Logo GenDocs.ru

Поиск по сайту:  

Загрузка...

Лекции по управлению портфелем недвижимости - файл 1.doc


Лекции по управлению портфелем недвижимости
скачать (1157 kb.)

Доступные файлы (1):

1.doc1157kb.15.12.2011 22:41скачать

содержание

1.doc

1   2   3   4   5

^ 19. ЗАРУБЕЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Зарубежная недвижимость как один из способов управления капиталом всегда привлекала к себе внимание. При большом количестве вариантов инвестирования вложения в зарубежную недвижимость можно считать классической схемой организации бизнеса.

Инвестор, желающий вложить свои деньги в недвижимость, имеет достаточно богатый выбор.

Существует возможность прямого инвестирования и опосредованных вложений.

В первом случае речь идет о покупке и последующем использовании недвижимости с целью получения дохода. В этом случае покупатель, сдает приобретенную собственность в аренду. Если владельцу по каким-то причинам обременительно принимать участие в процессе управления собственностью, можно воспользоваться услугами управляющей компании. Существует большое количество инвестиционных фондов, которые покупают акции компаний, работающих с недвижимостью, а так же компании, которые объединяют вклады частных инвесторов, одним словом, технология такого рода бизнеса достаточно ясна и отработана.

^ 19.1. ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ НА МЕЖДУНАРОДНЫХ РЫНКАХ
Рассмотрев перечисленные выше факторы, можно перейти к оценке привлекательности инвестиций в зарубежную жилую недви­жимость. При этом надо иметь в виду, что оценка осуществляется с точки зрения среднего российского потребителя.

В реальной жизни каждый покупатель имеет свою мотивацию при приобретении объекта недвижимости.

Цели клиентов класси­фицируются следующим образом:

  1. личное проживание;

  2. постоянное проживание семьи;

  3. отдых;

  4. бизнес;

  5. коммерческое использование; вложение денег для перепродажи с прибылью.

Преимущества и недостатки выхода на международные рынки недвижимости

Основная причина инвестирования в объекты доход­ной недвижимости на международных рынках - стремление получать устойчивый поток доходов в виде арендной платы. Выход на международные рынки недвижимости позволяет добиться поставленной цели наилучшим образом в течение длительного периода времени, поскольку разные страны на­ходятся в один период времени на различных этапах про­мышленного цикла и, следовательно, на различных этапах развития рынка недвижимости.

Спад и подъем в разных странах происходят в разное время и потому выход на международ­ные рынки позволяет инвесторам в доходную недвижимость получать относительно устойчивые потоки доходов. Кроме того, необходимо учитывать, что длительность цикла сжа­тия рынка различна в разных городах Европы, Англии и США, что имеет для инвесторов особое значение, поскольку для рынка недвижимости характерно циклическое развитие.

Преимущества инвестиций в недвижимость на междуна­родных рынках заключаются в том, что они за счет террито­риальной диверсификации обеспечивают:

* устойчивый долгосрочный рост стоимости недвижимо­сти;

* устойчивый поток доходов, скорректированный на ва­лютный риск;

* защиту от инфляции.

Данные преимущества обусловлены действием ряда фак­торов. Прежде всего для различных стран характерны раз­ные стандартные нормы свободной недвижимости, которые играют существенную роль при сжатии рынка недвижимос­ти, поскольку они в краткосрочном периоде "гасят удары" рынка (рост или снижение спроса на объекты доходной не­движимости в результате изменений макроэкономической ситуации).
На основе этого, можно сделать выводы:

1)об относительной устойчивости европейских рынков недвижимости;

2) о том, что инвестиционная привлекательность европей­ских рынков недвижимости и рынков США находятся в противофазе.

Диверсификация управляемого риска достигается за счет того, что выход инвесторов на международные рынки в зна­чительной степени нивелирует неизбежные в рамках одного национального рынка циклические изменения арендной пла­ты, коэффициентов капитализации, стандартной нормы сво­бодной недвижимости.

Для рынков недвижимости в разных странах характерна и разная степень государственного регулирования. Иссле­дователи рынка недвижимости в Великобритании отмечают, что ослабление государственного контроля в 80-х гг. приве­ло к противоречивым последствиям: на первом этапе вызва­ло рост доходов от инвестиций в недвижимость; на втором -рост инвестиций в недвижимость и строительный бум; на тре­тьем этапе - рост предложения объектов недвижимости при­вел к неизбежному снижению арендной платы и росту стан­дартной нормы свободной недвижимости.

^ Кроме того, к преимуществам инвестирования в недви­жимость на международных рынках относятся:

• различная ликвидность объектов доходной недвижимо­сти;

• различия в структуре арендной платы (разные сроки и условия заключения договора аренды, сроки пересмотра арендной платы);

• различный уровень риска;

• различия в налогообложении операций с недвижимос­тью.

^ Недостатки инвестирования на международных рынках недвижимости включают:

• недостаточное знание местных особенностей;

• дополнительные политические риски;

• валютный риск.

^ Риск недостаточной информированности

Серьезным дополнительным риском, характерным для инвестиций в недвижимость на международных рын­ках, является риск недостаточной информированности. Это риск, вызываемый недостаточным знанием местных осо­бенностей.

Различия между правилами, регулирующими функциони­рование рынка недвижимости в разных странах, можно под­разделить на формальные и неформальные.

К формальным различиям относятся:

• различия в законодательных актах, регулирующих права собственности на землю и объекты недвижимости;

• различия в налогообложении доходов от операций с недвижимостью;

• традиционно сложившиеся сроки аренды и взаимоот­ношения между арендатором и арендодателем.

К неформальным различиям относятся различия в прак­тике ведения переговоров, обусловленные исторически сло­жившимся уровнем культуры ведения бизнеса и национальны­ми, религиозными особенностями.

Эти виды риска иностранный инвестор в недвижимость может уменьшить, пользуясь услугами посреднической фир­мы, хорошо знающей особенности местного рынка. Однако российским инвесторам необходимо тщательно проверять деловую репутацию фирмы-посредника.

^ Политический риск

Политический риск - это, по существу, страновой риск. Существующая методика оценки странового риска требует учета ряда факторов.

^ Расчет странового риска кумулятивным методом

1. Риск, связанный с активами:

политика экспроприации,

политика национализации,

возможности местного самофинансирования

2. Риски, связанные с социально-экономической ситуацией:

политическая стабильность

отношение к иностранным инвестициям

стабильность правовой ситуации по защите частной собственности

участие государства в управлении экономикой

отношение населения к частной собственности

наличие и стоимость рабочей силы

отношения с сопредельными государствами

степень коррумпированности и влияния

организованной преступности

3. Финансовые риски:

конвертируемость национальной валюты

стабильность национальной валюты

ограничения на вывоз капитала емкость рынка

доступ на рынок ЕЭС

тенденции развития экономики

стабильность налогообложения

темпы инфляции и инфляционные ожидания

местные потребности в иностранном капитале

^ Рассмотренные факторы странового риска относятся по принятой терминологии к глобальным политическим рискам.

К локальному политическому риску относятся сложности установления контактов с местной администрацией и определение соответствующего уровня принятия решений.

Страновой риск учитывают, корректируя приемлемую ставку до­ходности инвестиций в недвижимость. Например, если при­емлемая ставка доходности инвестиций в недвижимость со­ставила 20%, а страновой риск - 6,38%, то ставка доходности с учетом странового риска равна 20% + 6,38 = 26,38%.

^ Валютный риск

Валютный риск - это риск получения убытков в резуль­тате неблагоприятных краткосрочных и долгосрочных коле­баний курсов валют на международных финансовых рынках.

Ему подвержены инвесторы в доходную недвижимость в связи с необходимостью конвертации валюты в период по­купки-продажи объектов недвижимости и переводом потоков доходов в национальную валюту.

Косвенным образом валютному риску подвержена любая компания, сталкивающаяся с иностранной конкуренцией на внутреннем рынке.

Виды валютного риска

  1. Операционный

  2. Трансляционный

  3. Экономический

  4. Прямой

  5. Косвенный

Операционный валютный риск возникает, когда специ­фика деловой операции требует проведения платежа или по­лучения средств в иностранной валюте в какой-то момент в будущем. Колебания валютного курса могут привести к со­кращению реальной суммы выручки или увеличению реальной суммы платежа в иностранной валюте по сравнению с первоначальными расчетами. Этот вид риска связан с пото­ками денежных средств или величиной выплат. Например, стоимость объектов недвижимости может увеличиваться или уменьшаться из-за изменения валютных курсов.

^ Трансляционный валютный риск возникает при консоли­дации счетов иностранных дочерних компаний с финансо­выми отчетами многонациональных корпораций. Это риск снижения стоимости активов и потери прибыли.

^ Экономический валютный риск - это риск сокращения выручки или роста расходов, связанных с неблагоприятны­ми изменениями валютных курсов. Он носит долговремен­ный характер и связан с тем, что компания производит рас­ходы в одной валюте, а получает доходы в другой, в резуль­тате любые изменения валютных курсов могут отразиться на финансовом положении компании.

Существует два главных последствия экономического риска:

• уменьшение прибыли по будущим операциям (прямой экономический риск),

• потеря определенной части ценовой конкуренции в срав­нении с иностранными производителями (косвенный экономический риск).

Инвесторы в доходную недвижимость особенно подверже­ны прямому экономическому валютному риску, если вкладыва­ют капиталы в страну, валюта которой обесценивается. Инвес­тиции в недвижимость носят в основном долгосрочный харак­тер и потому страхование объекта недвижимости от валютного риска практически невозможно. Учет возможных потерь за счет обесценения иностранной валюты проводится через определе­ние приемлемой ставки доходности инвестиций. Например, рас­считано, что ставка доходности инвестированного в недвижи­мость капитала в национальной валюте должна составить 35%. Если инвестиции осуществляются в страну, валюта которой обесценивается на 15% в год (это внешнее обесценение, выра­женное в изменении валютного курса), то приемлемая ставка доходности в иностранной валюте:

где г - требуемая ставка доходности в национальной валюте; 1с - ставка доходности в иностранной валюте; 1с = 0,35 + 0,35 • 0,15 + 0,15 = 0,5525, или 55,25%; ) - темпы обесценения иностранной валюты.

Данная формула показывает, что необходимо учитывать как приемлемую ставку доходности в национальной валюте, так и изменения валютного курса.

^ Риск малозначимых рынков

К малозначимым рынкам относятся рынки регионов (стран) с численностью населения не выше 450 тыс. человек. Небольшой масштаб таких рынков снижает реальные воз­можности для инвестирования в доходную недвижимость и повышает риск неопределенности. Для малозначимых рын­ков недвижимости характерна крайне низкая ликвидность и потому есть только один рецепт избежать данного вида рис­ка - не вкладывать капитал в доходную недвижимость на малозначимых рынках.

^ 20. Классификация объектов недвижимости на зарубежных рынках
Для проведения анализа рынка зарубежной недвижимости перво­начально необходимо ее классифицировать и определить группу объ­ектов недвижимости, потенциально интересных для российских инве­сторов, с целью «чистого» инвестирования, получения прибыли и удов­летворения личных потребностей в жилье. Цель классификации — вы­явить общие характеристики и типы зданий в различных странах, что­бы обеспечить сопоставимость при оценке их привлекательности.

В основу классификации целесообразно положить следующие основные признаки:

  • функциональное назначение (жилая недвижимость, офисные помещения, промышленная недвижимость, торговые объекты, рестораны, гостиницы, земля, объекты культурного и истори­ческого значения и др.);

  • место расположения (престижные районы, столичный рынок недвижимости, малопрестижные районы, курортные зоны, оффшорные зоны и др.);

  • типы объектов недвижимости, удовлетворяющие различные потребности (отдельные дома, квартиры, бунгало, шалеты, до­ма на колесах, виллы, дворцы и др.).

В соответствии с этой схемой и предварительным анализом ус­тановлено: у российских инвесторов пользуются спросом (в поряд­ке убывания) квартиры, дома, недостроенные квартиры и дома раз­личной степени готовности, земельные участки под застройку и как вложение капитала небольшие гостиницы, прочая недвижимость. Наибольший спрос на жилую недвижимость: всевозможные квартиры и дома, отвечающие самым различным запросам потреби­телей. Большое значение для сопоставимости имеют их размеры и состав помещений в квартире или доме.

^ Классификации жилой недвижимости

20.1. США

Синглхаус — дом в один или два этажа, перед ним аккуратно
подстриженный газон, гараж на пару машин, задний дворик с деревьями (грецкий орех, апельсиновое дерево, персик, клен) и цветами,
иногда с бассейном. Владелец этого дома — хозяин земли, сам занимающийся стрижкой газонов, уборкой территории, поливкой сада.

Таунхаус — городской дом; такие дома формируют квартал из нескольких десятков домов, примыкающих друг к другу; каждый дом имеет гараж на две машины спереди, между гаражом и домом — не­большой дворик размером 2x4 м, где растет пара кустов роз, с дру­гой стороны — участок земли 2,5x5 м с небольшим садом-огородом. Помимо личной есть общественная часть: бассейн, джакузи, гриль, теннисный корт на 8—10 семей. Это может быть двухэтажный дом об­щей площадью до 120 м2, с оборудованной кухней, столовой, гости­ной, на втором этаже — две спальни со встроенными шкафами и ван­ной. Ворота управляются дистанционно. Отопление и кондициони­рование осуществляются одной установкой.

Кондоминиум — дом, стоимость проживания в котором, чис­ло комнат, ванн, наличие бассейна и сада зависят от его типа и ка­чества. Обычно такие дома имеют подземный гараж, помещение, где установлены стиральные, сушильные машины, за пользование кото­рыми надо вносить небольшую плату.

Мезонет - представляет собой дом, в котором расположены две квартиры с отдельными, разнесенными друг от друга входами. Он может выглядеть, как два отдельных дома, чаще двухэтажных, соединенных обратной стороной. В некоторых случаях, это ряд соединенных торцами домов, перед каждым входом имеется небольшой участок земли, достаточный для размещения цветника. Такой вид недвижимости еще может называться "ТАУНХАУСОМ". Общая площадь обычно составляет около 80 - 150 кв. м. К мезонету относится небольшой участок земли до 50 кв. м. Мезонет позволяет иметь отдельное жилое помещение с участком земли, по цене близкой к стоимости квартиры. Поэтому он пользуется заслуженной популярностью у жителей небольших городов.

Мобилхаус (дом на колесах) — собственный дом, стоит на арендованной земле. Хозяин обеспечивает владельца дома фундаментом, коммуникациями (газ, электричество, телефон, канализация), общественным бассейном, площадками для игр. Плата за арен­ду такой земли порядка 200 долл.* в месяц, зато сам дом значитель­но дешевле. Такой дом обычно изготавливается в заводских условиях; он может быть одинарным и двойным шириной соответственно3 и 6 м. В доме есть ванна, туалет, кухня и спальни, число которых определяется числом блоков.

^ Роскошные виллы, особняки, возведенные на склонах гор; вход в дом на третьем или четвертом этаже; на крышах расположены гаражи и бассейны. Эти дома изготовляются по индивидуальным проектам.
20.2. Франция

Вилла — усадьба современного стиля; жилая площадь — 220-420 м2, отдельно стоящий домик для гостей. Земельный участок — 2000-3000 м2. Бассейн 15,5x8 м с .раздевалкой и душем, гараж.

Дом — прихожая, большая гостиная с камином, столовая, обо­рудованная кухня, пять комнат с ваннами, летняя кухня, гараж, бас­сейн 6x12 м.

^ Роскошная усадьба — построена в начале века и полностью пе­ределана в начале 1990-х гг., вестибюль, гостиная с мраморным по­лом, столовая, бар, большая оборудованная кухня, рабочий кабинет,4 комнаты, 3 ванные комнаты, отделанные мрамором, сауна, винный погреб, однокомнатная квартира для обслуживающего персонала.

Дворец — уникальные, единственные в своем роде владения жи­лой площадью от 750 м2, отреставрированные под XV-XVI вв., зе­мельный участок — 1,5 га, бассейн, 6 комнат с ванными, отдельный дом для гостей и дом для домашних служащих, гаражи.

Резиденция — небольшой многоквартирный (или вернее многоапартаментный) дом, обычно рассчитан на 10-30 апартаментов различных по площади с большими красивыми тер­расами, с частными парками, бассейн для всех владельцев.

Апартамент (от французского appartement - квартира) - в большей или меньшей степени соответствует нашему пониманию слова квартира. Тоже различаются по метражу, количеству комнат и степени комфортности.

Кабина - маленькое помещение в апартаменте или студио с одной или двумя (часто двухъярусными) кроватями. Примечание. Кроме кроватей нет ничего, даже тумбочек, а иногда даже окна.

Студио - однокомнатная квартирка на 1-4 чел. метраж варьируется в зависимости от степени комфортности. Больше всего напоминает однокомнатную квартиру в "Хрущевке", где снесена стенка между кухней и комнатной.

20.3. Испания

Квартиры-апартаменты — одно-, двух-, трехкомнатные квар­тиры, дорогие современные квартиры 500 типов, имеющие две спаль­ни, две ванные комнаты, гостиную, столовую, общая площадь жилых помещений и террасы по 100 м2, пневматический мусоропровод, мраморные или керамические полы. Apartamentos - апартаменты - так в Испании называют небольшие квартиры. Часто они располагаются в высотных домах в курортной зоне городов, вдоль пляжей, а иногда в компактных урбанизациях, но невысокой этажности. Различаются по количеству спален. Салон – гостиная за комнату-спальню не считается . Говоря о 3 спальной квартире – имеется в виду что по нашим понятиям квартира 4 комнатная.

Estudio - самый простой вариант - квартира с одним большим помещением, которое служит и спальней и кухней и гостиной, санузел, конечно же отдельно.

^ Современные дома, отделанные под старину, — дорогие, с тре­мя спальнями.

Дом-шале — современный небольшой домик в альпийском стиле, состоящий из двух спален, туалета, кухни и гаража.

Бунгало — представляет собой небольшой одноэтажный дом до 200 кв. м. с 2-3 (редко более) спальнями на двух и более хозяев с раздельными входами и участками, иногда их тоже называют виллами, обычно в рекламных целях. Бунгало могут стоять, прижавшись, стенка к стенке или располагаться отдельно, иметь бассейн, сад, а также в жилом комплексе, где садом и бассейном владеют несколько собственников. Участки около дома небольшие, поэтому обычно бассейны являются общими, один на несколько домов. Гаражи чаще всего рассчитаны на одну машину, иногда вместо гаража строится крытая стоянка.

Pisos – это более распространенные квартиры с одной, двумя, тремя и реже четырьмя и более dormidorio (спальнями), в которых помимо спален имеется также холл или гостиная, кухня и один или несколько санузлов и терраса . Общая площадь делится на жилую и площадь террас. Как правило, все окна выходят в сторону моря, особенно в новых, расположенных в курортных зонах, которые строятся фактически с одной лицевой стороной, если дом не "односторонний", то большую стоимость при равной площади имеют квартиры с лучшим видом. Стоимость зависит от площади, количества спален, близости дома к береговой линии, размера лоджии или террасы, наличия общего бассейна, гаражей или стоянок, своей зоны отдыха, престижности. В многоэтажном доме верхние этажи обычно дороже.

^ Villa (вилла) или еще на французский манер Chalet (шалет), иногда, особенно в сельской местности называют finca (финка) или просто – casa (дом) - обычно одно-двухэтажный отдельный дом с участком и, как правило, с бассейном. Стоимость виллы сильно зависит, помимо площади постройки от площади участка и стоимости этой земли. Стоимость на землю может сильно различаться в разных районах и обычно ощутимо растет последнее время. В urbanizacion (отдельных поселках) иногда строят виллы на небольших участках, что приближает их по стоимости к бунгало. Понятно, что цены на виллы ограничиваются только размером фантазии и средствами. Строятся они, как правило, или по типовым проектам на выбор, или по вашему собственному. Купив участок, также можно самому выбрать и застройщика.

Оплата за коммунальные и технические услуги рассчитывается советом владельцев урбанизационного комплекса исходя из установленной сметы на год. В расчёт обязательно принимается метраж занимаемой квартиры. Обслуживанием дома, сада и общего бассейна на территории урбанизации занимается как правило специальный персонал. Эти люди заключают с советом жильцов договор об обслуживании. Обычно плата за коммунальные услуги составляет от 100 до 180 евро каждый триместр .

Около 130 евро в год стоит муниципальный налог утилизации мусора и отбросов из ближайших уличных контейнеров для стекла, картона и использованных аккумуляторов.

Годовой налог на владение недвижимостью рассчитывается из квадратных метров занимаемой квартиры.

20.4. Турция

Средняя квартира — 4-5 комнат общей площадью 90 м2. Дома — 3—4 этажа с подземными гаражами и теннисными кортами, бассей­нами, на 15 дорогих квартир; имеют салон 30 м2, несколько спален, кухню.

Коттедж — две-три спальни, кухня, небольшой участок земли.

Характеристики рассмотренных выше основных типов жилой недви­жимости отражают уровень развития страны, особенности ее климата, национальные традиции, запросы потребителей.

22. ТАЙМШЕР
Таймшер – это разновидность аренды жилого помещения.

Таймшер (англ. timeshare – разделенное время) – совместное владение недвижимостью в туристическом бизнесе с возможностью пользоваться ею на протяжении определенного времени, пропорционально денежному взносу. Таймшер означает "собственность на каникулы", которая приобретается на срок от 10 лет или в бессрочное пользование.

Время пользования измеряется в неделях, которые сгруппированы в три цвета, которые отражают динамику спроса по сезонам:

  • красный цвет – это сезон, он самый дорогой и престижный;

  • белый цвет – межсезонье;

  • голубой цвет – не сезон.

Совладелец кондоминимума может отдыхать в приобретенных апартаментах в «свои» недели либо обменять место отдыха на анало­гичное в рамках цвета. Кроме того, красный цвет меняется на красный, белый и голубой, белый – только на белый и голубой, голубой — только на голубой. По желанию также можно поменять сверхпопулярный и престижный регион на менее престижный с увеличением времени отдыха.

Таймшер является одним из видов туристического продукта. Он впервые возник в США в начале 1970-х гг. как правовой институт соб­ственности на недвижимость в жилищной сфере в разделенные промежутки времени.

Таймшер занимает промежуточное положение между услугами риэлтеров и услугами туризма.

В развитых зарубежных странах, где он стал одним из видов клубного отдыха, приняты соответствующие законы, регулирующие отношения в сфере продажи услуг таймшерных клубов.

Характерными признаками таймшера являются:

  • приобретение в собственность апартаментов, гостиничного номера или коттеджа в клубном отеле или комплексе на определенный договором срок с разделением времени – одна (или более) неделя ежегодно в течение 25 лет и более;

  • владение собственностью не имеет индивидуализированного характера, т. е. не привязано к конкретному номеру или апартаментам в данном отеле или гостиничном комплексе, т. е. владельцу по прибытию на отдых могут быть предоставлены любой номер или апартаменты данного класса в данном отеле;

  • права владельца в отношении собственности ограничиваются правом на отдых в указанные сроки по предварительной заявке, иных материальных прав нет;

  • права владельца подтверждаются сертификатом, который по своей юридической природе аналогичен ценной бумаге и обладает всеми ее свойствами, а именно определенной номинальной стоимостью, уменьшающейся с течением времени (по мере пользования);

  • возможность залога, например под обеспечение кредита или гарантии;

  • уступка третьим лицам на любых условиях, но с соблюдением правил кондоминимума (клуба);

  • передача по наследству;

  • сертификат может быть выпущен на уже готовый объект, часть объекта, объект планируемый или начатый строительством. Возможность покупки собственности в еще не построенном отеле или курорте, т.е. кредитование строительства, исключительно важный аспект в смысле привлечения средств для финансирования реконструкции курортов и гостиниц;

  • клубные правила допускают, что при минимальной ежегодной продолжительности отдыха в одну неделю имеется возможность накопления, например, если владелец пропускает год или два пла­нового отдыха (но не более), то он может по заявке, поданной в надлежащий срок, получить два или три срока отдыха в один год соответственно;

  • клиент имеет возможность внесения приобретенной собственнос­ти в таймшерном клубе в обменный банк Spacebank системы RCI или иной;

  • в апартаментах может проживать количество отдыхающих не более установленного, например в двухкомнатном коттедже не более 6 человек;

  • владелец дополнительно несет ежегодно расходы по профилактике номера независимо от использования;

  • все дополнительные услуги, кроме проживания, например питание, транспорт, спортивные сооружения и др., оплачиваются отдыхающими дополнительно.

Существуют обменные системы или системы таймшерных клубов: RCI, II, Holiday rights.

Система Resort Condominimums International (RCI) была создана в 1971 г. Она занимается обеспечением совместного владения недви­жимостью на курортах высшего класса и «обменом отдыхом». В эту систему входит свыше 2300 комплексов, расположенных на курортах 70 стран мира.

Система таймшерных клубов Interval International (II) включаете себя более 1000 отелей высокого класса (как правило, не ниже 5 звезд). В правилах обмена установлено, что систему II можно поменять на систему RCI, а обратно поменять нельзя. Любой желающий независимо от гражданства вносит 22 тыс. USD и становится совладельцем коттеджа на одну неделю ежегодно сроком на 25 лет. В отличие от RCI система II является системой более высокого класса, коттеджи предлагаются общей площадью 160 м2 и лучше оборудованы. Обычно они включают в себя две спальни, кухню, холл и т. д. В коттедже могут одновременно отдыхать до 8 человек. Отдыхать можно в любую неделю года, а также поменять данный коттедж на другой в системе II или RCI.

Система Holiday rights включает права временного пользования и право предоставления третьим лица права пользования коттеджем, указанным в свидетельстве на право собственности на определенный период времени (например, на 25 лет). Особенностью таймшера является наличие сертификата собственности на определенный период отдыха, причем эти права передаются по наследству, а также могут быть предметом залога, обеспечения кредита и т. п.

При покупке объекта таймшера следует иметь в виду, что таймшер – это удовольствие для людей богатых и твердо знающих, что на протяжении всего периода времени (25 лет и более) у них есть и всегда будут достаточные денежные средства для содержания своей жилой собственности, выплаты всех ежегодных обязательных платежей и для отдыха. При этом следует учесть, что оформление визы, авиаперевозка, трансферт и другие виды туристических услуг – это забота и оплата владельца данного таймшера. Это означает, что совокупные расходы на таймшер оказываются примерно на 40 % выше, чем расходы на обычные туристические путевки (при групповом путешествии). Кроме того, содержание таймшера требует уплаты налогов на имущество. Продажа таймшер производится, как правило, агрессивным способом, т.е. навязыванием его покупателю, заранее вводя его в заблуждение.

Приемами технологии продажи таймшер являются:

  • продажа таймшерного продукта производится на индивидуаль­ных или коллективных презентациях;

  • на презентации приглашаются обычно пары, мужчина и жен­щина;

  • презентации сопровождаются интенсивным информационно-рекламным воздействием на клиента;

  • в беседах с клиентами участвуют исключительно хорошо подготовленные менеджеры, способные убеждать клиента, прошедшие отменную особую подготовку, часто обладающие незаурядными способностями воздействия на психику собеседника или даже гипнотическими способностями.

В беседах с клиентом, сценарии и тексты которых тщательно отработаны весьма компетентными психологами, часто опускаются важные экономические особенности и последствия сделки, разумеется, в сторону ее кажущегося упрощения, повышения выгодности. Сделка оформляется заранее подготовленным формуляром, сопровождается договорными условиями, не позволяющими клиенту пре­кратить сделку досрочно, отказаться от поспешно сделанной покупки.

В настоящее время в России насчитывается 20 тыс. владельцев таймшера на зарубежных курортах.

В России таймшерного законодательства нет, поэтому специалисты до сих пор решают, что же это такое. По мнению большинства, — это туристическая услуга. Однако организация туристического отды­ха предполагает наличие минимум двух компонентов из трех: ночлега, питания, экскурсии. Туризма, состоящего из одного ночлега, который и гарантируется таймшером, не бывает.

Клиенты в основном принимают его как вариант приобретения имущества. Это, кстати, одна из основных иллюзий российского таймшера — к покупке недвижимости он никакого отношения не имеет. Ведь, заключая договор, клиент получает что-то вроде временной дачи.

^ 23. Понятие “управления недвижимостью”.

23.1. Понятие “управления недвижимостью”.

К сожалению, в существующей литературе по проблеме управления недвижимостью не сложилось единого подхода к вопросу о том, что же следует понимать под “управлением недвижимостью”. Постараемся немного прояснить этот достаточно актуальный, на наш взгляд, вопрос.

Сразу оговоримся, что в данном учебном пособии рассматривается “недвижимость” в традиционном понимании этого термина. А именно, под недвижимыми вещами (недвижимым имуществом, недвижимостью) понимаются земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения (Гражданский кодекс РФ ст.130 ч.1).

Часть 2 той же 130-й статьи Гражданского кодекса относит к недвижимым вещам также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также и иное имущество относимое законом к недвижимым вещам. Данные объекты мы не рассматриваем.

В существующих научных источниках под “управлением недвижимостью” как особым видом предпринимательской деятельности в зависимости от ситуации понимается:

1) принятие решения и оформление документов в отношении имущественных прав на объекты недвижимости;

2) управление конкретным видом объекта в процессе его эксплуатации для удовлетворения личных потребностей или коммерческого использования;

3) любое единичное целенаправленное организующее воздействие на недвижимое имущество для достижения поставленных целей;

4) процесс реализации функций управления для получения определенных социально-экономических результатов;

5) система законодательного и исполнительного регламентирования и контроля поведения всех участников отношений, связанных с недвижимостью, осуществляемая уполномоченными государством органами в целях стабилизации и эффективного развития экономики в изменяющихся условиях, которая называется регулированием.

Кроме того, встречается и такое определение: “управление недвижимостью (в сфере предпринимательства) - это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная по поручению собственника на извлечение прибыли от реализации полномочий собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим недвижимым имуществом”.

Таким образом, несмотря на некоторую противоречивость приведенных определений, из них можно сделать вывод, что управление недвижимостью включает все виды деятельности и все операции с ней: строительные, инвестиционные, владения, посреднические, залоговые, трастовые, обменные и др.

Можно выделить три группы объектов управления:

1) Отдельные объекты недвижимости.

2) Объекты недвижимости в составе имущественных комплексов предприятий (управляются в интересах всего имущественного комплекса).

3) Системы объектов недвижимости (жилой фонд, нежилой фонд, земельный фонд и т.п.). Разные системы объектов недвижимости имеют разные принципы управления. Например, нежилой фонд управляется для получения прибыли, а жилой фонд – с целью минимизации затрат на его содержание).

Постараемся конкретизировать понятие “управление недвижимостью”.

Управление недвижимостью может быть внутренним и внешним.

Под «внутренним управлением» понимают деятельность предприятия по управлению принадлежащей ему недвижимостью (например посредством внутренних нормативных документов: устава, должностных инструкций, положений и т.п.). Таким образом, при внутреннем управлении предприятие само управляет принадлежащей ему недвижимостью.

Под «внешним управлением» подразумевается регулирование государством, а также международными соглашениями деятельности участников рынка недвижимости. Таким образом, государство при внешнем управлении стремится своими действиями вызвать определенную реакцию собственников недвижимости, то есть управляет недвижимостью, которая ему не принадлежит. Синонимом «внешнего управления» является термин “государственное регулирование рынка недвижимости”.

Внутреннее управление, в свою очередь, можно подразделить на два уровня управления.

На первом уровне принимается решение о форме распоряжения объектом недвижимости исходя из целей деятельности предприятия. Под формами распоряжения понимаются:

- покупка;

- управление собственными силами;

- залог;

- аренда;

- доверительное управление;

- продажа.

Иногда, для обозначения действий входящих в первый уровень управления применяется термин “управление портфелем недвижимости”. Принятие решения на данном уровне управления невозможно без решения таких вопросов, как оценка стоимости объектов и возможных доходов от них, анализ ситуации на рынке объектов недвижимости, а также вопросов оформления сделок.

Второй уровень управления подразумевает управление конкретным объектом недвижимости, остающимся в собственности предприятия. При этом будет существовать различие (прежде всего по целям управления) между управлением отдельными объектами недвижимости, объектами недвижимости в составе имущественных комплексов предприятий и объектами в составе систем зданий и сооружений (жилой фонд, нежилой фонд и т.п.). Таким образом, второй уровень управления представляет собой совокупность действий по обеспечению функционирования и развития объектов недвижимости, извлечению из них максимальных финансово-экономических и нестоимостных результатов. Такие действия реализуются в процессе:

- проектирования;

- строительства;

- ремонта и реконструкции;

- выплаты коммунальных платежей;

- определения и сбора (или выплаты) арендной платы;

- реализации функций управления (планирования, организовывания, руководства и контроля).

Внешнее управление со стороны государственных и муниципальных органов власти будет распадаться на три основных направления:

1) Регулирование и развитие рынка недвижимости как необходимого условия нормального функционирования и развития экономики. Этот процесс осуществляется прежде всего набором действий по обеспечению финансирования рынка недвижимости (главное направление - ипотека), правовому регулированию рынка недвижимости и обеспечению защиты прав собственности через систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2) Налогообложение объектов недвижимости, которое, в свою очередь, распадается на регулирование системы налогообложения (установление ставок налогообложения, налоговые льготы и т. п.) и создание системы объективного определения рыночной стоимости объектов недвижимости, как налогооблагаемой базы.

3) Достижение целей экономического развития через обеспечение инвестиционно-благоприятных условий, создание “центров роста”, развитие инфраструктуры.

Перечисленные направления внешнего управления обеспечивают достижение двух различных, но взаимосвязанных групп целей деятельности государства и муниципалитетов, а именно финансово-экономических и нестоимостных целей.

Сложность в определении даже самого понятия “управления недвижимостью” наглядно иллюстрирует сложность и многоаспектность данной проблемы. Однако, если рассматривать логическую последовательность всего процесса управления, то становится очевидным, что первым этапом этого процесса должно стать решение вопроса о выборе формы распоряжения объектом недвижимости.

1   2   3   4   5



Скачать файл (1157 kb.)

Поиск по сайту:  

© gendocs.ru
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации