Logo GenDocs.ru

Поиск по сайту:  

Загрузка...

Лекции по управлению портфелем недвижимости - файл 1.doc


Лекции по управлению портфелем недвижимости
скачать (1157 kb.)

Доступные файлы (1):

1.doc1157kb.15.12.2011 22:41скачать

содержание

1.doc

1   2   3   4   5

Недействительные сделки подразделяются на оспоримые (недействительные в силу решения суда) и ничтожные (недействительные сами по себе с момента их совершения в силу закона).

Основания для признания сделки недействительной.

1) Недееспособность или ограниченная дееспособность лица совершившего сделку.

2) Нарушение прав несовершеннолетних.

3) Совершение сделки в состоянии алкогольного, наркотического или токсического опьянения, в болезненном состоянии.

4) Совершение сделки под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение.

5) Совершение сделки неуполномоченным лицом (например, лжедоверенность).

6) Фиктивная выписка граждан (без прописки по новому месту жительства).

7) Подделка правоустанавливающих документов по сделке или изготовление фальшивых.

8) Переоформление недвижимости на подставное лицо с целью уклонения от ареста имущества.

9) Нарушение преимущественного права покупки.

10) Совершение сделки под влиянием обмана

11) Нарушение процедуры принятия наследства.

12) Совершение уголовно наказуемых деяний с целью завладения недвижимостью.

13) Отсутствие согласия супруга на совершение распорядительных действий по совместно нажитому имуществу.

14) Неточности, ошибки, поправки, подчистки в тексте правоустанавливающих документов.

15) Переоформление недвижимости, полученной в результате насильственных действий на подставных лиц.

16) Сознательное невозвращение кредита, полученного под залог недвижимости.

17) Неправильное оформление документов при передаче большей суммы денег, чем указано в договоре.

18) Мнимое ущемление прав несовершеннолетних, уехавших на постоянное место жительства за границу.

19) Неадекватный уход и содержание при заключении договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением.

20) Ущемление прав лиц, выписанных по броне или находившихся в местах лишения свободы.

21) Совершение сделки юридическим лицом вне пределов его правоспособности или неуполномоченным представителем.

22) Кабальная сделка (совершенная под влиянием стечения тяжелых обстоятельств на невыгодных условиях).

23) Мнимый родственный обмен.

24) Удостоверение сделки нотариусом, не имеющим соответствующих полномочий.

Согласно статьи 181 ГК РФ установлены следующие сроки исковой давности по ничтожным и оспоримым сделкам:

- по ничтожной сделке – 3 года со дня начала ее исполнения;

- по оспоримой сделке 1 год со дня прекращения насилия или угрозы, под воздействием которых совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать о других обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
9. Организация деятельности риэлтерской фирмы.

9.1.Термины используемые риэлтерами.

  Агент - лицо, действующее по поручению или в интересах кого-либо; представитель компании, выполняющий ее поручения.

Агентство - название информационных, посреднических фирм, учреждений; компания по недвижимости.

База данных - совокупность организованных, взаимосвязанных данных на материальных носителях.

Варианты - видоизменение, разновидность, одна из возможных реализаций, реакций. Видоизменение второстепенных элементов, частностей чего-либо при сохранении того, что является основой.

Задаток - денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Имидж - представление о внутреннем облике, образе.

Информация - сведения о лицах, предметах, фактах, событиях, явлениях и процессах, независимо от формы их предоставления.

Ипотека - денежная ссуда, предоставляемая клиенту банка под залог недвижимого имущества на длительный срок.

Клиент - лицо, пользующееся услугами специалистов компании по недвижимости.

Коммерческая тайна - информация, имеющая действительную или потенциальную коммерческую ценность в силу неизвестности ее третьим лицам или отсутствия к ней свободного доступа на законном основании и обладатель информации принимает меры к охране ее конфиденциальности.

Конкуренция - состязательность хозяйствующих объектов, когда их самостоятельные действия эффективно ограничивают возможности каждого из них односторонне воздействовать на общие условия обращения товаров на данном рынке.

Купля (продажа) - обязательство передачи одной стороной  (продавцом) вещи (товара) в собственность другой стороне (покупателю) с уплатой вторым договоренной денежной суммы (цены).

Мошенничество - то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием.

Недвижимость - к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, космические объекты (ст.130 Гражданского Кодекса РФ) .

«Ноу-хау» - знания и опыт технического и управленческого характера (административного, коммерческого и финансового), применяемые в деятельности компании, фирмы и приносящие доход или иную пользу.

            Обмен - процесс передачи своего недвижимого имущества и получение вместо него другого, обычно равноценного, со всеми соответствующими правами и обязанностями.

Обязательство - оформленное документально или вытекающее из гражданского законодательства отношение, требующее выполнения определенных действий одного физического или юридического лица в пользу другого, выполнение работ, оплата долга и т.д.

Опека - форма охраны личных и имущественных прав и интересов недееспособных граждан-детей до 14 лет, лишившимся родительского попечения, или лиц, признанных судом недееспособными вследствие душевного недуга или слабоумия.

Попечительство - правовая форма защиты личных и имущественных прав и интересов граждан. Устанавливается над несовершеннолетними в возрасте от 14 до18 лет, оставшимися без родительского попечения, над совершеннолетними, которые по состоянию здоровья не могут самостоятельно осуществлять свои права и обязанности, над лицами ограниченными судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртных напитков, наркотических средств.

Реклама - информация о потребительских свойствах и ценах недвижимости для формирования спроса на нее, продвижения на рынок с последующей реализацией.

Риэлтер -  юридические и физические лица, прошедшие государственную регистрацию, и занимающиеся предпринимательской деятельностью в соответствии с действующим законодательством на рынке недвижимости с целью извлечения прибыли.

Риэлтерская деятельность - осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения (договора) с заинтересованными лицами деятельность по совершению от его имени и за его счет, либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.

^ 10. Особенности предпринимательской деятельности на рынке недвижимости.

Риэлтер -  юридические и физические лица, прошедшие государственную регистрацию, и занимающиеся предпринимательской деятельностью в соответствии с действующим законодательством на рынке недвижимости с целью извлечения прибыли.

Риэлтерская деятельность - осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения (договора) с заинтересованными лицами деятельность по совершению от его имени и за его счет, либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.

^ Цель риэлтера – извлечение дохода за чет оказания качественной услуги по продаже (покупке) недвижимости на оптимальных для его клиента (продавца, покупателя) условиях.

Задача – помочь клиенту найти на рынке необходимый ему объект недвижимости, подсказать оптимальный вариант решения его проблем, проконсультировать его по поводу содержания сделки, условий ее совершения и последствиях, возможном уровне цены.

При этом следует учитывать такие особенности работы на рынке недвижимости как:

1) Понятие «средней цены» для рынка недвижимости имеет условное значение. Средние значения пригодны для определения общих тенденций на рынке недвижимости, но для работы с конкретным объектом недостаточны.

2) Для работы на рынке недвижимости важны знания не только макроэкономических или отраслевых тенденций, но и понимание ситуации в регионе и конкретно в месте расположения того или иного объекта.

3) В связи с индивидуальным формированием цен на рынке огромное значение для успешной предпринимательской деятельности на рынке недвижимости имеет искусство работы с клиентом, умение показать специфические характеристики объекта, способные привлечь внимание покупателя к данному объекту, повлиять на его оценку предлагаемой недвижимости.

4) В связи с высоким уровнем издержек при осуществлении сделок с недвижимостью, серьезным оружием в конкурентной борьбе становится снижение уровня комиссионных и/или наполнение их более широким содержанием.

5) Особую ценность на рынке недвижимости имеет информация об уровне цен по отдельным типам и объектам недвижимости, о факторах, влияющих на предпочтения покупателей, о тенденциях развития бизнеса и т.п.

6) Предпринимательство на рынке недвижимости связано с проведением операций с объектами высокой ценности, при этом большие финансовые средства, участвующие в сделке не являются собственностью предпринимателя.

7) Операции на рынке недвижимости непосредственно затрагивают важнейшие жизненные интересы их участников и осуществляются большинством из них крайне редко.

8) Принятие решения на рынке, как правило не требует большой оперативности, но требует учета множества факторов, способных повлиять на успех.

9) Любая операция на рынке недвижимости происходит в пределах вполне определенного локального пространства, имеющего свою специфику в экономическом, правовом, социально – психологическом отношении, следовательно требуется понимание этой специфики.

10) Операции с недвижимостью – один из тех секторов экономики, где роль государственного регулирования и регламентации очень высока, следовательно необходимо знать тенденции развития местной административной, социальной и экономической политики.

Таким образом, бизнес на рынке недвижимости – это прежде всего интеллектуальный бизнес, предполагающий наличие у предпринимателя множества общих и специальных знаний.
^ 11. Функции риэлтерской фирмы

Продукт деятельности риэлтерской фирмыуслуга, осуществляемая в особом секторе экономики – на рынке недвижимости.

^ Содержание услуги – сведение покупателя и продавца, арендатора и арендодателя, других прямых участников сделок с недвижимостью, подготовка и обеспечение совершения сделки между ними или приведение в соответствие спроса и предложения на рынке недвижимости.

Причина возникновения риэлтерской деятельности – высокий уровень издержек, необходимых для сделок с недвижимостью (трансакционных издержек) многообразие рисков, сопровождающих сделки с недвижимостью.

К трансакционным издержкам относятся:

1) Издержки поиска информации.

2) Издержки ведения переговоров и заключения контрактов.

3) Издержки измерения (определение цены объекта).

4) Издержки спецификации и защиты прав собственности (определение с «юридической чистоты» объекта, обеспечение государственной регистрации сделки).

5) ^ Издержки оппортунистического поведения – затраты по соблюдению участниками сделки достигнутых соглашений (своевременная подготовка документов, оформление прописки-выписки, передача квартиры, точность и своевременность расчетов по сделке).

Высокий уровень трансакционных издержек обусловливается в значительной степени тем, что они обеспечивают снижение уровня рисков при совершении сделок с недвижимостью.

Таким образом, функция риэлтерской фирмы состоит в минимизации совокупных издержек и рисков при совершении сделок с недвижимостью.

Обращаясь в риэлтерскую фирму, клиент ожидает, что трансакционные издержки сделки при привлечении фирмы будут ниже, чем при самостоятельном совершении той же сделки. Следовательно цена услуг риэлтерской фирмы должна определяться минимальным уровнем совокупных издержек участников сделки, в случае самостоятельного ее проведения.
Этапы проведения сделки с участием риэлтерской фирмы:


  1. Заявка на продажу (внесение в листинг).

  2. Поиск покупателя (реклама).

  3. Проведение переговоров.

  4. Открытие сделки.

  5. Подписание договора.

  6. Подготовка договора, определение схемы расчетов.

  7. Сбор и проверка документов.

  8. Нотариальное удостоверение договора (может не быть).

  9. Первый этап расчетов.

  10. Государственная регистрация договора.

  11. Второй этап расчетов.

  12. Передача объекта.

  13. Третий этап расчетов.

  14. Закрытие сделки.


^ 12. Организация деятельности риэлтерской фирмы

Специфика бизнеса требует учета ряда особенностей при организации деятельности риэлтерской фирмы.

1) Риэлтерский бизнес предполагает работу со значительными потоками клиентов и большая часть услуг оказывается непосредственно в офисе фирмы, следовательно, он должен быть удобен как для работы персонала, так и для клиентов. Отсюда вытекают следующие требования к офису:

- близость к маршрутам движения и остановкам общественного транспорта;

- возможность разделения офиса на помещения для работы с клиентами и помещения для работы персонала;

- ориентация входа в офис со стороны улицы;

- возможность свободного входа клиентов в помещения, предназначенные для работы с ними;

- достаточное количество изолированных помещений для размещения информационной службы, службы оформления документов и т.п.

2) Риэлтерский бизнес связан со сбором, обработкой и использованием значительных объемов разнообразной по составу информации – отсюда важное значение четкой технологии в работе с информацией (прием, занесение в базу данных, передача пользователям использование для работы с клиентами).

3) Эффективность работы фирмы во многом определяется грамотным построением рекламной политики (расходы на рекламу в общих текущих затратах риэлтерских фирм составляют до 25%).

4) Главным среди факторов успешной работы фирмы является персонал – его квалификация, личные и деловые качества, организация труда. Риэлтерский бизнес – производство услуг, следовательно доход возникает благодаря активности носителей услуги – агентов. Таким образом, каждый агент – «центр прибыли» фирмы и для его функционирования должны быть созданы максимально благоприятные условия, как с точки зрения материальных условий, так и сточки зрения организации и мотивации труда.

Таким образом, риэлтерский бизнес представляет собой яркий пример человекоемкого бизнеса. Основной актив фирмы – ее кадровый состав, основная организационная проблема – организация управления и оплаты труда в фирме.

^ 13. Организационные структуры риэлтерских фирм

В настоящее время в России применяются три основных варианта организационных структур агентств недвижимости:

1) «Маклерское агентство».

2) Простое («стандартное») агентство.

^ 3) Сложное («продвинутое») агентство.

Рассмотрим в чем заключаются основные особенности вышеперечисленных организационных структур.

1) «Маклерское агентство». Причиной его возникновения является рост объемов работ, выполняемых частными маклерами, что вызывает необходимость открытия своего агентства.

Принципы работы маклера переносятся на создаваемую им фирму. Основная сфера деятельности – операции расселения и сложные обменные цепочки.

Агентство не ведет большего количества операций, чем может проконтролировать его владелец, это некрупная фирма с простой структурой и небольшим количеством персонала. Организационная структура – функциональная, то есть каждый отдел выполняет определенную операцию. Директор является центральной фигурой, на него замыкаются все клиенты фирмы, остальные сотрудники заняты в основном выполнением рутинных технических операций.

Преимущества:

- высокая оперативность;

- работа строится на узком сегменте рынка с учетом индивидуальности и психологических особенностей конкретного клиента, что минимизирует риск работы на этом сегменте.

Недостатки:

- в силу перегруженности директора функциями фирма не может достигать больших размеров и проводить большое количество сделок.

- повышенный уровень риска, связанный с положением того сегмента, на котором работает фирма, на рынке.

2) ^ Простое («стандартное») агентство. Данный тип агентства является преобладающим на рынке недвижимости. Организационная структура – линейная, фирма состоит из групп агентов (5 – 40 человек), которыми руководят менеджеры, количество групп от 1 до 30. Непосредственным руководителем менеджеров является директор компании.

При некотором росте в составе простого агентства появляются отдельные функциональные подразделения.

Преимущества:

- распределение полномочий между директором и менеджерами;

- фирма может достигать больших размеров и осуществлять большое количество сделок.

Недостатки:

- низкая оперативность обмена информацией и принятия решений;

- возможность развала фирмы на отдельные группы агентов.

3) ^ Развитое («продвинутое») агентство.

По мере расширения масштабов оказания услуг развиваются процессы усложнения организационных структур агентств недвижимости. Развитие структуры происходит по следующим основным направлениям:

а) ^ Формирование групп агентов в специализированные подразделения, ориентированные на работу в отдельных сегментах рынка в связи с тем, что различные сегменты имеют определенную специфику, обусловленную законодательством, местоположением и типом объектов. Сегментация производится обычно по типам объектов, видам сделок либо по территориальному принципу.

б) Выделение подразделений на основе диверсификации деятельности фирмы. В составе агентств появляются подразделения, ориентированные на оказание клиентам дополнительных услуг, которые могут быть прямо не связаны с проведением сделок с недвижимостью. К таким услугам относятся, в частности, ремонт, страхование сделок, транспортные услуги, эскро-услуги (сохранность средств, передаваемых в уплату за недвижимость и их передача продавцу по мере наступления определенного сторонами сделки события по принципу «деньги против документов»).

^ 14. Системы оплаты труда в риэлтерских фирмах

В составе риэлтерских фирм можно выделить следующие категории персонала: агенты, руководящий состав (директор и менеджеры), технические специалисты. Для каждой категории персонала применяются различные системы оплаты труда.

При оплате труда агентов применяются следующие основные системы:

1) ^ Проценты от общей суммы комиссионных по сделке. Такая система является наиболее распространенной (по некоторым данным, она применяется в 90% агентств).

При такой системе агент должен совершить полный цикл работ по сделке (самостоятельно, либо при помощи технического персонала и менеджера). Расчет производится только по окончании работ. Агент получает от 10 до 60% комиссионных по сделке. Размер вознаграждения может зависеть от следующих факторов:

- статус агента (стажер, агент, мастер);

- срок работы в данном агентстве;

- суммарная величина комиссионных (в абсолютных числах) заработанная агентом за определенный период времени (как правило – квартал);

- помощь других сотрудников.

^ Преимущества системы:

- оплата по конечному результату стимулирует повышение производительности труда;

- система позволяет иметь большое количество агентов, редко совершающих сделки, высокую текучесть кадров, и при этом, иметь хорошие финансовые показатели, то есть система прощает ошибки в организации труда.

Основным недостатком системы является то, что работник вынужден действовать в условиях неопределенности и крайней нестабильности, следствием чего являются психологические перегрузки.

2) ^ Проценты от комиссионных, совмещенные с контрактной ставкой.

Такая система предполагает, что вознаграждение агента состоит из двух частей. Во-первых, это определенная (как правило – небольшая) сумма, которую агент получает вне зависимости от результата работы. Во-вторых, это процент от суммы комиссионных, размер второй части вознаграждения, естественно, зависит от результатов работы агента.

Основным преимуществом данной системы является внесение в оплату труда элемента определенности.

Недостаток состоит в том, что система требует наличия больших взаимных обязательств между фирмой и агентами, что не всегда отвечает их интересам.

3) ^ Расценка за каждую операцию. Предполагается, что агент получает фиксированное вознаграждение за каждую операцию (показ, оформление документов и т.п.). Данная система позволяет учесть затраты труда агентов. Однако, оценивается не конечный результат (совершение сделки), а лишь промежуточный. В итоге сделка может не состояться, а агент получит вознаграждение. Кроме того, достаточно сложно наладить учет промежуточных результатов.

^ Для оплаты труда руководящего состава применяются следующие системы.

1) Фиксированная сумма, оговоренная в контракте. Единственным преимуществом такой системы является ее простота. Однако, из-за отсутствия связи размера вознаграждения и результатов труда, данная система не нашла широкого распространения.

2) ^ Фиксированная ставка и комиссионные проценты от сделок проводимых агентами подразделения. В силу наличия связи между размером оплаты и результатами работы менеджера (эффективная работа подразделения), эта система получила наибольшее распространение.

3) ^ Процент от прибыли фирмы. Такая система применяется, как правило, для оплаты труда директора фирмы и высшего менеджмента в тех редких случаях, когда они одновременно не являются владельцами фирмы.

^ Оплата труда технического персонала фирмы обычно производится по следующим системам.

1) Фиксированный оклад. Данная система распространена достаточно широко по причине ее простоты, а также того, что результаты работы отдельных категорий технического персонала достаточно сложно поддаются учету.

2) ^ Фиксированная ставка плюс часть от суммы комиссионных при помощи агентам в осуществлении сделок. Данная система применяется чаще всего.

3) Фиксированная расценка за каждую операцию.

Серьезной проблемой любой риэлтерской фирмы является неурегулированность и противоречивость взаимоотношений между фирмой и агентами.
^ 15. ПСИХОЛОГИЧЕСКОЕ ВОЗДЕЙСТВИЕ НА ПОТРЕБИТЕЛЕЙ РИЭЛТЕРСКИХ УСЛУГ

Реклама на рынке недвижимости играет жизненно важную роль как стимулятор роста оборота продаж недвижимости и раз­вития риэлтерского бизнеса. Ее можно считать также развлека­тельной стороной риэлтерской жизни, а многие из творений специалистов по рекламе относятся к подлинным произведениям искусства.

В последнее время применение результатов исследований пси­хологии, медицины по мере повышения образовательного уровня менеджеров становится основой деятельности агентств не­движимости. Специалисты по рекламе ухватились за психологию в попытке найти более эффективные средства для сбыта эксклю­зивных объектов и риэлтерских услуг.

Анализ мотивов потребителей риэлтерских услуг — основ­ное направление деятельности маркетологов рынка недвижимости.

Анализ мотивов потенциальных потребителей риэлтерских услуг относится к типу исследований, которые ставят целью уз­нать, что побуждает людей делать тот или иной выбор в приобретении недвижимости и что их заставляет обратиться за кон­сультацией к специалисту, маклеру, менеджеру риэлтерской фирмы. В этих исследованиях используются средства, предназна­ченные постичь области бессознательного или подсознательно­го, поскольку предпочтения обычно определяются факторами неосознаваемыми. Фактически покупатель действует эмоциональ­но и принудительно, реагируя на образы и побуждения, связан­ные в подсознании с объектом недвижимости и риэлтерской услугой.

Люди покупают не недвижимость, а надежду, жизненную силу, престиж, основу жизни, плацдарм для развития и т. д.

Люди странно преданы своему типу жилья. Даже при специальных испытаниях не могут отличить его от другого. Они выбирают целиком его образ. Задача рекламы состоит в том, чтобы создать в умах потребителей такие образы риэлтерских услуг и эксклюзивных объектов недвижимости, которые в условиях конкуренции побуждали бы их приобрести рекламируемое. Это тем более необходимо, чти многие услуги и объекты стандартизированы. Общий вывод: успех продажи услуги или объекта зависит от адекватного поведения риэлтера, учитывающего помимо других условий фак­тор мотивации поведения клиента.

Специальными исследованиями установлено, что только незначительная часть покупателей недвижимости интересуется их техническими качествами. Для подавляющего большинства он имеет социальное и психологическое значение как символ их индивидуальности и общественного положения. В одном иссле­довании установлена даже связь между типом объекта недвижимости и наиболее ей соответствующей (по мнению исследователей) личной и общественной характеристикой предполагаемого покупателя. О таком лице опытный психолог может заранее сказать, какую недвижимость он предпочитает.
Анализ внутренних переживаний
В других случаях реклама строится на смягчении или подавлении чувства вины, испытываемой потребителями при покупке риэлтерский услуг чувство вины за нарушение традиций: риэлтера рекомендовали авторитетные лица).Установлено, что люди хотят улучшить свои жилищные условия, чтобы освободиться от напряженного состояния, стать ее общительными или уравновешенными, наградить себя за труды.

Исследованиями психологов установлено, что люди не столько бояться мошенничества, сколько реакции семьи на их обман. Один из исследованных мужчин представлял себе, как жена, узнав о том, что его обманули, скажет: "Проклятый дурак, не мог довериться профессионалам". В результате риэлтерские фирмы стали изображать на своей рекламе символы стабильности и надежности. Одновременно стали подбирать менеджеров и агентов, умеющих говорить спокойно, убедительно, и, более того, стали даже приглашать преподавателей для обучения персонала таким интонациям.

Многие клиенты боятся агентства недвижимости, предпочитая обращаться к частным посредникам которых знают лично по рекомендации, хотя те берут более высокий процент. Это объясняется более строгим моральным авторитетом фирмы, под контроль которой попадает клиент. При сделке с частным посредником роли меняются: клиент осознает свое моральное превосходство над ним, и таким образом, "более высокий процент — небольшая компенсация за эмоциональное равновесие".
Продажа восьми внутренних потребностей
Другие глубинные мотивы, используемые в рекламе:

  1. Чувство уверенности (мой дом — моя крепость).

  2. Надежность (никто никогда не оспорит эту сделку купли-продажи).

  3. Самоудовлетворение (я собственник престижного жилья, офиса, здания, земельного участка).

  4. Творческие наклонности (садоводством увлекаются пожилые люди, которые не могут уже иметь детей; работа на земле — компенсация бездетности). При продаже готовых домов умышленно оставляют некоторые мелкие недоделки, чтобы удовлетворить потребность покупателей в самодеятельности.

  5. Объекты любви (здесь будет жить счастливо моя семья, близкие родные люди)

  6. Сила (мощные каменные стены, огороженный участок, вы­сокая башня и т. д.).

  7. Семейные традиции (дом, напоминающий о детстве и до­машнем хозяйстве, которое вела бабушка).

  8. Бессмертие (недвижимость сохранится в веках. Надо обещать клиенту надежду на бессмертие, достигаемое через гарантию от забвения: мужчина и после смерти будет руководить своей семьей — он купил этот дом, он герой, вечный защитник, кормилец, утешитель и руководитель).


Доминирующая роль врожденной сексуальности
Психологи обнаружили, что у мужчин и женщин различ­ные мотивы покупки риэлтерских услуг. Мужчина, например, смотрит на дом как на мать, к которой он приходит отдохнуть после утомительного рабочего дня, женщина сама себя отожде­ствляет с домом. В соответствии с этим стали дифференциро­вать рекламу.
Возврат к переживаниям детского возраста
Эти переживания особенно энергично эксплуатируются в рекламе загородной недвижимости. Основой основ служит здесь толкование дома как напоминания о детстве, проведенном у бабушки. Маленький ребенок находит успокоение и удовольствие в доме бабушки.

Тщательные и продолжительные наблюдения над приобретением элитной недвижимости показали, что такие квартиры, дома покупают импульсивно, но нередко также с целью освобо­диться от напряженного состояния, к которому приводит нере­шительность, вызванная перенапряжением бизнеса.

^ 16. ОСНОВНЫЕ ВИДЫ РЕКЛАМЫ НЕДВИЖИМОСТИ
Информативная реклама

Преобладает в основном на этапе выведения объекта недвижимости на рынок, когда стоит задача создания первичного спроса. Так, риэлтерам нужно сначала про­информировать потребителей о достоинствах риэлтерских услуг.

Задачи:

  1. сообщение рынку об объекте недвижимости или риэлтерских услугах;

  2. информирование рынка об изменениях цены;

  3. объяснение принципов риэлтерской деятельности;

  4. описание оказываемых услуг агентством недвижимости;

  5. исправление неправильных представлений или рассеяние опасений потребителя риэлтерских услуг;

  6. формирование образа риэлтерской фирмы.

Увещевательная реклама

Увещевательная реклама приобретает особую значимость на этапе роста, когда перед агентством недвижимости встает задача формирования избирательного спроса. Часть увещевательных объявлений смещается в категорию сравнительной рекламы, которая стремится утвердить преимущество одной фирмы за счет конкретного сравнения ее с одной или несколькими фирмами. О правильности создания сравнительной рекламы суждения достаточно неоднозначны.

Задачи:

  1. формирование предпочтения к конкретной риэлтерской фирме;

  2. поощрение к переключению на вашу фирму;

  3. изменение восприятия потребителем свойств услуг фирмы;

  4. убеждение потребителя совершить покупку, продажу через данную фирму не откладывая;

  5. убеждение потребителя в необходимости принять агента данной фирмы.

Эмоциональная реклама

Сродни эмоциональной рекламе так называемая подкрепляющая реклама, которая стремится уверить потребителей риэлтерских услуг в правильности сделанного ими выбора. В подобных рекламах часто фигурируют довольные покупатели, продав­цы недвижимости, располагающая дружеская атмосфера.

Задачи:

  1. пробуждение у покупателей и продавцов симпатии к риэлтерским услугам;

  2. создание имиджа;

  3. повышение доверия к риэлтерским услугам, агентству недвижимости;

  4. привлечение внимания потребителей к определенному элитарному поведению риэлтера.

Напоминающая реклама

Напоминающая реклама чрезвычайно важна на этапе зрелости, для того чтобы заставить потребителя вспомнить о риэлтерских услугах. Цель дорогих объявлений риэлтерских услуг, агентств недвижимости, имеющих всеобщее и давно устоявшееся признание — напомнить людям о своем существовании, а вовсе не в том, чтобы проинформировать или убедить их,

Задачи:

  1. запоминание потребителям о том, что риэлтерская услуга может потребоваться в ближайшее время;

  2. напоминание потребителям о том, где можно продать, купить объект недвижимости, получить консультацию специалиста;

  3. удержание риэлтерской услуги в памяти потребителей в периоды межсезонья;

  4. поддержание осведомленности о риэлтерских услугах.

На практике часто границы между вышеприведенными видами размыты, так как одна реклама может носить (или совмещать) как и информационный характер, так и, например, увещевательный. Все зависит от конкретной рекламной ситуации, в которой находится риэлтерская фирма. К примеру, агентство недвижимости заключило ряд эксклюзивных договоров на продажу недвижимости. Фирма информирует об этом потенциального покупателя (информационная реклама) и напоминает свой адрес (напоминающая реклама).

^ 17. Понятие «недвижимость» в римском праве и современном зарубежном законодательстве

Понятие «недвижимость» в римском праве. Недвижимостью (res immobiles) по римскому праву признавались вещи, перемещение которых невозможно в принципе (1) либо невозможно без причинения существенного вреда их субстанции (2). К первым относятся земельные участки. Ко вторым – вещи, органически связанные с землей, и здания, прочно прикрепленные к земле (имеющие фундамент). Здания, а тем более растения (вещи, органически связанные с землей) не могли рассматриваться в качестве самостоятельного объекта права собственности. Право собственности на земельный участок по римскому праву неизбежно означало и право собственности на все неразрывно с ним связанное. Напротив, лицо, не являющиеся собственником земельного участка, ни при каких обстоятельствах не могло быть собственником находящегося на нем здания, сада и т.п.

Вместе с тем, было бы неверным говорить о том, что римское право знало только лишь некую единую вещь «земельный участок + все, что с ним неразрывно связано» как единственный вид недвижимости и единственно возможный объект права. Несмотря на то, что для права собственности земельный участок и его принадлежности существовали как единое целое, объектом ряда вещных прав могли быть только принадлежности (прежде всего, здания). Яркой иллюстрацией здесь служит институт суперфиция (superficies), ограниченного вещного права, применявшегося к тем ситуациям, когда обладатели земельного участка и находящегося на нем здания не совпадали в одном лице. Объектом суперфиция признавались здания и другие строения, прочно связанные с землей. При этом обладатель суперфиция на эти объекты имел в отношении них весьма широкие права, вплоть до отчуждения, передачи в залог и даже разрушения. То есть речь по сути идет о некоем суррогате права собственности.

Резюмируя, можно сказать, что в римском праве различались (имеются в виду, естественно, юридические различия, то есть различия в правовом режиме) два вида недвижимости – земельные участки и принадлежности земельных участков, прочно с ними связанные. Вещи, относящиеся и к тому, и к другому виду, могли быть самостоятельными объектами прав.

^ Понятие «недвижимость» по Французскому гражданскому кодексу 1804 г. (далее – ФГК). Перечень вещей, относящихся к недвижимости, дан в ст. 517-526 ФГК.

Тем не менее, сама модель определения понятия «недвижимое имущество», закрепленная в ФГК, явилась, во-первых, существенной модернизацией положений римского права, а во-вторых, послужила образцом для последующих кодификаций в других странах. Именно это представляет для нас первостепенный интерес при изучении ст. 517-526.

Прежде всего, отметим, что ФГК знает три вида недвижимого имущества:

  1. недвижимость по своей природе – земельные участки и строения; неснятые урожай и плоды;

  2. недвижимость по назначению – земледельческие орудия, удобрения, определенное промышленное оборудование и другие предметы, помещенные собственником на своем земельном участке для целей его обслуживания и эксплуатации; также недвижимостью по назначению признаются все предметы, присоединенные к недвижимости таким образом, что их отделение невозможно без повреждения или ухудшения части последней;

  3. «недвижимые права и иски» - узуфрукт на недвижимость, земельные повинности, сервитуты, иски, имеющие своим предметом возвращение недвижимого имущества.

^ Понятие «недвижимость» по Гражданскому кодексу Квебека 1991 г. (далее – ГКК).

Недвижимостью по природе согласно ГКК являются земельные участки, строения и сооружения постоянного характера, а также растения и полезные ископаемые – до тех пор, пока они не отделены от земли (не извлечены из нее). При этом даже если растения и полезные ископаемые фактически связаны с землей, то есть находятся в естественном состоянии, при распоряжении ими отдельно от земли и строений они третируются законом в качестве движимости (ст. 900 ГКК).

Недвижимостью по назначению признаются движимости, если они:

  1. потеряли свою индивидуальность, являясь неотъемлемой частью недвижимости, и обеспечивают полезность последней (ст. 901 ГКК);

  2. являются отделенными от недвижимости неотъемлемыми частями, если они предназначены для последующего присоединения к ней (ст. 902 ГКК). Например, если оборудование из котельной здания извлечено для ремонта, при распоряжении зданием в его состав будет включено также и это «отделенное» оборудование;

  3. движимости, постоянно физически соединенные с недвижимостью, - в любом случае, коль скоро они реально находятся в таком состоянии (ст. 903 ГК). Например, картины на стенах здания, покуда они не сняты.

^ Понятие «недвижимость» по Швейцарскому гражданскому уложению 1907 г. (далее – ШГУ). Имущество, относящиеся к недвижимости, определяется перечнем, установленным ст. 655 ШГУ, согласно которой есть всего три вида недвижимости:

  1. земельные участки;

  2. горные прииски;

  3. зарегистрированные самостоятельные и постоянные права на недвижимость.

Земельный участок, согласно ст. 667 ШГУ, есть не только почвенный слой или территориальный базис, а также и недра, строения и растения.

^ Понятие «недвижимость» по Германскому гражданскому уложению 1896 г. (далее – ГГУ). Прежде всего отметим, что ГГУ оперирует исключительно категориями «движимость» и «земельный участок». Определение понятия «земельный участок» может быть выделено из ст. 93, 94, 98 и 905 названного акта.

Итак, земельный участок складывается из существенных составных частей, каждая из которых не может быть обособленным, самостоятельным объектом прав. Среди этих составных частей можно выделить три группы объектов:

  1. собственно «земля» - почвенный слой, недра и «воздушный столб»;

  2. строения и продукты земли, включая растения;

  3. права, связанные с правом собственности на земельный участок, например сервитут, и наследственное право застройки.

Недвижимость по целевому назначению относится ГГУ к принадлежностям земельного участка. В нее включаются: промышленный инвентарь (мельницы, кузницы, пивоварни, станки, другие машины, предназначенные для производства и т.д.) и сельскохозяйственные средства производства (орудия, скот, удобрения и т.п.). Соответственно сельскохозяйственный инвентарь является принадлежностью непосредственно земельного участка, а промышленный – строения как составной части земельного участка.

ГГУ допускает возведение строений на чужой земле для осуществления сервитута. В этом случае оно не будет являться существенной составной частью земельного участка. Такое строение выступает в несколько ином качестве – его можно рассматривать, скорее, как принадлежность сервитута.

^ Понятие «недвижимость» в Калифорнийском гражданском уложении (далее КГУ). К недвижимости, в соответствии со ст. 658-662, относятся:

  1. земельные участки;

  2. растения и всякие сооружения, прочно и постоянно прикрепленные к земле;

  3. всякие движимости, прочно прикрепленные к земле или строениям (прикрепления или fixtures);

  4. машины и другое оборудование, используемые при разработке рудников;

  5. принадлежности земельного участка: дороги, текучие воды, проходы для света, воздуха или тепла через землю (с земли) другого лица.

Следует отметить, что режим всяких прикреплений к недвижимости оценивается судебной практикой, исходя не столько из характера их механической связи с недвижимостью, сколько из намерений лица, осуществившего прикрепления, а также из юридического характера отношений такого лица с собственником недвижимости (если речь идет о разных субъектах). Так, если арендатор, обустраивая дом, повесил в нем картины, он имеет полное право их снять по истечении срока аренды. Если же то же самое сделал собственник и решил дом продать, то, поскольку иное не оговорено в договоре, картины станут частью дома и будут следовать его судьбе в качестве прикреплений, являясь недвижимостью. Таким образом, здесь происходит сближение с концепцией «недвижимости по целевому назначению».

^ Понятие «недвижимость» в законодательстве других стран. Выше рассмотрены стандартные концепции определения понятия «недвижимость», широко заимствуемые другими законодательствами. Тем не менее, поскольку это понятие существует практически в каждой правовой системе, не счесть числа разного рода модификаций, выделений специфических видов недвижимости и т.п. Наиболее любопытные мы и рассмотрим ниже.

^ Гражданский кодекс Португалии признает самостоятельным видом недвижимости и объектом прав составные части зданий и строений (ст. 204).

Гражданский кодекс Мексики 1928 г. (далее – ГК Мексики) содержит воистину огромный перечень имущества, являющегося недвижимостью, в который среди прочего входят: голубятни, пасеки, пруды с рыбами; статуи, барельефы и картины (при намерении постоянно содержать их в составе недвижимости); семена, предназначенные для посева; подвижной состав на железных дорогах; плотины; плавучие сооружения, предназначенные для нахождения в определенном месте водоема (ст. 750).

^ Гражданский кодекс Бразилии 1916 г. (далее – ГК Бразилии) включает в себя, пожалуй, самые загадочные предписания на рассматриваемую тему. Он считает недвижимостью государственные кредитные билеты, обремененные условием об их неотчуждаемости, и право на открытое наследство (ст. 44).

Из всего изложенного выше можно сделать следующий принципиальный вывод: принципиально не может быть недвижимостью земля.

Между тем, земельный участок – понятие сугубо юридическое. Именно право как отрасль знаний должно определить его сущность. Поэтому, несмотря на то, что выше мы уже говорили о понятии «земельный участок» в немецком и швейчарском праве, вернемся к вопросу о сущности этой категории в узком смысле, то есть к вопросу о том, что такое голый земельный участок, без зданий и сооружений.

Положительные законодательства, как правило, определяют юридическую сущность земельного участка через содержание права собственности на него, то есть через определение той субстанции, над которой господствует собственник. И здесь наблюдается определенная схожесть в положениях различных законодательств. Так, ст. 667 ШГУ определяет, что «право собственности на землю простирается вверх и вниз на воздушное пространство и на недра земли…», ст. 951 ГКК – что «право собственности на поверхность земли влечет право собственности на то, что находится над поверхностью земли и под ней», ст. 905 ГГУ – что «право собственника земельного участка распространяется как на пространство, находящееся над поверхностью, так и на недра земли», ст. 829 КГУ – что «собственник поверхности земли имеет право как на поверхность ее, так и на все, что постоянно находится под поверхностью или над ней». Безграничное осуществление права собственности на подобные объекты, естественно, влекло бы дезорганизацию нормальной жизни общества, поэтому оно и ограничивается. Все законодательства ограничивают право собственности на землю разумным интересом, но иногда не только им. ГКК, например, признает за государством право собственности на водоносные слои, подводные потоки и шахты (ст. 951), оставляя собственнику прочую субстанцию. Это, впрочем, не столь важно. Принципиально то, что речь идет об ограничениях именно осуществления права собственности. То есть признается, что собственник земельного участка осуществляет свое право на него и в 1000 м. над поверхностью, и в 1000 м. под ней, что он воздействует на объект своего права на любой высоте и любой глубине, что все над поверхностью и под ней принадлежит собственнику.

Таким образом, юридически земельный участок – это пространство, заполненное определенной материей. Соответственно вещное право на земельный участок – это право на пространство. Так, состав воздушного столба над земельным участком или подземных вод под ним постоянно меняется. Также различным фактическим или химическим изменениям может быть подвержена сама поверхность земли. Однако это не изменение объекта прав на земельный участок, ибо индивидуализация последнего происходит исключительно путем определения его географического расположения, то есть расположения относительно других земельных участков – частей пространства. При этом отметим, что право на пространство есть и право на субстанцию, его заполняющую, коль скоро оно в принципе осуществимо (проблематично, например, использовать субстанцию ядра земли или часть озонового слоя, находящегося над участком).

Учитывая физические особенности той части вселенной, в которой мы обитаем, отметим два обстоятельства. Во-первых, то, что земельный участок – всегда пространство, заполненное материей, поскольку там, где заканчивается твердая часть земли (литосфера), начинается атмосфера. Этим обстоятельством объясняется то, что прочие объекты прав (на земельные участки) делятся на движимые и недвижимые в том числе и (а точнее главным образом) по критерию привязанности к определенным точкам земной поверхности или – проще – связи с землей. Во-вторых, земельный участок представляет собой часть пространства, имеющую коническую форму, сужающуюся до точки к центру земли и расширяющуюся в противоположном направлении. Границы этой фигуры располагаются в плотных слоях атмосферы.

Уже из сказанного вполне ясно, сколь различна должна быть организация оборота частей пространства (земельных участков и связанных с ним объектов) и вещей в собственном, а не юридическом, смысле слова (обособленных объектов материального мира).

Термин «недвижимость» (immovable property) в общем праве тождественен термину «реальное имущество» (real property). Имущество, которое в континентальных системах именуется движимым, обозначается как personal property или личное имущество. Объяснение такого употребления терминов кроется в том историческом обстоятельстве, что иски о недвижимых имуществах в Англии именовались реальными (real) в противовес личным (personal) искам о движимости. Кроме того, личное имущество именуется так потому, что следует за лицом при смене места жительства. Последнее, конечно, весьма условно.
1   2   3   4   5



Скачать файл (1157 kb.)

Поиск по сайту:  

© gendocs.ru
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации