Logo GenDocs.ru

Поиск по сайту:  

Загрузка...

Ответы по управлению портфелем недвижимости - файл n1.doc


Ответы по управлению портфелем недвижимости
скачать (338.5 kb.)

Доступные файлы (1):

n1.doc339kb.06.01.2013 12:43скачать

Загрузка...

n1.doc

  1   2   3   4   5
Реклама MarketGid:
Загрузка...

Понятие и история термина «недвижимость»


 

Основные термины, используемые при описании рынка не­движимости, имеют три уровня определения. К первому уров­ню относятся формулировки, используемые в действующем за­конодательстве; ко второму — в профессиональной литературе; а к третьему — формулировки, используемые непрофессиона­лами. В идеале все они должны быть очень близки, но на прак­тике это, к сожалению, не всегда достигается.

Правильное понимание терминологии и свободное владе­ние ей создает основу для эффективного диалога как с про­фессионалами в соответствующей области, так и с новичками, которым необходимо доходчиво объяснять значения соответ­ствующих терминов. Рыночная терминология по недвижимо­сти и специальные оценочные термины широко используются при ее оценке.

Законодательное оформление этого понятия имеет давнюю историю. Уже в законах Древнего Рима имущество подразделялось на движимое и недвижимое. В России термин «недви­жимое имущество» введен Петром I в 1714 г. в указе «О по­рядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». С тех пор это понятие широко применялось в дореволюцион­ной России. В своде гражданских законов России «недвижи­мыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пус­тые дворовые места, а также железные дороги». Далее разъяс­нялось, что к принадлежностям земель относятся: «состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мос­ты, перевозы, плотины, гати, озера, пруды, болота, дороги, ис­точники и другие места, сим подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в не­драх ее металлы, минералы и другие ископаемые».

Сейчас к недвижимости относятся объекты, обладающие всеми перечисленны­ми видами оборотоспособности, такие как, например, жилые квартиры, Московский Кремль, рудные месторождения, промышленные и иные пред­приятия и др. В связи с этим рассмотрим само понятие недвижимых вещей, их виды и применимые режимы.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) отно­сятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т. ч. леса, мно­голетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, кос­мические объекты.... (ст. 130 ГК РФ).

«Предприятие в целом как имущественный комплекс признается не­движимостью. (Предприятием как объектом прав признается имуществен­ный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности)» (ст. 132 ГК РФ).

Таким образом, существует большое количество разнообразных видов недвижимости, обладающей разной оборотоспособностью. Так, «Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах» (п. 3 ст. 129 ГК РФ), отчуждение предприятий регулируется специальны­ми законами об акционерных обществах и других хозяйственных объеди­нениях. В соответствии с установленной законом оборотоспособностью разных видов недвижимости сложились и разные товарные рынки недви­жимости. Например, до настоящего времени из гражданского (рыночного) оборота выведена земля сельскохозяйственного назначения.

Недвижимое имущество имеет большую общественную значимость, недостаточное или неадекватное регулирование в этой области могут иметь негативные последствия для всего общества, поэтому в дополнение к общему гражданскому законодательству действует большое количество специаль­ных законов и подзаконных актов, регулирующих статус различных видов недвижимости, режим их использования и распоряжения

К недвижимости относятся наиболее ценные и об­щезначимые объекты. Такие объекты недвижимости как земля, природные ресурсы имеют большую экономиче­скую и стратегическую значимость для государства. Во многом по этой причине недвижимость подлежит уси­ленной охране со стороны закона. Причины этого отчасти носят и исторический характер, отчасти определяются самой природой недвижимости. Так земля была важ­нейшим объектом недвижимости в докапиталистические времена, когда денежный капитал, кредит играли не­значительную роль в хозяйственной жизни, в то время как земля являлась почти единственным источником частных богатств и государственных доходов, служила показателем политического значения гражданина.

Недвижимость имеет большое значение для налоговой политики. Скрыть наличие недвижимости, ее переход к другому собственнику является трудным делом, по этой причине может быть ее особое налогообложение.

Средства, вложенные в недвижимость, защищены от инфляции, в то же время могут быть причиной спеку­лятивных сделок с недвижимостью, так как цены растут, и это может вести к концентрации недвижимости в руках крупных владельцев с целью последующей вы­годной продажи по более высокой цене. По этой же причине владение недвижимостью несет не только вы­году, но и связано с ограничениями, которые наклады­вает государство в целях защиты интересов других лиц и общества в целом. Например, купленный земельный участок можно продать через какое-то число лет или купить можно после аренды, или в течение определен­ного договором времени не менять производственную ориентацию предприятия

Понятие рынка недвижимости

 

С момента принятия законодательных документов о приватизации жилья и предприятий (1991 г.), легали­зовавших рыночные отношения в сфере недвижимости, начал бурно формироваться российский рынок недви­жимости.

Рынок недвижимости представляет собой совокуп­ность региональных, локальных рынков, существенно от­личающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т. д.

Рынок недвижимости является существенной состав­ляющей в любой национальной экономике. Недвижи­мость — важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% ми­рового богатства.

Без рынка недвижимости не может быть рынка во­обще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т. д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, не­обходимые для их деятельности.

По утверждению ряда зарубежных экономистов , рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавлива­ются цены и распределяется пространство между различ­ными конкурирующими вариантами землепользования.

С учетом отечественного опыта по реализации недви­жимости можно считать, что рынок недвижимос­ти — это совокупность сделок, совершенных с недви­жимостью, информационного их обеспечения, опера­ций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Купля-продажа недвижимости это не просто обычная купля-продажа товаров длительного пользования, а и движение капитала, т. е. стоимости, приносящей доход. Так, купленный дом, квартира, зе­мельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене иди сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия при­носит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия.

Недвижимость в руках собственника может использо­ваться для удовлетворения личных потребностей, а также получения дохода или прибыли. Что касается жилой не­движимости, то она, прежде всего, удовлетворяет личные потребности ее собственника, а в ряде случаев служит ис­точником получения дохода при сдаче ее в аренду.

Главной целью нежилой недвижимости является ее эксплуатация для производства товаров и услуг и тем самым получения прибыли или дохода.

По этой причине необходимо учитывать связь рынка недвижимости и с рынком товаров, и с рынком капи­талов, и с финансовым рынком.

В свою очередь связь рынка недвижимости с финан­совым рынком не означает, что недвижимость — это сегмент финансового рынка. Недвижимость формирует самостоятельный рынок.

Последнее свидетельствует, что сфера деятельности недвижимости многогранна, являясь самостоятельной среди других сфер экономики, она в то же время участву­ет во многих экономических отношениях, связанных с собственностью, с государственным регулированием раз­личных сфер экономики и общества. Состояние, тенден­ции рынка недвижимости зависят от степени развития всей экономики, особенностей ее отдельных этапов.

Рынок выполняет экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов. В силу специфических свойств недвижимости рынок недвижимости существен­но отличается от рынка других секторов рыночной эко­номики.

Рынок недвижимости — это рынок товаров, об­ладающих индивидуальными характеристиками. Недви­жимость может обладать различными физическими по­требительскими свойствами: материалом изготовления, степенью новизны, архитектурным стилем, внутренней планировкой, отделкой, сроком службы и т. д. Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недви­жимость может различаться местоположением к подъ­ездным путям, предприятиям инфраструктуры, экологи­ческой особенностью региона и т. д. Для жилой недвижимости важен вид из окна (во двор, на улицу, на соседний дом), близость к центру, месту работы и т. д.

Рынок недвижимости — это рынок ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей. Ограничено коли­чество продавцов недвижимости, находящейся в эколо­гически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объек­тов, объектов с выразительным художественным стилем. Ограничено и число покупателей такой недвижимости, так как последняя, в силу перечисленных потребитель­ских свойств, имеет высокую цену. Ограниченность продавцов и покупателей приводит к формированию практически индивидуальных цен.

Период времени для реализации товара на рынке не­движимости высокий. Время между выставлением объ­екта недвижимости на рынок и его продажей называется экспозицией товара на рынке. Например, по жилой не­движимости средний срок экспозиции в 1997 г. составлял 1,5-3 месяца, по нежилой недвижимости — более 3-х ме­сяцев. Время экспозиции зависит и от потребительских свойств, и от цены, если она завышена при продаже.

Индивидуальные, а иногда уникальные свойства объ­ектов недвижимости в условиях ее стационарности (нель­зя перенести ближе к покупателю) приводят к высоким издержкам как времени, так и денег на поиск нужного объекта недвижимости для покупателя, более длитель­ным периодам времени реализации дня продавцов и более длительной реализацией по сравнению с другими товарами на рынке.

Разное время пребывания товара на рынке формирует его экономическое свойство известное как ликвидность товара. Быстрый переход товара из натуральной формы в денежную означает высокую ликвидность. Длительный период времени для перехода товара в денежную форму для его продавца означает низкую ликвидность.

Ликвидность недвижимости ниже ликвидности дру­гих товаров.

Низкая ликвидность товаров на рынке недвижимости порождает высокий уровень издержек у покупателя и продавца. Эти издержки определяются сложными усло­виями осуществления сделок по недвижимости

Издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению сделок называются трансакционными издержка­ми.

Величина издержек при проведении сделок с жилой недвижимостью в настоящее время в Санкт-Петербурге составляет до 10% от цены объекта (наметилась тен­денция снижения), в странах с развитым рынком не­движимости — около 5-6%.

На рынке нежилой недвижимости трансакционные издержки ниже, так как часть (причем значительная) относится к постоянным затратам, прямо не связанным с ценой индивидуального объекта.

Ввиду высокой цены на нежилую недвижимость аб­солютная величина трансакционных издержек, безус­ловно, выше аналогичных издержек на рынке жилой недвижимости.

Наличие трансакционных издержек приводит к тому, что цена предложения существенно отличается от цены продажи. Последняя завышается на величину комисси­онных расходов, пошлин, налогов и иных издержек.

Высокий уровень трансакционных издержек на рынке недвижимости по сравнению с другими секторами эко­номики, вероятность повышения текущих издержек у покупателя недвижимости делают актуальной задачу информационного и правового обеспечения реализуемых объектов недвижимости (информация о правовом статусе объекта сделки, полнота сведений о физических и по­требительских свойствах объекта недвижимости, полу­чение официальных справок-сведений о технических характеристиках объектов недвижимости, проведение предварительных переговоров, консультаций, соблюде­ние требований правового оформления договора, госу­дарственной регистрации сделки).

Что касается получения информации о рынке недви­жимости, то она не является такой открытой и доста­точной, как на потребительском рынке товаров и услуг. Здесь трудно получить сведения о ценах фактически состоявшихся сделок, их содержании. Высокий уровень государственных пошлин, налогообложения сделок с не­движимостью ведет к сокрытию реальной цены сделки. Часто сделки оформляются как обмен, дарение и др. Большая часть сделок купли-продажи нежилой недви­жимости проводится через продажу акций, смену уч­редителей и т.д. известно, что получить кредит на покупку жилья очень сложно, стоимость кредита очень дорогая. Отсутствие заемных ресурсов при недостаточности собственных уменьшает спрос на рынке, по этой же причине пред­ложение (в части строительства новой недвижимости) снижается, что, в свою очередь, ведет к росту цен.
  1   2   3   4   5



Скачать файл (338.5 kb.)

Поиск по сайту:  

© gendocs.ru
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации