Logo GenDocs.ru

Поиск по сайту:  

Загрузка...

Лекции - Оценка стоимости земельных участков, 2011 - файл Лекция 1_откорректирована_2011.doc


Лекции - Оценка стоимости земельных участков, 2011
скачать (25535.5 kb.)

Доступные файлы (7):

Лекция 1_откорректирована_2011.doc811kb.11.02.2011 19:56скачать
Лекция по земле 2.doc167kb.04.02.2011 21:40скачать
Лекция по земле 3.doc81kb.21.01.2004 17:18скачать
Оценка земельных участков 2011_с.ppt16539kb.14.01.2011 19:38скачать
Оценка стоимости земли_14.01.2011_1.ppt11310kb.05.02.2011 13:43скачать
Схема применения методов оценки.doc37kb.22.01.2011 17:17скачать
Формулы для расчета стоимости земельных участков.doc34kb.27.02.2009 21:55скачать

содержание

Лекция 1_откорректирована_2011.doc

  1   2
КУРС «ОЦЕКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ»

ВВЕДЕНИЕ


Земля – основное богатство любого государства, один из важнейших показателей его ресурсного потенциала. Социально упорядоченное, научно-обоснованное и экономически эффективное использование земельных ресурсов и тесно связанных с ними других природных богатств – залог социально-экономического благосостояния и процветания, как отдельных регионов, так и России в целом.

Расположенная в центре Поволжья и занимающая по экономическому развитию одно из ведущих мест, как в Приволжском федеральном округе, так и во всей Российской Федерации Самарская область может рассматриваться в качестве достаточно яркого примера для описания процессов формирования земельного рынка.

В связи с проведением земельной реформы возникли новые земельные отношения, которые характеризуются наличием разных форм собственности, возможностью совершения сделок с землей, необходимостью обеспечения прав на компенсацию причиненного ущерба, связанного с изъятием земель.

В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных участков: массовую (для целей налогообложения и иных государственных целей) и индивидуальную оценку единичных участков.

Модели массовой оценки ориентированы на воспроизводство рынка одного или нескольких вариантов землепользования на обширной территории.

Индивидуальная единичных объектов собственности на конкретную дату осуществляется на основе «Закона об оценочной деятельности». Оба вида оценки представляют собой систематизированные методы расчета стоимости на основе анализа рынка.
Глава 1. Понятие земли как объекта оценки. Краткий обзор нормативно правовой базы.
1.1. Специфика земли как объекта оценки

Земля представляет собой уникальный природный ресурс. Она является единственным местом существования человечества, основным и единственным фактором организации его производительных сил, участвующий в создании всех других продуктов и благ. Кроме того, земля является базисной составляющей любой недвижимости.

! Запись :

В современных условиях земля является одним из наиболее сложных объектов оценки в составе недвижимости, что обусловлено следующими причинами:

1) спецификой данного объекта;

2) постоянно изменяющейся нормативно правовой базой;

3) неразвитостью земельного рынка.

Специфика земли как объекта оценки:

  1. Земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести (т.е. не является результатом предшествующего труда);

  2. Пространственно ограничена;

  3. Незаменима другими средствами производства;

  4. При оценке всегда следует учитывать возможность многоцелевого использования земли;

  5. В отличии от других объектов недвижимости к стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, а так же амортизации, поскольку срок эксплуатации ЗУ не ограничен. Поэтому стоимость земли, в отличии от других улучшений, со временем, как правило, увеличивается.; (При правильном использовании не изнашиваемая (неистощимая) – для с/х земель);

  6. Территориально разнокачественна – отсюда разный уровень затрат на получение дохода;

  7. Земельный фонд является основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность (лесной и водный фонды);

  8. Использование и охрана земли, как основы государственной безопасности и среды проживания народов в РФ, является функцией государственных органов.


Таким, образом. Стоимостная оценка земли является сложной процедурой, так как должна учитывать возможность их одновременного использования в качестве природного ресурса, основы среды проживания и объекта недвижимости.

^ 1.2. Нормативно-правовая база в области земельных отношений
Нормативно-правовая база земельных отношений начала свое формирование еще в 90-е годы. До 1990 г. определяющим в содержании и развитии земельного законодательства было существование института исключительной государственной собственности на землю. Следствием этого был прямой запрет на совершение сделок с землей.

Начиная с 1990 г. по настоящее время можно выделить три основных этапа становления нормативно-правовой базы рынка земли.

В период с 1990 г. по сентябрь 1993 г. был осуществлен переход от исключительно государственной собственности на землю к легальному признанию множественности ее форм, от абсолютного запрещения сделок с землей к их разрешению с ограничением по отдельным признакам. 23 ноября 1990 года был принят Закон РСФСР «О земельной реформе», закрепивший основные цели и этапы проведения земельной реформы. В частности, данный Закон устанавливал, что земельная реформа имеет целью перераспределение земель в интересах создания условий для равномерного развития различных форм хозяйствования на земле, формирования многоукладной экономики, рационального использования и охраны земли на территории РСФСР. Земельный кодекс РСФСР, принятый 25 апреля 1991 года, ввел ряд статей, касающихся права собственности на землю. Земля в собственность могла предоставляться исключительно гражданам и только для сельскохозяйственных целей и индивидуального жилищного строительства. Что касается купли-продажи и других сделок с землей, то кодекс отсылал к статье 12 Конституции РСФСР. Данная статья допускала продажу или иное отчуждение земельных участков, кроме передачи по наследству, исключительно государству в лице Советов народных депутатов.

Впервые возможность продажи земельного участка, не обусловленная сроком его приобретения, была предусмотрена Указом Президента РФ от 27 декабря 1991 года «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в России». Пунктом 12 Указа гражданам была разрешена продажа земельных участков, принадлежащих им на праве собственности, другим гражданам с оформлением сделок через местную администрацию в следующих случаях: при выходе на пенсию по старости или за выслугу лет; при получении земли в порядке наследования; при переселении с целью организации крестьянского хозяйства на свободных землях фонда перераспределения; при вложении вырученных средств от продажи земли в перерабатывающие, торговые и обслуживающие предприятия на селе. Указом было также разрешено работникам сельскохозяйственных предприятий, имеющим земельные доли, продавать их другим работникам хозяйства или хозяйству по свободным ценам. Законом РФ от 23 декабря 1992 года «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» разрешалась их купля-продажа с условием сохранения целевого назначения , кроме купли-продажи другие сделки с земельными участками не допускались.

^ Радикальные меры по развитию частной собственности на землю были предусмотрены Указом Президента РФ «О продаже земельных участков гражданами и юридическими лицами при приватизации государственных и муниципальных предприятий» от 25 марта 1992 года и Указом Президента РФ от 14 июня 1992 года, утвердившим порядок продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности». Согласно этим актам Президента РФ покупателями земельных участков могли быть любые юридические и физические лица, признаваемые покупателями в соответствии с Законом РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР». Таким образом, впервые было предусмотрено право (применительно к указанным случаям) несельскохозяйственных организаций стать собственниками земельных участков.

В 1992 г. в Конституцию РСФСР были внесены изменения, по которым устанавливались следующие формы собственности на землю: государственная (федеральная, республик в составе РФ, автономных областей и округов, Москвы и Санкт-Петербурга), муниципальная (района, города), частная (юридических лиц и граждан), коллективная (общая совместная и общая долевая).

В период с октября 1993 года по 1996 год исключительное значение имел Указ Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» от 27 октября 1993 года. Земельные участки и все, что прочно с ними связано, были отнесены к недвижимости, а граждане и юридические лица - собственники земельных участков - получили право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями. Было принято регулирование оборота земельных участков гражданским законодательством с учетом земельного, лесного, природоохранного и других видов специального законодательства и вышеназванным Указом. Указ предусмотрел регистрацию прав на землю в органах Роскомзема, утвердил новую форму свидетельства на право собственности.

Основополагающие нормы в области регулирования земельных отношений ввела новая Конституция Российской Федерации 1993 года. Она закрепила право частной собственности на землю, отменила все имеющиеся в прежней Конституции ограничения по распоряжению находящимися в собственности земельными участками.

^ Период с 1996 г. и по настоящее время характерен началом формирования единого правового режима недвижимого имущества и первыми попытками государственного учета, оценки и регистрации прав на объекты недвижимости исходя из общности правового режима земли и находящихся на ней зданий, строений, сооружений. Так в Указе Президента РФ «О гарантиях собственников объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» от 16 мая 1997 года установлено следующее правило: «Приватизацию зданий, строений, сооружений помещений, объектов незавершенного строительства осуществлять в дальнейшем, как правило, вместе с земельными участками (соответствующих долей земельного участка), на которых они расположены».

Преобразование государственной земельной собственности в частную собственность влияет как на правовой режим земель, переданных в частную собственность, так и на правовой режим тех земель, которые продолжают оставаться в государственной собственности.

Ранее действовал порядок разграничения собственности на землю Федеральный закон № 101-ФЗ от 17 июля 2001 «О разграничении государственной собственности на землю» установил порядок отнесения земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов РФ и муниципальной собственности.

Важным событием в развитии земельных отношений послужило принятие в октябре 2001 года нового Земельного кодекса РФ (далее - ЗК) 136-ФЗ.

Земельный кодекс ориентирован на рыночную экономику и, в первую очередь, на становление и развитие рынка земли, содержит исчерпывающий перечень вопросов, подлежащих в правовом акте такого уровня. Положительным является то, что данный кодекс на федеральном уровне определил права на землю иностранных граждан и юридических лиц; создал определенные юридические гарантии получения в собственность земельных участков (правда, только для строительства) граждан и юридических лиц путем установления исчерпывающего перечня оснований, по которым земельные участки в частную собственность не передаются. Важным является также и то обстоятельство, что ФЗ РФ 137 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» от 25 октября 2001 года предусматривает порядок определения стоимости земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при передаче их в собственность граждан и юридических лиц.

Вступление в силу в конце 2001 г. нового Земельного кодекса позволило интенсифицировать процесс приватизации земли. В 2002 г. законодатель, в интересах бюджета, увеличил ставку земельного налога в два раза, в 2003 г. - еще в 1,8 раза, в 2004 – в 1,1 раза. Эти коэффициенты, а так же дифференциацию ставок земельного налога по размеру населенных пунктов и порядок исчисления налога межселенных территорий был определен Законом РФ от 11 октября 1991 года № 1738-1 (утратил свою силу!!!).

Абсолютное большинство сделок с землей совершается в городах, земли сельскохозяйственного назначения в открытый оборот вовлечены очень слабо. Однако принятие федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (№ 101-ФЗ от 24 июля 2002 г.) создало новый, практически неосвоенный рынок, который обещает стать одним из самых выгодных объектов, как для внутренних, так и для иностранных инвестиций.

Данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и земельных долей. Действие вышеупомянутого Федерального закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.

На сегодняшний день система земельного права по основным положениям сформирована. Среди всех законодательных актов основным является Конституция Российской Федерации. Среди относящихся к земельному праву законов России можно отметить такие, как Земельный , Водный, Лесной, Градостроительный Кодексы, Об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Следующими источниками земельного права в иерархии подзаконных актов являются постановления Правительства РФ. Во исполнение своих полномочий Правительство РФ активно участвует в формировании земельного права. Об этом свидетельствуют такие акты Правительства, как: «Об утверждении Федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра». Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящегося в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков».

К законам, регулирующим земельные отношения, относятся и законы субъектов Федерации. Нельзя не отметить, что Самарская область является одним из первых субъектов РФ по созданию регионального земельного законодательства.

Среди законодательных актов Самарской области по земельным вопросам центральное место занимает Закон Самарской области от 11.03.2005г. № 94-ГД «О земле».

Итак, система правового регулирования земельных отношений регламентирует направление развития рынка, определяет систему вещных прав на участки и порядок изменения этих прав, защищает права субъектов рынка, а так же закрепляет основные понятия и определения земельного рынка.
^ Глава 2. Основные понятия курса

Земельные отношения

Земельная собственность, оборот и рынок земли являются ключевыми понятиями в системе земельных отношений, а земля — базисом размещения и функционирования производительных сил народного хозяйства.

Земельные отношения — часть системы производственных отношений, возникающих в обществе по поводу распределения, использования и распоряжения землей.

Субъектами земельных отношений являются физические и юридические лица, государственные органы и прочие субъекты хозяйственной деятельности.

Структурная схема земельных отношений.



^ Рис. 2.1. Основные элементы структуры земельных отношений

Землепользование и земельное законодательство в Российской федерации основываются на следующих принципах ( Ст. 1 ЗК РФ):

1) учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю;

2) приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде;

3) приоритет охраны жизни и здоровья человека, согласно которому при осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье человека, даже если это потребует больших затрат;

4) участие граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю, согласно которому граждане Российской Федерации, общественные организации (объединения) и религиозные организации имеют право принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и в формах, которые установлены законодательством;

5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

6) приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изменение целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель, занятых защитными лесами, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий;

7) платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации;

8) деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства;

9) разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований, согласно которому правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами;

10) дифференцированный подход к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы;

11) сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

При регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли.
Участники земельных отношений (Ст. 5 ЗК РФ)

Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами.
Выделяют следующие категории субъектов:

собственники земельных участков - лица, являющиеся собственниками земельных участков;

землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;

землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;

арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;

обладатели сервитута - лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).
Объекты земельных отношений (Ст. 6 ЗК РФ)
1. Объектами земельных отношений являются:

1) земля как природный объект и природный ресурс;

2) земельные участки;

3) части земельных участков.
Земельный фонд

Все земли на территории РФ объединены в земельный фонд.

Земельный фонд – это совокупность всех земель на определенной территории в пределах границ (в стране, области районе и т.д.) являющихся объектами хозяйствования, собственности, и иных прав.

Любой земельный участок в составе земельного фонда, в зависимости от своих природных, качественных характеристик и вида наиболее оптимального его использования может быть вовлечен в ту или иную сферу хозяйствования.

В различных сферах деятельности земля используется по разном, поэтому земельный фонд подразделяется на категории земель, которые различаются по двум признакам:

- целевому назначению

- правовому режиму использования и охраны.

Целевое назначение земельного участка - это совокупность категории земель и разрешенного использования.

В соответствии с целевым назначением, согласно ст. 7 ЗК РФ выделяют следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

В кодексе не выделена категория садоводческих огороднических и дачных объединений – они входят в состав земель сельскохозяйственного назначения.

Характеристика земельного фонда Самарской области по целевому назначению приведена в таблице 1.

Таблица 1

Распределение земель Самарской области по категориям


Перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении:

1) земель, находящихся в федеральной собственности, - Правительством Российской Федерации;

2) земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

3) земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;

4) земель, находящихся в частной собственности:

земель сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

земель иного целевого назначения - органами местного самоуправления.

Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном настоящим Кодексом и законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности.

Перевод земель иных категорий в земли особо охраняемых территорий и объектов осуществляется путем установления или изменения в порядке, установленном настоящим Кодексом и законодательством Российской Федерации об особых экономических зонах, границ туристско-рекреационной особой экономической зоны.

Порядок перевода земель из одной категории в другую установлен Федеральным законом от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую"
Категория земель указывается в:

1) актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;

2) договорах, предметом которых являются земельные участки;

3) государственном кадастре недвижимости;

4) документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

5) иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Каждая категория земель характеризуется определенным правовым режимом землепользования, законодательно закрепленными правилами обращения и использования земель.
^ Разрешенное использование земельного участка – варианты эксплуатации земельного участка с учетом его целевого назначения, имеющихся обременений и сервитутов.
^ Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

(ст. 37, "Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004))

Разрешенное использование может содержать требования:

  • К способам использования земельного участка;

  • К плотности, высоте, глубине застройки в соответствии с градостроительной документацией, строительными нормами и правилами;

  • К размещению социально-культурных, промышленных и иных зданий в пределах соответствующей зоной градостроительной ценности;

  • К предельно допустимым нормам нагрузки на окружающую среду;

  • По сохранению зеленых насаждений, а так же другие требования устанавливаемые федеральным законом.


^ Правовой режим земель определяется их принадлежностью к той или иной категории и разрешенным использованием в соответствии с территориальным зонированием, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральным законом, и требованиями специального законодательства Российской Федерации.

^ Виды и состав территориальных зон

В результате градостроительного зонирования могут определяться:

- жилые,

- общественно-деловые,

- производственные зоны,

-зоны инженерной и транспортной инфраструктур,

-зоны сельскохозяйственного использования,

-зоны рекреационного назначения,

-зоны особо охраняемых территорий,

-зоны специального назначения,

-зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

ст. 35, "Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004)

^ ВПИСАТЬ ПО САМАРЕ ГЕН ПЛАН И ПРАВИЛА


Земельные участки и их части
Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами ( Ст. 11.1. ЗК РФ).

Два объекта – земельный участок и часть земельного участка – это объекты рыночного оборота и экономической деятельности. Именно с этими объектами приходится иметь дело практикующим оценщикам.

Объектами рынка, то есть предметами, с которыми совершаются сделки, являются земельные участки и их части.
Каждому земельному участку и объекту капитального строительства присваивается кадастровый номер.
^ Кадастровый номер - государственный учетный номер, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации и присвоенным объекту недвижимого имущества при осуществлении государственного учета в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости". (ст. 12, Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (принят ГД ФС РФ 17.06.1997)).

В целях присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров орган кадастрового учета осуществляет кадастровое деление территории Российской Федерации на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы (далее также - единицы кадастрового деления). При установлении или изменении единиц кадастрового деления территории Российской Федерации соответствующие сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости на основании правовых актов органа кадастрового учета.

Земельные участки образуются при:

а) разделе;

б) объединении;

в) перераспределении земельных участков;

г) выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Требования к образуемым и измененным земельным участкам (Ст. 11.9. ЗК РФ)

Устанавливаются предельные нормы по которым образуются участки :
1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

2. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

3. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.

4. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

5. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

6. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Ранее действовало понятие делимости земельного участка – теперь оно отсутствует.

Законом Самарской области № 94-ГД от 11 марта 2005 года были установлены минимальные и максимальные размеры земельных участков (следовательно не могут быть разделены на более мелкие участки) (ст. 13):

Минимальный размер земельного участка, предоставляемого гражданину в собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законодательством, составляет:

1) для садоводства - 0,03 гектара;

2) для огородничества - 0,06 гектара;

3) для дачного строительства - 0,05 гектара;

4) для животноводства - 1 гектар;

5) для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства - 5 гектаров.

Так же определены максимальные размеры земельных участков, выделяемых из земель Самарской области, бесплатно!

Максимальный размер земельного участка, предоставляемого гражданину в собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законодательством, составляет:

1) для садоводства - 0,25 гектара;

2) для огородничества - 0,5 гектара;

3) для дачного строительства - 0,25 гектара;

4) для животноводства - 5 гектаров.

^ В настоящее время выделяют следующие виды земельных участков:

1. Земельный участок – определение выше.

2. Многоконтурный земельный участок - часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с действующим законодательством и представляют собой несколько замкнутых контуров границ.

Часть земной поверхности в пределах отдельного контура границы многоконтурного земельного участка не является земельным участком (объектом недвижимости) либо частью многоконтурного земельного участка.

Каждый контур границы многоконтурного земельного участка отделяется от других контуров его границы иными земельными участками или землями (т.е. контуры границы многоконтурного земельного участка не имеют общих характерных точек границ).

3. Единое землепользование (в отношении ранее учтенных участков)-

Согласно части 1 статьи 45 Закона о кадастре земельные участки, государственный кадастровый учет которых осуществлен в установленном порядке до дня вступления в силу Закона о кадастре, либо государственный кадастровый учет которых не осуществлен, но права собственности на которые зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (например, лесные участки), считаются ранее учтенными земельными участками.

Ранее учтенными земельными участками, которым при осуществлении государственного кадастрового учета было присвоено наименование "единое землепользование" (далее - ранее учтенное единое землепользование), являются только те земельные участки, государственный кадастровый учет которых был осуществлен по правилам Федерального закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (утратил силу с 17 мая 2008 г.).

Ранее было землепользование и единое землепользование.
Предоставление участков под различные цели:

Под целями, связанными со строительством зданий, строений, сооружений (далее - цели, связанные со строительством) понимается возведение на земельном участке объекта недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации.

Под целями, не связанными со строительством, понимается использование земельного участка для размещения временных сооружений и иных целей (за исключением целей связанных со строительством).
^ Система правовых отношений

Земельным кодексом РФ (гл. III , IV) определяются права собственности и использования на земельные участки, основными из которых являются право собственности, право постоянного бессрочного пользования, право аренды. Характеристика прав приведена в таблице 2.
Таблица 2
^

ХАРАКТЕРИСТИКА ПРАВ НА ЗЕМЛЮ


Вид права

Способ приобретения (возникновение права)

Содержание права

Возможность отчуждения

право собственности

-выкуп у государства;

-приватизация;

-покупка на вторичном рынке у собственника;

право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать;

допускаются другие сделки без ограничений;

право постоянного (бессрочного) пользования

земельный участок предоставляется на основании решения органа власти физическому или юридическому лицу;

право использовать участок в целях, для которых он был предоставлен;

в случае реорганизации юридического лица право бессрочного пользования переходит к правопреемнику;

продажа запрещена;

право аренды

заключение договора аренды с собственником участка;

право срочного пользования на основании договора аренды;

залог, продажа арендуемого участка не допускается без согласия собственника;

Кроме того, выделяют права общей собственности на землю – отдельно не выделена, но при оценке и оформлении прав возникают свои особенности (ЗУ может находится в общей собственности с определением каждого из собственников- общая долевая собственность или без определения доли – общая совместная собственность). Право пожизненного наследуемого владения - отменено- д/быть переоформлено, Право постоянного бессрочного пользования. Безвозмездное срочное пользование, право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

Право собственности. Этими правами на сегодняшний день обладает лишь незначительное число коммерческих организаций. Стоимость земельных участков, принадлежащих предприятию на праве собственности, определяется в соответствии с законодательством об оценочной деятельности в Российской Федерации и Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 г. № 568-р, которым утверждены "Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков".

Постоянное (бессрочное) пользование. Согласно пункта 2, статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", юридические лица, (за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации) обязаны переоформить предоставленное им право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Федеральным законом от 27.12.2005 г. № 192-ФЗ срок переоформления продлен до 1 января 2008 года. С учетом вышесказанного, стоимость права постоянного (бессрочного) пользования рассчитывается аналогично стоимости права аренды. При этом величина платежей принимается равной величине земельного налога по соответствующим участкам, срок действия права – с даты оценки до 01.01.2008 года.

Право аренды земли. Права арендатора в каждом конкретном случае зависят от положений договора аренды. Право аренды земельного участка, полученное на возмездной основе, например на торгах, может быть продано арендатором. Однако такая продажа может быть осуществлена с согласия арендодателя на основе договора купли продажи права аренды земли. Стоимость земельных участков, арендуемых предприятием определяется в соответствии с законодательством об оценочной деятельности в Российской Федерации на основе методов, предусмотренных Распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2003 г. № 1102-р "Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков", а так же в ведомственных методических рекомендациях.

В трактовке Федерального агентства по управлению государственным имуществом, доказывается, что право аренды может являться самостоятельным предметом сделок :

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ).

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Аренда имеет возмездный характер, который выражается в обязанности арендатора уплачивать арендную плату1. Таким образом, аренда представляет собой передачу части прав, составляющих право собственности (права пользования и, возможно, владения) на определенный период времени.

Временный характер пользования арендуемым объектом недвижимости выражается в ограничении арендных отношений сроком. Причем срок может быть выражен указанием на2:

календарную дату (например, до 1 марта 2020 года);

истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами;

событие, которое должно неизбежно наступить (например, начало навигации или сезона).

Срок может быть и неопределенным. В этом случае договор аренды действует до момента, пока одна из сторон не откажется от исполнения договора. В этом случае договор считается расторгнутым по истечении срока в 3 месяца с момента получения отказа контрагентом. Договором может быть предусмотрен и больший срок для предупреждения о прекращении договора аренды3.

Арендная плата - это плата за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Арендная плата, в том числе, может быть определена в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно (п. 2 ст. 614 ГК РФ).

Если имущество передается арендатору на праве владения и пользования, эти права становятся самостоятельным имущественным объектом, который можно именовать арендными правами (правом аренды) и который может быть предметом самостоятельных сделок.

Таким образом, т.к. право аренды может быть предметом самостоятельных сделок и, соответственно, обладать стоимостью, оно может толковаться как имущественное право, и потому может являться объектом оценки.

Несмотря на то, что ГК предусматривает договор купли-продажи имущественных прав4, права аренды не могут быть объектом купли-продажи. Как подчеркивается п. 16 информационного письма Президиума ВАС РФ № 66, исчерпывающий перечень способов распоряжения правом аренды содержится в ст. 615 ГК РФ: «Передача права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 ГК, то есть в порядке перенайма, внесения в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, внесения в качестве паевого взноса в производственный кооператив». В силу чего в данной статье устанавливаются специальные правила передачи арендатором права аренды другому лицу, не допускающие цессии как уступки «чистого» права аренды, не обремененного никакими обязательствами.

Интерес, который арендатор приобретает по договору аренды (право аренды) представляет собой право пользования и владения на определенный период времени при определенных условиях.

Таким образом, для целей оценки арендной платы договор аренды следует трактовать как совокупность договоров о возмездной передаче права аренды (совокупности временных имущественных прав — пользования и владения или только пользования) на последовательные промежутки времени – платежные периоды. Количество таких договоров определяется сроком договора аренды и периодичностью внесения арендной платы. При этом передача права аренды, само собой, происходит посредством механизма аренды, а возмездный характер передачи прав обеспечивается уплатой арендной платы.

Т.е. за каждый арендный платеж арендатору передается соответствующий период обладания арендными правами на недвижимое имущество.

Тогда арендную плату следует трактовать как цену права пользования или пользования и владения недвижимым имуществом в течение определенного срока (платежного периода). Соответственно ставка арендной платы — это цена права пользования и владения единицей площади объекта недвижимости в течение определенного срока.

В такой трактовке арендная плата является стоимостью права аренды в течение одного платежного периода на условиях, определенных договором аренды.

Т.е. объектом оценки является право аренды недвижимого имущества (право пользования или совокупность прав пользования и владения) в течение одного платежного периода на условиях, определенных договором аренды. Соответственно, видом определяемой стоимости является рыночная стоимость.

Сервитут - право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком. Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения;

Сервитуты бывают частными или общественными. В Самарской области могут устанавливаться общественные сервитуты для прохода. проезда, прогона скота через участок, для прокладки, ремонта и эксплуатации инженерных сетей, проведения дренажных работ, забора воды.
Публичный сервитут ( Ст. 8 94-ГД)
Публичный сервитут - это право ограниченного пользования чужим земельным участком, которое устанавливается в целях обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения без изъятия земельного участка.

Установление публичного сервитута осуществляется постановлением Губернатора Самарской области или нормативным правовым актом органа местного самоуправления с учетом результатов общественных слушаний.

Публичный сервитут вступает в силу после его государственной регистрации в установленном порядке.

При отсутствии нужд, для которых публичный сервитут был установлен, его действие может быть прекращено постановлением Губернатора Самарской области в случае, если публичный сервитут был установлен постановлением Губернатора Самарской области, либо нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случае, если публичный сервитут был установлен нормативным правовым актом органа местного самоуправления.

В решении об установлении публичного сервитута должны быть указаны:

1) наименование и содержание публичного сервитута;

2) описание границ земельного участка, на котором устанавливается публичный сервитут;

3) срок действия публичного сервитута.

В решении об установлении публичного сервитута могут быть указаны иные сведения, связанные с установлением публичного сервитута.

Порядок проведения общественных слушаний при установлении публичного сервитута в интересах Самарской области устанавливается Правительством Самарской области.

Порядок проведения общественных слушаний при установлении публичного сервитута в интересах местного самоуправления или местного населения устанавливается органом местного самоуправления.
Частный случай сервитута : Сервитут распространяется на земельные участи, находящиеся под надземными газопроводами. Согласно п.17 "Правил охраны газораспределительных сетей" Постановлением Правительства РФ от 20.11.2000 г. № 878 утверждение границ охранных зон для существующих газораспределительных сетей и наложение ограничений (обременений) на входящие в них земельные участки, производятся на основании материалов по межеванию границ охранной зоны без согласования с собственниками, владельцами или пользователями земельных участков.

В соответствии со ст. 275 ГК РФ сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен. Таким образом, рыночная стоимость прав на земельные участки под газопроводами принимаются равными нулю.

Порядок возникновения и прекращения прав на земельный участок так же определены в Земельном кодексе, основной порядок регистрации прав на участки определен федеральным законом № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Документы по земельным правам :

Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (ст. 3, 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности.

Регистрация права осуществляется по ст. 25.2 122-ФЗ и дополнительно актов о предоставлении не требуется.

Сделки:

В зависимости от состава прав с тем или иным участком могут совершаться различные сделки.

Сделка является одним из первых оснований возникновения гражданских прав и обязанностей. Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Наиболее распространенными видами сделок с земельными участками являются купля-продажа, аренда, менее распространенными дарение, рента, наследование, обмен, ипотека (залог).

Все сделки подразделяются на односторонние, двусторонние и многосторонние.

Односторонней признается сделка, для совершения которой необходимо волеизъявление только одной стороны. Характерными примерами односторонних сделок служат завещание и акт принятия наследства. В отличие от односторонней сделки в договоре дву- или многосторонней сделки необходимо волеизъявление двух или более лиц. При этом обязательно, чтобы воля сторон совпадала, в противном случае сделка не будет считаться заключенной.

Договоры делятся на возмездные и безвозмездные. Возмездные договоры порождают правоотношения, в которых каждая из сторон вправе требовать от другой платы или иного встречного предоставления за исполнение своих обязанностей по договору. Например, по договору аренды земельного участка, арендодатель обязан передать земельный участок в пользование арендатору и вправе за это требовать уплаты оговоренной сторонами арендной платы, а арендатор, в свою очередь, обязан уплатить арендодателю арендную плату и вправе требовать передачи земельного участка в пользование.

В правоотношениях, возникающих из безвозмездных договоров, обязанность совершить то или иное имущественное предоставление лежит лишь на одной стороне, которой никакого встречного предоставления не причитается. Например, по договору дарения земельный участок передается в собственность безвозмездно.

^ Глава 3. Плата за землю. Нормативная цена земли.

Использование земель является платным, за исключением случаев предусмотренных федеральным и областным законодательством.

Формы платы за землю:

  1. Земельный налог. Устанавливается в % от кадастровой стоимости.

  2. Арендная плата. Размер, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором между арендатором и арендодателем. При аренде участков в собственности государства, субъекта федерации или муниципалитета устанавливаются базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов.

  3. Выкупная цена.

  4. Кадастровая стоимость = рыночной цене по ст. 66 ЗК РФ.

  5. Нормативная цена земли

  6. Плата за сервитут (его владельцем).


Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ и федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. (ст. 65 ЗК РФ)
В случаях, если кадастровая стоимость земли не определена, для целей, указанных в статье 65 ЗК (Платежи) применяется нормативная цена земли.
Нормативная цена земли - показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости (ст. 25, Закон РФ от 11.10.1991 N 1738-1 "О плате за землю")

Частный случай применения нормативной цены : Если кадастровая стоимость земельного участка на момент возникновения спорных правоотношений не установлена, арбитражным судам следует руководствоваться положениями ст. 65 ЗК РФ и п. 13 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, согласно которым в случае, когда кадастровая стоимость земли не определена, для целей налогообложения применяется нормативная цена земли.

Статья 66 ЗК РФ . Оценка земли
1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

2. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

(в ред. Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ)

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

(абзац введен Федеральным законом от 21.07.2005 N 111-ФЗ)

3. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

(п. 3 в ред. Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ)

Глава 4. Рынок земли

Рынок земли – это часть рынка недвижимости, которая предусматривает наличие частной собственности на землю и представляет собой экономические отношения, осуществляющие такие функции, как купля-продажа, аренда, залог, дарение и наследование земельных участков.

В привычном понимании рынок — это организованное общественно доступное место, где свободно сходятся или встречаются лица, предлагающие какой-либо товар, с одной стороны, и лица, желающие что-либо купить, с другой. Называется эта операция (если она состоится) сделкой купли-продажи. Опосредуют ее деньги в размере цены (стоимости) покупаемого товара. На рынке движимых вещей (продукты питания, промышленные товары народного потребления) покупатель взамен уплаченных денег тут же получает свою покупку в расфасованном или упакованном виде. Другое дело — недвижимые товары, к числу которых относится и земля, которые из рук в руки не передают, и их местоположение не меняется. Что же приобретает покупатель взамен уплаченных за такой недвижимый товар денежных средств? Он получает право собственности на недвижимое имущество. По существу, и в случаях с продажей-покупкой товара, который относится к движимому имуществу, покупается-продается то же право собственности на него.

В отношениях с недвижимым имуществом разделение права собственности и его физической субстанцией ощутимо. Завод, магазин, дом в руки покупателя физически не переходят, он получает за свои деньги законодательно предусмотренным образом оформленные бумаги, подтверждающие приобретение на них права собственности, т.е. права владеть, использовать, распоряжаться ими.

СДЕЛКИ

Однако есть сделки, тоже означающие переход прав собственности на недвижимое имущество от одного лица другому лицу, которые, однако, совершаются вне сферы рынка, т.е. не являются сделкой покупки и продажи. К совершаемым вне рынка сделкам относятся дарение, наследование и обмен. При оформлении таких сделок деньги тоже участвуют, но не в размере цены (стоимости) наследуемого, обмениваемого или передаваемого в дар имущества. Уплачиваемая по такой сделке сумма зависит лишь от стоимости имущества, которая используется как база для расчета размеров установленного законом налога на продажу или цены юридического оформления договора. Все сделки, посредством которых совершается переход земельных прав, образуют оборот земель, который может быть рыночным и внерыночным.

Широко распространено мнение, что покупать и продавать можно только частную землю, т.е. участки, используемые на праве собственности, когда покупатель приобретает на купленную вещь полное право собственности в составе всех ее трех правомочий: владения, пользования и распоряжения. Однако на самом деле это не так. Из состава этих правомочий выделились и стали действовать в качестве самостоятельных два — владения и пользования (последнее в том числе и в форме аренды). Эти правомочия постепенно приобрели свое юридическое оформление, стали на форме права обслуживаться своим правовым институтом, выступали предметом сделок, покупки и продажи, наследования, дарения и обмена, т.е. входили в состав оборота, в том числе рыночного, земельных участков.

Однако сделки по поводу владения или пользования могут совершаться и не только на основе их рыночного (путем покупки соответствующего права) оборота. Они могут оформляться и договорами (письменными и/или устными). В первом случае владелец или пользователь покупают соответствующее право по их установленной цене и как собственники этого права (владения или пользования) могут выходить с ним на рынок земельных участков. Во втором, когда соответствующее право не покупается, а лишь временно переходит к лицу на основе только договоренности, возможность его продажи временным владельцем или пользователем исключена, в случае окончания срока договора или договоренности его действие прекращается.

Сделки залога земли часто рассматривают как рыночные. Между тем при сделке залога право собственности на земельный участок залогодателя не отчуждается, сохраняется за ним и переходит к залогодержателю лишь в крайних случаях — при неуплате ему суммы займа (с процентами). Товаром право собственности на такой не выкупленный хозяином участок становится, но лишь при объявлении на него торгов, где уже его продажа учитывается в составе рыночного оборота. Это форма кредитных отношений, но не отношений рынка и оборота земельных участков.

При продаже права владения или аренды право собственности продающих эти права на участок не переходит и не теряется. Учитывая, однако, сопровождающий такие сделки факт продажи, их целесообразно считать рыночными.

Рынок и рыночный оборот земли формируют сделки продажи-покупки прав собственности, владения и пользования (в том числе арендного) на земельные участки. Все остальные сделки (дарение, обмен, наследование, договорные формы владения и пользования, в том числе аренды) — это их внерыночный оборот.

Рис. 4.1. Оборот и рыночный оборот земельных участков

Продажа определенных правомочий права собственности на земельные участки расширяет возможность формирования землепользований рациональных размеров, поскольку на рынок земли в этом случае в качестве продавца может выступить больше субъектов земельных отношений, в том числе и государство. В этом случае цены на рынке земельных участков снизятся в связи с ростом их предложения.




Рис. 4.2. Земельный рынок, регуляторы и мотивы
Особенности земельного рынка

Рынок земельных участков по сравнению с рынками потребительских товаров более ограничен числом покупателей и продавцов, так как приобретатели земли должны располагать значительными средствами — земельные ресурсы относятся к числу дорогих

товаров.

Земельный рынок отличает также низкая степень зависимости и согласованности предложений и спроса на участки. При росте спроса их предложение на рынке земли увеличивается медленно, а рост предложений автоматически не вызывает скорого увеличения спроса.

Земельному рынку свойственна низкая степень открытости - земельные сделки носят, как правило, частный характер, публичная информация о них чаще всего не отражает сопровождающую их действительную денежную оплату.

Рынок земли мало конкурентен, поскольку совершенствование хозяйственных свойств участков требует средств на работы, повышающие производственные качества — выравнивание поверхности, улучшение почвы, осушение и т.п.

Отличает его от других рынков относительная сложность оформления сделок, поскольку продажа прав на земельные участки законодательно оговаривается рядом формальностей, условий и норм.

Особенность земельного рынка — наличие своей обслуживающей инфраструктуры. Как правило, сделки с землей обеспечивают (юридически и организационно) специализированные структуры (службы земельного кадастра, землеустроительные организации, органы госрегистрации, земельные банки). Все это свидетельство исключительности земли как товара.

Так если с одним и тем же земельным участком сделка совершается впервые, то он является объектом первичного рынка земельных участков. При повторном включении в оборот того же участка от становится объектом вторичного рынка.

Объектом сделки купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие кадастровый учет, в отношении которых имеются надлежащим образом оформленные правоустанавливающие документы и документы о территориальных границах, а так же сервитутах в случае их наличия.

В результате совершения сделок происходит оборот земельных участков. Под оборотоспособностью земельных участков понимается переход земельных участков от одного лица к другому посредством заключения договоров и иных сделок.

Существует деление земель на изъятые из оборота, ограниченные в обороте и не изъятые из оборота. Отчуждение земельных участков, полностью изъятых из оборота, не допускается вообще, а земли ограниченные в обороте, могут приобретать лишь определенные участники гражданских и земельных правоотношений.

Ст 27. ЗК РФ.

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

^ Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

1) государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 настоящего Кодекса);

2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;

3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

4) объектами организаций федеральной службы безопасности;

5) объектами организаций федеральных органов государственной охраны;

6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;

9) воинскими и гражданскими захоронениями;

10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

5. Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

1) в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 настоящей статьи;

2) из состава земель лесного фонда;

3) в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

4) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в пункте 4 настоящей статьи;

6) не указанные в пункте 4 настоящей статьи в границах закрытых административно-территориальных образований;

7) предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;

8) предоставленные для нужд связи;

9) занятые объектами космической инфраструктуры;

10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

11) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

12) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;

13) расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;

14) в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.

Предметом сделок не могут быть земельные участки, по которым существуют те или иные споры (например, споры о границах земельного участка, о принадлежности тому или иному лицу и т. д.), а также состоящие под арестом. Для осуществления определенных сделок с земельными участками существуют некоторые ограничения. Так, совершение сделок с земельными участками, находящимися в постоянном (бессрочном) пользовании, аренде, в общей (совместной или долевой) собственности, являющимися предметом залога, должно сопровождаться обязательным получением согласия на это всех собственников соответствующего земельного участка или залогодержателя (гражданина, юридического лица, государственного органа, органа местного самоуправления).

Сделка с земельным участком считается заключенной с момента государственной регистрации. Сделка считается зарегистрированной и, соответственно, имеющей юридическую силу, с момента внесения записи о сделке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

^ Глава 5. Цели, задачи оценки земли. Документы для оценки
Направления оценки земли и земельных участков

работает по следующим направлениям оценки земли и земельных участков:

  • Оценка аренды земли

  • Рыночная оценка земли

  • Оценка стоимости земельных участков

  • Оценка городских земель

  • Оценка сельскохозяйственных земель

  • Оценка земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)

  • Оценка инвестиционных контрактов

  • Оценка земли промышленности

  • Оценка дачных участков

  • Оценка земель поселения

  • Оценка межевания

  • Оценка ландшафта

  • Оценка территорий


Цели проведения оценки земли и земельных участков

выделяет следующие цели проведения оценки и подготовки Отчета об оценке земли и земельных участков:

Для физических лиц:

  • Оценка для брачного контракта

  • Оценка для выкупа

  • Оценка имущества под залог

  • Оценка при разделе имущества и имущественных спорах

  • Оценка при кредитовании

  • Оценка для купли / продажи имущества

  • Оценка при получении наследства

  • Оценка для приватизации

  • Оценка ущерба собственности


Для оценки земельных участков физических лиц мы предлогаем стандартные пакеты услуг.

Для юридических лиц:

  • Оценка арендной ставки

  • Оценка при внесении взноса в уставной капитал

  • Оценка для выкупа

  • Оценка для инвестирования

  • Оценка при разделе имущества и имущественных спорах

  • Оценка для получения кредита

  • Оценка для купли / продажи

  • Оценка для обеспечения залога

  • Переоценка

  • Оценка при постановке на баланс

  • Оценка для судебного процесса

  • Оценка ущерба и упущенной выгоды
  1   2



Скачать файл (25535.5 kb.)

Поиск по сайту:  

© gendocs.ru
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации