Logo GenDocs.ru

Поиск по сайту:  

Загрузка...

Лекции по оценке недвижимости - файл 1.doc


Лекции по оценке недвижимости
скачать (344.5 kb.)

Доступные файлы (1):

1.doc345kb.04.12.2011 02:26скачать

содержание

1.doc

  1   2   3   4
Вопрос 1 Сущность процесса оценки и её необходимость
В условиях рыночной экономики участники рынка ,совершая сделки с имущественным комплексом или нематериальными активами хотят заранее обладать информацией о возможной цене этих сделок. В период принятия решения о совершении такой сделки первичная информация существует как правило такой первичной информацией служат данные БУ(юридическое лицо), если речь идет о физическом лице, то такой первичной информацией может быть цена приобретения какого-либо имущества. При этом возникает вопрос о достоверности и об объективности этой информации. Поскольку любая сделка купли-продажи совершается как минимум двумя участниками, мнение этих участников о возможной цене сделки разнонаправлены. Один хочет продать подороже, другой купить подешевле. В этой ситуации возникает необходимость во мнении о цене сделки третьего незаинтересованного лица. Аналогично возникает необходимость во мнении третьего лица в отношении имущественных интересов физических лиц. Наиболее типичными ситуациями в отношении физических лиц является определение стоимости наследуемого имущества или определение стоимости имущества разводящихся супругов. Именно по этим причинам и возникает необходимость в оценке имущества.

Любой объект, принадлежащий на праве собственности юридическому лицу, имеет как минимум два вида стоимости: бухгалтерскую (балансовую) и реальную (рыночную). При балансовой или бухгалтерской оценке стоимость активов юридического лица – это сумма двух слагаемых собственный капитал + обязательства компании. Соответственно, если мы хотим узнать бухгалтерскую стоимость собственного капитала фирмы мы из активов компании отнимаем обязательства. Бухгалтерская модель оценки строится на величине затрат понесенных собственником на создание или приобретение какого-либо актива. При этом исчисленная таким образом бухгалтерская стоимость актива уменьшается на величину износа этого актива. Эта амортизация в свою очередь рассчитывается по методике, утвержденной государством. Это означает, что такой износ не отражает реальную степень фактического износа актива и уж тем более не учитывает и не отражает такой вид износа как моральный. В результате на практике может случиться ситуация, при которой оцениваемый актив физически прекратил свое существование, а согласно государственным указаниям он еще должен находиться в эксплуатации. Соответственно может быть и обратная ситуация, актив уже списан, а физически находится в прекрасном состоянии. Такая ситуация говорил лишь об одном, что наряду с бухгалтерской стоимостью в любой актив на конкретную дату обладает еще одной стоимостью – реальной. Эта именно та стоимость, по которой этот актив может быть продан.

Рыночная или реальная стоимость всегда будет отличаться от бухгалтерской. Поскольку рыночная стоимость определяется не только на основании затрат на приобретение или создание актива, а учитывает еще влияние как минимум следующих 4 факторов:

  1. Время эксплуатации актива

  2. Риски, связанные с эксплуатацией актива

  3. Внешняя конкурентная среда

  4. Внутренние особенности оцениваемого актива

Перечисленные факторы оказывают свое влияние как на активы так и на обязательства компании, создавая так называемые неосязаемые активы и обязательства. Как правило, на практике к неосязаемым активам и обязательствам относятся нематериальные активы, а именно:

  1. Гарантии, страховки, лицензии

  2. Развитость клиентской базы

  3. Репутация фирмы

В результате с учетом этих неосязаемых активов и обязательств реальная стоимость активов и обязательств может быть описана следующими формулами :

Рыночная стоимость активов = рыночная стоимость обязательств +- неосязаемые активы

Реальная стоимость Ск = (А-О) +- (Ан-Он)

Важность неосязаемых активов и обязательств весьма существенна, поскольку если (А-О)<0 , т.е. обязательства компании превышают её активы , а реальный Ск>0 , это означает следующее, что компания обладает достаточным количеством неосязаемых активов, которые позволяют не стать ей банкротом.

Тем не менее любой актив представляет собой ценность только в том случае, если он способен приносить доход, при этом под доходом мы будем понимать – поток наличности, если речь идет или будет идти о создании стоимости (производство) или приращение стоимости актива, если речь идет о размещении наличности в депозитах, драгоценных металлах и т.п. Из всего этого следует, что любой собственник актива, как текущий так и потенциальный желает знать как повлияют факторы рыночной (внешней) среды на способность актива приносить доход. Ответ на этот вопрос и дает оценка.

Оценка – это целенаправленный, упорядоченный процесс исчисления величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом, влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретной рыночной ситуации.

Оценка рыночной стоимости активов позволяет:

  1. Продавцу и покупателю заключить сделку, ориентируясь на обоснованную стоимость актива, а также с учетом текущей рыночной ситуации ожиданий развития рынка, а также возможного влияния сделки по этому активу на рынок в целом.

  2. Собственнику объекта усовершенствовать процесс производства и разработать мероприятия по повышению стоимости этих активов

  3. Позволяет принять правильные инвестиционные решения по отношению к активам

  4. Оценка является одним из основных рычагов управления экономикой государства в целом (доходы от приватизации государственного имущества)


Вопрос 2 Субъекты и объекты оценки. Цели оценки
Для того чтобы разобраться в вопросе кто такие субъекты оценки, что такое объекты оценки и какие цели оценки могут быть мы должны ответить на 3 следующих вопроса:

  1. Кто принимает участие в оценке и что подлежит оценке?

  2. С какой целью проводится оценка?

  3. Отношения между субъектами оценки по поводу оцениваемого объекта?

Субъектом оценки выступает или является любой участник этого процесса как кто заказчик оценки, потребитель результатов оценки и оценщик. Вся совокупность субъектов оценки делится на 2 больших группы:

  1. Условно относим заказчиков оценки, по инициативе которых проводится оценка того или иного объекта. В свою очередь в состав первой группы субъектов оценки можно разделить на следующие подгруппы:

    1. Юридические лица независимо от форм собственности

    2. Физические лица

    3. Органы исполнительной власти РФ всех уровней

Следует иметь ввиду что на практике заказчик и потребитель результатов оценки могут являться различными лицами. Например, если при реализации программы приватизации государственной собственности на продажу выставляется некий объект, он подлежит обязательной оценке, согласно которой устанавливается некая стартовая цена объекта. Соответственно потенциальные покупатели этого объекта имеют право ознакомиться с результатами этой оценки. Соответственно в данном случае заказчиком оценки выступает государство, потребителем этой оценки выступает потенциальный покупатель оцененного объекта. Как правило на практике все таки потребитель и заказчик это одно и тоже лицо.

  1. Оценщики – это специально подготовленные и обученные люди, имеющие необходимые аттестаты, сертификаты и в обязательном порядке являющиеся членами какой-либо СРО оценщиков.

Объекты оценки – это какие-либо материальные или нематериальные ценности, в отношении которых заинтересованные лица хотели бы знать стоимость этих объектов. В соответствии со статьей 5 ФЗ «Об оценочной деятельности» к объектам оценки относятся:

  1. Отдельные материальные объекты

  2. Совокупность вещей, составляющих имущество заказчика, в том числе, как некая совокупность, так и в неком разрозненном варианте.

  3. Право собственности на имущество в его материальном варианте и право собственности на нематериальные активы (товарный знак).

  4. Право требования, обязательства и иные составляющие финансовых отношений заказчика.

  5. Объектом оценки также может выступать работа, услуги, информация.

  6. Иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Как правило, оценку какого-либо объекта проводят в следующих целях:

  1. При покупке или продаже какого-либо актива

  2. При реструктуризации предприятия. В данном случае оценка проводится с целью принятия решения по технологии реструктуризации. Это может быть слияние, выделение, ликвидация, а также их сочетание.

  3. Для определения кредитоспособности физического или юридического лица. При кредитовании этих лиц и соответственно оценке предоставляемого залога.

Каждая из групп участников процесса оценки при её проведении преследует свои конкретные цели. Для физических лиц, как правило, таких целей 3:

  1. При получении наследства оценка наследуемого имущества для целей налогообложения

  2. Определение стоимости имущества при разводе супругов

  3. Оценка имущества физических лиц при его аресте для погашения долгов этих физических лиц

Для юридических лиц основными целями оценки имущества являются: определение стоимости этого имущества при его продажи, страховании, для целей налогообложения, при внесении имущества в качестве взноса в УК других юридических лиц и т.д.

Для государственных органов наиболее характерными целями оценки имущества являются – оценка при приватизации имущества; оценка имущества физических и юридических лиц при их банкротстве по инициативе государства; при изъятии какого-либо имущества государственными органами, как у физических, так и у юридических лиц.

Отношения между субъектами оценки по поводу проведения оценки сопровождаются как минимум 4 следующими обязательными документами:

  1. Техническое задание на проведение оценки

  2. Исходная информация об объекте оценки

  3. Договор

  4. Отчет оценщика

Техническое задание это документ, в котором заказчик оценки излагает:

  1. Цель оценки

  2. Дату, на которую должна быть проведена оценка

  3. Вид стоимости, которую он желает знать

  4. Идентификационная информация об объекте оценки

Исходная информация об объекте оценки – это техническая, бухгалтерская, юридическая и иная информация об объекте оценки, которую предоставляет заказчик. К такой информации относится технические паспорта, свидетельства о праве собственности на объект оценки, прочая информация, которой располагает заказчик.

Договор – это основной документ, определяющий отношения сторон оценки по поводу сроков выполнения работы, прав и обязанностей сторон , ответственность сторон.

Отчет оценщика – это документ, в котором оценщик излагает свое обоснованное мнение о величине стоимости объекта оценки.
Вопрос 3 Виды стоимости, определяемой с помощью оценки
Стоимость недвижимости имеет 2 формы проявления: меновую стоимость и потребительную стоимость. Меновая стоимость – это стоимость возникающая в процессе обмена недвижимости на деньги или другие товары. Формой проявления меновой стоимости является цена, по которой объект недвижимости был отчужден, при этом цена выражает суммарное воздействие всех рыночных факторов. Потребительная стоимость – это стоимость объекта оценки, обусловленная присущими ему совокупностью естественных свойств, способных удовлетворять потребности текущего или потенциального пользования. В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав различные виды стоимости недвижимости делятся на 2 основных группы:

  1. Стоимость в обмене, как выражение меновой стоимости

  2. Стоимость в пользовании, как выражение потребительной стоимости









Согласно ФС №2 при определении величины стоимости объекта недвижимости рассчитываются или обосновываются в зависимости от целей оценки следующие 4 вида стоимости:

  1. Рыночная стоимость

  2. Ликвидационная стоимость

  3. Инвестиционная стоимость

  4. Кадастровая стоимость

В свою очередь рыночная и ликвидационная стоимости относятся к стоимости, возникающей в обмене. Инвестиционная и кадастровая стоимости относятся к стоимости, возникающей в пользовании.

^ Рыночная стоимость - под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает:

  1. У каждой из сторон сделки имеются мотивы для её совершения и при этом у каждой из сторон нет принуждения к совершению этой сделки;

  2. Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект сделки, а другая сторона не обязана покупать объект сделки;

  3. Стороны сделки хорошо осведомлены о её предмете и действуют в своих интересах;

  4. Объект сделки представлен на рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов сделки;

  5. Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении какой-либо из ее сторон не было.

Возможность отчуждения на открытом рынке посредством публичной оферты типичной для аналогичных объектов означает, что информация об объекте оценки доступна для всех заинтересованных лиц и срок экспозиции объекта оценки должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа заинтересованных покупателей.

Срок экспозиции это период времени в течении которого информация об объекте недвижимости представлена в виде открытого предложения о покупке или продаже недвижимости. Период времени экспозиции исчисляется с момента опубликования по продаже или покупке недвижимости до момента её продажи. Каждый вид недвижимости имеет свой срок экспозиции.
Рыночная стоимость определяется в следующих случаях:

  1. При изъятии имущества для государственных нужд;

  2. При определении стоимости ценных бумаг;

  3. При определении стоимости объекта залога;

  4. При определении стоимости не денежных вкладов в УК юридического лица;

  5. При определении стоимости имущества должника в ходе проведения процедуры банкротства;

  6. При определении стоимости безвозмездно передаваемого и соответственно получаемого имущества;

  7. В иных случаях, не противоречащих действующему законодательству.


На практике по желанию заказчика могут быть рассчитаны следующие разновидности рыночной стоимости:

  1. Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;

  2. Специальная стоимость;

  3. Стоимость замещения объекта оценки;

  4. Стоимость воспроизводства объекта оценки;

  5. Стоимость объекта оценки при существующем ее использовании.


Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – это стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами необходимыми для продажи свободнообращающихся на рынке товаров. Как правило, к объектам с ограниченным рынком относятся специализированные объекты, право приобретения которых, имеет специализированные организации или объекты, не имеющие аналогов. К специализированным объектам может быть отнесена военная техника или объекты недвижимости, требующие специальных условий эксплуатации.

^ Специальная стоимость – под специальной стоимостью понимается стоимость объекта оценки, для определения которой оговариваются специальные условия её определения. Разновидностями специальной стоимости являются: залоговая стоимость, стоимость аренды, страховая стоимость. Залоговая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже данного объекта недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика. Как правило, залоговая стоимость используется и применяется в банковской сфере. По сложившейся практике в РФ залоговая стоимость, как правило, процентов на 30 ниже по сравнению с рыночной стоимостью. В этом смысле залоговая стоимость очень близка по своему содержанию к ликвидационной. Рыночная стоимость аренды – это величина арендной платы, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях. При этом типичными рыночными условиями считаются:

  1. На дату оценки объект оценки не занят, готов к сдаче в аренду на условиях конкурентного рынка и соответственно арендодатель и арендатор в полной мере осведомлены о характеристиках объекта, действуют разумно и без принуждений.

  2. Период экспозиции объекта аренды достаточен для того, чтобы информация о нем стала известна потенциальным арендаторам.

  3. Предлагаемая арендная стоимость соответствует типичным рыночным условиям, величине и динамике арендных ставок по аналогичным объектам.

^ Страховая стоимость – это денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости или сама недвижимость в целом рассчитанная по методикам, применяемым в сфере страхования. Специфическим моментом расчета страховой стоимости является то, что в основе ее расчета лежит принцип замещения или воспроизводства объекта страхования или оценки с учетом накопленного износа. Именно по этой причине и ряда других причин, принято выделять и говорить о таких видах стоимости, как стоимость замещения и стоимость воспроизводства. Эти 2 вида стоимости как расчетные величины применяются в затратном подходе. Стоимость замещения – это величина затрат на создание объекта функционально аналогичного объекту оценки в рыночных ценах действующих на дату оценки с учетом износа рассчитанного также на дату оценки. Стоимость воспроизводства – это величина затрат в действующих рыночных ценах на дату оценки необходимых для создания объекта идентичного объекту оценки с применением идентичных технологий с учетом накопленного износа.

^ Стоимость при существующем использовании – это стоимость определяемая из существующих условий использования объекта недвижимости и исходя из предположения, что цель использования недвижимости останется неизменной.

^ Ликвидационная стоимость представляет собой разницу в виде денежной суммы между доходами от продажи недвижимости и расходами связанными с подготовкой этой недвижимости к продаже. Подготовка к продаже как правило включает в себя: предпродажную подготовку, размещение объявлений, оплату услуг посредников и т.д. По своему содержанию ликвидационная стоимость является разновидностью рыночной стоимости, тем не менее между рыночной и ликвидационной стоимостями существует различие, которое и выделяет ликвидационную стоимость в самостоятельный вид. Согласно стандарту ликвидационная стоимость имеет следующее определение: это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену по которой объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции меньший типичного срока экспозиции, характерного для данного вида недвижимости и в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению недвижимости. Из этого определения следует, что ликвидационная стоимость как некая величина формируется под влиянием чрезвычайных обстоятельств. Такими чрезвычайными обстоятельствами как правило являются:

  1. ликвидация юридического лица

  2. продажа недвижимости с целью удовлетворения претензий кредиторов

  3. продажа недвижимости судебными приставами с целью удовлетворения претензий кредиторов и иных требователей

Второй вид стоимостей, которые могут быть определены и обоснованы с помощью оценки это стоимости возникающие в пользовании:

  1. инвестиционная

  2. кадастровая

Под инвестиционной стоимостью понимается – стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом или лицами в инвестиционных целях использования оцениваемой недвижимости. Особенностью или признаком отличающим инвестиционную стоимость от рыночной заключается в том, что в данном случае недвижимость отчуждается или продается не на открытом рынке.

^ Кадастровая стоимость – это стоимость недвижимости, определяемая методами массовой оценки, установленных и утвержденных законодательством, регулирующим проведение оценок. Спецификой расчета кадастровой стоимости является:

  1. массовость объектов оценки

  2. применяемые методы и методики не предполагают учет индивидуальных особенностей каждого из оцениваемых объектов. Наиболее типичным примером в данном случае является кадастровая стоимость земельных участков.

Основное предназначение кадастровой стоимости – это учетная функция и исчисление налогов, пошли и т.д. для уплаты в бюджет. Разновидностью кадастровой стоимости является балансовая бухгалтерская стоимость.


Вопрос 4 Основные этапы и подходы в оценках
Оценка недвижимости представляет собой упорядоченный и целенаправленный процесс расчета, обоснования стоимости недвижимости. Поскольку этот процесс упорядоченный поэтому он предполагает четкую, конкретную последовательность действий при обосновании стоимости объекта недвижимости. ФС №1 предусматривает следующие 5 этапов на проведение оценки:

  1. заключение договора на проведение оценки, в т.ч. согласование технического задания

  2. сбор и анализ информации необходимой для проведения оценки

  3. применение подходов к оценке включая выбор методов оценки и проведение необходимых расчетов

  4. согласование результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки

  5. составление отчета об оценке


Основными задачами 1 этапа являются:

  1. Определение объекта оценки

  2. Определение цели оценки

  3. Определение вида стоимостей объекта оценки

Определение объекта оценки предполагает четкое и конкретное указание, описание местоположения объекта оценки, а также определение иных его параметров, позволяющих однозначно, без всяких оговорок идентифицировать объект оценки. Определение или формулирование цели оценки предполагает выбор подходов и методов при расчете стоимости объекта оценки. Определение вида стоимости предполагает четкое и конкретное её наименование, поскольку в противном случае, если этого не сделать, оценщик в соответствии с законом имеет право самостоятельно определить тот вид стоимости, который он будет рассчитывать и обосновывать. Вместе с тем законодательство не ограничивает заказчика в определении того вида стоимости оцениваемой недвижимости , который его интересует, но при этом видение заказчика по поводу стоимости, которую хочет знать, должна быть четко и конкретно описана и согласована с оценщиком. Кроме этого на этом этапе определяются или оговариваются дата на которую проводится оценка, а также ограничивающие условия и иные обстоятельства, которые оказывают или могут оказать свое влияние на величину рассчитываемой стоимости. В дальнейшем в своей работе оценщик руководствуется именно этой исходной информацией и желанием заказчика по поводу определения вида стоимости.

На втором этапе проводится сбор и обработка следующей информации:

  1. Выявляются правоустанавливающие документы, сведения об объекте оценки, а также сведения обременении или обременениях наложенных на объект оценки. Одним из видов правоустанавливающих документов на недвижимость является свидетельство о регистрации, право собственности в органах юстиции. Если на объект недвижимости наложены какие-либо обременения, предполагающие ограничения права текущего собственника на отчуждение этой недвижимости, передачу ее в залог, обременения подобного рода регистрируются в органах юстиции и указываются в свидетельстве о праве собственности. Кроме этого оценщиком должна быть найдена и собрана иная правоустанавливающая информация или документация.

  2. Данные бухгалтерского учета и отчетностей, имеющие отношения к объекту оценки.

  3. Собирает оценщик информацию о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки. для недвижимости источником такой информации выступает технический паспорт. В этом паспорте содержится вся информация об объекте недвижимости как то дата ввода в эксплуатацию, материал из которого построена эта недвижимость, в т.ч. по каждому из её конструктивных элементов (фундамент, стены, перекрытия, лестничные пролеты, шахты лифта, кровля и т.д.). Кроме этого технический паспорт содержит в себе такую важнейшую информацию как поэтажный план. Любая недвижимость содержит в себе так называемые инженерные сети (электропроводка, система отопления, телефонизация). Оценщик собирает информацию и об инженерной обеспеченности недвижимости. Следует иметь в виду, что технический паспорт является документом срочным, поэтому оценщик должен убедиться, что технический паспорт на дату оценки является документом действующим. Кроме этого оценщик должен убедиться и в том, что перепланировки, которые могут быть в недвижимости нашли свое отражение в этом техническом паспорте. Оценщик также должен убедиться, что эти перепланировки носят законный характер, т.е. согласованы с соответствующими службами и если в этом есть необходимость оценщик должен потребовать (запросить) проект на перепланировку. Это же касается и инженерных сетей, имеющихся в этой недвижимости. Наличие или отсутствие названной документации существенным образом влияет на величину рыночной стоимости оцениваемой недвижимости.

  4. Собирает информацию из внешних источников об объекте недвижимости, которая является дополнением к информации собранной из внутренних источников. Например такой информацией может быть: справочные данные из архива, справочные данные из бюро технической инвентаризации. Цель этого шага убедиться в том, что информация предоставленная собственником недвижимости соответствует или не соответствует действительности.

  5. На этом шаге оценщик собирает информацию о сегменте рынка, к которому относится эта недвижимость, информация о текущей конъюнктуре на этом сегменте, а также проводится подбор аналогов и предварительное обоснование выбора этих аналогов.

  6. Оценщиком проводится визуальный осмотр недвижимости, фиксируются визуально установленные дефекты, проводится привязка недвижимости к тому району, в котором она расположена. Эта привязка проводится с целью установления законодательно разрешенного существования недвижимости в текущем его виде на данной местности.

На этом же этапе оценщиком решается еще одна важнейшая задача: установление имущественных прав на объект недвижимости, а также обременений возложенных на эту недвижимость, как объект чей-то собственности. Факт возникновения и перехода этих имущественных прав подтверждается свидетельством о государственной регистрации этих прав на недвижимое имущество.
^ Третий этап: применение подхода к оценки включая выбор методов в оценке и проведение необходимых расчетов. Подходом в оценке считается некая методология, характеризующая технологию расчета рыночной стоимости объекта недвижимости. Методом в оценке принято считать – конкретную методику расчета варианта рыночной стоимости объекта недвижимости оцениваемого в рамках конкретного подхода. Согласно сложившейся практике при оценке рыночной стоимости чего-либо применяются 3 подхода: затратный, сравнительный и доходный. Каждый из этих подходов может содержать в себе несколько методов. Выбор метода или методов является правом оценщика. В целом третий этап подразделяется на 2 под этапа :

  1. на этом под этапе проводится анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости с точки зрения его текущего использования, а также возможных альтернативных вариантов.

  2. непосредственный расчет стоимости объекта оценки с применением подходов, предусмотренных федеральным стандартом.

На первом под этапе оценщик проводит так называемый качественный анализ использования объекта оценки. Поскольку мы говорим о недвижимости то соответственно оценщик проводит анализ использования земельного участка. При этом оценщиком рассматриваются как текущее использование недвижимости в сочетании с земельным участком, так и альтернативные варианты. Основная задача первого под этапа заключается в следующем:

  1. оценщик должен обосновать законность использования недвижимости либо в текущем её варианте, либо в ином варианте, целесообразность которого по мнению оценщика наиболее выгодна

  2. оценщик должен подтвердить физическую осуществимость как текущего варианта использования недвижимости, так и иных вариантов, которые целесообразны по мнению оценщика

  3. оценщик должен обосновать финансовую целесообразность как текущего использования недвижимости, так и альтернативного.

Ответом на эти 3 задачи и будет вариант наиболее выгодного использования объекта оценки.
В соответствии с российскими и международными стандартами рекомендуется применять следующие 3 основных подхода: затратный, сравнительный и доходный. В настоящее время не существует обязательности применения всех трех подходов. Оценщик в праве определить те подходы, которые по его мнению целесообразны и возможны к применению. Вместе с тем, если оценщик отказался от применения какого-либо из подходов он обязан в своем отчете обосновать причину отказа.
^ Затратный подход, его суть: стоимость недвижимости рассчитывается с точки зрения величины затрат на создание этой недвижимости. Федеральный стандарт №1 определяет затратный подход следующим образом – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом его износа и устаревания. Затраты на воспроизводство объекта оценки – это затраты необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затраты на замещение объекта – это затраты необходимые для создания аналогичного объекта по своим потребительским свойствам с использованием материалов и технологий на дату оценки.

При использовании затратного подхода стоимость объекта оценки рассчитывается по Соов, где Соо – стоимость объекта оценки, Св- воспроизводства, И – износ. Стоимость воспроизводства и износ рассчитываются на конкретную дату и это дата – дата оценки, специально оговоренная в техническом задании. В свою очередь стоимость воспроизводства может быть представлена как сумма двух слагаемых = стоимость строительно-монтажных работ + прибыль застройщиков (инвесторов).

Стоимость объекта оценки определяемая на основе затратного подхода может быть рассчитана либо как стоимость воспроизводства, либо как стоимость замещения. На практике как правило в большинстве случаев применяется расчет стоимости воспроизводства. Стоимость замещения применяется крайне редко. Причиной этого является необходимость выделения и обоснования качественных характеристик, совпадающих у объекта оценки с такими же качествами у объекта замещения. Выделение таких качеств или характеристик дело субъективное и соответственно спорное, поэтому во избежание лишних споров оценщики предпочитают применять технологию расчета стоимости воспроизводства.
^ Сравнительный подход, согласно ФС №1 – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами аналогами в отношении которых имеется информация о ценах сделок с этими объектами аналога. При этом объектом аналогом для целей оценки признается объект сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим параметрам. Основной базой возможности применения сравнительного подхода является развитость рынка продаж недвижимости. Неразвитость этого рынка отсутствие достоверной информации о ценах сделок с недвижимостью специализированность объекта оценки, наложение каких –либо обременений на объект оценки делает применение сравнительного подхода нецелесообразным, а в отдельных случаях невозможным. Тем немее технология сравнительного подхода предполагает следующие действия:

  1. подбор аналогичных объектов, по которым проводились сделки купли-продажи и соответственно имеется информация об этих ценах

  2. выявление отклонений у объектов аналога от оцениваемого объекта недвижимости

  3. обоснование величин этих отклонений и внесение соответствующих корректировок

  4. выведение итоговой стоимости полученной сравнительным подходом

  1   2   3   4



Скачать файл (344.5 kb.)

Поиск по сайту:  

© gendocs.ru
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации