Logo GenDocs.ru

Поиск по сайту:  

Загрузка...

Лекции по дисциплине Оценка бизнеса - файл 1.doc


Лекции по дисциплине Оценка бизнеса
скачать (612 kb.)

Доступные файлы (1):

1.doc612kb.04.12.2011 13:20скачать

содержание

1.doc

  1   2   3   4
ОЦЕНКА БИЗНЕСА ЛЕКЦИИ

ЛЕКЦИИ




  1. Тема 1. Становление специальности и профессии оценщика в России.

  2. Тема 2 Правовые аспекты оценки недвижимости.

  3. Тема 3. Виды стоимости, принципы и процедуры ее оценки.

  4. Тема 4. Типология объектов недвижимости, их экспертиза и описание.

  5. Тема 5. Основные теории стоимости денег.

  6. Тема 6. Анализ налогообложения недвижимости при ее оценке.

  7. Тема 7. Доходный метод оценки недвижимости.

  8. Тема 8. Основы инвестиционно-ипотечного анализа.

  9. Тема 9. Оценка недвижимости методом прямого сравнения продаж

  10. Тема 10. Оценка стоимости земли

  11. Тема 11. Затратный метод оценки недвижимости.


Тема №1. Становление специальности и профессии оценщика в России

План:

1. История вопроса.

2. Регулирование условий подготовки оценщиков.

  1. История вопроса.

Существует мнение, что российской оценке в 1997 году исполнилось пять лет, тогда как за рубежом оценочная деятельность известна более полувека. На самом деле она существовала в России давно. В словаре В.И.Даля, составленном в середине прошлого века упоминаются «оценочное дело», «оценочная комиссия», «присяжные оценщики в городах» как ходовые общепринятые понятия.

Оценка недвижимых имуществ для обложения земскими сборами согласно правилам производилась губернскими и уездными оценочными комиссиями и земскими управами. Оценка недвижимого имущества основывалась на доходном методе. На уездные оценочные комиссии помимо организации собственно оценочной деятельности возлагалось рассмотрение представлений уездной земской управы по ходатайству землевладельцев о понижении оценки доходности землевладений.

После 1917 года с ликвидацией частной собственности на землю и средства производства оценочная деятельность утратила общественный интерес. По существу сохранились лишь отдельные ее элементы, преобразовавшиеся в одну из функций бюро технической инвентаризации (БТИ) и Земельного кадастра. Однако потребности государственного управления имуществом способствовали развитию разветвленной системы директивных норм и нормативов, всесторонне регламентирующих условия воспроизводства основных фондов. Одним из наиболее важных для оценщика сводных документов такого рода являются строительные нормы и правила (СНиП), впервые введенные для общеобязательного применения в 1955 году.

Первоначальный импульс заинтересованности российского общества в специальности и профессии оценщика был связан с необходимостью в приватизации большей части государственного имущества. Впервые запрос на профессиональные действия оценщиков был сформулирован в первой версии Закона о приватизации государственной и муниципальной собственности, принятого Верховным Советом РСФСР 3 июля 1991 года.

По этому закону подготовка предприятия к денационализации должна была обязательно предусматривать «оценку его капитала». Это означало, что «определение начальной цены для продажи предприятия по конкурсу (на аукционе) или величины уставного капитала акционерного общества» производится «на основании оценки предприятия по его предполагаемой доходности…»

Наибольшая потребность в оценщиках недвижимости была связана с их участием в трех переоценках основных фондов в 1995-1997 годах. Такая переоценка необходима, с одной стороны, для правильного учета основных фондов, значительная часть которых приходится на недвижимость – здания и сооружения, для определения реальных величин их износа и общих производственных затрат. С другой стороны, без таких переоценок невозможна эффективная организация инвестиционных процессов.

В настоящее время достоверная оценка недвижимости по ее рыночной стоимости становится одним из важнейших условий деятельности налоговой службы. В некоторых субъектах РФ введено раздельное налогообложение земли и построенных на ней зданий. В ближайшее время оценщики недвижимости примут участие в эксперименте, начатом в Твери и Новгороде. Суть его в следующем: установление единого налога на недвижимость, т.е. одновременно на земельный участок и находящиеся на нем здания и сооружения (Госдума приняла специальный закон по этому поводу). Это потребует автоматизации системы учета недвижимого имущества, в частности в зависимости от его расположения в различных зонах города.

Оценочная деятельность заняла достойное место и в сфере земельных отношений России. Для обеспечения единых принципов и методик оценки земельных ресурсов в субъектах РФ создается сеть региональных агентств оценки земли. Их деятельность будет координироваться Центральным агентством оценки земель. Этой работой занимаются профессионалы с высшим специальным образованием (землеустроители, географы, почвоведы, экономисты с сельскохозяйственным уклоном, а также оценщики).

В последнее время распространяется получение кредита по обеспеченному залогом обязательству. Кредитор согласно ст.334 ГК РФ имеет право в случае неисполнения должником обязательств получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Чаще всего такое удовлетворение обуславливается решением суда. «Реализация (продажа) заложенного имущества… производится путем продажи с публичных торгов (ст.350 ГК РФ, п.1). При этом «начальная продажная цена… с которой начинаются торги, определяется решением суда…» (там же, п.3). Для установления начальной цены суды прибегают к услугам независимых оценщиков. Как правило, этим занимаются специалисты по оценке недвижимости.

Формирование частной собственности в РФ вызвало спрос со стороны частного сектора на услуги оценщиков. Многие хозяйственные товарищества и общества, основывающиеся на частной собственности, рассматривают недвижимость в качестве привлекательного направления капиталовложений. Осуществление инвестиционных проектов, связанных с недвижимостью, во многом ориентируется на использование информации профессионалов-оценщиков.

^ 2. Регулирование условий подготовки оценщиков.

В конце ноября 1996 года заместитель министра труда и социального развития В.Январев подписал постановление №11 «Об утверждении квалификационной характеристики по должности «Оценщик (эксперт по оценке имущества)». Его должностные обязанности, представленные в приложении к этому постановлению, заключаются в следующем: оценщик проводит оценочную деятельность по установлению рыночной или иной стоимости (ликвидационной, инвестиционной и др.) недвижимого и движимого имущества, работ и услуг, нематериальных активов, в том числе интеллектуальной собственности, используя все известные методы оценки имущественных комплексов. При этом он обязан своевременно составить отчет об оценке и передать его заказчику. Он должен сохранять свой отчет в течении трех лет.

В приложении сформулированы и общие требования к объему знаний эксперта по оценке имущества. В частности, он должен овладеть методическими приемами определения величины стоимости отдельных объектов гражданских прав, в том числе на основе таких методов, как затратный, доходный, сравнительных продаж.

Оценщик должен иметь высшее профессиональное образование. Возможно приобщение к этой профессии и на базе дополнительного образования, к которому согласно упомянутому приложению можно отнести второе высшее или среднее профессиональное образование, различные курсы и стажировки. Впрочем, в Законе об оценочной деятельности сформулированы существенно более высокие требования к образовательному уровню оценщиков, но он пока не введен в действие.

Чуть раньше, в июле 1996 года, российским образовательным ведомством был утвержден паспорт по новой специальности, получение которой возможно на базе высшего образования. Речь идет о подготовке специалистов по антикризисному управлению – специальность 062000. В рамках этой специальности предусмотрены помимо других две профильные специализации: по оценке недвижимости и по оценке бизнеса.

Методическое руководство подготовкой профессионалов по указанной специальности и отмеченным специализациям осуществляет Учебно-методическое объединение (УМО) на базе Московского университета по экономике, статистике и информатике (МЭСИ). Ряд вузов России уже получили разрешение УМО на подготовку соответствующих специалистов. Теперь это не только МЭСИ, но и Дальневосточный технологический университет (Владивосток), Хабаровский университет экономики и права, другие высшие заведения (всего их около 20).

Регулирование условий подготовки оценщиков – особая область интересов региональных органов власти. В Москве по этому поводу изданы специальное распоряжение мэра Ю.Лужкова (№ 129-РМ от14.02.1997г) и вслед за ним распоряжение вице-мэра правительства Москвы Б.Никольского (№ 304-РП от 31.03.1997г). Ими утверждены следующие документы, регламентирующие организацию оценочной деятельности в Москве:

  1. Временное положение об аттестации оценщиков недвижимости на территории Москвы,

  2. Типовые задачи и вопросы аттестационных экзаменов по теоретическим вопросам оценки недвижимости на территории Москвы.

Временный характер этих документов объясняется тем, что продолжительность их действия зависит от срока введения Закона об оценочной деятельности, после чего условия аттестация оценщиков будут скорректированы. Некоторая корректировка этих условий зафиксирована в упомянутом выше Законе г.Москвы от11.02.1998 г. №3 «Об оценочной деятельности в городе Москве». В частности, в нем сформулированы задачи так называемого уполномоченного органа. «Уполномоченный орган, - сказано в ст.18, - является регулирующим оценочную деятельность органом Московской городской организации». Среди его функций есть и такая, как «согласование требований к оценщикам в городе Москве для целей государственной аттестации и аккредитации». (Экономика и жизнь. Московский выпуск.1998.Март.№12.С.15).


Тема №2. Правовые аспекты оценки недвижимости.

План:

1. Связь недвижимости с землей.

2. Определение недвижимого имущества.

3. Право собственности на объект недвижимости и его ограничения.

4. Законодательные требования к оценке объектов недвижимости.

5. Законодательство об оценочной деятельности.

1. Связь недвижимости с землей.

Недвижимость характеризуется прочной (нерасторжимой) связью между земельным участком и расположенными на нем зданиями и сооружениями.

В статье 130 «Недвижимые и движимые вещи» ГК РФ дана следующая формулировка: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты».

Важно в этом определении указание на нерасторжимую связь между земельным участком и прочно скрепленным с ним имуществом. Также в качестве основы выделения недвижимости выдвигается принцип обязательной государственной регистрации указанных объектов.

2. Определение недвижимого имущества.

Указывая на принципиальное условие выделения недвижимого имущества на основании прочной (нерасторжимой) связи тех или иных вещей (зданий, сооружений, леса, многолетних насаждений) с земельным участком, на котором они расположены, мы вовсе не отрицаем того, что вполне оправдано расширение перечня других вещей, которые могут быть отнесены к недвижимости. Но это расширение конкретно, а не абсолютно. Скажем, самолет, принадлежащий обанкротившеуся акционерному обществу, может рассматриваться как часть имущественного комплекса, который и образует данное предприятие. Такое определение дано в ст. 132 ГК РФ «Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс… Предприятие как имущественный комплекс признается недвижимостью». Мы хотим подчеркнуть, как сказано в той же ст. 132, «для осуществления предпринимательской деятельности». Но это вовсе не означает, что любой самолет, в том числе используемый не для предпринимательской деятельности, может быть отнесен к недвижимому имуществу. Другое дело, что такой самолет подлежит государственной регистрации, но она вовсе не означает отнесение самолета, например медицинской авиации, к недвижимому имуществу.

Почему же отдельные вещи, не имеющие субстанции недвижимого имущества, в конкретной ситуации могут рассматриваться в качестве недвижимости? Потому что, как сказано во французском Гражданском кодексе, известном как Кодекс Наполеона, «имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют».

Так, самолет, принадлежащий, допустим, обанкротившемуся акционерному обществу, относится к недвижимости «вследствие предмета, принадлежности к предприятию – имущественному комплексу, который признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ). Более общее определенное дано в ст. 135 ГК РФ «Главная вещь и принадлежность». В ней сказано, что вещь, предназначенная другой главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежностью), следует «судьбе главной вещи». Это понятие важно для оценщика.

3. Право собственности на объект недвижимости и его ограничения.

Правовое регулирование недвижимости связано с правом собственности, которое понимается согласно воспринятому в зарубежном законодательстве основополагающему положению римского частного права как «наиболее полное господство над вещью». Однако эта первоначальная установка на безраздельное господство над вещью, в том числе и над недвижимым имуществом, претерпела изменения в конце Х1Х – начале ХХ в.

Речь идет о появлении различных ограничений прав собственности на объекты недвижимости, преимущественно в отношении права собственности на землю. Согласно исходной формулировке этого права собственник земельного участка рассматривался в качестве также и собственника недр и воздушного пространства (применительно к территории земельного участка). Однако именно по этой линии, в конце концов, сложились определенные ограничения, вызванные интересами владельцев соседних земельных участков или публичными интересами.

Интересы владельцев соседних участков, равно как и часть публичных интересов, защищаются сервитутами (обременениями). Эти ограничения систематизированы в ст.274 ГК РФ « Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)». В ней говорится, что «собственник недвижимого имущества… вправе требовать от собственника соседнего земельного участка… предоставления права ограниченного пользования соседним земельным участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд..."»

Сервитут – важный элемент оценки недвижимости. Эта оценка может быть связана с платой за пользование земельным участком, которую согласно п.5 ст.274 ГК РФ «собственник участка, обремененного сервитутом, вправе… требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут».

В законодательстве большинства стран с рыночной экономикой сформулированы условия ограничения собственника земельного участка на недра и воздушное пространство. Так, согласно ст.905 германского Гражданского кодекса, «собственник земельного участка не может воспретить воздействие на участок на такой глубине или на такой высоте, что устранение его не представляет для него интереса». Такого рода ограничения в российском законодательстве должны быть связаны с законом о земле и других природных ресурсах.

Крайний случай ограничений – это отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится. Это положение рассматривается в ст.239 ГК РФ следующим образом: «В случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято путем выкупа государством или продажи с публичных торгов…» Это положение о выкупе является ключевым при установлении «оснований прекращения права собственности». Согласно ст.235 ГК РФ «обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация), производится с возмещением стоимости этого имущества и других убытков…»

Оценка стоимости этого имущества и убытков возможна лишь в результате расчетов независимых профессионалов-оценщиков. В первом случае (отчуждение государством) такая оценка нужна для определения выкупной цены. Согласно ст.281 ГК РФ «при определении выкупной цены в нее включаются: рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка… в том числе упущенная выгода». Во втором случае (продажа с публичных торгов) денежная оценка стоимости объекта недвижимости необходима для установления первоначальной цены продажи с публичных торгов.

4. Законодательные требования к оценке объектов недвижимости.

Денежная оценка объектов недвижимости важна при определении вклада учредителей при создании, например, хозяйственных товариществ и обществ. В частности, согласно п.6 ст.66 ГК РФ «Основные положения о хозяйственных товариществах и обществах» «денежная оценка вклада участника хозяйственного товарищества производится по соглашению между учредителями (участниками) общества и в случаях, предусмотренных законом, подлежит независимой экспертной проверке». Условия соглашения, как правило, вырабатываются с помощью независимых экспертов-оценщиков. К их услугам прибегают и для проверки такой оценки.

Правда, ГК РФ не всегда последователен в определении условий оценки вклада (доли) участника, например полного товарищества. Там в с.78 «Последствия выбытия участника из полного товарищества» говорится, что «участнику, выбывшему из полного товарищества, выплачивается стоимость части имущества товарищества, соответствующей доли этого участника в складочном капитале… Причитающаяся выбывающему участнику часть имущества… определяется по балансу…». Однако понятно, что денежная оценка имущества по балансу не совпадает с его реальной стоимостью. Допустим, полное товарищество образовалось в 1992 году, а один из его участников выходит из товарищества в 1997 году. Что же он получит, если первоначально учтенный в балансе складочный капитал с тех пор не переоценивался?

В ст.93 ГК РФ «Переход доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью к другому лицу» сказано об условиях определения действительной стоимости: в том случае, «если в соответствии с уставом общества… отчуждение доли участника (ее части) третьим лицам невозможно, а другие участники общества от ее покупки отказываются», то необходим расчет общества с отказывающимся от своей доли (части). Каким образом? Общество обязано выплатить участнику действительную стоимость его доли. Действительная стоимость, очевидно, является рыночной стоимостью.

Особое внимание денежной оценке имущества, в том числе недвижимости, уделено в Законе об акционерных обществах, введенном в действие 1 января 1996 г. Так, формирование уставного капитала АО помимо денежных взносов может происходить и за счет объектов недвижимости. Согласно ст.9 этого закона решение об утверждении стоимостной оценки уставного капитала принимается учредителями. Разумные учредители для этой оценки, как правило, пользуются услугами профессионалов-оценщиков.

Их услугами АО должно воспользоваться и в том случае, когда то или иное имущество вносится в оплату его акций, «Если номинальная стоимость приобретаемых акций и иных ценных бумаг общества, - сказано в ст.34 Закона об АО, - составляет более 200… минимальных размеров оплаты труда, то необходима денежная оценка независимым… оценщиком имущества, вносимого в оплату акций и иных ценных бумаг».

Независимые оценщики требуются АО для определения рыночной стоимости имущества (ст.77), хотя утверждение величины этой стоимости относится к компетенции совета директоров (ст.65).

5. Законодательство об оценочной деятельности.

Необходимость оценочной деятельности в российском рыночном хозяйстве потребовала ее законодательного оформления.

В начале октября 1996 года Государственная Дума в третьем чтении приняла Закон об оценочной деятельности. Этому предшествовала довольно длительная борьба относительно концептуальных основ такого законодательства. Кто должен обеспечить организующее начало в оценочной деятельности – саморегулируемые профессиональные организации оценщиков или властные структуры? Соответственно этому были выдвинуты два проекта закона об оценочной деятельности. В результате напряженной полемики был принят компромиссный вариант, который, однако, исключал всеобщее огусударствление оценочной деятельности, на что был ориентирован один из отвергнутых проектов закона.

Согласно принятой процедуре любой закон, принятый Госдумой, должен быть одобрен Советом Федерации. Совет Федерации, однако, отклонил этот закон постановлением от 13 ноября 1996 года № 360-СФ. Была создана согласительная комиссия для преодоления различных разногласий. Она состояла из разного числа представителей Госдумы и Совета Федерации.

Самое главное разногласие состояло в установлении места субъектов Федерации в регулировании оценочной деятельности. Согласно заключению Совета Российской Федерации по вопросам экономической политики принятый Госдумой закон исключал участие субъектов РФ в правовом регулировании оценочной деятельности. В связи с этим предлагалось обеспечить такое регулирование не только на федеральном уровне, но и с помощью соответствующих властных структур на уровне субъектов РФ. Заметим, что подобный аналог существовал в России в конце Х1Х в. Имеются в виду губернские оценочные комиссии, наделенные полномочиями согласно утвержденным Александром Ш Правилам оценочной деятельности. Такое изменение в законе, представленном Госдумой, было рекомендовано согласительной комиссией.

Помимо этого согласительная комиссия пришла к выводу о необходимости введения в закон такого пункта: «Субъекты Российской Федерации вправе издавать нормативные акты, регулирующие оценочную деятельность, осуществляемую в отношении имущества, находящегося в их собственности, в части, не противоречащей федеральному законодательству».

Принятые изменения закона исходили из положений Конституции РФ. В частности, она предусматривает, что в ведении РФ находится установление правовых основ единого рынка (ст.71, п. «ж»). Федеральный закон об оценочной деятельности устанавливает общие ее принципы на разных уровнях. В то же время в отношении собственности субъектов РФ вполне возможно их законодательное творчество, но, разумеется, в рамках общих условий, устанавливаемых федеральным законом.

В Законе об оценочной деятельности, согласованном двумя палатами Федерального Собрания, определены хозяйственные отношения, регулированные этим законом, в том числе и связанные с рыночном оборотом недвижимости, выделены ее объекты и субъекты, охарактеризованы права и ответственность оценщиков, условия лицензирования их деятельности. Важное место в законе занимает определение роли саморегулируемых профессиональных объединений оценщиков. Именно они заинтересованы в поддержании необходимого профессионального уровня оценщиков, в пресечении недобросовестных действий некоторых из них. В законе изложены также требования к уровню образования оценщиков. Предполагается, что после введения в действие Закона об оценочной деятельности оценщик должен иметь высшее образование в указанной области, получить соответствующее образование в системах действующих вузов.
Тема 3. Виды стоимости, принципы и процедуры ее оценки.

План.

  1. Виды стоимости.

  2. Специфика рынков недвижимости.

  3. Принципы оценки недвижимости.

  4. Процесс оценки.



  1. Виды стоимости.

Стоимость. Стоимость относится к числу фундаментальных экономических категорий и не имеет единственного или даже хотя бы общепринятого определения.

Стоимость ассоциируется, во-первых, с полезностью – способностью вещей содействовать благосостоянию или приносить удовлетворение – и выступает как мера ее полезности.

Во-вторых, в той мере, в какой своей полезностью вещи обязаны умственным и физическим усилиям человека, стоимость отражает объем и качество таких усилий. Другими словами, существующая сегодня стоимость вещи в общем рассматривается как мера затрат, которые необходимо понести для создания точно такой же или другой, но столь же полезной вещи.

В-третьих, стоимость связывается также с относительной редкостью вещей: для того чтобы можно было говорить о стоимости вещи, эта вещь не должна быть общедоступной, т.е. потребность в таких вещах должна превышать их наличие (предложение).

В-четвертых, вещи, обладающие полезностью и относительно редкие, обычно являются предметами обмена на другие вещи или деньги. Очевидно, что вещи обладают различной способностью обмениваться на другие вещи. При этом стоимость, рассматриваемая как категория обмена, характеризует привлекательность вещи как предмета обмена и, следовательно, ее способность обмениваться на другие вещи или деньги.

В-пятых, существенно, что в оценке недвижимости стоимость выражается в деньгах, а не в единицах каких-либо других вещей и понимается тем самым как денежная стоимость. Изменение денежной стоимости вещи может означать, с одной стороны, что изменились какие-либо свойства самой вещи и (или) отношение людей к ней, а с другой стороны, что претерпела изменение ценность денег как единицы измерения стоимости. Возможно также, что произошло и то и другое одновременно.

^ Стоимость в пользовании. Стоимость вещи с точки зрения конкретного человека, использующего или собирающего использовать эту вещь определенным образом для удовлетворения собственных потребностей, называют стоимостью в пользовании. Стоимость вещи в пользовании для конкретного человека определяется его индивидуальными вкусами, взглядами, пристрастиями, симпатиями и антипатиями. Разные люди по-разному оценивают полезность одной и той же вещи, имеют разные планы и ожидания относительно ее будущего использования. Существует множество других обстоятельств, в силу которых стоимости в пользовании одной и той же вещи для разных вещей могут существенно различаться.

^ Стоимость в обмене. Стоимость, рассматриваемую в связи с отчуждением вещи и проявляющуюся в форме цены при обмене этой вещи на другие вещи или деньги, называют стоимостью в обмене или меновой стоимостью. Поскольку в оценке недвижимости стоимость выражается в деньгах, в дальнейшем мы будем говорить об обмене вещи на деньги, т.е. о продаже.

Отличие стоимости в обмене от стоимости в пользовании заключается в том, что стоимость в пользовании есть характеристика вещи с точки зрения ее конкретного обладателя (реального или потенциального) и ее величина полностью определяется предпочтениями одного лица. Стоимость в обмене, напротив, объективируется только при продаже вещи и тем самым основывается на суждениях, по крайней мере, двух сторон, участвующих в сделке. Более того, стоимость в обмене обычно рассматривается не только в рамках некоторой конкретной сделки между конкретными лицами, но как обобщенная характеристика привлекательности вещи как предмета обмена с позиций неопределенного числа ее потенциальных обладателей, в совокупности называемых рынком. Поэтому термины «стоимость в обмене» и «рыночная стоимость» часто используются как синонимы.

Даже если вещь имеет самую высокую стоимость в пользовании для некоторого конкретного лица, это само по себе не означает, что стоимость этой вещи в обмене будет столь же высока: стоимость в обмене зависит от того, насколько высоко оценивается полезность вещи рынком.

^ Стоимость и цена. Термин «цена» часто используют как синоним стоимости в обмене, хотя это разные понятия. В дальнейшем будем понимать цену как определенную денежную сумму, передаваемую покупателем продавцу в обмен на вещь в реальной или предполагаемой сделке. Цена, которую покупатель готов уплатить за вещь, определяется его собственными представлениями о ее полезности. С другой стороны, продавец, определяя цену, которую он готов получить за вещь, руководствуется собственными соображениями о полезности вещи, с которой он расстается. Тем самым цена в любой реальной или предполагаемой сделке, безусловно, определенным образом связана со стоимостями вещи в пользовании для конкретных покупателя и продавца.

Однако в каждой конкретной сделке цена определяется суждениями двух конкретных людей, в то стоимость в обмене – это оценка вещи рынком. Поэтому, несмотря на возможные количественные совпадения, цена и стоимость в обмене не тождественны: при одной и той же стоимости вещь может быть продана по самым различным ценам.

^ Стоимость и затраты. Понятия «стоимость» и «затраты» также не совпадают. Для того чтобы убедиться в этом, достаточно признать, что затраты на строительство роскошного особняка в престижном районе и в отдаленном пригороде при прочих равных условиях одинаковы, разница же в стоимости – огромна.

Стоимость, безусловно, связана с затратами, однако не с теми затратами, которые в действительности были когда-то и кем-то произведены в связи с созданием вещи, а с теми, которые должны были быть произведены сейчас для того, чтобы была создана точно такая же или другая, но столь же полезная вещь. Это представление о стоимости подробно рассматривается при характеристике затратного подхода в оценке.

^ Рыночная стоимость. Она относится к числу конкретных определений в рамках категории стоимости в обмене и широко используется в качестве законодательно установленного стандарта не только в оценке недвижимости, но и в других сферах оценки.

Согласно распространенному определению рыночная стоимость – это цена, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобретать, согласен был бы его приобрести.

Тем самым рыночная стоимость определяется как результата своего рода «мысленного эксперимента», проводимого оценщиком, - гипотетической чистой сделки, осуществляемой при соблюдении ряда условий:

  • Открытость рынка, на котором совершается сделка

  • Конкурентность рынка

  • Типичная мотивация сторон

  • Разумная информированность сторон

  • Достаточное время, в течение которого недвижимость предлагается на рынке для продажи

  • Использование типичных средств платежа

  • Отсутствие необычных финансовых условий сделки.

Инвестиционная стоимость. Она в отличие от рыночной есть стоимость имущества с точки зрения конкретного реального или потенциального собственника (инвестора), определяющаяся его индивидуальными инвестиционными требованиями, склонностями и предпочтениями и являющаяся поэтому проявлением стоимости в пользовании.

Так, инвестиционная стоимость коммерческого здания, расположенного на оживленной улице в центре города, определяется исходя из того, кто и каким образом использует (либо собирается использовать) это здание, и может быть соотнесена прежде всего с теми доходами, которые потерял бы собственник здания при его продаже (или приобрел при покупке).

Если здание принадлежит преуспевающему врачу, занимающемуся частной практикой и имеющему постоянных богатых клиентов, привыкших из года в год приходить в одно и то же место, инвестиционная стоимость здания для него, вероятно, будет иной, чем для рядового торговца, для которого потери в доходе, вызванные переменной места торговли, будут, скорее всего, незначительны либо их не будет вовсе. По тем же причинам инвестиционная стоимость имущества для конкретного инвестора может отличаться от его рыночной стоимости как в большую, так и в меньшую сторону, хотя ничто не мешает им совпадать.

  1. ^ Специфика рынков недвижимости.

Рынки недвижимости по своей природе заметно отличаются от тех рынков, которые в экономической науке принято называть высокоорганизованными, например от мировых рынков цветных метало или ценных бумаг.

^ Локальный характер рынков недвижимости. Большинство рынков недвижимости по своей природе локальны. Если только речь не идет об особо заметном объекте, информация о котором получила широкое распространение, то покупателем с наибольшей вероятностью оказывается либо человек, живущий в этой местности, либо фирма, осуществляющая здесь свои деловые операции. Именно поэтому самое пристальное внимание оценщик обращает на ближайшие окрестности, а также на район, поселение и регион местоположения оцениваемой недвижимости.

^ Слабые взаимозаменяемость и стандартизированность недвижимостей. Каждый из объектов недвижимости уникален, будь то земельный участок, здание, строение или какая-либо совокупность отдельных объектов. Поэтому редко оказывается возможным найти два объекта, обладающих одним и тем же набором полезных качеств.

Недвижимости с трудом поддаются стандартизации, что делает практически невозможной их продажу по описанию: если для купли-продажи партии металла достаточно указать марку и другие общепринятые характеристики товара, то покупка недвижимости, за редким исключением, требует физического контакта покупателя с объектом, внимательного осмотра и выяснения всех важных обстоятельств, имеющих значение для сделки. По своему характеру сделки на рынках недвижимости подобны купле и продаже картин старых мастеров и других антикварных изделий, не поддающихся «делению на сорта»

^ Продавцы и покупатели на рынках недвижимости. Если на высокоорганизованных рынках в их нормальном состоянии значительному числу продавцов обычно противостоит столь же значительное число покупателей, то на рынках недвижимости во многом в силу их локальной природы часто возникают диспропорции между числами продавцов и покупателей.

^ Частных характер сделок на рынках недвижимости. В отличие от высокоорганизованных рынков, на которых преобладают публичные (преимущественно биржевые) сделки, сделки на рынках недвижимости носят частный характер и обычно совершаются в результате относительно длительных переговоров и «уторговывания» сторон. Сделки с недвижимостью часто требуют не только физического контакта покупателя с объектом, но и личных встреч с продавцом. Даже в тех случаях, когда сделка совершается при посредничестве специализированных риэлторских фирм, ответы на многие вопросы, представляющиеся покупателю существенными, могут быть получены только в личной беседе с продавцом.

^ Специфика информации на рынках недвижимости. Если высокоорганизованные рынки находятся под пристальным наблюдением множества участников, аналитиков и исследователей, обладают развитыми системами сбора, обработки и распространения информации, то рынкам недвижимости в силу частного характера сделок присущи труднодоступность, неполнота и нередко недостоверность получаемой информации.

В РФ до недавнего времени отсутствовала действенная система регистрации прав на недвижимость, и как следствие поиск информации об интересующих оценщика объектах был чрезвычайно затруднен. Кроме того, в силу чрезвычайно широкого распространения всевозможных способов минимизации налогов, взимаемых при купле-продаже недвижимостей, даже та информация, которую удается получить, редко оказывается полной и достоверной.

Другими следствиями отсутствия общедоступной системы сбора и предоставления информации о рынках недвижимости являются, во-первых, низкая скорость обмена информацией между участниками рынка, а во-вторых, чрезвычайно широкий диапазон, в котором может изменяться степень осведомленности конкретных участников рынка о товаре и ценах.

^ Нерациональные факторы в сделках с недвижимостью. На рынках стандартизированных товаров практически единственным фактором, влияющим на принимаемые решения, является цена. В сделках с таким товаром, как недвижимость, поведение людей в значительной степени подвержено комплексу рефлекторных действий, импульсов, инстинктов, привычек, настроений.

Часто человек готов заплатить высокую цену за дом в основном потому, что он просто понравился ему, и отказаться от покупки другого, возможно, лучшего дома по весьма скромной цене потому, что что-то ему очень не нравится, причем даже он сам далеко не всегда может объяснить, что именно.

Однако, как следует из практики, несмотря на значительное влияние таких нерациональных факторов, ценообразование на рынках недвижимости все же подчиняется достаточно устойчивым закономерностям, обнаружить которые и должен оценщик.

^ Неэластичность предложения на рынках недвижимости. В отличие от многих других рынков на рынках недвижимости объем предложения не может быть заметно быстро увеличен при росте цен. Это свойство объясняется тем, что для создания новых недвижимостей обычно требуется достаточно продолжительное время, исчисляемое месяцами и годами, что прежде всего объясняется ограниченностью свободных земельных участков.

  1. ^ Принципы оценки недвижимости.



Оценка недвижимости как система теоретических и практических знаний основывается на ряде фундаментальных суждений, называемых принципами оценки.

Полезность. Термин «полезность» широко используется как в экономической науке в целом, так и в оценке недвижимости и обычно применяется для обозначения способности вещи удовлетворять те или иные потребности обладателя – содействовать благосостоянию или приносить удовлетворение.

^ Принцип замещения. Он является одной из фундаментальных поведенческих предпосылок в оценке недвижимости и сводится к очевидному на первый взгляд предположению о том, как ведут себя люди, принимая те или иные решения: стремясь к достижению определенного результата, человек распределяет и сочетает имеющиеся в его распоряжении ресурсы таким образом, чтобы они были использованы с максимальной эффективностью. Другими словами, человеку свойственно постоянно замещать менее эффективные средства достижения цели более эффективными.

Ожидания. Стоимость недвижимости определяется не столько факторами, существующими сегодня, сколько ожидаемыми событиями. В отличие от вещей, предназначенных для немедленного употребления, при покупке недвижимости человек в общем рассчитывает на получение выгод в течение более или менее продолжительного периода времени в будущем.

^ Внешние воздействия. Ситус. Стоимость недвижимости определяется не только ее собственными качествами, но и влиянием самых различных внешних факторов. Связи между объектом и его «средой обитания» могут обнаруживаться как в ближайших окрестностях, районе, поселении (поселке, городе), так и на региональном, общенациональном и транснациональном уровнях. Совокупность всех таких связей конкретного объекта называют его ситусом или экономическим местоположением.

^ Соответствие, эффекты прогрессии и регрессии. Термину «соответствие» в оценке недвижимости придаются два значения:

  • Степень соответствия характеристик недвижимости рыночным предпочтениям

  • Степень соответствия архитектурного решения оцениваемого объекта тем характеристикам, которые присущи доминирующему в окружающей местности типу недвижимости.

^ Эффект прогрессии. Положительное воздействие несоответствия на стоимость. Например, стоимость жилого дома среднего качества, расположенного в окружении дорогих особняков, вероятнее всего, будет выше, чем если бы его окружали такие же дома. Напротив, потеряет в стоимости современное, тщательно ухоженное офисное здание, окруженное устаревшими зданиями с неудовлетворительным внешним видом, уровнем удобств и услуг (эффект регрессии).

Также к принципам оценки относятся такие понятия, как факторы производства, земля, капитал, труд, предпринимательство, сбалансированность, остаточная продуктивность, жизненные циклы, закон предложения и спроса, конкуренция, закон убывающей отдачи.

Вклад. В оценке недвижимости вкладом называется действительное или предполагаемое изменение стоимости, обусловленное наличием (отсутствием) какого-либо элемента, свойства или воздействием внешнего фактора. Изучение характерных размеров вклада позволяет застройщику принять решение о том, нужно ли добавлять в объект тот или иной элемент или нет. При этом критерием целесообразности является соотношение вклада в стоимость и суммы необходимых для добавления этого элемента затрат.

^ Экономический размер. Это оптимальный характерный размер недвижимости, который наилучшим образом соответствует рыночным предпочтениям, типу землепользования и условиям, преобладающим в окружающей местности.

^ Экономическое разделение. Это такое сочетание имущественных прав, связанных с недвижимостью, при котором обеспечивается оптимальная структура настоящих и ожидаемых выгод и как следствие – максимальная стоимость. Недвижимость представляет собой совокупность материальных объектов и связанных с ними имущественных прав, которые могут быть различными способами распределены в пространстве и времени.

^ Наилучшее и наиболее эффективное использование. Объекты недвижимости, за редкими исключениями, допускают альтернативные варианты их использования. На одном и том же земельном участке могут быть построены здания различного характера, одно и то же здание может с равным успехом использоваться как административное, промышленное, складское или жилое. Каждому из таких альтернативных вариантов использования соответствует определенная структура ожидаемых выгод, а значит, определенная стоимость объекта.

Из рассмотрения не должны исключаться и варианты, предполагающие полное освобождение земельного участка от существующих строений и строительство новых. Так, например, участок в удобном, живописном месте, занятый складским зданием, было бы разумно полностью освободить и застроить современными жилыми домами. Старое жилое здание в деловом центре города, возможно, следовало бы после соответствующей реконструкции использовать как офисное.

Наилучшим и наиболее эффективным использование называется вариант, удовлетворяющий четырем критериям:

А) соответствие всем правовым требованиям и ограничениям

Б) физическая возможность

В) экономическая осуществимость

Г) максимальная продуктивность, т.е. обеспечение наивысшей стоимости объекта на дату оценки.

Экономически рациональный собственник, стремящийся к максимизации полезности, выберет именно такой вариант использования объекта, которому будет соответствовать его наивысшая стоимость. Не обязательно им окажется существующий вариант использования объекта, поэтому оценщик должен рассмотреть альтернативные решения и найти среди них наилучшее, руководствуясь четырьмя приведенными выше критериями.

  1. ^ Процесс оценки.



Процесс оценки – это последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости. Процесс оценки включает 8 этапов.

Постановка задачи. На этапе постановки задачи:

  • Идентифицируется и подробно описывается оцениваемый объект

  • Устанавливается цель оценки

  • Устанавливается вид оценочной стоимости, подлежащей определению в ходе оценки

  • Устанавливается дата оценки

Идентифицируя оцениваемый объект, следует прежде всего определить и письменно зафиксировать его местоположение, статус и физический состав.

Цель оценки – это возможность использования заключения об оценочной стоимости. Она во многом предопределяет вид оценочной стоимости, которая должна быть определена, характер используемых данных, принципы, суждения и подходы, которыми руководствуется оценщик. Поэтому однозначное определение и фиксация цели оценки проводятся именно на этапе постановки задачи.

Вид оценочной стоимости, фиксируемый при постановке задачи, должен соответствовать цели оценки и определяться в соответствии с законодательными стандартами и общепринятыми правилами оценочной деятельности.

Составление плана работ. На этом этапе определяются:

  • График работ по оценке

  • Источники и способы сбора информации

  • Затраты на сбор и обработку информации

  • Оценочная методология, соответствующая цели оценки и избранному виду оценочной стоимости

  • Вознаграждение оценщика

Информация, необходимая для проведения оценки, может быть получена из периодических изданий и другой литературы, посвященной рынкам недвижимости, в специализированных базах данных, в государственных и муниципальных органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость, в риэлторских и строительных фирмах, у других оценщиках. Большинство профессиональных оценщиков обладают собственными базами данных. Для получения информации могут потребоваться соответствующие специалисты, командировки в другие регионы, маркетинговые, социологические и другие исследования.

Затраты на сбор и обработку информации могут включать:

  • Расходы на доступ к платным базам данных и иным источникам информации

  • Оплату услуг специалистов, привлекаемых к оценке (в зависимости от обстоятельств оценщик может воспользоваться услугами юристов, бухгалтеров, строителей, архитекторов и других специалистов)

  • Командировочные расходы

  • Оплату маркетинговых, социологических и других исследований

  • Расходы на изготовление материалов к отчету об оценке (карты, схемы, чертежи, таблицы, фотоматериалы и т.д.)

Вознаграждение оценщика устанавливается исходя из всех запланированных затрат с учетом сложности задачи и объема работ.

^ Сбор и обработка данных. На этом этапе оценщик собирает данные, касающиеся не только самого оцениваемого объекта, но и его ближайших окрестностей, а также района, поселения (поселка, города) и региона его местоположения. В зависимости от природы оцениваемого объекта может потребоваться информация об аналогичных объектах в других регионах или даже других странах.

Оценщику могут потребоваться данные о продажных ценах аналогичных объектов, о расценках на строительные работы, другие экономические данные, информация об окружающей природной среде (климат, экология, геология и т.д.), данные о социальных (демографический, религиозных, культурных и др.), правовых политических и других факторах, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.

Особое внимание следует уделить проверке полноты и достоверности собранной информации. Данные, в отношении которых имеются неустранимые сомнения в их полноте или достоверности, должны быть отброшены.

Собранные данные должны быть обработаны и подготовлены для дальнейшего использования в оценочном процессе. Может потребоваться внесение обоснованных корректировок, уточняющих и дополняющих данные.

^ Оценка стоимости земельного участка. Если земельный участок входит в состав оцениваемого объекта, оценка стоимости производится, как правило, отдельно от оценки стоимости расположенных на нем зданий и сооружений.

^ Три общепринятых метода оценки. Это метод прямого сравнения продаж, затратный, доходный методы.

Метод прямого сравнения продаж основан на сопоставлении оцениваемого объекта и сопоставимых (т.е. аналогичных ему по своим свойствам) объектов, относительно недавно проданных на рынке.

В затратном методе оценочная стоимость определяется исходя из затрат на воспроизводство или замещение оцениваемого объекта с учетом износа – снижения стоимости в результате негативного воздействия всевозможных внутренних и внешних факторов.

Основа доходного метода – представление о стоимости как текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при разумном использовании может принести своему собственнику в будущем. При этом учитываются не только размеры доходов, но и время их поступления, а также уровень риска, связанного с их получением.

Согласование. На этапе согласования проводятся:

  • Итоговая проверка данных, на которых основывается оценка

  • Проверка обоснованности допущений, положенных в основу оценки

  • Проверка правильности всех математических расчетов

  • Синтез оценочных стоимостей, полученных с использованием трех общепринятых подходов к оценке, в единое окончательное заключение об окончательной стоимости объекта

^ Составление отчета об оценке. Отчет об оценке – итоговых документ, представляемый оценщиком клиенту и содержащий заключение об оценочной стоимости недвижимости (в том объеме, в каком это предусмотрено договоренностью между клиентом и оценщиком) и любую другую информацию, имеющую отношение к оценке. В зависимости от потребностей клиента в отчет об оценке может быть включена более или менее детализированная информация об использованных данных, могут быть описаны допущения, принципы, подходы и суждения, которыми руководствовался оценщик.

Тема 4. Типология объектов недвижимости, их экспертиза и описание.

План.

  1. Классификация объектов недвижимости.

  2. Техническая экспертиза объектов недвижимости.

  3. Особенности работы оценщика при освидетельствовании объекта.

  4. Описание объекта оценки при составлении отчета.

^ 1. Классификация объектов недвижимости.

Процесс оценки недвижимости требует от оценщика проведение анализа большого числа факторов, которые, в конечном счете, определяют величину рассчитанной стоимости. Квалифицированное и обоснованное заключение о стоимостных характеристиках объекта оценки возможно только на основе систематизированных и подтвержденных тем или иным образом исходных данных, которые, в свою очередь, могут быть проверены любым заинтересованным лицом, включая органы власти. Основными задачами оценщика являются четкое определение собственно объекта оценки, его идентификация (описание), обоснование выбора информационной базы при проведении расчетов и сведение к минимуму различных допущений и предложений в отношении используемых в расчете величин.

Оценка недвижимой собственности представляет интерес в первую очередь для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это квартиры и комнаты, офисные помещения и здания под офисы, жилые пригородные дома с земельными участками, а в ближайшей перспективе – свободные земельные участки под застройку и (или) для других целей. Объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) и существенно влияют на их стоимость. К объектам недвижимости относятся также месторождения полезных ископаемых, российский рынок которых еще не сформировался.

Первая категория объектов недвижимости. Термин «объект недвижимости» в нашем случае относится к любому товару, который жестко связан с участком земли, его перенос в другое место невозможен без разрушения и утраты потребительной стоимости. Предлагаемая формулировка имеет целью способствовать дифференцированному подходу к оценке различных категорий объектов недвижимости с учетом их наиболее существенных признаков, особенностей товарооборота, структуры и масштабов рынков, в рамках которых происходят процессы купли-продажи недвижимой собственности. Поскольку на оценку объекта недвижимости влияют разнообразные условия и их сочетания, для проведения классификации (группировки) использован метод «дерева признаков». Такая классификация (группировка) является многоуровневой. На каждом уровне она проводится по основания с возможными их различиями на одном уровне, но по разным «ветвям». При этом глубина (количество уровней) классификации больше по тем ветвям, на которых расположены более представительные (с точки зрения их оценки) объекты.

Каждый уровень имеет свое наименование и набор рекомендуемых значений соответствующего признака классификации.

1. Происхождение.

    1. Естественные (природные) объекты.

1.2. Искусственные объекты (постройки).

  1. Назначение.

      1. Свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли).

      2. Природные комплексы (месторождения и т.п.) для их эксплуатации.

1.2. Постройки.

1.2.1. Для жилья

1.2.2. Для офисов

1.2.3. Прочее

3. Масштаб.

        1. Земельные массивы

        2. Отдельные земельные участки

        1. Комплексы зданий и сооружений (дачный поселок, микрорайон, гостиница, санаторий, мотель и т.д.)

        2. Жилой дом многоквартирный

        3. Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж)

        4. Секция (подъезд)

        5. Этаж в секции

        6. Квартира

        7. Комната

        8. Летняя дача

1.2.2.1. Комплекс административных зданий

1.2.2.2. Здание

1.2.2.3. Помещения или части зданий (секции, этажи)

  1. Готовность к использованию.

  1. Готовые

  2. Требующие реконструкции или капитального ремонта

  3. Требующие завершения строительства («незавершенка»)

Деление на группы по признакам подгруппы 4 может быть применено для всех групп искусственных объектов (от 1.2.1.1. до 1.2.2.3.).


  1. Техническая экспертиза объектов недвижимости.



Обследование зданий и сооружений – сфера деятельности специалистов, имеющих соответствующие лицензии. Для оценщиков необходимо знать основные положения по обследованию конструкций, методы анализа их состояния, правильно использовать результаты технической экспертизы при определении стоимости оцениваемого объекта.

Сохранность и долговечность зданий и сооружений во многом зависят от условий эксплуатации, внешних воздействий, принятых проектных решений, используемых при строительстве материалов и конструкций, качества строительно-монтажных работ. Большое значение для сохранности объектов имеет своевременное выполнение профилактических, планово-предупредительных и капитальных ремонтов.

Одной из основных задач оценщика при работе на объекте является определение физического износа оцениваемого объекта. В зависимости от условий эксплуатации объекта необходимо различать два основных вида физического износа: нормальный или естественный, физический износ и индивидуальный физический износ.

Нормальный (нормативный) физический износ – утрата (уменьшение) восстановительной стоимости или стоимости замещения типового объекта, обусловленная сроком его службы при проектных условиях эксплуатации и своевременном текущем ремонте. Нормальному физическому износу подвержены все объекты. Его величина напрямую зависит от года постройки объекта, конструктивных особенностей, качества строительства. Поэтому при определении этого вида износа можно воспользоваться существующими нормативными данными, например, нормами амортизационных отчислений.

Индивидуальный физический износ – утрата (уменьшение) восстановительной стоимости или стоимости замещения конкретного объекта вследствие природных явлений, стихийных бедствий, эксплуатационных причин, нарушения СНиП, ошибок в проектах. Определение индивидуального физического износа как раз и является основной задачей оценщика. На величину этого износа может оказать влияние целый ряд факторов, оценку которых обычно осуществляют специалисты по обследованию строительных конструкций. Внешне он выражается в повреждениях и дефектах строительных конструкций.

Повреждениями элементов конструкций и их соединений называют разного рода отклонения геометрической формы элементов от первоначальной, возникшие в процессе эксплуатации. Дефектами элементов конструкций и их соединений называются отклонения геометрической формы и качества выполнения элементов от предусмотренных проектом и нормативами, возникшие в конструкциях при изготовлении и монтаже. Каждый дефект и повреждение в строительных конструкциях могут вызвать нарушение нормальной работы и как следствие этого уменьшение стоимости оцениваемого объекта.

Дефекты и повреждения условно можно разделить на следующие основные виды:

  • Внешние (поверхностные) и внутренние (глубинные)

  • Видимые и невидимые при осмотре

  • Легко и трудноустранимые

  • Развивающиеся во времени от воздействия среды и нагрузок

В практике обследования встречаются как перечисленные выше виды дефектов и повреждений, так и их комбинации.

Внешние дефекты и повреждения в основном относятся к числу сравнительно легкоустранимых, в то время как внутренние (глубинные) дефекты для своего устранения могут потребовать проведения специальных работ, в том числе и проектных, что, в свою очередь, может привести к резкому увеличению физического износа и соответственно к уменьшению рыночной стоимости объекта оценки.

В качестве исходных данных для описания состояния конструкций могут быть использованы следующие документы: научно-технические отчеты по обследованию объектов, журналы осмотра строительных конструкций зданий и сооружений, акты общего технического осмотра здания или сооружения, заключения и акты технических комиссий о состоянии конструкций. При составлении отчета по оценке рекомендуется приводить ссылки на используемые документы по техническому состоянию конструкций.


  1. ^ Особенности работы оценщика при освидетельствовании объекта оценки.


Процедура оценки объекта недвижимости начинается с его освидетельствования, проведения интервью с руководителями и собственниками. При посещении объекта оценщик должен провести его осмотр. Он зачастую дает наиболее обширную информацию о состоянии оцениваемого объекта. Перед началом осмотра рекомендуется ознакомиться с имеющейся технической документацией по объекту, а также провести беседу с представителями технических служб, ответственных за его эксплуатацию. При ознакомлении с технической документацией необходимо установить, какие основные изменения были внесены в проект, проводилась ли реконструкция, даты текущих и капитальных ремонтов, были ли на объекте аварии и какие мероприятия были осуществлены для ликвидации последствий.

Осмотр объекта рекомендуется осуществлять совместно с представителем, ответственным за его техническое состояние. В процессе осмотра надо обращать внимание на наличие маяков, марок и других внешних признаков, по которым фиксируются дефекты в конструкциях. Необходимо отметить в отчете, в каком состоянии находится оцениваемый объект: в эксплуатируемом, на консервации, охраняется ли объект, действуют ли основные системы инженерного оборудования, каков тепловой и влажностный режим в помещениях. При осмотре проводится фотофиксация всего объекта, а также повреждений и дефектов, например трещин, мест фильтрации воды в подземных сооружениях, провалов грунта, изъянов отделки, отсыревания стен и т.д.

Для проведения расчетов по определению восстановительной стоимости необходимо использовать техническую документацию по объекту. Поэтому рекомендуется оформить акт о ее передачи оценщику с указанием номеров чертежей и проектов. В отчете об оценке должны быть указаны источники, по которым определялись основные параметры оцениваемого объекта. По окончании работ эта техническая документация должна по акту возвращаться заказчику.

При анализе исходных данных необходимо сверить данные учета объектов с их фактическим составом. Часто приходится сталкиваться с фактами, когда один и тот же объект в инвентарных ведомостях может быть учтен под разными наименованиями. Необходимо установить точное наименование оцениваемого объекта в соответствии с данными бухгалтерского учета и при составлении отчета избегать использования различных наименований одного и того же объекта оценки. Зачастую такой анализ позволяет уже на стадии сбора исходных данных выявить целый ряд неточностей, которые приводят к необоснованно завышенным значениям восстановительной стоимости.

При составлении отчета об оценке необходимо указывать дату оценки. Она соответствует дате посещения и осмотра объекта. Если в процессе работы оценщик посещал объект несколько раз, то под датой оценки понимается дата его последнего посещения для осмотра и сбора исходных данных.

^ 4. Описание объекта оценки при составлении отчета.
Описание района, земельного участка и оцениваемого строения – обязательная часть отчета по оценке. Основной целью данного описания является в первую очередь выявление всех достоинств и недостатков оцениваемого объекта. При этом надо иметь в виду, что отчет должен быть понятен любому читателю, а исходные данные, которые затем используются в расчетах, должны быть подтверждены доступными для проверки источниками. В настоящее время отсутствуют какие-либо стандарты по описанию объектов недвижимости при оценке стоимостных характеристик. Вместе с тем в практике проведения оценок сложился определенный порядок описания объекта.

Описание района. Его обычно начинают с района, в котором расположен объект. При описании района в зависимости от целей оценки приводятся данные по экономической, демографической, социальной, экологической ситуациям. Если район относится к исторической зоне, то при описании приводят краткую историческую справку. Кроме того, в данном разделе приводят данные по административному делению, указывают наименование города, административного района, префектуры. Эти данные необходимы для определения режима землепользования, ставок земельного налога, нормативной цены земли. В этом же разделе проводится предварительный анализ состояния рынка недвижимости, тенденций его развития, описание транспортных узлов, магистралей развитости инфраструктуры, основных транспортных и пешеходных потоков, приводится любая доступная информация, которая потребуется при анализе наилучшего использования земельного участка и измерение стоимости объекта.

Описание земельного участка и прилегающих территорий. В данном разделе дается описание границ земельного участка, приводятся данные по прилегающим участкам, описывается характер застройки, приводятся данные по благоустройству территории и т.д. Данные по земельному участку выделяются в отдельные подразделы: его размеры, форма, рельеф и почвы, характер землепользования.

Описание здания (сооружения). Его рекомендуется начинать с указания источников, используемых при проведении оценки (паспорта на объекты, типовые проекты, номера чертежей и т.д.). Описание объекта содержит его наименование, год постройки, дату последнего капитального ремонта, общую площадь, строительный объем, полезную площадь, число этажей, состав помещений с указанием площади и т.д., основные конструктивные элементы, отделку и инженерное оборудование. При описании основных конструктивных особенностей объекта рекомендуется указать его наиболее существенные дефекты, отметить особенности конструктивной схемы, указать фактическое использование объекта на дату оценки.

Тема 5. Основные теории стоимости денег.

План.

  1. Основные понятия.

  2. 1-я функция: накопленная сумма денежной единицы.

  3. 2-я функция: текущая стоимость единицы.

  4. 3- функция: текущая стоимость аннуитета.

  5. 4-я функция: накопление денежной единицы за период.

  6. 5-я функция: взнос на амортизацию единицы за период.

  7. 6-я функция: формирование фонда возмещения.

^ 1. Основные понятия.

Вся методология оценки недвижимости построена на аксиоме «деньги завтра не есть деньги сегодня».

Основными операциями, позволяющими сопоставлять разновременные деньги, являются операции накопления и дисконтирования.

накопление

PV FV

Дисконтирование

PV – present value, текущая (приведенная) стоимость

FV – future value, будущая стоимость

Накопление – процесс определения будущей стоимости денег.

Дисконтирование – процесс приведения денежных поступлений от инвестиций к их текущей стоимости.

На этих двух операциях строится весь финансовый анализ, одним из основных критериев которого является процентная ставка i – отношение чистого дохода к вложенному капиталу. В случае выполнения операции накопления эта ставка называется ставкой дохода на капитал, при дисконтировании – ставкой дисконта или ставкой дисконтирования.

Финансовые расчеты могут основываться на простом и сложном проценте. Все наши дальнейшие рассуждения будут построены на эффекте сложного процента.

Процентная ставка задается, как правило, как номинальная годовая ставка. В том случае, если начисление процента осуществляется чаще, чем 1 раз в год, например ежеквартально или ежемесячно, рассчитывается эффективная годовая ставка по следующей формуле:
Iэф = (1+i/k)^k – 1

Где iэф – годовая эффективная ставка

I - номинальная годовая ставка

К - число начислений в году.

Чем чаще производится начисление процента, тем выше эффективная годовая ставка. На практике для удобства расчетов используются специальные финансовые калькуляторы.

  1. ^ 1-я функция: накопленная сумма денежной единицы (будущая стоимость единицы).

Базовые формулы:

А) при начислении процентов 1 раз в год:

FV = PV (1 + i)^n

Б) при более частом, чем 1 раз в год, начислении процентов:

FV = PV (1 + i/k)^nk

Где n – число лет

(1 + i)^n – фактор накопленной суммы (будущей стоимости) денежной единицы при ежегодном накоплении процентов

(1 + i/k)^nk – фактор накопленной суммы (будущей стоимости) денежной единицы при более частом, чем 1 раз в год, начислении процентов.

I (задана) FV?



1 2 3 n-3 n-2 n-1

денежный

поток

PV(известна)

Время



Определение будущей стоимости при известной текущей

Данная функция используется в том случае, если известна текущая (сегодняшняя) стоимость денег и требуется определить ее накопленную сумму (будущую стоимость) на конец определенного периода при заданной ставке дохода на капитал.

  1. ^ 2-я функция: текущая стоимость единицы (реверсии).

Базовые формулы:

А) при начислении процентов 1 раз в год:

PV = FV(1/(1 + i)^n)

Где 1/(1 + i)^n – фактор текущей стоимости единицы (реверсии) при ежегодном начислении процентов

Б) при более частом, чем 1 раз в год, начислении процентов:

PV = FV (1/(1 + i/k)^nk)

Где 1/(1 + i/k)^nk – фактор текущей стоимости единицы (реверсии) при более частом, чем 1 раз в год, начислении процентов.
FV(известна)

I(задана)



Денежный 1 2 3 n-2 n-1

Поток

PV=?

Время

Определение текущей стоимости при известной будущей.

Смысл задачи такого класса состоит в том, чтобы при заданной ставке дисконта дать оценку текущей стоимости тех денег, которые могут быть получены (заплачены) в конце определенного периода.

Эта функция обратна функции накопленной суммы денежной единицы.

  1. ^ 3- функция: текущая стоимость аннуитета.

Аннуитет – это серия равновеликих платежей (поступлений), отстоящих друг от друга на один и тот же промежуток времени. Принято различать обычный и авансовый аннуитеты. В том случае, если платежи (поступления) производятся в конце каждого периода, говорят об обычном аннуитете.



PV =?

I (задана)

Денежный

Поток

PMT(известны)

0 1 2 3 n-1 n
  1   2   3   4



Скачать файл (612 kb.)

Поиск по сайту:  

© gendocs.ru
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации