Logo GenDocs.ru

Поиск по сайту:  

Загрузка...

Лекции - Аренда недвижимости - файл 1.doc


Лекции - Аренда недвижимости
скачать (212 kb.)

Доступные файлы (1):

1.doc212kb.16.11.2011 08:33скачать

содержание
Загрузка...

1.doc

Реклама MarketGid:
Загрузка...

Министерство экономического развития и торговли

Российской Федерации




Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования




«Красноярский государственный торгово-экономический институт»




ЭКОНОМИКА недвижимости




Текст лекций на тему: «Аренда недвижимости»

для студентов специальности 060800 "Экономика и управление на предприятии торговли и общественного питания" всех форм обучения


Красноярск 2004


УДК 333 (07)


Экономика недвижимости: Конспект лекций по дисциплине «Экономика недвижимости» для студентов специальности 060800 «Экономика и управление на предприятии торговли и общественного питания» всех форм обучения /Разр. ст.преп. Берг Т.И.; Краснояр. гос. торг.-экон. инст. – Красноярск. – 2004. – 29 с.


Рецензенты:

К.э.н., проф. Терещенко Н.Н.,

К.э.н., доц. Петрученя И.В.


Утверждена на заседании кафедры экономики торговли «14» декабря 2004., протокол № 8.





УДК 333 (07)



@ ГОУВПО “Красноярский государственный

торгово-экономический институт», 2004



ОГЛАВЛЕНИЕ




Стр.

Аренда недвижимости

3

  1. Аренда недвижимости: понятие функции, виды и формы.

3

  1. Арендная плата: состав, формы платежей, виды расчетов.

10

  1. Договор аренды как правовая форма отношений на недвижимость.

16

  1. Особенности аренды отдельных видов объектов недвижимости.

23

  1. Библиографический список

29

  1. Приложения

30














^ АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ


  1. Аренда недвижимости: понятие функции, виды и формы


В процессе функционирования предприятиям постоянно прихо­дится решать проблемы обновления своей технической базы. Естест­венный процесс изнашивания оборудования усугубляется техни­ческим прогрессом и, как следствие, моральным старением средств труда. Особенно это актуально для российских предприятий.

Эффективное ведение предпринимательской деятельности пред­полагает широкое внедрение и использование арендных механиз­мов. Предприятия, испытывающие необходимость в расширении парка оборудования или его замене, имеют две возможности: при­обрести оборудование в собственность или взять его в аренду. В пер­вом случае необходимо изыскать значительные денежные ресурсы или изъять из оборота ликвидные средства, что может вызвать ухуд­шение структуры баланса, или использовать заемные средства, что обусловит появление дополнительных расходов на оплату процен­тов по кредиту. Аренда позволяет предприятиям вовлекать в хозяй­ственный оборот необходимое имущество без значительных едино­временных вложений, связанных с его приобретением, и предо­ставляет возможность получать доход посредством сдачи в аренду временно не используемых объектов, сохраняя право собственности на них.

Основная задача предприятий в условиях широкого ввоза импортируемых товаров - достижение соответствующего уровня конкурентоспособности продукции, в том числе посредством снижения издержек обращения и производства. Это возможно лишь на основе современных технологий, однако переоснащение действующего парка оборудования иногда затрудняется в связи с нехваткой финансовых ресурсов. В данном случае целесообразно прибегнуть к арендным отношениям.

Аренда - это основанный на договоре имущественный наем, предполагающий срочное возмездное владение и пользование или временное пользование имуществом путем передачи его арендодателем аренда­тору за плату. Правовые основы регулирования арендных отношений зафиксированы в Гражданском кодексе РФ.

Понятия «аренда» и «имущественный наем» тождественные и различие между ними имеет место лишь в отношений жилых помещений, которые могут передаваться и в найм (социальный или коммерческий) - граж­данам, и в аренду - юридическим лицам (ст. 671—688 ГК РФ).

В качестве одного из элементов системы хозяйствования аренда эффективно выполняет ряд важнейших функций по становле­нию и развитию предпринимательской деятельности (рис. 1).

Арендной форме производственной деятельности присущи следующие основные принципы и особенности организации (табл. 1).

Таблица 1

Принципы аренды недвижимости

Принципы аренды недвижимости

Определение принципа

А

Б

Смена хозяйствующего субъекта

передача земли, зданий и другого имущества в распоряжение арендаторов, что позволяет самим труженикам осуществлять функции владения, пользования, распоряжения и частичного присвоения средств и результатов труда при сохранении или трансформации первоначальной формы собственности в коллективную или частную

Возвратность недвижимости собственнику в натуральной форме

совершается кругооборот их между арендодателем и предпринимателем и реализуются отношения собственности тиками предприятий

Договорные отношения и равноправие сторон

договорная система отношений между арендатором и арендодателем как равноправными заинтересованными партнерами

Материальная ответственность сторон

взаимная материальная и юридическая ответственность сторон за эффективное использование средств производства при обоюдной выгодности арендной формы хозяйствования

Платность


создается объективная основа для установления системы налогов и адекватного отражения общественных интересов

Нерасторжимость договора при смене собственника




Целевое использование объектов








Рис 1. Понятие и функции аренды недвижимости


Практическая реализация арендных отношений опосредуется взаимодействием системы заинтересованных субъектов, включая государственные (муниципальные) органы управления, физических и юридических лиц.

Аренда является организационной формой производства, выражающей отношения собственности, особую систему хозяйствования. Однако, как и всякое самостоятельное явление, как рыночная экономическая категория она имеет свое собственное и различные формы проявления, которые можно представить с разной степенью конкретности.

Виды и форма арендной деятельности во многом определяются также местом объекта аренды в системе разделения труда в обществе или в отдельном предприятии.

Арендные отношения развиваются в общем на двух уров­нях:

  1. Формируется на основе разделения труда внутри предприятия, между собственником, адми­нистрацией хозяйства и первичными трудовыми коллекти­вами, семьями или отдельными работниками. Эти внутрипроизводственные отношения можно рассматривать как преимущественно горизонтальные. Они ведут к каче­ственному изменению существующих предприятий, превра­щают их в ассоциации или объединения арендаторов;

  2. Складываются между пред­приятиями, объединениями, определенными территориями и местными или государственными органами власти по вертика­ли, что соответствует разделению труда в обществе.

Таким образом, в зависимости от степени экономической самостоятельности и особенностей производственных взаимо­связей в арендных отношениях можно выделить следующие виды аренды (табл. 2).

Таблица 2

Классификация видов аренды

Признак классификации

Вид аренды

А

Б

По объекту договора

  • аренда оборудования;

  • аренда транспортных средств (без экипажа; с экипажем);

  • аренда зданий, сооружений;

  • аренда предприятия;

  • аренда земельных участков и других обособленных объектов.




От степени экономической самостоятельности

  • свободная аренда

  • целевая аренда

По виду договора

  • договор аренды;

  • договор проката;

  • договор финансовой аренды (лизинг).

В зависимости от права собственности

  • аренда без выкупа имущества;

  • аренда с выкупом имущества.




В зависимости от ограничения срока аренды

  • Ограниченный срок (но не выше установленного законом для данного вида аренды или имущества);

  • Неопределенный срок (по истечении предельного срока, установленного законом, договор прекращается)

По периоду аренды

  • долгосрочная аренда (5-20 лет);

  • среднесрочная аренда (хайринг) (1-5 лет);

  • краткосрочная аренда (рейнинг).


Особенности построения арендной системы хозяйствования зависят от многих условий, но наиболее существенным признаком, определяющим вид аренды выступает степень хозяйственной и экономической самостоятельности предпринимателей в решении всех основных производственных функций - планирования, организации производственных и трудовых процессов реализации продукции, оплаты труда, управления и т.д.

Степень свободы, экономической самостоятельности арендатора во многом определяется объемом арендуемых вещественных элементов производства. В практике существуют с различными модификациями два основных варианта:

  • арендуются все элементы производства – земля, основные и оборотные средства, т.е. это полная аренда;

  • частичная аренда, когда предприниматель имеет ту или иную часть средств производства в своей собственности и ему требуется, например, дополнительно арендовать только землю для нового строительства и расширения производства или временно нанять недостающую дорогостоящую технику и т.д.

Организационно-правовые формы аренды определяются составом обособляющихся структурных производственных единиц и могут быть индивидуальными, групповыми, внутрихозяйственными, межхозяйственными, создаваться на основе преобразования подразделений или всего предприятия. Экономическими формами реализации арендных отношений выступает вновь созданный продукт, включающий дифференциальную и абсолютную земельную ренту, отчисления на полное восстановление арендованных средств производства.

Возможна и дальнейшая, более детальная дифференциация арендных отношений на их разновидности и варианты по и способам изъятия арендной платы, степени аренды средств производства, формированию и распределению арендного дохода, выкупу имущества и т.д. Формы и условия аренды дифференцироваться и по различным отраслям и сферам производства.

Арендная деятельность допускается в любой сфере предпринимательства, не запрещенной законом, с использовани­ем недвижимого имущества всех форм собственности:

  • земельных участков и других обособленных природ­ных объектов;

  • предприятий и других имущественных комплексов;

  • отдельных зданий, сооружений и многолетних насаждений.

Запрещено сдавать в аренду недвижимое имущество, изъя­тое из оборота или оборотоспособность, которого ограничена (ст. 129 ГК РФ) - атомные электростанции, объекты вооруже­ния, железные дороги и др.

Установлены ограничения и для сдачи в аренду природных объектов. Так, пользование участками недр, водными объекта­ми и аренда лесного фонда допускаются только на основании ли­цензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами.

Широкое распространение получила сдача в аренду действующими предприятиями временно свободных зданий, сооружений, оборудования, транспортных средств. Предметом договора аренды могут быть и имущественные комплексы, например предприятия. Это создает условия для быстрого введения в действие производственных мощностей, использования существующей инфраструктуры; в первую очередь малыми и средними предприятиями. Могут заключаться договоры на аренду земельных участков и иных природных объектов.


  1. ^ Арендная плата: состав, формы платежей, виды расчетов


Наиболее важным звеном организации арен­дных сделок является экономически обоснованный состав и раз­мер арендных платежей. Так как в них заключены единство и противоречия между собственником недвижимости, арендатором и обществом (произвольное увеличение или уменьшение величины арендной платы ущемляет интересы предпринимате­ля либо наносит ущерб собственнику и государству). Просчеты ведут к негативным последствиям: к необоснованно большим до­ходам одних или банкротству предпринимателей. Высокая арендная плата снижает материальные стимулы или даже исключает объекты из производственного использования.

Арендная плата – это форма экономических отношений равноправных партнеров (собственника и арендатора) по распределению вновь созданной стоимости объекта недвижимости, накопления, стимулирования трудовой активности, перераспределения доходов и выступает одной из экономических форм реализации права собственности .

В механизме арендной платы выделяют три существенных момента:

  • состав платежей;

  • размер платежей;

  • способы (методы) расчетов.

Наиболее распространенным методом установления арендной платы является определение твердой суммы платежа, исчисленной исходя из стоимости всего арендуемого имущества или отдельного по каждой его составной частей. Платежи вносятся, как правило, в установленные договором сроки. Однако возможна и единовременная выплата. При сдаче в аренду зданий и сооружений арендная плата обычно устанавливаемся на единицу площади исходя из фактического размера арендуемого объекта.

Арендатор является собственником продукции и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества. Арендная плата может вноситься путем передачи части продукции или посредством оказания определенных услуг. В качестве платы за пользование имуществом на арендатора могут быть возложены затраты на улучшение арендуемых объектов. Таким образом, арендная плата определяется как в денежном, так и в натуральном выражении. Используются также различные сочетания данных форм оплаты.

В случае сдачи действующими предприятиями в аренду отдельных объектов основных средств арендная плата включается в состав доходов от внереализационных операций. Амортизационные отчисления начисляются арендодателем и возмещаются за счет полученной арендной платы с отнесением их в состав расходов от внереализационных операций. Исключение составляют амортизационные отчисления, производимые арендатором по имуществу по договору аренды предприятия. В этом случае арендатор включает плату в затраты на производство.

При установлении размера арендной платы учитываются наряду с другими факторами средний уровень арендной платы, сложившийся в данном регионе на аналогичные объекты. Beличина арендной платы не останется постоянной на протяжении договора, а изменяется в связи с изменением условий функционирования предприятий, и в первую очередь - с изменением рыночных цен на оборудование. Вместе с тем частый пересмотр арендной платы не способствует созданию стабильных условий для эффективного использования арендованного имущества, ту размер арендных платежей может пересматриваться не чаще одного раза в год (табл. 1.). При передаче в аренду зданий и сооружений арендная плата должна включать стоимость пользования земельным участком, на котором оно расположено.

При заключении договора аренды на арендатора возлагаются обязанности по поддержанию имущества в исправном состоянии и ведению текущего ремонта для обеспечения сохранности и возврата арендуемых объектов по истечении срока аренды в первоначальном состоянии с учетом нормального износа. В свою очередь, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду объекта. В случае если арендатор с согласия арендодателя произвел отдель­ные улучшения арендуемого имущества, они становятся его собст­венностью - в противном случае ему выплачивается их стоимость. Капитальный ремонт объекта аренды, как правило, осуществляет­ся арендодателем.

Таблица 2

Арендная плата

Периодичность внесения

Форма внесения

Составляющие арендной платы

Периодичность пересмотра

Единовременно

Твердая сумма платежа

Амортизационные отчисления, начисляемые на стоимость арендуемого имущества

В сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год

Периодически, в установленные в договоре сроки

Доля от продукции или доходов, полученных в результате использования арендованного имущества

Доход, который был бы получен при непосредственном использовании арендуемого имущества




Предоставление арендатором определенных услуг

Затраты на проведение ремонта объекта аренды после окончания ее срока




Передача арендодателю обусловленного договором имущества в собственность или аренды

Расходы на страхование арендуемого имущества




Возложение на арендатора затрат, обусловленных договором, на улучшение арендованного имущества

Прочие расходы арендодателя

Сочетание перечисленных выше форм





Таким образом, в состав арендной платы (Ап) входят четыре экономических элемента:

  • амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного имущества (кроме земли) (Ам);

  • средства на капитальный ремонт объекта в зависимости от участия собственника в его проведении (Ск);

  • налог на имущество (Ни);

  • часть прибыли, которая может быть получена при общественно необходимом использовании арендованного объекта (арендный процент - Ца).

Первые три элемента образуют в составе арендной платы возвратную стоимость (Вз):

Вз = Ам + Ск + Ни, а Ап = Вз + Па.

(1)


Наиболее сложным и спорным остается определение арендных платежей за землю. Пока существует монополия на землю, как на объект хозяйства, связанная с ограниченностью лучших по качеству и местоположению арендаторы, использующие относительно лучшие получают дополнительный доход, который вполне естественно подлежит изъятию. Но арендная плата может изыматься не только с лучших и средних, но и с худших земель, если возникает общественная необходимость вовлечения их в оборот. Для этого арендатор должен обеспечить получение как средней прибыли, так и сверхприбыли, что возможно благодаря более низкому органическому строению производства в сельском хозяйстве. При этом принадлежность земли государству или частному собственнику определяет только направление присвоения абсолютной ренты в составе арендной платы.

^ Виды и формы арендных платежей

Следует различать виды арендной платы как способа начисления платежей и формы ее, т.е. внешнее материально-вещественное или стоимостное их воплощение (рис.2 ).

В зависимости от конкретных условий может применяться один из видов арендных платежей или соответствующая комбинация.



Рис 2. Виды и формы арендных платежей


Долевой метод арендных платежей, хотя и учитывает сложности начального этапа производственного предпринимательства, но фактически реализует порочный принцип: чем лучше работаешь, тем больше плати.

Наиболее целесообразным способом изъятия арендных платежей во многих случаях является установление их в определенном размере от стоимости сдаваемого в аренду недвижимого имущества, в том числе и земель с учетом качества и местоположения, спроса и предложения в конкурентной среде.

По форме привлекательны натуральные или компенсационные платежи, когда расчеты производятся товарами, выпускаемыми с использованием объекта аренды, или путем оказания арендатору встречных услуг (ст. 614 ГК РФ). Такая форма позволяет начинающим предпринимателям сначала развернуть производство, а затем рассчитаться по арендным платежам.

Методы расчетов арендной платы за нежилые помещения, жилые помещения и земельные участки

Методологической основой определения размера арендной платы, устанавливаемого соглашением сторон, является теория распределения продукта, созданного арендатором, которая обеспечивала бы взаимовыгодное сочетание его интересов и интересов собственника при средней норме прибыли. При умелом использовании недвижимости арендатор должен иметь возможность после внесения арендных платежей не только возместить из своей выручки произведенные затраты, но и получить доход для развития предпринимательской деятельности и личного потребления. Собственнику также необходимы накопления для восстановления объекта и определенный процент на вложенный капитал. Поэтому в методическом отношении следует различать верхнюю и нижнюю границы арендной платы.

^ Верхняя граница – это максимально возможный уровень арендной платы, при котором достижимо простое воспроизводство при средней отраслевой норме прибыли у арендатора, т.е. арендная плата = возрастная стоимость + максимальная норма прибыли.

Теоретически нижняя граница – это минимально возможный уровень арендной платы, при котором достигается простое воспроизводство имущества, сданного в аренду, т.е. арендная плата равняется возвратной стоимости.

Конкретная величина арендной платы – обычно предмет торга сторон, но и в принципы она не должна выходить за пределы обозначенных экономических границ по любому виду недвижимого имущества. В практике применяются различные методики обоснования размера арендной платы за помещения и земельные участки.

За нежилые помещения государственной и муниципальной собственности годовую арендную плату (Ап) можно устанавливать двумя способами:

  • на базе ставки арендной платы (Бап) за 1 кв.м. помещения по формуле:

Ап =Бап  Киз  Км  Кт  Кд  Кнж  Кр  S

(2)

.

Если арендная плата меньше эксплуатационных расходов (Эр), то:

Ап = Эр

(3)







  • на основе расчетной стоимости нового строительства (Сс) за 1 кв.м нежилого помещения по формуле:

Ап = (Сс  Киз  Км  Кт  Кд  Кнж  S) : 10.

(4)







Обозначения и величины соответствующих коэффициентов приведены в рис. .


  1. ^ Договор аренды как правовая форма отношений на недвижимость


Практически весь комплекс юридических и экономических отношений по поводу аренды конкретного объекта недвижимости выражается в той или иной мере в арендном договоре. Этот договор имеет как общие с другими гражданско-правовыми договорами черты, так и определенные особенности, вытекающие из сущности выражаемых ими отношений. По определению для договора аренды характерно:

  • наличие двух сторон, взаимодействие которых состоит в том, что арендодатель передает, а арендатор принимает во владение и использование недвижимое имущество без права собственности на него;

  • ограничение во времени пользования взятым внаем имуществом, которое подлежит по окончании срока аренды возврату арендодателю. В случае выкупа арендатором недвижимого объекта арендные отношения прекращаются и переходят в сферу купли-продажи;

  • возмездный характер отношений сторон: арендатор всегда платит за пользование имуществом.

Предметом договора аренды недвижимости является конкретный объект – конкретный объект – земельный участок, здание (сооружение) либо часть площадей – отдельное помещение. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных договор считается не заключенным сторонами (п. 3 ст. 607 ГК РФ). К тому же в договоре необходимо указать адрес и площадь сдаваемых в аренду помещений. Данные по аренду­емой площади необходимы также в связи с тем, что арендная плата часто устанавливается из расчета определенной суммы за каждый квадратный метр. В приложении к договору аренды должны содержаться поэтажный план и экспликация арендуемых помещений. Нередко помещения сдаются в с находящимся в них движимым имуществом - оборудованием, мебелью, приборами служебного пользования и т.п. В этом случае договор должен содержать обязательное
о сдаче в аренду вместе с недвижимостью указанного имущества. Перечень имущества прибыль прилагается к договору и его неотъемлемой частью.

Передача объекта аренды арендатору производится по приема-передачи. Этот документ при аренде недвижимости необходим в силу прямого указания закона: обязанность арендодателя по предоставлению имущества арендатору
считается выполненной лишь после подписания пе­редаточного акта. Акт может заменить и другой документ, подписанный обеими сторонами, свидетельствующий о про­изведенной передаче имущества во временное владение или звание арендатору. Подобным же образом объект недвижимости должен быть возвращен арендодателю по окончании срока аренды.

В разделе «Предмет договора» должна быть указана цель имущества в аренду - например, помещение под склад, офис и т.п. Согласно статье 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованными имуществом в соответствии с условиями договора аренды и целевым назначением, на основании п. 3 ст. 615 ГК РФ может быть расторгнут договор аренды, и арендодатель вправе предъявить к нему иск о возмещении убытков. Необходимо учитывать и тот факт, что неправильная эксплуатация помещений нередко приводит к проведения капитального ремонта, который по общему правилу является обязанностью арендодателя. Изменение целевого использования жилых помещений и земельных участков арендатором вообще не допускается.

В этом же разделе договора может быть предусмотрено ограничение права арендатора сдачу имущества в су­баренду (поднаем). В соответствии со ст. 615 ГК РФ арендатор имеет право заключать договор субаренды толь­ко с согласия арендодателя. Если же арендодатель заранее не желает» чтобы его имущество подлежало в дальней­шем передаче в субаренду третьим лицам, он может сде­лать это путем включения в договор соответствующей оговорки.

Запрещена передача в субаренду участков лесного фонда. Коммерческие организации не могут передавать арендованное имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся учредителем этой организации участником, руководителем, членом ее органов управления и контроля.

Договор субаренды как производный от основного не мо­жет быть заключен на срок, превышающий срок договора арен­ды, и не может предоставлять субарендатору больше прав, чем имеет арендатор. В силу этой зависимости досрочное прекра­щение арендных отношений влечет за собой и прекращение субаренды. В то же время закон защищает интересы добросовестного субарендатора. При досрочном расторжении договора вправе претендовать на заключение самостоятельного договора аренды на то имущество, которое находилось у него в пользовании.

Сущность такого подхода в том, что договор субаренды заключается с согласия арендодателя, и последний не должен ухудшать положение добросовестного субарендатора даже тогда, когда основной договор расторгает­ся. Новый договор с субарендатором заключается с учетом ус­ловий досрочно расторгнутого договора аренды.

В договоре аренды должны быть согласованы размер и порядок внесения арендной платы арендатором. Гражданский ко­декс РФ содержит норму направленную на защиту интересов арендатора от произвольного завышения арендных платежей арендодателем. В соответствии с п. 3 ст. 614 запрещено частое измерение размера арендной платы (более одного раза в год) по соглашению сторон договора.

Ограничение изменения размера арендной платы – норма императивная (п. 1 ст. 422 ГК РФ), и стороны не могут изменить ее соглашение сторон.

Поскольку аренда предусматривает временное владение и пользование недвижимостью, срок аренды по общему правилу определяется соглашением сторон. В то же время до-заключение договора аренды без твердого установления срока его действия, на неопределенный срок. В таком случае каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Для аренды отдельных видов недвижимого имущества - природных объектов - законом установлены максимальные (предельные) сроки. В соответствии со ст. 42 Водного кодекса РФ водные объекты могут предоставляться в краткосрочное пользование - до трех лет и долгосрочное - до 25 лет. Ст. 10 Закона о недрах дифференцирует предельные сроки в зависимости от целей пользования: до 5 лет — для геологического изучения, до 20 лет - для добычи полезных ископаемых и в целях, не связанных с добычей, до 25 лет - вмещении разных видов пользования. Предельный срок участков лесного фонда - 50 лет (ст. 26 Основ лесного законодательства РФ).

Если в договоре аренды, для которого установлен предельный срок, период его действия не определен, то он до истечения предельного срока при условии, что одна из сторон. не заявит о своем отказе от договора. При заключении такого договора на срок, превышающий предельный он считается заключенным на установленный законом срок.

Нерешенной остается в теории важнейшая составная арендных отношений - продолжительность аренды земли, оказывающая существенное воздействие на состояние и плодородие почвы.

Как же обосновать наиболее приемлемый срок аренды и других средств производства? Какие принципы положить в основу его расчетов, чтобы учесть личные, коллективные и общественные интересы, добиться положительного воздействия срока аренды на расширенное воспроизводство почвенного плодородия?

Представляется целесообразным выделить три уровня продолжительности аренды: минимальный, оптимальный и максимальный. Если руководствоваться не субъективными, а объективными критериями, то за основу определения их длительности можно принять соответственно технологичес­кие (технические), социально-экономические признаки и юридические правовые нормы.

Минимальный срок аренды пашни должен быть не мень­ше периода ротации наиболее эффективных в данных условиях севооборотов, являющихся на современном этапе необходимым элементом рациональной системы земледелия и непременным условием получения высоких урожаев экологически чистой про­дукции. Разнообразие видов и типов применяемых севооборотов по зонам и районам страны определяет и объективное разнооб­разие минимальных сроков аренды земли.

Оптимальный срок аренды земли можно определить по продолжительности активной трудовой жизни одного поколе­ния людей, имеющих, как известно, физиологический и соци­альный предел. По действующим нормам он установлен в 25-30 лет. В этот период человек в основном реализует свои творчес­кие и физические возможности.

Максимальный срок аренды земли обусловливается юридическими нормами. Во всем мире он| принят в 99 лет.

Предельный срок сдачи в аренду зданий и сооружений объективно определяется нормативным периодом их предстоящей службы с учетом износа, а всего предприятия – периодом обновления технологической структуры производства.

По истечении срока договора арендатор имеет преимуще­ственное право на возобновление арендных отношений на но­вый срок при условии:

  • надлежащего исполнения своих обязанностей по ранее заключённому договору (использовал имущество по назначению, не допускал ухудшения его состояния, регулярно и своевре­менно вносил арендную плату и др.);

  • согласия заключить договор на условиях, предлагаемых другими претендентами на аренду объекта;

  • письменного уведомления арендодателя о своем на­до в срок, указанный в договоре, а если он не определен, то в разумный срок до окончания договора.

При заключении договора на новый срок условия его быть изменены по соглашению сторон. Это относится условиям, в том числе к размеру арендной платы. Положение о возможности изменения арендной платы не одного раза в год в данном случае не применяется, поскольку оно касается пересмотра размера арендных платежей в период действия договора, а здесь стороны оформляют новый договор и не связаны условиями прежнего.

Право арендатора на возобновление арендных отношений быть защищено в судебном порядке. Если известно, что арендодатель намерен сдавать имущество в аренду в дальнейшем, но от возобновления договорных отношений с прежним арендатором уклоняется, последний может предъявить иск о принуждении арендодателя заключить договор на новый срок.

Законом предусмотрены дополнительные способы защиты интересов добросовестного арендатора. Если арендодатель - отказал в возобновлении договора на новый срок, но в те-года заключил договор с другим лицом, арендатор по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения причиненных отказом возобновить с ним договор.

Если же после истечения срока действия договора арендатор продолжает пользоваться взятым внаем объектом без заключения нового договора, а арендодатель не возражает, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Особенность договора аренды зданий и сооружений состоит еще и в том, что он регулирует одновременно отношения двух видов:

  • по поводу владения и пользования этими объектами не­движимости;

  • отношения, связанные с использованием части земельного участка, занятой арендуемым зданием.

Дело в том, что по договору аренды здания или соору­жения, арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой не­движимостью и необходима для ее использования. В случа­ях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или со­оружение иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое арен­датору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения пра­во пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его ис­пользования в соответствии с его назначением.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земель­ном участке, не принадлежащем арендодателю на праве соб­ственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования та­ким участком, установленным законом или договором с собствен­ником земельного участка.

В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зда­нием или сооружением, необходимым для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

В практике использование земли, на, которой расположе­но арендуемое здание, производится на основании отдельного договора (соглашения), который заключается с соответствую­щим территориальным земельным комитетом (так, в частно­сти, предоставляется земля в аренду на территории г. Москвы). Заключённый договор на право пользования землей - основа­ние для производства земельных платежей собственнику земельного участка.

Договор аренды недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и вступает в силу после государственной регистрации. Договор аренды зданий и сооружений подлежит государственной регистрации, если он заключен на
срок не менее года.


^ Права и обязанности сторон аренды недвижимого имущества

Арендный договор приобретает практическое значение в случае, если в нем четко определены права и обязанности сторон, вступивших в деловые отношения. Конечно, в зависимости от вида и объекта аренды и конкретных особенностей сделки права и обязанности сторон по ряду позиций могут определяться специальным законодательством (например, Жилищным кодексом РФ и др.), достигнутый договоренностью и иметь частное значение лишь для данного случая.

Кроме индивидуально устанавливаемых норм многие правовые положения, вытекающие из любого, законом урегулированного статуса арендатора и арендодателя, имеют сальный характер и могут быть рекомендованы для более широкого применения (рис. ).

Существенное значение для аренды недвижимости имеет
распределение обязанностей по его содержанию, проведению капитального и текущего ремонта.

По закону капитальный ремонт возлагается на арендодателя, а текущий - на арендатора (ст. 616 ГК РФ). Это правило действует, если иное не предусмотрено законом или договором, В законодательстве иное распределение обязанностей установлено для договоров проката и аренды предприятий.


Капитальный ремонт необходимо производить в срок, установленный договором, а если он не определен, - в разумный срок. Это означает, что арендодатель, если иное предусмотрено законом или договором, обязан поддерживать сданное в аренду имущество в состоянии, пригодном для использования по назначению. Если капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью, арендодатель должен провести его без промедления.

Если по условиям договора амортизационные отчисле­ния остаются у арендатора, то и капитальный ремонт объек­та он должен производить сам.

Текущий ремонт проводит арендатор, так как именно он обязан поддерживать имущество в исправном состоянии. Такой ремонт предупреждает преждевременный Износ и выход объек­та аренды из эксплуатации. На арендатора возлагаются также расходы по содержанию имущества (например, по уборке арен­дуемого помещения, оплате коммунальных услуг и пр.).

Отнесение затрат, связанных с неотделимыми улучшени­ями недвижимого объекта (их нельзя отделить без существенно­го вреда имуществу), производится исходя из того, осуществлены они с согласия арендодателя или нет. В пер­вом случае арендатор имеет право на возмещение стоимос­ти этих улучшений после прекращения договора, а во втором - все произведенные затраты возлагаются на арендатора, поскольку он не вправе был вносить какие-либо изменения в арендованное имущество по своему усмотре­нию (п. 3 ст. 623 ГК РФ).

Только при аренде предприятия сохраняется право арендатора требовать возмещения неотделимых улучшений независимо от согласия арендатора на их осуществление.

Это положение Гражданского кодекса РФ имеет диспозитивный характер, и стороны могут предусмотреть в договоре иное распределение затрат по улучшению арендованного объек­та с согласия собственника.

Улучшения арендованного имущества как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных от­числений, является по закону собственностью арендодателя. Такой подход легко объясним, имея в виду, что в указанных случаях улучшения проводятся фактически за счет арендодателя, который по общему правилу должен средствами, отчисляемыми на амортизационные цели (на вос­становление соответствующих объектов).

При сдаче недвижимого имущества в субаренду, передаче в залог арендных прав и других (кроме перенайма) - ответственным перед арендодателем остается арендатор. При перенайме имущества все права и обязанности переходят к новому арендатору.

Права и обязанности по договору аренды недвижимости переходить к наследникам. Арендодатель не вправе отказывать наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда предоставление имущества в аренду было обусловлено личными качествами арендатора.


^ Ответственность сторон, изменение и расторжение договора

Для обеспечения стабильности и надежности деловых отношений при аренде недвижимости предусматриваются санкции за нарушение договорных обязательств. Односторонний отказ от исполнения договора и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотрен­ном.

На арендодателя возлагается ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие или затрудняющие пользование им в соответствии с условиями договора. Ответственность наступает и тогда, когда арендодатель не знал о них во время заключения договора, т.е. - при скрытых недостатках. Арендатор в этом случае может потребовать от арендодателя:

  • безвозмездного устранения недостатков;

  • соразмерного уменьшения арендной платы;

  • возмещения расходов на устранение недостатков, если сделает это своими силами, причем указанные расходы могут возмещены путем непосредственного удержания соответствующей суммы из арендной платы, но с предварительным уведомлением арендодателя;

  • расторжения договора.

Законом предусмотрены исключения из общих положе­ний об ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Он не несет ответственности за недостатки, оговоренные при заключении договора либо заранее из­вестные арендатору. Кроме того, арендодатель не отвечает за недостатки, которые должны были быть обнаружены арен­датором во время осмотра или проверки исправности имуще­ства при его получении. В этой норме речь идет о явных (не скрытых) недостатках, для выявления которых достаточ­но обычной внимательной проверки (осмотра) получаемых в аренду вещей, Она направлена на то, чтобы побудить аренда­торов проводить надлежащую их приемку и обезопасить арен­додателей от притязаний недобросовестных лиц.

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления и пожизненного наследуемого вла­дения) на сданное в аренду недвижимое имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторже­ния договора аренды. В таких случаях первоначальный арендо­датель должен быть заменен новым владельцем вещного права на данный объект.

Основания расторжения договора арендодателем:

  • использование нанимателем имущества не по назначению, с существенными нарушениями условий договора;

  • существенное ухудшение арендатором качества арендованного имущества;

  • несвоевременное внесение арендной платы (не внесение платы в установленный срок более двух раз подряд);

  • невыполнение арендатором принятых на себя (или возло­женных на него законодательством) обязательств по ремонту арендованного имущества в установленный (разумный) срок.

Но арендодатель вправе обратиться с соответствую­щим иском только после письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнить свои обязательства в разумный срок. Бели такой попытки урегулировать отно­шения с арендатором не будет, суд откажет в принятии к рассмотрению иска о расторжении договора.

По требованию арендатора досрочное расторжение договора возможно при:

  • не предоставлении арендатору в пользование имущества, энного договором, либо создании препятствий для пользования им в соответствии с назначением;

  • выявлении в имуществе, переданном арендатору, недостатков, препятствующих пользованию им, за которые арендодатель несет ответственность;

  • непригодности имущества для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

На арендатора не возлагается обязанность предварительно контрагенту письменное предупреждение с предложением исполнить обязательство или устранить нарушение в срок. Однако до обращения в суд он должен направить арендодателю предложение расторгнуть договор и может быть соответствующий иск лишь в случае отказа от этого предложения либо неполучения ответа на него в установленный срок. Такой срок указывается в предложении, а при его отсутствие – в течение тридцати дней.

Ни одна из сторон не несет ответственности за невыполнение обязательств по договору, обусловленное обстоятельствами, возникшими помимо их воли и желания, и которые нельзя предвидеть или избежать (форс-мажорные обстоятельства). Свидетельство, выданное соответствующим органом, является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия непреодолимой силы.

Сторона, не исполняющая своего обязательства, должна дать извещение другой стороне о препятствии и его влиянии на исполнение обязательств по договору.

Если обстоятельства непреодолимой силы действуют на трех последовательных месяцев и не обнаруживают признаков прекращения, договор может быть расторгнут арендатором и арендодателем путем направления уведомления другой стороне.

При неуплате арендатором арендных платежей в уста­новленные договором сроки за объекты государственной собственности в Москве начисляются пени в размере 1% с просеченной суммы на каждый день просрочки. Исковая давность - 3 года с даты предъявления претензии.

Пени начисляются:

  • при заключении договора аренды - по истечении 14 дней со дня регистрации договора аренды;

  • при поквартальной оплате аренды - с шестого числа первого месяца квартала;

  • при помесячной оплате - с шестого числа каждого месяца;

  • при перерасчете арендной платы - по истечении 14 дней со дня подписания расчетов арендной платы арендатором и арендодателем.

Пени начисляются во всех случаях по день перечисления (уплаты) аренды, указанный в платежном документе.

  1. Особенности аренды отдельных видов объектов недвижимости.



^ БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

  1. Конституция РФ. - М.: Юридическая литерату­ра, 1993.-62с.

  2. Гражданский кодекс РФ. Ч.1, 2. - М.: Контракт, 1996.-240с.

  3. Налоговый кодекс РФ : В 2 ч. Ч. 1-Ч.2/С изм. и доп. 20 сентября 2000 года. – М.: Проспект, 2000. – 288 с.

  4. Жилищный кодекс РСФСР

  5. Российская Федерация. Законы. О внесении изменений и дополнений в главы 22, 24, 25, 262 , 263 и 27 части второй Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие акты законодательства Российской Федерации: Федеральный Закон от 31 декабря 2002г. -№ 110-ФЗ //Официальные документы. – 2003. - №19. - С.1-5; Экономика и жизнь. – 2003. - №2. – С.7-10.

  6. Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации // Российская газета. – 2001. – 30 окт.

  7. Российская Федерация. Законы. Об инвестиционной деятельности в РСФСР: Закон РСФСР от 26 июля 1991 г. // Сборник законодательных и гражданско-правовых документов /Сост. В.Н. Шанов. – М., 1995. – С. 142.

  8. Артеменко И.Л. Оценка рыночной стоимости недвижимости / И. Л. Артёменко // Финансовая газета. – 1994. - № 13-16, 19,21,24,25.

  9. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. /И.Т. Балабанов. – М.: Финансы и статистика, 1996. – 192 с.

  10. Богатых Е.А. Гражданское и торговое право. /Е.А. Богатых. – М.: ИНФРА-М., 1996. –

  11. Владимирская А.С. Аренда жилых и нежилых помещений /А.С. Владимирская. – М., 1998.

  12. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. / Н.Г. Волочков. – М.: ИНФРА-М., 1996. – 672с.

  13. Горемыкин В.А. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование в схемах / В. А. Горемыкин, Э. Р. Бугулов. – М.: Филинъ, 1998. – 152 с.

  14. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник /В.А. Горемыкин. 2-е изд., перераб. и доп. – М.: «Маркетинг», 2002. – 804 с.

  15. Крутик А.Б. и др. Экономика недвижимости: Учеб.пособие для вузов /А.Б. Крутик, М.А. Горенбургов, Ю.М. Гренбургов. – СПб.: Лань, 2001. – 480 с.

  16. Оценка недвижимости :Учебник /Под. ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. –М.: Финансы и статистика, 2003. -496 с.

  17. Шеремет Н.Д. Управление недвижимостью. Учебное пособие. –М.: Высшее образование, 1997.-287с.

  18. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие /Н.А. Щербакова. Ростов н/Д: Феникс, 2002. – 320 с.

  19. Экономика и финансы недвижимости. / Под ред. Ю.В. Пашкуса. – С.-П.: Изд-во С.-П. Гос. ун-та, 1999. – 185с.



Скачать файл (212 kb.)

Поиск по сайту:  

© gendocs.ru
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации