Logo GenDocs.ru

Поиск по сайту:  

Загрузка...

Ответы по управлению портфелем недвижимости - файл n1.doc


Ответы по управлению портфелем недвижимости
скачать (338.5 kb.)

Доступные файлы (1):

n1.doc339kb.06.01.2013 12:43скачать

Загрузка...

n1.doc

1   2   3   4   5
Реклама MarketGid:
Загрузка...

Классификация объектов недвижимости


 

Кроме того, объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организа­ций (в частности, приватизируемых) и существенно влияют на их стоимость. Существуют и другие категории объектов не­движимости (например, месторождения полезных ископае­мых), рынок которых еще не сформировался.

Объект недвижимости — это любой товар, жестко свя­занный с участком земли, так что его перенос в другое место невозможен без его разрушения (без утраты его потребитель­ной стоимости).

Предлагаемая ниже группировка объектов недвижимости имеет целью способствовать дифференцированному подходу к их оценке с учетом наиболее существенных признаков, при­сущих каждой группе объектов, особенностей их товарообо­рота, структуры и масштабов рынков, в рамках которых про­исходят процессы купли-продажи. На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания, поэтому для проведе­ния группировки использован метод «дерева признаков» квартиры и комнаты;

·         помещения и здания под офисы или магазины;

·         пригородные жилые дома с земельными участками (кот­теджи и дачи);

·         свободные земельные участки, предназначенные под за­стройку или для других целей (в ближайшей перспективе);

·         складские и производственные объекты.

Возможны и другие подходы к классификации.

Для наших целей наиболее значима классификация не­движимости для проведения операций с недвижимостью и оценки ее стоимости. С этой точки зрения особого внимания заслуживает ее вариант, в новом стандар­те Российского Общества Оценщиков для оценки недвижи­мости.

Для оценки стоимости земля, здания и сооружения делятся на два класса:

·         специализированная недвижимость;

·         неспециализированная недвижимость.

Специализированная недвижимость — это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко, если во­обще когда-либо, продается на открытом рынке для продолжения существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующе­го ее бизнеса. Специальный характер недвижимости обычно обусловлен ее конструктивными особенностями, специализа­цией, размером, местом расположения или сочетанием этих факторов.

Неспециализированная недвижимость — это недвижи­мость, на которую существует всеобщий спрос, и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке с целью использования ее для существующих или ана­логичных целей, или в качестве инвестиции, или для развития и освоения.

На сформировавшемся западном рынке принята дру­гая, отличающаяся от российской классификация объ­ектов недвижимости по категориям А, Б и В.

Категория А. Недвижимость, используемая владель­цем для ведения бизнеса. Подразделяется на:

1) Специализированную недвижимость, приспособ­ленную для ведения определенного бизнеса и обычно продающуюся вместе с бизнесом (например, нефтепере­гонные заводы, химические предприятия, цеха для раз­мещения машин и оборудования и т. п.).

2) Неспециализированную недвижимость — обыкно­венные здания — офисы, склады, магазины, которые обычно продаются или сдаются в аренду.

Категория Б. Недвижимость для инвестиций. Дан­ными видами недвижимости владеют с целью получения дохода от аренды и/или извлечения прибыли на вло­женный капитал.

Категория В. Избыточная недвижимость — земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем и поэтому объявляются избыточной недвижимостью.

Классификация объектов недвижимости по различ­ным признакам (критериям) способствует более успеш­ному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки стоимости различных категорий недвижимости. В процессе клас­сификации выделяются отдельные группы недвижимос­ти, имеющие сходные характеристики функционирова­ния, что определяет возможность единообразных под­ходов к их оценке

Первичный и вторичный рынки недвижимости

 

На рынке недвижимости выделяются две его состав­ляющие: первичный и вторичный рынок недвижимости.

Первичный и вторичный рынки недвижимости вза­имосвязаны.

Первичный рынок — экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком слу­чае выступают государство в лице своих федеральных, ре­гиональных и местных органов власти, строительные ком­пании — поставщики жилой и нежилой недвижимости.

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадле­жащий определенному собственнику — физическому или юридическому лицу.

Подразделение рынка на первичный и вторичный имеет место на рынке потребительских товаров, рынке ценных бумаг и т. д. Но там товары свободно переме­щаются в экономическом пространстве, имеют иной срок жизни. В, силу стационарного характера недвижи­мости ее предложение на рынке привязано к опреде­ленному региону, в рамках города — определенному району или даже микрорайону.

Количество недвижимости, предлагаемой на первич­ном рынке, зависит от нового строительства. От него за­висит количество поступающего на рынок элитного жилья. Как утверждают специалисты, вторичного рынка элитного жилья практически не существует (кроме еди­ничных объектов). Новые индивидуальные проекты (стро­ительство и реконструкция) могут обеспечить поступление на первичный рынок качественной недвижимости.

Предложение на рынке недвижимости с учетом пер­вичного и вторичного рынков тем и отличается от прочих рынков, что складывается из существующего фонда не­движимости и вновь созданных объектов.

Учет взаимовлияния первичного и вторичного рын­ков позволяет добиваться снижения издержек по созда­нию новых объектов недвижимости, обеспечивая рен­табельное развитие рынка недвижимости

Предложение и спрос на недвижимость

 

Предложение — это количество товаров, имеющихся в наличии по определенным ценам. Спрос — это количество товаров, желае­мых по определенным ценам.

Взаимодействие предложения и спроса определяет цены. Недви­жимость имеет стоимость, если она обладает полезностью для како­го-либо пользователя или их группы. Однако полезность, являясь главным критерием, не является единственным фактором, влияю­щим на стоимость. Недвижимость, например, должна быть также от­носительно дефицитна. Предложение — это число объектов недви­жимости, доступных на рынке по определенным ценам. Основа спро­са — желание потенциальных покупателей, обладающих необходи­мыми источниками финансирования, приобрести недвижимость.

Поскольку рынки недвижимости несовершенны, предложение и спрос не всегда диктуют цену, по которой происходит смена собст­венника, т. е. купля-продажа. Особую роль в установлении продаж­ных цен играют умение согласовать условия сделки, число и искушен­ность участников, стоимость финансирования и другие факторы.

Способность спроса реагировать на изменение цен определяет­ся понятием эластичность спроса

Ценовая эластичность спроса на жилье во многом определяет степень подвижности цен на него на реальном рынке недвижимости.

В долгосрочном плане предложение и спрос — относительно эф­фективные факторы для определения направления ценовых измене­ний. Однако в коротких промежутках времени эти факторы подчас те­ряют свою эффективность на конкретном рынке недвижимости. Ры­ночные искажения могут быть, например, следствием монопольного контроля над землей со стороны частных собственников. Кроме того, на рынки влияют механизмы государственного контроля. Например, местные органы власти могут сдерживать рост рынка или уровня арендной платы, вносить изменения в механизм функционирования рынка многими другими способами.

Сложились устойчивые общие правила рынка недвижимости: ес­ли на рынке существует избыток предложения или недостаток спро­са, то уровни цен и арендной платы снижаются. В краткосрочном плане предложение недвижимости относительно неэластично. От­сюда следует: для увеличения предложения требуется планирование на долгосрочный период. Даже если цены повысились, предложение нельзя увеличить очень быстро. Так же трудно уменьшить предложе­ние недвижимости. Если было создано слишком много объектов од­ного конкретного типа, то предложение останется невостребован­ным или низким на протяжении продолжительного периода. В этой ситуации собственнику трудно рассчитывать на продажу недвижи­мости по желаемой цене, а у покупателя появляется возможность по­торговаться, поскольку цены остаются низкими или даже падают.

Противоположное давление на цены происходит в ситуации, когда недостаточно предложение или высок спрос. При этом в од­ной и той же рыночной ситуации спрос обычно более изменчив, чем предложение, и легче реагирует на изменения цен. Рынок недвижи­мости экономически развитых стран показывает: изменения объе­ма денежной массы, процентных ставок, всплески необоснованных предположений, страх потерять деньги или упустить возможность приобрести недвижимость по сегодняшней цене и другие факторы могут влиять на характер спроса в любое время.

Когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная цена обычно отражает стоимость (затраты) производства. Если рыноч­ные цены выше стоимости производства, в строй будут вводиться новые объекты недвижимости, и так до тех пор, пока не наступит равновесие. Если рыночные цены ниже стоимости производства, новое строительство замедлится или остановится до момента повы­шения спроса в связи с ростом рыночных цен
1   2   3   4   5



Скачать файл (338.5 kb.)

Поиск по сайту:  

© gendocs.ru
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации