России. Количество действующих лицензий на 1 апреля 2003 г. составило 5219, из них в Москве — 775, в Московской области — 211, в Санкт-Петербурге — 207, в Ленинградской области — 312.

Рынок услуг оценочных фирм и индивидуальных предпринимателей в России и сейчас достаточно сбалансирован (рис. 1.1).

Более 1/3 оценщиков выполняют свою деятельность в Центральном федеральном округе, каждый пятый участник рынка действует в Приволжском федеральном округе, примерно каждый десятый — в Южном, Сибирском, Северо-Западном и Уральском федеральных округах, более 4% лицензированных оценщиков — в Дальневосточном федеральном округе.

Рис. 1.1. Рынок оценочных услуг


К объектам оценочной деятельности в соответствии со ст. 5 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» относятся:

  • отдельные материальные объекты (вещи);

  • совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

  • право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

  • права требования, обязательства (долги);

  • работа, услуги, информация;

  • иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством России установлена возможность их участия в гражданском обороте.

В зависимости от объекта оценки, учитывая особенности методики и технологии, можно выделить несколько направлений специализации или видов оценочных работ, например: оценка станков, машин, оборудования, транспортных средств; оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности; оценка недвижимости и земли; оценка предприятия (бизнеса).

Распределение оценочных услуг по четырем основным специализациям в процентных выражениях приведено на рис. 1.2.

Из рис. 1.2 видно равномерное представление оценки стоимости различных видов собственности как на федеральном уровне, так и в субъектах Федерации, а именно: услуги по оценке стоимости предприятия (бизнеса) и оценке стоимости недвижимого имущества по количеству примерно одинаковы, они занимают лидирующее место и составляют немногим менее 1/3 рынка; на втором месте — услуги по оценке стоимости машин, оборудования и транспортных средств, они охватывают почти 1/4 рынка; третье место — оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности составляет 1/5 рынка. Сравнительный анализ распределения основных четырех видов оценочных услуг также показывает примерную сбалансированность их предоставления заказчикам в разрезе каждого федерального округа. Так, удельный вес услуг по оценке стоимости предприятия (бизнеса) колеблется от 26% в Центральном федеральном округе до 31% в Приволжском федеральном округе, количество услуг по оценке стоимости недвижимого имущества — от 27% в трех до 29% в четырех округах, по оценке стоимости машин, оборудования и транспортных средств — от 22 до 24%, а оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности — от 20 до 22%.

Рис. 1.2. Основные виды оценочных услуг в России (по специализации)


Распределение оценочных услуг по специализациям в федеральных округах России представлено в табл. 1.1.

^ Таблица 1.1.

Распределение оценочных услуг по специализациям


Федеральный округ

Оценка стоимости, %

предприятия (бизнеса)

недвижимого имущества

машин, оборудования и транспортных средств

нематериальных активов и интеллектуальной собственности

Центральный

Северо-Западный

Южный

Приволжский

Уральский

Дальневосточный

По России

26

28

29

31

27

29

28

29

29

27

27

29

27

28

23

22

24

22

23

22

23

22

21

20

20

21

22

21


^ 1.4. Цели оценки и виды стоимости
Для успеха бизнеса в любой компании менеджеру при принятии каждого серьезного управленческого решения надо осмыслить, повышает ли его реализация стоимость компании: «необходимо использовать оценку стоимости для принятия лучших решений». Для Запада это аксиома, для России - пока нет.

Для реализации приведенной формулы необходимы два условия.

  1. Привить менеджерам своеобразное стоимостное мышление: оценка будущей стоимости компании есть универсальный показатель эффективности любых управленческих стратегий.

  2. Пользоваться консультационными и прочими услугами экспертов-оценщиков при получении достоверной информации о реальной стоимости бизнеса.


Профессиональный оценщик в своей деятельности всегда руководствуется конкретной целью. Четкая, грамотная формулировка цели позволяет правильно определить вид рассчитываемой стоимости, выбрать метод оценки.

Как правило, цель оценки состоит в определении какой-либо оценочной стоимости: рыночной, инвестиционной или фундаментальной (внутренней), что необходимо клиенту для принятия решений.

Профессиональный оценщик в своей деятельности всегда руководствуется конкретной целью. Четкая, грамотная формулировка цели позволяет правильно определить вид рассчитываемой стоимости, выбрать метод оценки.

Цель оценки состоит, как правило, в определении какого-либо вида оценочной стоимости, необходимой клиенту для принятия инвестиционного решения, для заключения сделки, для внесения изменений в финансовую отчетность и т. п.

В проведении оценочных работ заинтересованы различные субъекты, от государственных структур до частных лиц: контрольно-ревизионные органы, управленческие структуры, кредитные организации, страховые компании, налоговые фирмы и другие организации, частные владельцы бизнеса, инвесторы и т. д.

Стороны, заинтересованные в проведении оценочных работ, стремясь реализовать свои экономические интересы, определяют цели оценки (см. рис. 3).
Рис. 1.3. Стороны, заинтересованные в оценке бизнеса

Оценка осуществляется для:

  • повышения эффективности текущего управления предприятием, фирмой;

  • купли-продажи акций, облигаций предприятий на фондовом рынке. Для принятия обоснованного инвестиционного решения необходимо оценить собственность предприятия и долю этой собственности, приходящуюся на приобретаемый пакет акций, а также возможные будущие доходы от бизнеса;

  • принятия обоснованного инвестиционного решения;

  • купли-продажи предприятия его владельцем целиком или по частям. Когда владелец предприятия решает продать свой бизнес или когда один из членов товарищества решает продать свой пай, возникает необходимость определения рыночной стоимости предприятия или части его активов. В рыночной экономике часто бывает необходимо оценить предприятие для подписания договора, устанавливающего доли совладельцев в случае расторжения договора или смерти одного из партнеров;

  • реструктуризации предприятия. Ликвидация предприятия, слияние, поглощение либо выделение самостоятельных предприятий из состава холдинга предполагают проведение его рыночной оценки, так как надо рассчитать цену покупки или выкупа акций, цену конверсии или величину премии, выплачиваемой акционерам поглощаемой фирмы;

  • разработки плана развития предприятия. В процессе стратегического планирования важно оценить будущие доходы фирмы, степень ее устойчивости и ценность имиджа;

  • определения кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании. В данном случае оценка требуется в силу того, что величина стоимости активов по бухгалтерской отчетности может резко отличаться от их рыночной стоимости;

  • страхования, в процессе которого возникает необходимость вычисления стоимости активов в преддверии потерь;

  • налогообложения. При определении налогооблагаемой базы нужно провести объективную оценку дохода предприятия, его имущества;

  • принятия обоснованных управленческих решений. Инфляция искажает финансовую отчетность предприятия, поэтому периодическая переоценка имущества независимыми оценщиками позволяет повысить реалистичность финансовой отчетности, являющейся базой для принятия финансовых решений;

  • инвестиционного проектирования развития бизнеса. В этом случае для его обоснования необходимо знать исходную стоимость предприятия в целом, его собственного капитала, активов, бизнеса.


Если же объектом сделки является какой-либо элемент имущества предприятия, а также если определяется налог на имущество и т. д., то отдельно оценивается необходимый объект, например недвижимость, машины и оборудование, нематериальные активы.

Оценка стоимости отдельных элементов имущества предприятия проводится в случаях:

  1. продажи какой-либо части недвижимости, например, чтобы избавиться от неиспользуемых земельных участков, зданий, сооружений; расплатиться с кредиторами; расплатиться с партнерами при нанесении им ущерба согласно решению суда и т. д.;

  2. получения кредита под залог части недвижимости;

  3. страхования недвижимого имущества и определения в связи с этим стоимости страхуемого имущества;

  4. передачи недвижимости в аренду;

  5. определения налоговой базы для исчисления налога на имущество;

  6. оформления части недвижимости в качестве вклада в уставный капитал другого создаваемого предприятия;

  7. оценки при разработке бизнес-плана по реализации какого-либо инвестиционного проекта;

  8. оценки недвижимого имущества как промежуточного этапа в общей оценке стоимости предприятия при использовании затратного подхода.


Оценка стоимости оборудования необходима при:

    • продаже некоторых единиц оборудования, приборов и оснастки по ряду причин: чтобы избавиться от ненужного, физически или морально устаревшего оборудования; расплатиться с кредиторами при неплатежеспособности; заменить оборудование более прогрессивным по экономическим и экологическим критериям;

    • оформлении залога под какую-то часть движимого имущества для обеспечения сделок и кредита;

    • страховании движимого имущества;

    • передаче машин и оборудования в аренду;

    • организации лизинга машин и оборудования;

    • определении налоговой базы для основных средств при исчислении налога на имущество;

    • оформлении машин и оборудования в качестве вклада в уставный капитал другого предприятия;

    • оценке стоимости машин и оборудования при реализации инвестиционного проекта.


Оценка стоимости фирменного знака или других средств индивидуалиации предприятия и его продукции (услуг) проводится при:

  • их перекупке, приобретении другой фирмой;

  • предоставлении франшизы новым компаньонам, когда расширяется рынок сбыта и увеличивается объем продаж;

  • определении ущерба, нанесенного деловой репутации предприятия незаконными действиями со стороны других предприятий;

  • использовании их в качестве вклада в уставный капитал;

  • определении стоимости нематериальных активов, гудвилла для общей оценки стоимости предприятия.


Обоснованность и достоверность оценки во многом зависят от того, насколько правильно определена область использования оценки: купля-продажа, получение кредита, страхование, налогообложение, реструктуризация и т. д.

Кроме ситуаций, в которых оценка является реализацией права государства, субъектов Федерации, муниципальных образований или физических и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих им объектов оценки, есть случаи, требующие обязательной оценки. Обязательность проведения оценки установлена в Законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ст. 8). К таким случаям согласно Закону относятся сделки с объектами оценки, принадлежащими полностью или частично России, субъектам Федерации либо муниципальным образованиям.

В зависимости от цели проводимой оценки и от количества и подбора учитываемых факторов оценщик рассчитывает либо рыночную стоимость, либо вид стоимости, отличной от рыночной. В стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности России, определено 10 видов стоимости, в том числе:

1. рыночная стоимость;

2. стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;

3. стоимость замещения объекта оценки;

4. стоимость воспроизведения объекта оценки;

5. стоимость объекта оценки при существующем использовании;

6. инвестиционная стоимость;

7. стоимость объекта для целей налогообложения;

8. ликвидационная стоимость;

9. утилизационная стоимость;

10. специальная стоимость.

Кроме того, в международной практике оценки применяются и другие виды стоимости.

Рассчитываемые оценщиком виды стоимости можно классифицировать по различным критериям.
^ I. По степени рыночности различают рыночную стоимость и нормативно рассчитанную стоимость.

Под рыночной стоимостью в Международных стандартах оценки понимается расчетная величина, за которую имущество переходит от одного владельца к другому на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

Рыночная стоимость рассчитывается с учетом текущей ситуации на рынке на конкретную дату, поэтому при изменении рыночных условий она будет меняться. При определении рыночной стоимости на покупателя и продавца не должно оказываться внешнее давление, и обе стороны должны быть достаточно информированы о сущности и характеристике продаваемого имущества.

В некоторых случаях рыночная стоимость может выражаться отрицательной величиной. Например, это может быть при оценке устаревших объектов недвижимости, сумма затрат на снос которых превышает стоимость земельного участка, или при оценке экологически неблагополучных объектов.

В практике оценки чаще всего стремятся определить именно обоснованную рыночную стоимость. Однако некоторые объекты оценки не обладают достаточной рыночностью, в частности не обращаются на открытом, массовом и конкурентном рынке, находятся под жестким контролем и регулируются государством, информация при этом является закрытой и ограниченной. В этом случае рассчитывается частично рыночная стоимость. Разновидностью частично рыночной стоимости служит стоимость объекта оценки с ограниченным рынком, под которым понимается стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.

^ Нормативная, или нормативно рассчитываемая, стоимость — стоимость объекта собственности, вычисляемая на основе методик и нормативов, утвержденных соответствующими органами. При этом применяются единые шкалы нормативов. Как правило, нормативно рассчитанная стоимость не совпадает с величиной рыночной стоимости. Однако нормативы периодически обновляются в соответствии с изменением рыночной среды и таким образом приближаются к рыночной стоимости, но, не достигая ее.
II. В зависимости от методологии оценки, от учитываемых факторов стоимости выделяют стоимость замещения и стоимость воспроизводства объекта.

^ Стоимость замещения — это сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки с учетом износа объекта оценки. При этом предполагается создание нового объекта, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта.

^ Стоимость воспроизводства — сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату оценки, необходимых для создания объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. В отличие от предыдущего вида стоимости имеется создание точной копии оцениваемого объекта, но по иным действующим ценам. Данная стоимость более точно характеризует современную стоимость объекта, однако ее определение часто оказывается невозможным по причине изменения технологии, материалов и т. д.
III. В зависимости от предполагаемого состояния объекта после оценки различают стоимость при существующем использовании и ликвидационную стоимость.

^ Стоимость при существующем использовании — стоимость, определяемая исходя из существующих условий и целей использования объекта оценки. При этом предполагается, что объект останется действующим и продолжит функционировать в неизменной среде, в организационно-правовой форме.

^ Ликвидационная стоимость — стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Данный вид стоимости определяется, например, при ликвидации объекта вследствие банкротства и открытой распродаже на аукционе.
IV. В зависимости от конкретных целей и ситуаций выделяют инвестиционную стоимость, стоимость для целей налогообложения, утилизационную стоимость, специальную стоимость.

^ Инвестиционная стоимость — стоимость, определяемая исходя из доходности объекта оценки для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. В отличие от рыночной инвестиционная стоимость более конкретна и связана с определенным проектом и его инвестором. К оценке инвестиционной стоимости обращаются при проведении реорганизационных мероприятий и обосновании инвестиционных проектов.

В отличие от рыночной стоимости, которая определяется мотивами поведения типичных покупателя и продавца, инвестиционная стоимость зависит от индивидуальных требований к инвестициям, предъявляемых конкретным инвестором.

Существует ряд причин, по которым инвестиционная оценка может отличаться от рыночной. Основными причинами, несомненно, являются: различия в оценке будущей прибыльности, различия в представлениях о степени риска, разная налоговая ситуация; сочетаемость с другими объектами, принадлежащими владельцу или контролируемыми им.

^ Стоимость для целей налогообложения — стоимость объекта оценки, при которой определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).

^ Утилизационная стоимость — стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки. Утилизируемые материальные активы — это активы, которые достигли предельного состояния вследствие полного износа или чрезвычайного события и потеряли свою первоначальную полезность. Тесно связана с утилизационной стоимостью скраповая стоимость, представляющая собой вторичную стоимость массы материалов, из которых состоит оцениваемый объект.

^ Специальная стоимость — стоимость объекта оценки, для определения в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости Заказанной в Стандартах оценки. Например, разновидностями специальной стоимости являются страховая, таможенная и т. п.
Любой вид стоимости, рассчитанный оценщиком, служит не историческим фактом, а оценкой ценностей конкретного объекта собственности в данный момент в соответствии с выбранной целью.

Экономическое понятие стоимости выражает реальный взгляд на выгоду, которую имеет собственник данного объекта или покупатель на момент оценки. Основой стоимости любого объекта собственности выступает его полезность.

Выбор того или иного вида стоимости определяется целью оценки Данная зависимость представлена в табл. 2.

^ Таблица 2

Взаимосвязь между целью оценки и видами стоимости, используемыми для оценки


Цель оценки

Вид стоимости

Помощь потенциальному покупателю в (продавцу) определении предполагаемой цены

Рыночная стоимость

Определение целесообразности инвестиций

Инвестиционная стоимость

Обеспечение заявки на получение ссуды

Залоговая стоимость

Определение налогооблагаемой базы

Рыночная стоимость или иная стоимость, признаваемая налоговым законодательством

Определение суммы покрытия по страховому договору или обеспечение требований в связи с потерей или повреждением застрахованных активов

Страховая стоимость

Возможная ликвидация (частичная или полная) действующего предприятия

Ликвидационная стоимость


^ 1.5. Факторы, влияющие на величину стоимости
При расчете стоимости оценщик принимает во внимание различные микро- и макроэкономические факторы, к которым относятся следующие.

  • Экономические факторы:

    • спрос на объект оценки;

    • доход объекта оценки от эксплуатации и перепродажи;

    • продолжительность получения доходов;

    • риск, связанный с объектом;

    • степень контроля над объектом (наличие имущественных прав);

    • степень ликвидности объекта оценки;

    • ограничения, наложенные государством или другими лицами на объект;

    • затраты на создание аналогичных объектов;

    • соотношение спроса и предложения на аналогичные объекты и др.

  • Социальные факторы:

    • наличие и развитость инфраструктуры;

    • демографическая ситуация и др.

  • Политические факторы:

    • состояние законодательства в области оценки, собственности, налогообложения и т. д.;

    • политико-правовая ситуация в стране.

  • Географические факторы, состояние окружающей среды.


Нужно обратить внимание читателя на то, что характер (вид) финансирования (наличным или безналичным расчетом, с привлечением или без привлечения кредита и т. д.) не оказывает влияния на стоимость, он влияет только на цену объекта оценки.

Рассмотрим подробные экономические факторы.

Спрос определяется предпочтениями потребителей, которые зависят от того, какие доходы приносит данный объект оценки собственнику, в какое время, с какими рисками это сопряжено, каковы возможности контроля и перепродажи данного объекта.

Доход, который может получить собственник объекта, зависит от характера операционной деятельности и возможности получить прибыль от продажи объекта после использования. Прибыль от операционной деятельности, в свою очередь, характеризуется соотношением потоков доходов и расходов.

Время. Большое значение для формирования стоимости имеет время получения доходов. Одно дело, если собственник приобретает активы и быстро начинает получать прибыль от их использования, и другое дело, если инвестирование и возврат капитала отделены значительным промежутком времени.

^ Риск. На величине стоимости неизбежно отражается риск как вероятность получения ожидаемых в будущем доходов.

Контроль. Одним из важнейших факторов, влияющих на стоимость, является степень права контроля, которую получает новый собственник.

Ликвидность. Одним из факторов, влияющих при оценке на стоимость, является степень ликвидности этой собственности. Рынок готов выплатить премию за активы, которые могут быть быстро обращены в деньги с минимальным риском потери части стоимости.

Ограничения. На стоимости отражаются любые ограничения, которые имеет бизнес. Например, если государство ограничивает цены на продукцию предприятия, то стоимость такого бизнеса будет ниже, чем в случае отсутствия ограничений.

^ Соотношение спроса и предложения. Спрос на объект оценки, наряду с полезностью, зависит также от платежеспособности потенциальных инвесторов, ценности денег, возможности привлечь дополнительный капитал на финансовом рынке. Отношение инвестора к уровню доходности и степени риска связано даже с его возрастом: более молодые люди склонны идти на большой риск ради более высокой доходности в будущем. На спрос и стоимость бизнеса влияет и наличие различных возможностей для инвестиций.

Спрос зависит как от экономических, так и от социальных и политических факторов, таких, как отношение к объекту оценки в обществе и политическая стабильность.

Цены предложения, определяются, прежде всего, издержками создания аналогичных объектов оценки в обществе. Очень важное значение (для получения дохода) имеет и количество выставленных на продажу объектов.

На оценочную стоимость любого объекта влияет соотношение спроса и предложения. Если спрос превышает предложение, то покупатели готовы оплатить максимальную цену. Верхняя граница цены спроса определяется текущей стоимостью будущих прибылей собственника от владения этим объектом оценки.

Если же предложение превышает спрос, то цены диктуются производителем. Минимальная цена, по которой он может продать свой объект оценки, определяется затратами на его создание.
^ 1.6. Принципы оценки
В каждом случае выделяются основные и вспомогательные принципы. В идеале проявляются лишь основные закономерности поведения субъектов рыночной экономики, На практике же ряд факторов может искажать их действие, например, государственное вмешательство и др. Несовершенство рыночных отношений, характерное для переходного периода к рыночной экономике, еще более деформирует действие принципов оценки. По этим причинам принципы оценки отражают лишь тенденцию экономического поведения субъектов рыночных отношений, а не гарантируют такого поведения.

Можно выделить три группы принципов оценки:

1. основанные на представлениях собственника;

2. связанные с эксплуатацией собственности;

3. обусловленные действием рыночной среды.
1. Первая группа принципов. Ключевым критерием стоимости любого объекта собственности является его полезность. Объект обладает стоимостью только в том случае, когда может быть полезен реальному или потенциальному собственнику. Полезность для каждого потребителя индивидуальна, но качественно и количественно определенна во времени, в пространстве и стоимости. Однако как общую полезность объекта для собственника в рыночной экономике можно выделить способность объекта приносить доход.

Принцип полезности заключается в том, что чем больше объект оценки способен удовлетворять потребность собственника, тем выше его стоимость.

С точки зрения любого пользователя оценочная стоимость объекта не должна быть выше минимальной цены на аналогичный объект с такой же полезностью. Кроме того, за объект неразумно платить больше, чем может стоить создание в приемлемые сроки нового объекта с аналогичной полезностью. К тому же, если инвестор анализирует поток дохода, то максимальная цена будет определяться посредством изучения других потоков доходов с аналогичным уровнем риска и качества. При этом замещающий объект необязательно должен быть точной копией, но должен быть похож на оцениваемый объект, и собственник рассматривает его как желаемый заменитель.

Границы «пространства одинаково желаемых заменителей» определяются потребностями и желанием пользователя. Предположим, что некоторый субъект хочет приобрести в свою собственность кондитерское предприятие, производящее конфеты. Тогда он сравнивает цены на аналогичные предприятия с ценами на фабрики, производящие печенье, пряники, пастилу и хлеб. Вместе с тем покупатель имеет возможность выбрать бизнес разной направленности. Отсюда можно выделить еще один методологический принцип оценки стоимости — принцип замещения. Он определяется следующим образом: максимальная стоимость объекта оценки характеризуется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

Из принципа полезности вытекает еще один принцип оценки — принцип ожидания, или предвидения. Конечно, прошлое и настоящее объекта оценки, например, бизнеса являются важными, однако его экономическую оценку определяет будущее. Прошлое и настоящее состояние бизнеса представляет собой лишь исходную основу, ключ к пониманию будущего «поведения» бизнеса. Полезность любого бизнеса (предприятия) определяется тем, во сколько сегодня оцениваются прогнозируемые будущие выгоды (доходы). На оценке предприятия непосредственно отражаются представление о чистой отдаче от функционирования предприятия и ожидаемая выручка от перепродажи. Здесь очень важны величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего потока дохода. Ожидания относительно этого потока могут меняться.

^ Принцип ожидания — это определение текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным объектом оценки.
2. Вторая группа принципов. Доходность любой экономической деятельности определяется четырьмя факторами производства: землей, рабочей силой, капиталом и управлением, результатом их взаимодействия. В формировании дохода участвует каждый из перечисленных факторов, величину такого вклада нужно знать для оценки объекта.

Отсюда следует еще один принцип оценки — принцип вклада, заключающийся в том, что включение любого дополнительного актива в систему объекта оценки экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости объекта больше затрат на приобретение этого актива.

Каждый фактор должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью. Поскольку земля физически недвижима, то сначала должна быть произведена компенсация за использование рабочей силы, капитала и управление, а остаточную сумму денег нужно направить на оплату за пользование земельным участком ее собственнику.

Результатом того, что земля позволяет пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты, может быть остаточная продуктивность. Например, предприятие будет оценено выше, если земельный участок будет обеспечивать более высокий доход или если его положение позволяет минимизировать затраты.

Остаточная продуктивность земельного участка определяется как чистый доход, отнесенный к земельному участку, после того как оплачены расходы на менеджмент, рабочую силу и эксплуатацию капитала. Это — принцип остаточной продуктивности.

Факторы производства оцениваются не сами по себе, а с учетом периода их воспроизводства, места в обороте капитала. Следовательно, устаревшее технологическое оборудование потребует полной замены, оплаты демонтажа и монтажа нового оборудования, что должно отражаться в оценке стоимости предприятия. Но при этом высококвалифицированный состав рабочей силы должен оцениваться с учетом изменения или неизменности вида производственной деятельности; высококвалифицированных работников, имеющих большой опыт работы на устаревшем оборудовании, труднее переучить.

Эти факторы должны приниматься во внимание покупателем.

Изменение того или иного фактора производства может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. Отсюда вытекает принцип оценки, суть которого можно свести к следующему: по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться быстрее темпа роста затрат, однако после достижения определенной точки общая отдача возрастет уже замедляющимися темпами.

Замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы. Этот принцип базируется на теории предельного дохода и называется принцип предельной производительности.

Одним из важных моментов действия данного принципа служит соответствие размеров предприятия потребностям рынка.
3. ^ Третья группа принципов. Ведущим фактором, влияющим на ценообразование в рыночной экономике, выступает соотношение спроса и предложения. Если спрос и предложение находятся в равновесии, то цены остаются стабильными и могут совпадать со стоимостью, особенно в условиях рынка совершенной конкуренции (совершенного рынка).

Когда рынок предлагает незначительное число прибыльных предприятий, то есть спрос превышает предложение, то цены на них могут превысить их стоимость. Если на рынке имеется избыток предприятий-банкротов, то цены на их имущество окажутся ниже реальной рыночной стоимости.

На длительный срок оценивания спрос и предложение являются относительно эффективными критериями при определении направления изменения цен. В короткие же промежутки времени такие факторы, как спрос и предложение, могут быть неэффективными. Рыночные искажения могут представлять собой следствие монопольного положения собственников. Кроме того, на этот рынок могут влиять государственные механизмы контроля. Например, органы власти могут установить контроль над продажей предприятий.

Как отмечалось ранее, полезность определенна во времени и пространстве. Рынок учитывает эту определенность прежде всего через цену. Если объект оценки соответствует рыночным стандартам, характерным в данное время для данной местности, то цена на него будет колебаться вокруг среднего рыночного значения; если же он не соответствует требованиям рынка, то, как правило, цена на данный объект более низкая. Согласно принципу соответствия объекты, не отвечающие требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности и т. д., скорее всего будут оценены ниже среднего.

С принципом соответствия связаны принцип регрессии и принцип прогрессии. Регрессия имеется, когда объект оценки характеризуется излишними применительно к данным рыночным условиям улучшениями.

Рыночная цена такого объекта, вероятно, не будет отражать его реальную стоимость и будет ниже реальных затрат на его формирование. Прогрессия наблюдается, когда в результате функционирования соседних объектов, например, обеспечивающих улучшенную инфраструктуру, рыночная цена данного объекта окажется выше его стоимости.

На ценообразование влияет конкуренция. Если отрасль, в которой действует предприятие, приносит избыточную прибыль, то в свободной рыночной экономике в эту отрасль пытаются проникнуть и другие предприниматели. Это увеличит предложение в будущем и снизит норму прибыли. В настоящее время многие российские предприятия получают сверхприбыли только в результате своего монополистического положения, и по мере обострения конкуренции их доходы будут заметно сокращаться. Отсюда вытекает, что при оценке стоимости объектов оценки следует учитывать степень конкурентной борьбы в данной отрасли в настоящее время и в будущем.

Принцип конкуренции сводится к следующему: если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо путем увеличения фактора риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих доходов.

Стоимость во многом определяется не только внутренними факторами, но внешними.

Изменение политических, экономических и социальных факторов влияют на конъюнктуру рынка и уровень цен. Стоимость объекта изменяется, и его оценка должна проводиться на определенную дату.

В этом заключается принцип изменения стоимости, то есть для того, чтобы рассмотреть возможные способы использования данного объекта, необходимо исходить из условий рыночной среды.

Спрос на рынке, возможности развития бизнеса, местоположение и другие факторы определяют способы использования данного объекта. При рассмотрении направлений развития бизнеса может возникнуть вопрос об экономическом разделении имущественных прав на собственность, если таковое позволит увеличить общую стоимость. Экономическое разделение осуществляется, если право на объект можно разделить на два права или более, в результате чего общая стоимость объекта возрастает.

Принцип экономического разделения означает, что имущественные права следует разделить и соединить таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта.

Результатом анализа факторов стоимости и характеристик объекта является выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) собственности, который юридически и технически осуществим и обеспечивает собственнику максимальную стоимость оцениваемого имущества.

Этот принцип необходим, если на его основе осуществляется оценка для реструктуризации компании. Если же цель оценки — расчет стоимости действующего предприятия без учета возможных изменений, то данный принцип не применяется.


^ 1.7. Процесс оценки
Процесс оценки – это последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости. Он состоит из нескольких этапов.

На первом этапе осуществляется постановка задачи. Здесь идентифицируется, подробно описывается, объект оценки и определяются связанные с ним юридические права. Устанавливается цель оценки – возможность использования заключения об оценочной стоимости (определение рыночной инвестиционной ликвидационной стоимостей и т. д.), то есть цель оценки обычно состоит в определении какой-либо оценочной стоимости, что необходимо клиенту для принятия решения. На этом этапе устанавливаются вид оцениваемой стоимости и дата проведения оценки.

Дата проведения оценки (п. 7 Стандартов оценки) – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

На втором этапе осуществляется составление плана работ:

  • составляется график работ по оценке (план и календарный график);

  • устанавливаются источники и способы сбора информации, а также затраты на сбор и обработку информации;

  • разрабатывается оценочная методология, соответствующая цели оценки и виду оцениваемой стоимости исходя из имеющейся информации;

  • определяется вознаграждение оценщика, исходя из всех запланированных затрат с учетом объема и сложности работ.

На третьем этапе проводится сбор и обработка данных. Здесь осуществляется сбор как внутренней (непосредственно об объекте), так и внешней (об окружающей среде, политических, экономических, социальных факторах, влияющих на стоимость объекта) информации об объекте. Данные проверяются на полноту и достоверность. Недостоверные данные должны быть отсеяны.

На четвертом этапе осуществляется оценка стоимости объекта на основе трех общепринятых подходов: сравнительного, доходного и затратного. Сущность и понимание подходов и методов оценки приводится в п.п. 5 и 6 Стандартов оценки. Кроме того, в п. 18 приводятся особенности использования подходов и методов оценки объектов оценки.

На пятом этапе проводится согласование результатов. Оно заключается в:

  • проверке правильности всех математических расчетов;

  • проверке данных, на которых основывается оценка;

  • проверке обоснованности допущений, принятых во время определения стоимости;

  • обобщении всей информации, проверке логических допущений и суждений, синтезе оценочных стоимостей, полученных с использованием трех подходов, в единое окончательное заключение об оценочной стоимости объекта – итоговую величину стоимости объекта (см. п. п. 18 – 20 Стандартов оценки).

На шестом этапе составляется отчет об оценке – готовый документ, предоставляемый оценщиком заказчику и содержащий заключение об оценочной стоимости объекта (подробное описание отчета можно найти в ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», правила составления – во Временных правилах оценочной практики профессиональных оценщиков недвижимости, расположенной в границах территории Москвы.

Процесс оценки изложен в п. 13 Стандартов оценки. Однако перечень этапов и их последовательность отличается от предложенного в данном разделе. Перечень и последовательность этапов, предложенных в данном пособии, на наш взгляд более приближены к практике оценки, чем представленные в Стандартах оценки.
  1   2   3   4   5   6   7



Скачать файл (427.4 kb.)

Поиск по сайту:  

© gendocs.ru
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации