Logo GenDocs.ru

Поиск по сайту:  

Загрузка...

Лекции по экономике недвижимости - файл 1.doc


Лекции по экономике недвижимости
скачать (296.5 kb.)

Доступные файлы (1):

1.doc297kb.14.12.2011 04:49скачать

содержание
Загрузка...

1.doc

  1   2
Реклама MarketGid:
Загрузка...
Экономика недвижимости


  1. Определение понятия “недвижимость”



Частная собственность – это имущество частных лиц (юридических или физических). Имущество принято делить на движимое и недвижимое.

Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты , перемещение которых без несоизмеримого ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения (улучшения). К недвижимым вещам относятся так же подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, космические объекты.

Недвижимое имущество обычно является суммой из пяти составляющих(четыре из которых выражают физические свойства, пятая – юридические): земельный участок (1) + объекты над участком (2) + природные ресурсы под участком (3) + воздушные пространства над участком (4) + комплекс прав на объект недвижимости (5). Однако в России, как и в большинстве стран мира собственнику земельного участка принадлежат права только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т.д.), а залежи руды, угля, нефти полностью принадлежат государству, не включается в состав недвижимости и воздушное пространство над участком, которое также принадлежит государству.

Определение сущности недвижимости только с материально-вещественной стороны не исчерпывает всей совокупности признаков, свойственных его содержанию. Следует также различать понятие недвижимого имущества как комплекса экономико-правовых и социальных отношений.

С экономической точки зрения недвижимость следует рассматривать как эффективный материальный актив, объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимости – стоимость и цена – вытекают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей.

Социальная роль недвижимости состоит в удовлетворении психологических, физиологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Недвижимое имущество – это основа свободы и независимости людей, источник благ.

На юридическом уровне недвижимость – совокупность публичных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. В России законодательно гарантировано частным лицам продавать, покупать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью.

^ К существенным (родовым) признакам недвижимости, позволяющим отличать ее от движимых вещей относятся: неподвижность объекта, его неперемещаемость в пространстве без ущерба назначению, прочная связь с землей, долговечность, постепенный перенос стоимости объекта и накопление амортизации.

Итак, в состав недвижимости входят природные (земля) и рукотворные (улучшения) компоненты.

^ Природные компоненты:

Земельный участок – ограниченная и неперемещаемая часть поверхности земли, имеющая замкнутые границы, привязку месторасположения к юридически заданной системе координат с адресными ориентирами. Особенное значение для экономики недвижимости имеет месторасположение участка (престижность района, удаленность от источников коммуникации, от транспортных магистралей, от источников экологически вредных воздействий).

По функциональным признакам земельные участки делятся на:

  • участки для выращивания сельхозпродукции (сады, пашня, пастбища);

  • прибрежные участки земель водного фонда;

  • участки земель лесного фонда (лесопосадки);

  • участки производственного фонда (разработка полезных ископаемых, прокладка транспортных и иных коммуникаций, застройка сооружений и зданий промышленных предприятий)

  • участки жилого и социально-бытового назначения (жилые дома);

  • участки природоохранного, историко-культурного, заповедного, мемориального значения.

Следует иметь ввиду, что функциональное назначение земли может меняться в зависимости от изменения рыночных предпочтений.

Недра – часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии – ниже земной поверхности и дна водоемов, простирающейся до глубин доступных для геологического изучения, содержащая полезные ископаемые.

^ Водный объект – сосредоточение вод на поверхности суши в форме ее рельефа или в недрах, имеющее границы, объем и черты водного режима.

Лес – как продукт природного происхождения включает в себя деревья, кустарники, ягодники, многолетние травы и представлен прежде всего на землях лесного фонда.

^ Рукотворные компоненты недвижимости (улучшения) Улучшениями называется то, что сделано руками человека и потребовало вложения его труда и расходования ресурсов (постройка дома на участке, разведение сада). При этом принимается, что улучшение не может рассматриваться как объект недвижимости отдельно от земельного участка, поскольку остается недвижимым и выполняет свое предназначение только при условии и во время прочного прикрепления его к земле:

Строения. По функциональному назначению делятся на жилые: комнаты и квартиры, жилые дома, гостиницы, передвижные садовые домики и дачи – для временного проживания, а так же земельные участки под жилыми зданиями и их внешние коммуникации. К нежилым строениям относятся: промышленные, административные, офисные, здания, торговые объекты (магазины, рынки), спортивно-зрелищно-развлекательные объекты, медицинские, учебные, мемориальные и культовые объекты, а так же земельные участки под нежилыми зданиями и их внешние коммуникации.

^ Инженерные коммуникации – внешние по отношению к строениям водопроводы, газопроводы, электрические кабели, канализационные коммуникации, линии средств связи, дороги.

^ Многолетние насаждения. производящие плодово-ягодную продукцию, техническую продукцию (хмель, каучуконосы), декоративно-озеленительные (деревья и кустарники).


  1. ^ Недвижимость как товар


Недвижимость как товар – это объект сделок (купли-продажи, залога, дарения и т.д.), удовлетворяющий реальные и потенциальные потребности сторон сделок.

Недвижимость как товар обладает целым рядом свойств:

  • Полезность – способность недвижимости удовлетворять потребности владельца (определяется следующими характеристиками: размер помещения, планировка, месторасположение, благоустройство территории, материал основной конструкции);

  • Фундаментальность – этот товар невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях;

  • Долговечность – в зависимости от материала основных конструкций (фундамент, стены, перекрытия) объекты недвижимости подразделяются на шесть групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет. Предприятия, как имущественный комплекс создаются на бессрочный период.

  • Стационарность – Объекты недвижимости прочно связаны с землей. Особенность земли как товара заключается в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой. Поскольку недвижимость товар стационарный, то его нельзя перенести в другое место, где спрос на него может быть выше.

  • Неповторимость – любой товар на рынке недвижимости уникален, неповторим, обладает индивидуальными свойствами (даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположением, экологической особенностью региона и т.д.)

  • Многообразие комбинаций прав собственности – может находится в полной собственности, в аренде, во временном пользовании, в государственной собственности. (возможно около 1500 комбинаций вещных прав на недвижимое имущество).

  • Управляемость – в отличие от других товаров недвижимость, приносящая доход требует профессионального управления активами (поиск и оценка альтернатив, выбор наилучшего и наиболее эффективного варианта использования, практическая реализация, организация охраны, ремонта и т.д.).

  • Устойчивая тенденция к росту стоимости – Стоимость недвижимости с течением времени неуклонно возрастает из-за инфляции, дефицита недвижимости и др. факторов. Это способствует надежности инвестиций в недвижимость.

  • Ликвидность – ниже чем у других товаров, это порождает высокий уровень издержек у покупателей и продавцов (трансакционных издержек). Наличие этих издержек приводит к тому, что цена предложения существенно отличается от цены продажи, последняя повышается на величину пошлин, налогов, комиссионных сборов).


^ 3. Право собственности и другие вещные права
Законодательную базу РФ составляют: Конституция РФ (закон высшей юридической силы), Кодексы Рф – Гражданский, Земельный, Жилищный, Водный, Градостроительный, Лесной, федеральные законы и другие акты Федерального собрания (постановления, положения).

Вещное право – это право дающее лицу юридическую власть над вещью.

Согласно ГК РФ существуют следующие вещные права:

- право собственности

- право пожизненного наследуемого владения земельным участком

- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

- право хозяйственного ведения имуществом

- право оперативного управления имуществом

- право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут, ипотека)

За исключением права собственности (первичное право), все другие вещные права являются правами на чужие вещи (вторичные права).

^ Право собственности – это определенная совокупность правомочий, принадлежащих лицу-правообладателю. ГК РФ (ст.209) определяет содержание права собственности: собственнику принадлежат правомочия по распоряжению, владению и пользованию своим имуществом.

^ Право распоряжения обеспечивает возможность назначения и изменения юридической судьбы объекта, в том числе путем:

  • передачи полного права собственности на объект другому лицу (договор купли-продажи, дарения или мены)

  • передачи другому лицу части своих полномочий на правах доверительного управления, с частичным правом распоряжения и с полными правами владения и пользования

  • передачи другому лицу части своих полномочий на правах аренды – всегда с правом пользования, чаще всего – одновременно с правом владения и пользования, иногда - дополнительно с частичным правом распоряжения, путем сдачи части объекта в субаренду.

^ Право владения - обеспечивает возможность производить с недвижимостью те или иные физические действия, в том числе с изменением профиля пользования и смены пользователя. Право владения помещением позволяет закрыть его на замок, заменить покрытие стен и перекрытий, переставить и заменить мебель, предоставить помещение в пользование под новую функцию, но все в пределах правил, оговоренных субъектом права распоряжения.

Право пользования – обеспечивает возможность удовлетворения личных потребностей или получения выгоды путем использования свойств объекта. Субъект права пользования помещением обладает лишь частью права собственности, позволяющей использовать помещение по назначению на условиях определяемых субъектом более сильного права владения.

^ Право пожизненного наследуемого владения земельным участком обеспечивает субъекту этого права и его наследникам возможность реализовать по отношению к этому земельному участку права пользования и владения без права распоряжения.

^ Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком аналогично предыдущему, но без права наследования и прав передачи участка другим лицам в аренду или в безвозмездное пользование без разрешения собственника.

^ Право хозяйственного ведения имуществом обеспечивает унитарному предприятию реализацию полных прав пользования и владения, а по разрешению собственника и ограниченного распоряжения (аренда, залог), но с правом собственника на получение части прибыли от этого использования.

^ Право оперативного управления имуществом идентично предыдущему праву, но имеет дополнительные ограничения: по использованию имущества (только для цели уставной деятельности) и по распоряжению – не предусмотрена возможность залога, сдачи в аренду даже с разрешения собственника.

^ Право ограниченного пользования чужим земельным участком. Ограничения – наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законном порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении прав собственности на конкретный объект недвижимости (сервитута, ипотеки, ареста имущества и др.)

Сервитут - вещное право пользования чужой вещью в интересах определенного лица. Сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком. Различают сервитуты положительные и отрицательные. Положительные сервитуты – это право лица, имеющего сервитут совершать определенные действия в ущерб чужой недвижимости (право проезда через соседний земельный участок, пользования водой, проводка коммуникаций). Отрицательные сервитуты – право требовать, чтобы собственник примыкающего к “господствующему” “служащего” участка воздержался от тех или иных видов использования (требование о невозведении зданий и сооружений которые могут препятствовать доступу света или портят вид).

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения, но при переходе этого участка к другому собственнику сервитут сохраняется.

Ипотека – долгосрочная ссуда под залог объекта недвижимости. Ипотека обеспечивает гарантии возвратности ссуды из стоимости заложенного объекта. При этом залогодержатель (банк) не приобретает прав собственности, а так же прав пользования и владения объектом недвижимости даже при нарушении должником своих обязательств. Право на обеспечение возврата кредита реализуется путем получения залогодателем соответствующей части суммы, вырученной от продажи объекта на публичных торгах, осуществляемых по решению суда.
^ 4. Типы операций (сделок) с недвижимым имуществом
Операция (сделка) – это действие граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Цель любой сделки – приобретение права собственности или права пользования имуществом

Купля-продажа – при этой сделке заключается письменный договор по продаже объекта недвижимости. По договору продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации. Учитывая, что здания, сооружения и другие объекты недвижимости неразрывно связаны с землей, то покупатель вместе с правом собственности на эти объекты приобретает и право на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью.

Мена – в этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. Отношения по возмездному отчуждению товаров путем их натурального обмена регулируются правилами о купле-продажи, так как по существу мены каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Если при сделке окажется, что объекты обмена неравноценны, то сторона, цена объекта которой ниже, должна оплатить разницу в ценах. Право собственности в этой сделке переходит к сторонам одновременно после исполнения обеими сторонами обязательств передать объекты недвижимости.

Дарение – в это сделке даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому объект недвижимости в собственность. В целях предупреждения растраты под видом дарения чужого имущества и других имущественных злоупотреблений установлены запреты и ограничения на дарение государственного и муниципального имущества, дарения между коммерческими организациями, дарение имущества несовершеннолетних. Сделка дарения между ближайшими родственниками не подлежит налогообложению. Сделка дарения подлежит государственной регистрации.

Рента – в этой сделке получатель ренты – собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. Получатель ренты лишается права собственности на недвижимость и приобретает право его залога, как обеспечение договора о периодических выплатах или пожизненного содержания. Договор заверяется нотариусом и регистрируется.

Бывают следующие виды ренты:

- постоянная (право на получение денежных выплат переходит по наследству);

- пожизненная (выплаты производятся до смерти получателя ренты, если получателей двое или больше, то до смерти последнего, причем в полном объеме);

- договор пожизненного содержания с иждивением (в договоре перечисляются услуги, которые должен оказывать плательщик ренты, следует так же иметь ввиду, что оплату налога на имущество и коммунальных платежей осуществляет плательщик ренты).

Аренда – это право пользования чужой недвижимостью на определенных условиях. Этот вид сделки не предполагает передачу объекта недвижимости в собственность. По договору аренды объекта арендодатель (собственник объекта) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное пользование. Срок аренды определяется договором, если таковой не указан, то это значит аренда заключена на неопределенный срок. Арендатор обязан вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Договор оформляется в письменной форме и регистрируется. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа. В договоре может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды.

Одним из видов финансовой аренды является лизинг. По договору лизинга арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.

Наследование. Законодательством предусмотрено, что в случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему недвижимое имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

^ Безвозмездное пользование имуществом. Согласно этому договору ссудодатель обязуется передать или передает в безвозмездное временное пользование ссудополучателю объект недвижимости, который обязуется вернуть ее в том же состоянии, в каком она была получена с учетом нормального износа.

^ Доверительное управление имуществом – новое явление в России. Согласно договору одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного лица. Эта сделка не влечет перехода прав собственности на него доверительному управляющему. Собственник вправе извлекать выгоду от имущества, переданного в управление. Управляющий осуществляет деятельность не в своих интересах. Объектом доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы. Сделка оформляется договором.


  1. ^ Рынок недвижимости и его особенности


Рынок недвижимости – это система экономических отношений между участниками рынка по поводу купли-продажи недвижимости, сдачи в аренду, доверительного управления, ипотеки и т.д. Операции с недвижимостью совершаются либо с целью удовлетворения своих личных потребностей (жилье), либо, чаще всего с целью получения прибыли, которая возникает при продаже (перепродаже) недвижимости и связана с увеличением ее рыночной стоимости со временем, либо прибыль принимает формы текущего дохода владельца недвижимости от сдачи ее в аренду, использовании при производстве товаров и т.д.

Рынок недвижимости тесно связан с рынками труда, товаров и финансов. Реальная экономика может быть в полной мере рыночной только при наличии рынка недвижимости.

Имеется четыре группы участников рынка недвижимости:

-покупатели (юридические лица, физические лица, инвесторы, иностранные лица и государства);

-продавцы (юридические и физические лица, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью, конкурсные управляющие)

- посредники (профессиональные участники) (фирмы-риелторы, агентства оценщиков, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, банки, биржа недвижимости);

- государственные органы , задающие правила игры на этом рынке (Бюро технической инвентаризации, комитеты по управлению имуществом, налоговые инспекции, нотариальные конторы, арбитражные суды, органы государственной власти субъектов РФ, учреждения Минюста РФ).

К особенностям рынка недвижимости относятся:

  1. Высокая стоимость недвижимости является барьером для небольших капиталов

  2. Низкий инвестиционный риск (товар имеет высокую доходность и заметно превышает стоимость кредитных ресурсов, является надежным залогом)

  3. Спрос и предложение всегда несбалансированны. Предложение недвижимости из-за длительности цикла строительства неэластично при достаточно эластичном спросе. Поэтому саморегулирование рынка недвижимости с помощью механизма цен затруднено.

  4. На рынке действует небольшое число покупателей и продавцов. По этой причине рынок недвижимости не может быть рынком чистой конкуренции - это рынок монополистической и олигополистической конкуренции. Покупатели боясь мошенничества предпочитают иметь дело с крупными компаниями, имеющими хорошую репутацию и деловой имидж, что ограничивает число продавцов.

  5. Осуществляемость сделки на рынке недвижимости определяется ожиданиями относительно цен на недвижимость продавцов и покупателей. Если ожидания расходятся на 10%-15%, то они преодолимы, если разница достигает 50%, то сделки не совершаются. Собственник недвижимости часто завышает цену и спрос останавливается в ожидании понижения цены.

  6. Величина спроса на объекты недвижимости зависит от географических (местонахождение), исторических (сталинские, хрущевские, брежневские застройки), инфраструктуры (наличие дорог, предприятий торговли, бытового обслуживания) факторов. На нее влияет уровень и динамика доходов потенциальных покупателей, состояние предпринимательской активности, доступность кредита, налогообложение.

  7. Рынок недвижимости развивается циклически – подъемы сменяются спадами. Эти циклы совпадают с экономическими циклами. Экономическому подъему всегда предшествует подъем на рынке недвижимости, а за спадом на рынке недвижимости следует экономический спад.

Недостатки российского рынка недвижимости:

- Высокими трансакционными издержками, которые достигают 10% от стоимости объекта недвижимости, это вдвое выше, чем в станах с развитой экономикой.

- Затруднено получение информации о фактических ценах и сделках на рынке недвижимости. Высокий уровень налогов и госпошлин обуславливают сокрытие реальной цены сделки, а сами сделки нередко оформляются как обмен, дарение и т.д.
^ 5.1. Сегментация рынка недвижимости
Сегментация рынка недвижимости – разделение его на однородные группы покупателей. В основу положены характеристики недвижимости, за которой стоят соответствующие группы покупателей. Всеобщее значение имеют следующие группы:

^ Рынок жилья делится на рынок городского и рынок загородного жилья. Рынок городского жилья делится на несколько групп учитывающий характер застройки: жилье низкого качества, типовое жилье, застройки сталинских времен, дома улучшенной планировки, элитное жилье. При этом качество жилья и его месторасположение являются основными параметрами, влияющими на спрос на рынке жилья и учитываемыми в ценах на жилье. Спрос на загородное жилье в основном зависит от месторасположения.

^ Рынок нежилых помещений (рынок коммерческой недвижимости) на этом рынке преобладают сделки аренды, а не купли-продажи и мены как на рынке жилья. Этот рынок подразделяется на несколько сегментов:

- рынок офисов: престижные офисы, соответствуют мировым стандартам для административных помещений (арендная ставка очень высокая), офисы, находящиеся в хорошо отделанных и оборудованных помещениях, а иногда в расселенных квартирах больших размеров (здесь наблюдается высокий спрос), помещения в зданиях нежилого фонда, госпредприятий, кооперативных учреждений (помещения без отделки и сопутствующих услуг, поэтому арендные ставки низкие).

- рынок торговых помещений, преимуществом обладают те которые имеют выгодное месторасположение, увеличивающее оборот торговли (рядом с транспортными узлами, в центре города, рядом с вокзалами). Преобладают формы сделок: купля-продажа и аренда.

- рынок складских помещений. На рынке предлагаются специализированные склады, ангары, подвальные и полуподвальные помещения. Ставки арендной платы дифференцированы в зависимости от степени оборудованности склада, его месторасположения, удаленности от транспортных узлов).

- рынок промышленной недвижимости. Требования к производственным помещениям зависят от специфика и технологии производства, требований пожарной и экологической безопасности.

^ Земельные участки. Делят по целевому назначению земель (дачный участок, пастбище, сад, парк, пашня), месторасположению, формам собственности, качеству земель (плодородность, наличие леса, реки), расстоянию от промышленных центров.

Рынок недвижимости так же подразделяется на первичный и вторичный. На первичном рынке недвижимость как товар выступает впервые, это новая недвижимость и главными продавцами являются государство или строительные компании. На вторичном рынке обращается товар бывший в употреблении и принадлежавший физическим и юридическим лицам. Первичный и вторичный рынок тесно взаимодействуют. Например, если по каким то причинам (спад деловой активности, плохая экологическая обстановка, межнациональный конфликт) в регионе увеличивается предложение жилья на вторичном рынке, то автоматически падают спрос и цена на первичном рынке.

Рынок недвижимости выполняет в экономике ряд важных функций:

- регулирующая, с помощью которой распределяются ресурсы по сферам экономики, формируется ее эффективная структура и удовлетворяются общественные интересы;

- коммерческая, заключающаяся в организации движения капитала и получения прибыли;

- установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложения недвижимости;

- санированная, выражающаяся в очищении экономики от неконкурентоспособных, слабых и малоэффективных элементов;

- стимулирующая, заключающаяся в развитии конкуренции и использовании научно-технических и управленческих новшеств в погоне за прибылью при создании и использовании недвижимого имущества;

- социальная, проявляющаяся в росте активности населения, стремящегося стать собственниками квартир, а также других капитальных и престижных объектов.


    1. ^ Жизненный цикл объекта недвижимости


Жизненный цикл объекта недвижимости (физический) – период времени, в течение которого недвижимость существует как физический объект. Он состоит из следующих стадий:

1. Формирование замысла проекта и выбор варианта использования свободного земельного участка. В этот период осуществляется выбор варианта наиболее эффективного земельного участка с учетом особенностей его характеристик и всех свойств окружающей среды. На основе анализа выбирается максимально продуктивный из юридически разрешенных, физически реализуемых, экономически целесообразных, финансово осуществимых вариант. Выбор варианта использования завершается разработкой технического задания на проектирование улучшений.

2. Проектирование улучшений. Осуществляется разработка проекта с изготовлением документации и подготовка земельного участка (удаление ненужной растительности, осушение водоемов и т.д.), а так же прокладки коммуникаций, строительства зданий, посадки насаждений.

3. Изготовление. В этот период реализации проекта практически полностью изменяются все физические характеристики объекта с закреплением этих изменений в кадастровых документах. Объект получает новый статус.

4. Обращение (купля-продажа, дарение, сдача в аренду и т.д.) На этой стадии совершаются операции с объектом с регистрацией изменения юридического статуса (меняется субъект права собственности, права пользования, права владения).

5. Использование объекта по назначению с техническим и эксплуатационным обслуживанием. На этом этапе происходит рациональное расходование потребительского потенциала объекта. Со временем характеристики объекта претерпевают изменения, т.к. улучшения физически изнашиваются. В процессе эксплуатации эпизодически осуществляется текущий ремонт отдельных элементов улучшений без прекращения использования объекта в целом.

6. Модернизация: капитальный ремонт, реконструкция, реставрация с возможным перепрофилированием объекта. Эта стадия осуществляется когда объект в текущем состоянии не может больше удовлетворять современных потребностей пользователя. На этой стадии производится капитальный ремонт, перепланировка и даже пристройка или надстройка существующих строений и застройка свободной части земельного участка.

7. Утилизация, снос улучшений. Жизненный цикл заключается сносом улучшений в конце срока их экономической жизни.


  1. Ипотечное кредитование


^ 6.1. Условия ипотечного кредитования
Ипотека – залог (греч)

Ипотечный кредит – долгосрочная ссуда под залог недвижимости

Объект залога – недвижимое имущество

Объект кредитования – цель для которой предоставляется ссуда

Ипотечное кредитование во всем мире развивается и функционирует как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Основное назначение ипотечного кредитования состоит в преодолении барьера между высокой стоимостью недвижимости и относительно низким уровнем годового дохода покупателей недвижимости.

Различают сочетания объектов залога и кредитования:

  1. Строительство жилья под залог жилья

  2. Строительство жилья под земельного участка

  3. Приобретение земельного участка под залог жилья

  4. Приобретение земельного участка под залог земельного участка

В течение срока действия кредита заемщик и кредитор являются долевыми собственниками недвижимости, правда неполными: у них есть права владения и пользования имуществом, но нет права распоряжения им.

Условия ипотечного кредитования жилья:

  1. За первооснову источника погашения кредита принимаются стабильные доходы клиента (заработная плата). В России ежемесячные платежи не должны превышать 35% от чистого ежемесячного семейного дохода и должны оставлять семье сумму не менее прожиточного минимума.

  2. Для выдачи ипотечного кредита у заемщика должна быть первоначальная сумма 10 – 20% от стоимости объекта недвижимости, который заемщик хочет приобрести (В РФ размер кредита не менее 30% и не более 70% стоимости жилья).

  3. Остальную часть стоимости жилья добавляет банк. Процентная ставка банка по ипотечному кредиту от 10 – 50% (В РФ 15% годовых)

  4. Кредит должен быть погашен заемщиком до достижения пенсионного возраста, срок кредита составляет от 10 до 26 лет. Досрочное погашение возможно через 6 месяцев.

  5. Недвижимость, как объект залога должна быть застрахована.

Дополнительно заемщик оплачивает расходы:

- оплата услуг независимого оценщика жилья;

- комиссионные банку за оформление документов;

- оплата услуг нотариуса за удостоверение договора купли-продажи и закладной;

- сборы Федеральной регистрационной службы;

- годовой взнос страховой компании;

- оплата услуг риелторской фирмы, если вышеперечисленные действия поручаются для выполнений ей.

В сделке принимают участие: заемщик, кредитор (банк), продавец (застройщик), страховая организация.


    1. ^ Расчет ипотечный кредитов




  1. Постоянный ипотечный кредит.

Самый распространенный вид кредитования. Предусматривает выплату кредита на аннуитетной основе, т.е. равными регулярными платежами, состоящими из % платежа и платежа по основной сумме кредита, позволяющими погасить кредит по истечении установленного срока ( такой кредит называется самоамортизирующимся). Кредит устанавливает:

  1. Максимальную величину основной суммы кредита в процентах от стоимости недвижимости Кз = И/С х 100%

Где Кз – коэффициент ипотечной задолженности (не более 70-80%, так как чем он выше, тем больше риска нарушения заемщиком своих обязательств)

И – сумма ипотечного кредита

С – стоимость объекта недвижимости

  1. срок кредита

  2. процентную ставку, исходя из условий рынка.

  3. Ежегодный платеж по кредиту находится по формулам:

Выплаты 1 раз в год PМТ = PV х

Выплаты m раз в год PМТ = PV х
2. Кредиты с переменными выплатами

Предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия.

2.1. Кредиты с шаровым платежом.

Предполагают единовременный итоговый “шаровый” платеж по кредиту. Подразделяются на кредиты с замораживанием процентных выплат и выплат по основной сумме долга до истечения срока кредита и кредиты с выплатой только процентов.

2.1.1. Кредиты с замораживанием процентных выплат и выплат по основной сумме долга до истечения срока кредита не предусматривают каких либо выплат. Погашение долга и процентов по кредиту производится в конце срока. К таким кредитам прибегают земельные спекулянты, которые рассчитывают на продажу объекта в конце срока за сумму, позволяющую выплатить кредит , проценты и получить прибыль от продажи.

Так как долг и проценты не погашаются в течение срока кредита, то процентные выплаты прибавляются к остатку (сумме долга) и на них начисляются сложные проценты по формуле начисления сложных процентов:

FV = PV (1 + i) n
2.1.2. Кредиты с выплатой только процентов. Предусматривают регулярную выплату процентов в течение срока кредита, а в конце срока - “шаровый” платеж основной суммы долга. Так как основная сумма долга не уменьшается и не изменяется, то проценты платятся с основной суммы долга, а не с ее остатка.

FV = PV (1 + n × i)
^ 2.2. “Пружинный” кредит (с фиксированным платежом основной суммы) предусматривает осуществление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а так же процентных выплат на непогашенный остаток, соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается

^ 2.3. Кредит с участием. При предоставлении кредита с участием предполагается, что кредитор получает, кроме платежей по кредиту, определенную часть регулярного дохода или часть от суммы увеличения стоимости недвижимости. Так кредитор страхует себя от возможных потерь при высоких темпах инфляции. Кредиты с участием имеют относительно низкую норму процента, следовательно позволяют приобретать более дорогую недвижимость.

^ 2.4. Канадский ролл-овер (плавающий) предусматривает деление срока кредита на заранее установленные временные интервалы, для каждого из которых устанавливается своя процентная ставка. Повышение или снижение процентной ставки вызовет соответствующие изменения в сроках амортизации или в размерах ежегодных платежей. Например увеличение процентной ставки вызовет увеличение срока амортизации или увеличение размера ежегодных выплат и наоборот. Этот вид кредита является механизмом защиты кредитора в случае увеличения темпов инфляции.


  1. ^ Правовые аспекты оценки недвижимости

    1. Источники права


Законодательство в сфере недвижимости представляет собой совокупность законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие правовые нормы. Законодательную базу РФ составляют:

^ 1. Конституция РФ является правовой основой развития всего российского законодательства. Она имеет высшую силу и прямое действие. Законы и иные правовые акты, принимаемые в РФ, должны полностью соответствовать положениям Конституции РФ. Согласно Конституции РФ жилищное законодательство является предметом совместного ведения РФ и субъектов РФ. Исходя из этого, жилищные отношения могут регулироваться как актами РФ, так и актами субъектов РФ. Причем законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ не могут противоречить федеральным законам.

Применительно к недвижимости Конституция РФ:

  • Гарантирует свободу экономической деятельности и защищает права частной, государственной. Муниципальной и иных форм собственности;

  • Устанавливает право частной собственности на землю граждан и их объединений при условии соблюдения ими общественных интересов;

  • Гарантирует право граждан на жилище и государственную защиту прав и свобод человека и гражданина РФ.

^ 2. Гражданский кодекс РФ. Содержит наиболее важные нормы, связанные с осуществлением прав на жилое помещение (гл. 18 и 35 ГК РФ). Согласно ст. 288 ГК РФ собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением, т.е. для проживания собственника и членов его семьи. ГК РФ одновременно устанавливает также, что жилые помещения могут сдаваться для проживания других граждан на основании договора.

^ 3. Земельный кодекс от 30.10.2001г. Представляет основные принципы и состав земельного законодательства, описывает отношения, регулируемые этим законодательством. В кодексе охарактеризованы объекты и субъекты земельных отношений, ранжированы полномочия субъектов права на разных уровнях государственного управления. Здесь вводится категорирование земель по целевому назначению. Оговаривается система мер по охране земли.

Земельным кодексом устанавливаются правила и порядки передачи земель гражданам и юридическим лицам в собственность и в аренду, а юридическим лицам - и в постоянное пользование (без права распоряжения). Оговариваются условия предоставления участков под строительство, для ведения фермерского хозяйства, садоводства и огородничества и иных не запрещенных законом целей.

^ 4. Водный кодекс от 16.11.1995г. Определяет особенность вод как особого компонента природной среды. Кодекс вводит понятия, определяет состав, цели, отношения водного законодательства. В нем дается определение понятия водного объекта и их классификация и характеристики.

^ 5. Лесной кодекс от22.01.1997г. Устанавливает правовые основы рационального использования, охраны, защиты и воспроизводства лесов, повышения их экологического и ресурсного потенциала. Здесь устанавливается, что:

- купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые могут повлечь отчуждение участков лесного фонда не допускается;

- сделки с правами пользования участками лесного фонда, осуществляются в порядке, установленном лесным или гражданским законодательством;

- древесно-кустарниковая растительность может переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским и земельным законодательством.

^ 6. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004г. Жилищный кодекс является наиболее полным и кодифицированным законодательным актом, регулирующим достаточно полно и конкретно соответствующие жилищные отношения в России. Регулирует отношения по поводу:

- возникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда;

- пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

- пользования общи имуществом собственников помещений;

- учета жилищного фонда, содержания и ремонта жилых помещений;

- переустройства и перепланировки жилых помещений;

- управления многоквартирными домами;

- предоставления коммунальных услуг;

^ 7. Градостроительный кодекс от 29.12.2004г. Регулирует отношения в области создания системы расселения, градостроительного планирования, застройки, благоустройства городских и сельских поселений. Регулирует также вопросы развития и инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, рационального природопользования, сохранения объектов историко-культурного наследия – в целях обеспечения благоприятных условий проживания населения.

^ 8. Федеральный Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики», принятый 24 декабря 1992 г. Данный закон является важнейшим политико-правовым актом, призванным обозначить основные направления жилищной политики. Закон определяет основные принципы реализации конституционного права граждан РФ на жилище в новых социально-экономических условиях, устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере. Законом также расширены возможности развития частной собственности в жилищной сфере, установлено право частной собственности на недвижимость или ее часть, а также предусмотрены возможности для развития долгосрочного кредитования индивидуального и кооперативного строительства.

В Закон включена ст. 19 «Приобретение гражданами жилья в частную собственность», в соответствии с которой граждане имеют право на приобретение жилья в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости многими способами.

Предусмотрена также возможность перехода объектов жилищной сферы из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством. Последнее обстоятельство является важным компонентом в системе реализации конституционного права на жилище, расширяя права собственников жилых домов и жилых помещений.

В Законе урегулированы также отношения найма жилья, обмена жилыми помещениями (ст. 17, 20), включены нормы, посвященные регулированию земельных отношений: строительству, содержанию и ремонту жилья, налогово-кредитной поддержке жилищной реформы (ст. 22 — 28) и др.

^ 9. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ, принятый Государственной Думой РФ 17 июня 1997 г. и одобренный Советом Федерации 3 июля 1997 г. Устанавливает обязательность регистрации и доступность сведений о ней. В нем представлен порядок регистрации с описанием реестра, условий подготовки и представления документов, а так же оснований для приостановлении регистрации или отказа в ней. Выделены особенности регистрации отдельных видов прав: права общей собственности, права на вновь создаваемый объект недвижимости, права аренды, сервитутов, ипотеки, доверительного управления.

^ 10. Федеральный закон №135-ФЗ “Об оценочной деятельности в РФ” от 29.07.1998г. Предусматривает обязательность оценки рыночной и других видов стоимости объектов недвижимости, принадлежащих РФ, ее субъектам или муниципалитетам – при приватизации, передаче в доверительное управление, сдаче в аренду, при залоге, отчуждении, вкладе в уставной капитал, а так же при возникновении имущественных споров. Прописаны договорные основания для проведения оценки, сформулированы требования к договору и к содержанию отчета об оценке. Закон обязывает оценщиков страховать свою гражданскую ответственность, устанавливает порядок регулирования оценочной деятельности, в том числе путем утверждения стандартов оценки, определения требований к уровню образования оценщиков и к лицензированию этого вида деятельности.

^ 11. Федеральный закон №102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” от 16.07.1998г. Устанавливает основания возникновения ипотеки и ее регулирование, включая перечень обязательств и требований, обеспечиваемых ипотекой. Приводится перечень типов объектов недвижимости, которые могут быть предметом залога, а так же характеристики права передачи имущества в залог. Вводится запрет на залог имущества, изъятого из оборота, ставшего предметом взыскания, не подлежащего приватизации, имущества, находящегося в общей собственности.

^ 12. Федеральный закон “О недрах” от 21.02.1992г. Содержит правовые и экономические основы рационального использования и охраны недр. Обеспечивает защиту интересов государства и граждан РФ, а также прав пользователей недр. Закон вводит определение понятия недр, условия правового регулирования отношений пользования недрами и особенности реализации прав собственности на недра. Предусмотрено, что недра в границах территории РФ, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые являются государственной собственностью.


  1. ^ Основы оценки стоимости недвижимости

    1. Назначение оценки и основные понятия


Оценка стоимости – а длительный и сложный процесс установления денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости. Стоимость недвижимости – понятие неоднозначное. Все виды стоимости недвижимости можно условно разделить на два больших подвида, связанных между собой, но качественно и количественно не тождественных (рис.1).


^ Стоимость обмена

Применяется при покупке, продаже, сдаче в аренду, передаче в залог и т.д., то есть на рынке недвижимости

Стоимость использования

Выражает ценность объекта для собственника, который не собирается его продавать








Подвиды

  1. Рыночная

  2. Арендная

  3. Залоговая

  4. Страховая

  5. Ликвидационная

Подвиды

  1. Инвестиционная

  2. Балансовая

  3. Налогооблагаемая

  4. Восстановительная

  5. Замещения






Рисунок 1 – Виды и подвиды стоимости недвижимости
  1   2



Скачать файл (296.5 kb.)

Поиск по сайту:  

© gendocs.ru
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации