Logo GenDocs.ru

Поиск по сайту:  

Загрузка...

Лекции по управлению портфелем недвижимости - файл 1.doc


Лекции по управлению портфелем недвижимости
скачать (1157 kb.)

Доступные файлы (1):

1.doc1157kb.15.12.2011 22:41скачать

содержание
Загрузка...

1.doc

  1   2   3   4   5
Реклама MarketGid:
Загрузка...
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

1. Цели и сущность государственной регистрации.

Статья 131 ГК РФ связывает момент возникновения прав на недвижимое имущество с моментом государственной регистрации недвижимости в едином государственном реестре.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним преследует две важнейшие цели.

1) Обеспечение правовых гарантий и защиты собственности граждан, всех субъектов хозяйствования, государства, муниципалитетов.

2) Формирование объективной базы данных для налогообложения владельцев недвижимости в соответствии с законом.

В мире существует две системы регистрации недвижимости.

1) Англо-американская. Предусматривает регистрацию передачи прав собственности на недвижимое имущество по договорам между прежними и новыми его владельцами. Чтобы гарантировать сделку от возможных ошибок новый владелец вынужден пользоваться дорогостоящими услугами страховых и юридических фирм, которые анализируют всю историю объекта недвижимости на глубину до 70 лет. Таким образом, система требует больших денежных затрат на защиту прав собственности, но в случае возникновения ущерба ответственность несет страховая компания, которой был выплачен взнос.

2) Европейская система регистрации. Основана на государственных гарантиях права собственности на недвижимость. При такой организации вся история недвижимости находится в едином государственном реестре и вся совокупность прав на имущество также гарантируется государством. Если в дальнейшем выявляются какие-либо ошибки, например недееспособность физических лиц или иные упущения, то ответственность несет правительственный орган, который компенсирует возникшие по этой причине издержки. Государственная регистрация и гарантии прав собственности на недвижимое имущество надежнее и дешевле, чем частные системы регистрации сделок, а не прав.

В соответствии с Федеральным Законом «О государ­ственной регистрации прав на имущество и сделок с ним» (утвержден 21.07.97 г., № 122-ФЗ, вступает в силу 31 января 1998 г.).

В Российской Федерации с 1 февраля 1998 года принята государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Например, при продаже предприятия Гражданский Кодекс обязывает стороны вначале осуществить государственную регистрацию договора на его продажу (ст. 560), затем осуществить фактическую передачу предприятия покупателю по передаточному акту (ст. 563), после чего провести государственную регистрацию права собственности покупателя на предприятие.

^ 2. Процесс государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с законодательством, каждому объекту недвижимости должен быть присвоен кадастровый номер – то есть уникальный номер объекта недвижимости, присваиваемый при инвентаризации, на весь период его существования. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка (идентифицируется по шести позициям: субъект федерации, район, сельская администрация, населенный пункт, номер квартала, номер участка) и инвентарного номера здания или сооружения. А кадастровый номер помещения – из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют учреждения юстиции по регистрации прав – самостоятельные юридические лица, подотчетные и контролируемые Министерством Юстиции РФ. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества, в пределах регистрационного округа, в котором действует учреждение юстиции.

^ Объекты регистрации:

1) Право собственности.

2) Вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним (например, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право хозяйственного ведения имущества, право оперативного управления).

Такие права являются абсолютными, то есть субъекты таких прав могут их осуществлять самостоятельно, без содействия третьих лиц. Даже при переходе прав собственности другому лицу, вещные права лиц, не являющихся собственниками не прекращаются.

3) Ограничения (обременения) прав на недвижимость (сервитуты, аренда, ипотека).

4) Действия (сделки) влекущие возникновение, изменение, прекращение или передачу прав на недвижимое имущество.

^ Основания для регистрации:

1) Акты органов власти.

2) Договора.

3) Вступившие в силу судебные решения.

4) Свидетельства о праве на наследство.

5) Давность приобретения – то есть лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим собственным недвижимым имуществом в течении 15 лет приобретает право собственности на это имущество.

^ 3. Необходимые документы для государственной регистрации.

Документы, необходимые для государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней представлены на схеме 1.

Схема 1.

Порядок проведения государственной регистрации.

Проводится на основании заявления поданного.




Государственная регистрация прав.




Действия должностного лица министерства юстиции.
















- Правообладателем или уполномоченным им лицом;




Приложения к заявлению




Начинает регистрацию с момента приема документов.

- Стороной или сторонами договора или уполномоченным лицом;




- Документ о правах на недвижимость;








- Лицом, у которого права на недвижимость возникли по государственному акту или акту органа местного самоуправления;




- Документ об оплате регистрации;

- Удостоверение личности физического лица;




Проверяет юридическую силу документов.
















- Всеми сторонами сделок, не требующих нотариального удостоверения;




- Учредительные документы юридического лица;




Вносит запись о получении правоустанавливающих документов в книгу учета документов.

- Одной из сторон сделки, нотариально удостоверенной по желанию другой стороны;




- Удостоверение личности представителя юридического лица, документ о его полномочиях;







- Органами государственной власти, местного самоуправления, а также юридическими лицами и гражданами РФ, которым принадлежит недвижимость.




- План земельного участка и/или объекта недвижимости.




Выдает заявителю расписку о получении документов с указанием их перечня и даты.



















Не допускается требование дополнительных документов.






















Документы должны быть доступны для ознакомления заинтересованными лицами.



















Сделка считается зарегестрированной, а правовые последствия наступившими со дня внесения записи в единый государственный реестр прав.


Факт государственной регистрации, возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выдачей свидетельства, а на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись.

^ 4. Общие особенности сделок с недвижимостью.

В рамках данной темы будут рассмотрены общие особенности сделок с недвижимостью

1. Первая особенность вызвана значением земли и тесной связью с ней находящихся на ней объектов: предприятий, зданий, сооружений, которые не могут быть отделены без нарушения вида и цели вещи, что требует учета особенностей отчуждения как этих объектов, так и находящихся под ними земельных участков. Проблема связана с тем, что неразделимые с физической точки зрения объекты (например, здание и земельный участок), могут быть разделены с юридической точки зрения (принадлежать разным лицам). В России такая ситуация встречается повсеместно в связи с неопределенностью права собственности на землю.

В статьях 549 - 558 ГК РФ определяются особенности купли-продажи объектов недвижимости: при продаже зданий сооружений и иной недвижимости покупателю одновременно передается право на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, даже если в договоре специально не оговорено право покупателя на соответствующий участок земли.

Сложности возникают когда земельный участок принадлежит не собственнику - продавцу недвижимости, а другому лицу, а также в случае “самостроя”.

По закону покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости – здания, сооружения. При этом не требуется согласия собственника земельного участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с продавцом.

В случае, если предметом купли продажи является только земельный участок (без связанных с ним объектов недвижимого имущества) к покупателю переходит только право собственности на землю, а продавец сохраняет права на принадлежащие ему здания, сооружения и иные объекты и право пользования той частью земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях определенных договором продажи.

^ 2. Вторая особенность вызвана существованием правоотношений, предметом которых могут быть только недвижимые вещи. Например, такие правила предусмотрены в договорах купли-продажи, мены, дарения при установке сервитутов. Сервитут - право ограниченного пользования чужим земельным участком или иной недвижимостью. Может устанавливаться на основании договора между собственником недвижимости (или законным владельцем) и другим лицом (право прохода, проезда и т.п.).

Специальным законом определяется залог недвижимости - ипотека. Ипотека предоставляет кредитору реальные гарантии удовлетворения его требований должнику по времени наступления срока исполнения обязательства. Юридические препятствия распространения ипотеки:

1) Из средств, вырученных от реализации заложенного имущества преимущественно удовлетворяются требования залогодержателя, за исключением нужд первоочередных кредиторов (ущерб здоровью, алименты и т.п.).

2) Предметом ипотеки могут служить объекты не изъятые из оборота по принципу: “заложить можно все, что можно продать”, таким образом из оборота выпадает обширный круг объектов.

3) Обращение взыскания на заложенное имущество возможно только по решению суда или арбитражного суда в случае невыполнения должником своих обязательств (проблема в длительности принятия решения).

4) При обращении взыскания на жилые дома, квартиры, лица, постоянно проживающие в них не подлежат выселению (исключение в случае, если договор ипотеки был заключен в обеспечение кредита на покупку заложенного дома или квартиры).

5) Исполнение решения об обращении взыскания на заложенные участки земель сельскохозяйственного назначения подлежит отсрочке на один год.

Особенности отношений ипотеки: договор ипотеки подлежит государственной регистрации; здания могут быть предметом ипотеки только в случае одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, на котором находится здание, либо залога принадлежащего залогодателю права пользования этим участком; при ипотеке залогодатель сохраняет право пользования заложенным объектом, а право распоряжения осуществляет по согласованию с залогодержателем.

^ 3. Третья особенность обусловлена ограничением права распоряжения недвижимым имуществом установленным для государственных и муниципальных предприятий в связи со значительной ценностью этого имущества для государства и общества.

Муниципальные и государственные предприятия и учреждения не являются собственниками закрепленного за ними имущества. Они владеют, пользуются и распоряжаются им на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Результаты хозяйственного использования имущества в виде продукции и доходов также являются государственной или муниципальной собственностью. Предприятия самостоятельно управляют этим имуществом. Имущество, находящееся у предприятия на праве хозяйственного ведения не может быть у него изъято, за исключением случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами. Однако такое предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

Еще более ограничены права государственных казенных предприятий и учреждений, основанных на праве оперативного управления. Такие учреждения не вправе распоряжаться никаким имуществом, кроме готовой продукции, в отношении последней законом могут быть установлены ограничения. Собственник имущества закрепленного за казенным предприятием или учреждением вправе изъять у них излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению. Исключение составляет имущество, заработанное учреждением от законной, то есть предусмотренной учредительными документами предпринимательской деятельности. Этими доходами и приобретенным за их счет имуществом учреждение вправе распорядиться самостоятельно.

Собственником имущества является государство или муниципалитет и от их имени полномочия собственника (право распоряжения имуществом) осуществляют комитеты по управлению имуществом соответствующих органов власти.

^ 4. Четвертая особенность обусловлена специальными правилами заключения и оформления сделок с недвижимым имуществом, обеспечивающими устойчивость прав собственников.

Гражданский кодекс предусматривает для сделок с недвижимостью строгие формальные правила. Сделки с недвижимостью должны оформляться в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами, несоблюдение этого правила влечет недействительность договора.

В договоре должен быть четко определен предмет договора, те необходимо указать все данные, позволяющие идентифицировать имущество, подлежащее передаче (адрес, план земельного участка, технический паспорт БТИ).

В договоре о продаже недвижимости обязательно должна быть предусмотрена цена этого имущества.

Исполнение договора по продаже недвижимости требует составления сторонами специального передаточного акта или иного документа о передаче и вручении имущества покупателю, после чего покупатель должен осуществить государственную регистрацию своего права собственности на приобретение.



^ 5. Основные понятия жилой недвижимости. Право собственности в жилищной сфере.

Поскольку рынок жилой недвижимости является наиболее развитым сегментом рынка недвижимости, основная масса сделок с участием агентств недвижимости приходится именно на жилую недвижимость. В связи с этим, в рамках данной темы будет уделено внимание основным понятиям жилой недвижимости, а также особенностям операций с ней.

^ 5.1. Понятие недвижимого имущества в жилищной сфере.

Жилое помещение – это помещение, предназначенное для постоянного проживания граждан и отвечающее установленным санитарным, техническим и иным требованиям.

Объектом договора найма может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Пригодность для постоянного проживания означает возможность проживания в помещении в течении всех сезонов, поэтому не признаются жилыми помещениями дачные некапитальные строения, по общему правилу не предназначенные для проживания зимой. Не относятся к жилым помещениям различные временные сооружения типа бытовок, вагонов, сборно-разборных домиков и т.п., поэтому выселение из таких объектов должно регулироваться не правилами договора найма, а правилами договора аренды.

Законодательство запрещает размещение в жилых домах промышленных производств.

В жилых помещениях выделяют:

  • общую площадь – то есть площадь всех жилых комнат и вспомогательных помещений (кухня, балкон и т.п.) в границах одного жилого помещения;

  • жилую площадь – включает только жилые комнаты.

Выделяют следующие виды жилых помещений:

  • жилой дом;

  • квартира;

  • жилая комната.

Жилой дом – это здание (строение), в котором жилыми помещениями занята вся полезная площадь или более половины полезной площади.

Квартира – это конструктивно обособленная часть жилого дома (здания) предназначенная для проживания и имеющая отдельный выход на улицу или на лестничную клетку.

Жилая комната – это конструктивно обособленная неделимая часть квартиры, предназначенная и используемая для постоянного проживания.

^ 5.2. Право собственности в жилищной сфере.

Формы собственности могут быть следующие:

  • индивидуальная собственность – недвижимость принадлежит одному человеку;

  • долевая собственность;

  • общая совместная собственность;

  • общая долевая собственность.

В случае если участниками общей совместной собственности не достигнуто соглашение об условиях ее раздела, любой из собственников вправе подать исковое заявление в суд с требованием о выделе доли или компенсации за меньшую долю.

Если владелец доли в общей собственности хочет продать ее третьему физическому или юридическому лицу, то он сначала должен предложить ее другим собственникам общей собственности и, только после их письменного отказа, совершить сделку. В этом заключается право преимущественной покупки доли. При этом, согласно статьи 250 ГК РФ:

  • цена и прочие условия должны быть равными (кроме случая продажи с публичных торгов);

  • продавец доли обязан письменно известить других участников общей собственности о намерении продать свою долю третьему лицу, а те обязаны дать письменный ответ в течении 30 дней со дня извещения.

Аналогичные действия следует совершать при отчуждении доли по договору мены.

Преимущественное право покупки может быть обойдено через оформление договора дарения, либо через назначение завышенной цены (при этом с реальным покупателем ведутся переговоры о реальной цене).

^ 5.3. Совместная и долевая собственность.

1) Долевая собственность – используется обычно при приватизации коммунальных квартир, дает возможность закрепить за каждым жильцом комнату. При этом, как правило, каждый собственник получает неравную долю квартиры, что и указывается в документах.

2) Общая совместная собственность – в этом случае недвижимостью владеют два или более лиц – собственников, причем индивидуальная доля каждого из них не определяется.

3) Общая долевая собственность – отличается от долевой собственности тем, что доли всех жильцов, приватизировавших квартиру, признаются равными (идеальными). Например, каждый из четверых проживающих в квартире членов семьи получает право на ¼ долю квартиры.

^ 5.4. Имущество супругов.

Согласно статьи 34 Семейного Кодекса РФ, любое имущество, нажитое супругами в период брака, является их общей совместной собственностью, независимо от того на имя кого из них оно приобретено. Все исключения из этого правила должны быть оговорены в брачном договоре (контракте), который может быть заключен как до свадьбы, так и в любой момент супружества, вплоть до вступления в силу решения суда о расторжении брака.

Для того, чтобы один из супругов мог распорядиться имуществом, принадлежащим обоим на праве общей совместной собственности, требуется нотариально заверенное заявление другого супруга или его личная явка в органы государственной регистрации.

^ Таблица 5.

Случаи возникновения совместной собственности на имущество супругов.


Совместная собственность возникает (требуется согласие второго супруга на сделку).

Нет совместной собственности (согласия второго супруга на сделку не требуется).

1. Купля-продажа недвижимости во время брака.

1. Недвижимость приобретается (любым способом) одним из супругов до вступления в брак.

2. Приватизация имущества на обоих супругов в общую совместную собственность.

2. Приватизация имущества одним из супругов (уже состоящим в браке).

3. Получение недвижимости обоими супругами в дар или в порядке наследования (по завещанию).

3. Получение недвижимости одним из супругов в дар или по наследству.

4. Иные случаи, прямо оговоренные в брачном договоре.

4. Приобретение в результате мены, если недвижимость, из которой выезжают супруги, была приобретена на основаниях, указанных выше.

5. Приобретение недвижимости по договору мены, если квартира, из которой супруги выехали, приобретена на основаниях, указанных выше.

5.5. Дееспособность.

Сделки с недвижимым имуществом должны осуществляться дееспособными лицами. В случае заключения сделки недееспособным лицом, она признается недействительной. Категории не полностью дееспособных лиц перечислены в главе 3 части 1 ГК РФ.

1) Полностью недееспособные. Если по состоянию психики или в связи с соответствующим заболеванием, человек не понимает значение своих действий или не способен руководить ими то по решению суда, он может быть признан недееспособным. Ему назначается опекун, который может, с разрешения муниципальных органов опеки и попечительства, совершать сделки с недвижимостью от имени опекаемого. Через 5 лет производится переосвидетельствование таких граждан и суд может восстановить человека в правах и отменить опеку. Проверить данные о дееспособности можно через местный психоневрологический диспансер, канцелярию суда, по городской базе данных.

2) Ограниченно-дееспособные – граждане злоупотребляющие алкоголем, наркоманы и токсикоманы, если они в результате злоупотребления попали в тяжелое материальное положение. Ограничение дееспособности производится в судебном порядке, и таким гражданам назначается попечитель. Распоряжаться имуществом они не имеют права. Проверка может быть осуществлена через наркодиспансер, канцелярию суда, базу данных.

3) Граждане, находящиеся под патронажем. По просьбе гражданина (преклонного возраста, тяжелобольного, малограмотного, бывшего детдомовца) муниципальный орган опеки и попечительства назначает ему помощника, который с согласия патронируемого или по доверенности, может помогать ему совершать сделки по распоряжению имуществом. Информацию о наличии патронажа можно получить в муниципальных органах опеки и попечительства.

^ 5.6. Группа риска.

В связи с большим количеством преступлений, связанных с недвижимостью, принадлежащей социально-незащищенным слоям населения в ряде городов (в частности в Москве) на уровне местного законодательства введено понятие «группа риска». К гражданам группы риска относятся:

1) Одиноко проживающие пенсионеры (мужчины, достигшие 60 лет, женщины – 55 лет). К ним не относятся лица, получившие право на досрочную пенсию, а также, достигшие указанного возраста, но проживающие вместе, а также не зарегистрированные по адресу отчуждаемой жилплощади.

2) Инвалиды первой и второй группы без права работы, необязательно проживающие одиноко.

3) Несовершеннолетние (малолетние 0 – 14 лет, несовершеннолетние 14 – 18 лет). Распоряжение имуществом детей и подростков осуществляют их законные представители – родители, опекуны, попечители, усыновители. Дети, достигшие 14 лет должны дать письменное согласие на совершение сделки. Во всех случаях, когда отчуждается недвижимое имущество, требуется согласие органа опеки и попечительства.

4) Недееспособные, ограниченно дееспособные и патронируемые.

Совершение сделок по отчуждению недвижимости, за исключением договоров пожизненного содержания с иждивением указанными категориями граждан (там где приняты соответствующие местные нормативные акты) возможно только с письменного согласия муниципальных органов опеки и попечительства. На граждан третьей и четвертой категории из приведенного списка распространяется действие федерального законодательства.

5.7. Доверенности.

При совершении сделки с участием риэлтерской фирмы, как правило используются доверенности на совершение сделок с недвижимостью. Выделяют следующие виды доверенностей.

1) Общая генеральная доверенность – предполагает, что один гражданин доверяет другому совершать от своего имени любые действия (не противоречащие закону) с принадлежащим ему имуществом.

2) Специальная генеральная доверенность – выдается для совершения разных юридически значимых действий с одним объектом недвижимости (например, один гражданин доверяет другому продать принадлежащую ему квартиру, для этого собрать справки, поставить подписи у нотариуса, пройти государственную регистрацию и т.п.). Как правило именно такая форма доверенности используется риэлтерами.

3) Разовая доверенность – дает возможность совершить только одно действие, например, приватизировать квартиру.

4) Хозяйственная по форме М-2 – дается представителю юридического лица, для представительства интересов этого лица, получения товарно-материальных ценностей и т.п. Такая доверенность не является нотариально заверенной. Сделка с недвижимостью с использованием такой доверенности может быть признана недействительной в случае, если руководитель юридического лица не подтвердит полномочий его представителя.



^ 6. Виды сделок с недвижимостью
Основные виды сделок с недвижимостью: залог, на­следие, дарение, мена, постоянное пользование, купля-продажа, рента, аренда, страхование, доверительное уп­равление, концессия, лизинг, субаренда, взнос в акци­онерное общество, приватизация и др.
^ 6.1. Договор дарения недвижимого имущества.

По договору дарения недвижимого имущества одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) объект недвижимости в собственность.

Договор дарения должен быть заключен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. На дарение необходимо согласие одаряемого. Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться, в этом случае договор дарения считается расторгнутым. Сделка дарения запрещена от имени малолетних (до 14 лет) и недееспособных граждан, работникам социальных учреждений, если даритель пользовался их услугами, государственным служащим в связи с их должностным положением и исполнением служебных обязанностей (скрытая взятка), в отношениях между коммерческими организациями).

В статье 576 ГК РФ приведены ограничения на сделки дарения.

1) Если имущество находится в общей совместной собственности, то дарить его можно только с согласия всех ее участников.

2) Доверенность на совершение дарения имеет юридическую силу только тогда назван предмет дарения и одаряемый.

3) Дарение, осуществляемое несовершеннолетними или от их имени должно проходить только с согласия органов опеки и попечительства.

4) К сделке встречного дарения применяются правила, относящиеся к договорам мены, уступки прав требования и т.п.

Даритель вправе отменить дарение жилого помещения если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи, близких родственников, причинил дарителю телесные повреждения.

В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым, право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, когда он переживет одаряемого.

^ 6.2. Договор пожизненного содержания с иждивением.

При заключении договора пожизненного содержания с иждивением пожилой человек его заключивший не выезжает из своей недвижимости, а новый собственник обязуется не только выплачивать ему деньги, но и обеспечить его питанием, одеждой, медицинской помощью, в дальнейшем оплатить стоимость ритуальных услуг. Договор подлежит нотариальному удостоверению с последующей государственной регистрацией.

^ 6.3. Договор пожизненной ренты.

Согласно договору пожизненной ренты собственник недвижимости (рентополучатель) переоформляет недвижимость на рентоплательщика, а последний обязуется выплачивать рентополучателю оговоренную сумму денег (не менее двух минимальных месячных размеров оплаты труда в месяц). Договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению с последующей государственной регистрацией.

Получателем ренты может быть любое дееспособное лицо (в том числе трудоспособное). Плательщик вправе распоряжаться недвижимостью только с предварительного согласия получателя ренты. Обязательство рентоплательщика прекращается со смертью рентополучателя.

При существенном нарушении рентоплательщиком своих обязательств, получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимости, либо выплаты ему выкупной цены. При этом рентоплательщик не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием рентополучателя.

6.4. Приватизация.

Приватизация жилья – это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилом фонде.

Основные принципы приватизации:

  • добровольность приватизации;

  • бесплатность приватизации;

  • однократность приватизации (при этом несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию после достижения ими совершеннолетия).

Не подлежат приватизации жилые помещения находящиеся:

  • в аварийном состоянии;

  • в общежитиях;

  • в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненным.

Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения или оперативного управления, вправе принимать решение о приватизации служебных жилых помещений.

Жилые помещения передаются в общую собственность (совместную или долевую) либо в собственность одного из совместно проживающих лиц в том числе несовершеннолетних. При этом необходимо согласие всех лиц, проживающих в квартире, в том числе несовершеннолетних, достигших 14 лет. На приватизацию помещений, где проживают несовершеннолетние требуется согласие их законных представителей и органов опеки и попечительства.

Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется:

  • соответствующим органом местного самоуправления;

  • организацией, за которой закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения;

  • учреждением, в ведение которого передан жилищный фонд.

Передача жилья в собственность оформляется договором передачи, заключаемым между указанными организациями и гражданами. Нотариального удостоверения договора не требуется и государственная пошлина не взимается.

Право собственности на приватизированное жилье возникает с момента регистрации договора в соответствующем органе местного самоуправления. Решение вопроса о приватизации жилья должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации он вправе обратиться в суд.

^ 6.5. Договор мены жилых помещений.

Мена – это процедура юридического оформления обмена двух жилых помещений, находящихся в собственности (приватизированные квартиры, квартиры, приобретенные по договору купли-продажи, полученные в дар и т.п.). Кроме того, возможна мена недвижимости на другие вещи (например, автомобиль).

По договору мены жилых помещений каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны одно жилое помещение в обмен на другое жилое помещение.

Договор мены должен быть заключен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Мена жилого помещения в котором проживают несовершеннолетние члены семьи допускается только с согласия органов опеки и попечительства.

Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые жилые помещения переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие жилые помещения обеими сторонами.

Если из договора мены не вытекает иное, жилые помещения подлежащие обмену предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая осуществляет соответствующие обязанности. Сторона, у которой третьим лицом изъято жилое помещение, приобретенное по договору мены, вправе потребовать у другой стороны возврата жилого помещения, полученного последней в обмен, и (или) возмещения убытков.

6.6. Обмен.

Обмен – более широкое понятие, чем мена, включающее в себя соответствующее распоряжение неприватизированным жильем, которое граждане занимают по договорам социального или коммерческого найма. Сюда же относится обмен приватизированного помещения на неприватизированное.

Обмен жилыми помещениями производится со взаимной передачей прав и обязанностей, вытекающих из договора найма жилого помещения. Для обмена жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, требуется согласие органов опеки и попечительства. Если в помещениях проживают только несовершеннолетние, то обмен осуществляется их законными представителями, а с 14 лет – ими самими, с согласия законных представителей и органов опеки и попечительства.

Если между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене, то любой из них через суд может требовать принудительного обмена. Обмен жилых помещений в домах предприятий, организаций, учреждений допускается с их согласия, причем отказ может быть обжалован в суде.

Совершеннолетний член семьи нанимателя вправе с письменного согласия нанимателя и остальных членов семьи, обменять приходящуюся на его долю жилую площадь с другим лицом, при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи нанимателя («родственный обмен»).

Соглашение об обмене жилыми помещениями вступает в силу с момента получения ордеров, выдаваемых органами местного самоуправления.

Обмен жилого помещения не допускается.

1) Если нанимателю предъявлен иск о расторжении договора найма.

2) Если обмен носит корыстный или фиктивный характер.

3) Если жилое помещение грозит обвалом, подлежит сносу, переоборудованию, передается для государственных или общественных нужд.

4) Если дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений.

5) Если помещение является служебным или находится в общежитии.

6) Если в вязи с обменом жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Обмен жилыми помещениями может быть признан судом недействительным:

- если он проведен с нарушением требований, предусмотренных Жилищным Кодексом РФ;

- по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной (недееспособность и т.п.).

В случае признания обмена недействительным, стороны подлежат переселению в ранее занимаемые помещения. Убытки возмещает виновная сторона.

^ 6.7. Залог (ипотека)
Залог (ипотека) недвижимости предна­значен для обеспечения денежного требования креди­тора-залогодержателя к должнику (залогодателю). Дру­гими словами, ипотека — это кредит, полученный под залог недвижимости. Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Ипотека обеспечивает обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения обязательств зало­годателем, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости. Имущество, на которое установлена ипо­тека, остается во владении залогодателя, т. е. должника. Договор об ипотеке заключается в виде закладной.
^ 6.8. Безвозмездное пользование имущест­вом
Современное законодательство сняло все ограни­чения по безвозмездному пользованию имуществом, ко­торые ранее действовали с 1964 г. Имеется широкая возможность заключать договоры безвозмездного поль­зования имуществом, согласно которым ссудодатель обя­зуется передать или передает вещь в безвозмездное вре­менное пользование ссудополучателю, который обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она была получена, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.

6.9. Купля-продажа
Купля-продажа — это такая сделка, в которой продавец обязуется передать товар в собственность по­купателя, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную цену.

Законодательство выделяет правила, предусматри­вающие особенности договора продажи недвижимости.

Специфические качества недвижимости как объекта продажи диктуют жесткие требования к форме договора продажи недвижимости, специальный порядок передачи недвижимости, ее регистрации и др. особые условия.

Учитывая, что здания, сооружения и др. объекты не­движимости неразрывно связаны с землей, покупателю одновременно с передачей права собственности на здание, сооружение, иное недвижимое имущество передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Законом защищены требования проживающих в жилых помещениях граждан при продаже жилья.

В частности, существенным условием договора про­дажи жилого дома, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие право поль­зования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, признается перечень тех лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требова­ния договор будет считаться незаключенным.
^ 6.10. Продажа предприятий в целом
Предполагает передачу покупателю не только зданий и оборудования, но и прав и обязанностей продавца. Заключение договора продажи предприятия требует от продавца совершения особых действий, не характерных для иных договоров купли-продажи. Необходимым условием для заключения договора является, в частности, составление и рассмот­рение сторонами акта инвентаризации и бухгалтерского баланса, получение заключения независимого аудитора, определение перечня всех обязательств, включаемых в состав предприятия.

Продажа предприятия во всех случаях сопровожда­ется, с одной стороны, уступкой прав требований про­давца покупателю, а с другой — переводом на него долгов, что, в свою очередь, требует согласия кредиторов. Поэтому предусмотрены положения, определяющие осо­бый порядок уведомления кредиторов и получения их согласия на продажу предприятия, а также последствия нарушения порядка. В частности, после передачи пред­приятия покупателю продавец и покупатель несут со­лидарную ответственность по включенным в состав пере­данного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора (п. 4. ст. 562 ГК РФ).

При купле-продаже недвижимости необходимо учи­тывать механизм выбора способа сделки. Так продажа имущественных комплексов предприятий может осу­ществляться следующими способами: закрытая подписка на акции, чековый аукцион, аукцион, коммерческий конкурс, закрытый тендер, тендер инвестиционный (от­крытые торги), конкурс инвестиционный (закрытые торги), неорганизованные сделки.

При выборе способа сделки с объектами недвижи­мости необходимо учитывать значение сделки с недви­жимостью для продавца-собственника, а также страте­гию и тактику поведения покупателя.

Например, при инвестиционном конкурсе целесооб­разна продажа недвижимости предприятий-банкротов. Продажу земельных участков можно проводить на за­крытых тендерах. Конкурсы могут проводиться через конкурс на право аренды недвижимости.

Основными способами сделки купли-продажи явля­ются аукционы, коммерческие и инвестиционные кон­курсы. При их проведении необходимо учитывать, преж­де всего, цели данных способов купли-продажи.

Например, быстрая продажа и максимальная цена имеют место при аукционе; более высокая цена и про­дажа при соблюдении местных или более широких ин­тересов — при проведении коммерческого конкурса. Если проводится инвестиционный конкурс, то основная цель — инвестирование в реконструкцию объекта, под­бор наиболее предприимчивого нового владельца.

Если учитывать размеры предприятий, то аукцион больше подходит для небольших предприятий, коммер­ческий конкурс — для мелких и средних, а инвести­ционный конкурс — для крупных объектов и для про­дажи акций.

Разными будут обязательства потенциальных инвес­торов.

Для аукциона обязательно участие в торгах и внесение залога. Для коммерческого конкурса — целесообразно отправление своих предложений средствами передачи информации руководству конкурса и принятие их ус­ловий конкурса. Для инвестиционного конкурса харак­терно назначение первоначальной цены или более вы­сокой цены, а также принятие особых условий конкур­са — гарантировать инвестиции, занятость и др.

Преимущества того или иного из названных способов купли-продажи заключаются в том, что для аукциона характерны быстрые и несложные условия его прове­дения, присутствие на аукционе всех потенциальных покупателей, немедленное достижение результата, ве­роятность повышения цены благодаря психологическому соревнованию между участниками.

Преимущества коммерческого и инвестиционного конкурса в основном совпадают: это возможность уста­навливать условия конкурса, повышать цены, так как участники конкурса не знают хода их прохождения.

^ 6.11. Наследование по закону и по завещанию.

Наследование жилых помещений осуществляется по закону и по завещанию. Наследование по закону имеет место когда и поскольку оно не изменено завещанием. Если нет наследников ни по закону ни по завещанию либо ни один из наследников не принял наследства, либо все наследники лишены наследства завещанием, имущество переходит к государству.

При наследовании по закону наследниками в равных фактически установлено восемь очередей наследников. Имущество переходит к перечисленным в законе наследникам в соответствии с установленной очередностью, в равных долях для наследников каждой очереди. Наследники последующих очередей призываются к наследованию при отсутствии наследников предыдущих очередей, при неприятии ими наследства, при лишении наследников предыдущих очередей наследства завещанием.

К первой очереди относятся: переживший супруг, дети (в том числе усыновленные), родители. Внуки и их потомки наследуют по праву представления. Если нет наследников первой очереди, призываются к наследованию полнородные и неполнородные братья и сестры, дедушка и бабушка как со стороны отца, так и матери. Племянники наследуют по праву представления.

Если нет наследников первой и второй очереди, наследниками третьей очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры родителей наследодателя (дяди и тети наследодателя).

Двоюродные братья и сестры наследодателя наследуют по праву представления .

Если нет наследников первой, второй и третьей очереди, право наследовать по закону получают родственники наследодателя третьей, четвертой и пятой степеней родства, не относящиеся к наследникам предшествующих очередей. Степень родства определяется числом рождений, отделяющих родственников одного от другого. Рождение самого наследодателя в это число не входит.

В качестве наследников четвертой очереди призываются прадедушки и прабабушки наследодателя. В пятую очередь наследуют дети родных племянников и племянниц наследодателя (двоюродные внуки и внучки) и родные братья и сестры его дедушек и бабушек (двоюродные дедушки и бабушки).

Наследники шестой очереди - дети двоюродных внуков и внучек (двоюродные правнуки и правнучки), дети его двоюродных братьев и сестер (двоюродные племянники и племянницы), двоюродные дяди и тети.

Если нет наследников предшествующих очередей, наследниками седьмой очереди являются пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя.

В качестве наследников восьмой очереди наследуют нетрудоспособные иждивенцы наследодателя при отсутствии других наследников по закону .

Законом установлен также порядок наследования нетрудоспособными лицами, находившимися на иждивении умершего не менее одного года до его смерти. Нетрудоспособными являются лица, достигшие пенсионного возраста, несовершеннолетние, а также не имеющие возможности работать в силу болезни, инвалидности. Важно, что материальная помощь наследодателя являлась основным источником существования наследника (хотя, может быть, он получал пенсию, не проживал вместе с наследодателем).

Нетрудоспособные наследники, находившиеся на иждивении умершего не менее года до его смерти, могут призываться к наследованию по-разному, в зависимости от того, входят они в число наследников по закону или не входят, проживали они совместно с наследодателем или нет. Если они входят в число наследников по закону и находились на иждивении умершего не менее года до его смерти (независимо от того, проживали они с наследодателем или нет), то призываются к наследованию одновременно с той очередью наследников, которая имеет право на призвание к наследованию. Например, призываются к наследованию наследники третьей очереди и имеется нетрудоспособный наследник, состоявший на иждивении умершего не менее года до его смерти. Он имеет право наследовать одновременно с наследниками третьей очереди. Необходимо упомянуть и о нетрудоспособных гражданах, состоявших на иждивении умершего не менее одного года до его смерти, которые не входят в состав наследников по закону, являясь посторонними лицами, однако не только находились на иждивении умершего не менее одного года до его смерти, но и проживали совместно с ним. Они наследуют наряду и наравне с наследниками той очереди, которая призывается к наследованию.

И, наконец, может сложиться такая ситуация, когда у гражданина не окажется вообще наследников по закону, а имеются только нетрудоспособные иждивенцы, которые находились на иждивении умершего не менее одного года и проживали вместе с ним. Тогда они призываются к наследованию в качестве наследников восьмой очереди.

Время открытия наследства – день смерти наследодателя, а при объявлении его умершим – день вступления в законную силу решения суда. Для приобретения наследства наследник должен его принять в течение 6 месяцев со времени открытия наследства, при этом наследникам выдается свидетельство о праве на наследство.

Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя (в том числе усыновленные), а также нетрудоспособные супруг, родители (усыновители) и иждивенцы наследуют независимо от содержания завещания не менее одной второй доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля).

Завещатель вправе возложить на наследника по завещанию исполнение какого-либо обязательства (завещательный отказ) в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать его исполнения.

^ 7. Правоустанавливающие документы на жилую площадь.

Таблица 6.

Правоустанавливающие документы на жилую площадь.

Основания возникновения права собственности на недвижимость

Правоустанавливающие документы

1. Приватизация квартиры (комнаты) в индивидуальную, долевую, общую совместную или общую долевую формы собственности.

1.1. Договор передачи, зарегистрированный в органах юстиции.

1.2. Свидетельство о собственности на жилище.

2. Приватизация комнаты с выкупом освобождающейся комнаты.

2.1. Договор передачи комнаты, зарегистрированный в органах юстиции.

2.2. Свидетельство о собственности на комнату.

2.3. Договор купли-продажи освободившейся комнаты, зарегистрированный в органах юстиции.

3. Покупка (квартиры, дома, комнаты, доли в них).

3.1. Договор купли продажи, зарегистрированный в органах юстиции.

4. Дарение (квартиры, дома, комнаты, доли в них).

4.1. Договор дарения, зарегистрированный в органах юстиции.

5. Мена (квартиры, дома, комнаты, доли в них, в том числе на движимое имущество).

5.1. Договор мены, зарегистрированный в органах юстиции.

6. Приобретение недвижимости по договору ренты (пожизненного проживания, содержания или с иждивением)

6.1. Договор ренты, зарегистрированный в органах юстиции.

7. Приобретение недвижимости путем наследования по закону или по завещанию.

7.1. Свидетельство о праве на наследство, зарегистрированное в органах юстиции.

8. Приобретение недвижимости супругами на общие средства в течении брака.

8.1. Свидетельство о праве на долю в общем имуществе супругов, зарегистрированное в органах юстиции.

9. Перераспределение, определение или выдел долей.

9.1. Договор распределения долей, зарегистрированный в органах юстиции.

10. Строительство дома.

10.1. Свидетельство о праве собственности на земельный участок.

10.2. Справка о регистрации строения в БТИ по месту нахождения, зарегистрированная в органах юстиции.

11. Выплата пая жилищно-строительного кооператива.

11.1. Справка о выплате пая, зарегистрированная в органах юстиции.

11.2. Свидетельство о собственности на жилище.

12. Исполнение решения суда.

12.1. Решение суда, вступившее в законную силу, зарегистрированное в органах юстиции или мировое соглашение.

^ 8. Недействительность сделок.
  1   2   3   4   5



Скачать файл (1157 kb.)

Поиск по сайту:  

© gendocs.ru
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации