Logo GenDocs.ru

Поиск по сайту:  

Загрузка...

Ответы по управлению портфелем недвижимости - файл n1.doc


Ответы по управлению портфелем недвижимости
скачать (338.5 kb.)

Доступные файлы (1):

n1.doc339kb.06.01.2013 12:43скачать

Загрузка...

n1.doc

1   2   3   4   5
Реклама MarketGid:
Загрузка...

Конкуренция на рынке недвижимости


 

Конкурентоспособность недвижимости — это совокупность ха­рактеристик объекта (здания, сооружения, территории), отличаю­щих его от объектов-аналогов по степени удовлетворения индивиду­ального потребителя и по уровню затрат на его покупку и последую­щую эксплуатацию, а также ее способность быть выделенной поку­пателем из других групп аналогичных объектов (например, жилых домов), предлагаемых фирмами-продавцами, благодаря более высо­ким потребительским свойствам и технико-экономическим парамет­рам. Именно на рынке проектов или осуществленных объектов строительная продукция, конкурируя между собой, сравнивается и проверяется потребителем на соответствие его потребности.

Показатели конкурентоспособности — это совокупность крите­риев количественной оценки уровня конкурентоспособности недви­жимости. Для оценки конкурентоспособности применяют систему показателей: единичных, групповых (свободных), интегральных.

Единичный показатель — процентное отношение величин ка­ких-либо технических или экономических параметров, при кото­ром элемент потребности теоретически полностью удовлетворяет­ся (например, отношение общей к жилой площади квартиры).

Групповой (свободный) показатель объединяет единичные по­казатели (например, кроме величины квартиры и числа комнат во внимание принимаются уровень отделки, месторасположение до­ма, экологические критерии, наличие подземного гаража и др.) и ха­рактеризует степень удовлетворения потребности в целом.

Интегральный показатель — численная характеристика кон­курентоспособности объекта недвижимости — выражается отно­шением группового показателя по техническим показателям к та­ковому по экономическим параметрам.

Для оценки динамики изменения уровня конкурентоспособно­сти под влиянием различных факторов за определенный период на практике рассчитываются индексы конкурентоспособности. Когда прибыли на рынке недвижимости превышают уровень, необходи­мый для оплаты факторов производства, на данном рынке обостря­ется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению уров­ня чистых доходов.

Обострение конкуренции приведет к росту предложения данно­го вида недвижимости в данном районе. Если спрос при этом не воз­растает, средний чистый доход от всей недвижимости данного вида будет снижаться. Если конкуренция чрезмерна, прибыли могут опус­титься ниже нормальных или в некоторых случаях исчезнут.

     Принцип, лежащий в основе определения конкуренции, важен для аналитика, пытающегося оценить стоимость потока доходов, превышающих рыночную норму. Если, допустим, получение сверх­прибыли не связано с долгосрочной арендой или какой-либо другой причиной, анализ потока дохода должен быть скрупулезным. В ос­новном аналитик может воспользоваться одним из двух подходов: избыточная прибыль может быть отделена от нормальной при­были и рассмотрена как отдельный поток доходов; весь поток чистых доходов может рассматриваться как более рискованный, чем нормальный поток, и может быть капитали­зирован по более высокой ставке

Взаимосвязь финансового рынка и рынка недвижимости

 

Финансовый рынок и рынок недвижимости развиваются автономно. Внутренние ресурсы финансового рынка ориентирова­ны в первую очередь на операции с высокодоходными ценными бумагами; кредитование экспортно-импортных операций; кредитование валютных сделок.

Привлечение внешних ресурсов сдерживается высоким уров­нем риска. В этих условиях государство должно всемерно способ­ствовать привлечению средств в реновацию и создание основных фондов. На практике происходят обратные процессы. Рынок госу­дарственных ценных бумаг поглощает финансовые ресурсы и дела­ет их непомерно дорогими, налоги неоправданно увеличивают ин­вестиционную стоимость.

В этих условиях для расширения видов и источников финанси­рования рынка недвижимости происходит поиск таких форм взаи­модействия государства с инвесторами, которые позволяют увели­чить их капиталовложения в недвижимость (на примере Москвы): принятие постановлений о залоговом кредитовании (на мест­ном уровне), при котором город выступает гарантом по кредитам на реализацию высокоэффективных проектов, если эти проекты соот­ветствуют приоритетным направлениям городского развития, а за­емщик — установленным критериям; эмиссия городских ценных бумаг, которые наряду с обеспече­нием притока средств в городские программы могут быть предме­том залога в обеспечение кредитов, привлекаемых инвесторами на реализацию нужных городу проектов; выпуск облигационных займов, обеспеченных землей

Понятие управления недвижимостью

 

Управление — это процесс осуществления функций плани­рования, организации, мотивации и контроля, необходимый для формулирования и достижения поставленных целей.

Управление — функция организованных (упоря­доченных) систем, обеспечивающая сохранение их опре­деленной структуры, поддержание режима деятельности, реализацию их программ и целей (где цель — идеальный, предполагаемый результат деятельности).

Рассматривая управление недвижимостью, как систему, следует исхо­дить из неоднозначности этого понятия. С одной стороны, под управле­нием понимают руководство созданием, функционированием и развитием объекта недвижимости, с другой стороны — деятельность субъектов по ра­циональному распределению всевозможных ресурсов: денег, рабочей силы, сырья, топлива, материалов.

Управление любыми процессами — это сложная и многофункциональ­ная задача, связанная с взаимодействием многих интеграционных начал — планированием, организацией, координацией, мотивацией и контролем, обес­печивающих нормальные условия производительного и эффективного труда занятых работников и получение результатов, соответствующих целям. Управление само по себе не существует в отрыве от предприятия (фир­мы — Ф), людей (Ч), общества (О) и природы (П).

Решение — основа управления, выбор лучшего способа действий из нескольких возможных. Если попытаться представить процесс управле­ния в виде взаимосвязей, образующих треугольник Человек — Природа — Общество, поместив в центре Фирму, то нам придется сначала перейти от плоского изображения к объемному, а затем уже прибегнуть к системе координат более высокого порядка

Таким образом суммируя все выше приведенное определим управление недвижимостью как ком­плексную систему удовлетворения потребностей клиентов в конкретном виде недвижимости. Разработка и реализа­ция системы управления недвижимостью позволит вклю­чить ее в группу эффективно работающих активов

Системы управления недвижимостью

 

Модель управления состоит из системы и из структуры управления. Системы управления одна от другой отличаются главным образом по тому, какую роль в модели они отводят структуре, а какую — другим факторам. Наиболее обобщающей характеристикой модели является метод управ­ления.

Существует две основные системы управления: формальная (жест­кая) — ей свойственна строгая иерархичность при исполнении заданий и неформальная (мягкая) — не запрещает исполнителю действовать по го­ризонтальным и пересекающим связям.

При первой системе в сотрудниках поощряется исполнительность, а во втором — инициатива, творческий подход к делу.

Формальная система опирается на организационную структуру пред­приятия; неформальная — на его микрокультуру. Формальный подход работает успешно только в том случае, когда работа поддается регламента­ции, количественной оценке и сопоставлению (например, в массовом стро­ительстве). Однако сфера применения формального подхода сужается, главным образом, из-за возросшей нестабильности внешней среды.

Неформальная система предполагает постоянное изменение объектов управления. Замысел основателя проявится в том, что он определит состав и расположение объектов — домов, магазинов, детских садов и т. д.— но маршруты, тропинки люди будут выбирать сами. При таком подходе люди более склонны относиться к работе не как к средству получения прожи­точного минимума, а как к средству реализации своих жизненных устрем­лений.

Вопросы управления и принятия решений изучались, анализировались и обсуждались на протяжении многих десятилетий. Каждая новая теория или методика имеет свои преимущества и недостатки. То, что работает в одной ситуации, может быть непригодным в другой. Реальный мир не мо­жет измениться быстро и легко под одним лишь воздействием той или иной теории. Эти теории можно условно разделить на три группы: тра­диционные (классическая школа), бихевиористские (неоклассическая школа) и теория системного подхода (современная школа).

Управление фондами на тактическом уровне

 

Управление на тактическом уровне соответствует выполнению приня­той конкретной программы по управлению отдельными комплексами не­движимости. Учитывая значительные различия в управлении и особенно­стях требований потребителей, портфель недвижимости, как правило, де­лится на соответствующие сегменты. Для инвесторов, располагающих оп­ределенным портфелем, управление имуществом (фондами) большей частью означает осуществление эксплуатации (включая продажу) той части порт­феля, которую составляет недвижимость.

Недвижимость в ведении управляющего фондами (и управление ею) можно подразделить также по территориальному признаку. Выбор соста­ва портфеля зависит от того, какое значение придается знанию местности, или экспертизе в области эксплуатации определенного типа недвижимости.

Управляющий фондами на тактическом уровне в конечном итоге отве­чает за общую прибыль за весь период эксплуатации рассматриваемого портфеля (или его части).

Ключевым моментом в управлении имуществом на тактическом уров­не является: анализ прибыльности, в результате которого должны быть:

— выработана так называемая «политика в отношении комплексов»;

— обеспечено поддержание отношений с потребителями (жильцами), с управляющими организациями, риэлтерами и консультантами;

— разработана тактическая программа для нужд оперативного руко­водства недвижимостью и ее согласование с управлением портфелем.

Для разработки тактической программы и осуществления в дальней­шем оперативного управления недвижимостью с целью получения мак­симальной прибыли в ходе эксплуатации (равно как и для максимиза­ции прироста стоимости при продаже) управляющему фондами на тактическом уровне необходимо проводить ежегодный анализ состава портфеля в целом и каждого комплекса в отдельности. Политика в отношении комплексов генерирует информацию, необходимую для ана­лиза прибыльности портфеля для эффективного управления им, равно как и специфическую информацию, необходимую для принятия решений в области эксплуатации отдельных комплексов. Это касается времени принятия решений по своевременному проведению реновации, перестрой­ки или продажи рассматриваемого комплекса. Данные анализа рента­бельности отдельных комплексов вместе служат в качестве сравнитель­ной оценки при составлении смет поступлений и расходов.

Управляющему фондами на тактическом уровне необходимо пу­тем проведения всевозможных анализов отдельных комплексов и разра­ботки на основании полученных результатов политики в отношении ком­плексов достичь оптимальной доходности на этапе эксплуатации (части) портфеля, а также позаботиться о максимальном повышении стоимости каждого комплекса в отдельности. Для этого в процессе эксплуатации чрезвычайно важен правильный выбор времени принятия решений. В во­просах оперативного управления управляющий фондами выполняет на­правляющую роль по отношению к управляющему собственностью. Так, управляющий фондами занимается составлением бюджетов и разработкой маркетинговой политики и плана управления недвижимостью.

Управляющему на тактическом уровне принадлежит инициатива при­влечения возможных дополнительных инвестиций или продажи объекта. Он же отдает распоряжения об их исполнении. На нем также лежит ответственность за арендную политику и позиционирование комплекса на рынке и конечная ответственность за поддержание хороших отношений с потребителями (съемщиками).

Девелопмент в управлении недвижимостью

 

Девелопмент — выполнение строительных, ин­женерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление иных матери­альных изменений в использовании зданий  или участ­ков земли.

Таким образом, девелопмент с точки зрения его ма­териально-вещественного содержания включает в себя две составляющие: проведение строительных или иных работ над зданиями или землей и изменение функци­онального использования зданий или земли. В то же время девелопмент как особый вид профессиональной деятельности возникает только в условиях рыночных отношений

Суть девелопмента (что буквально переводится как «развитие») — управление инвестиционным проектом в сфере недвижимости, включающее в себя:

— выбор экономически эффективного проекта;

— получение всех необходимых разрешений на его реализацию от органов власти;

— определение условий привлечения инвестиций, разработка механизмов и форм их возврата;

— поиск и привлечение инвесторов;

— отбор подрядчиков, финансирование их деятель­ности и контроль за их работой;

— реализация созданного объекта недвижимости или передача его в эксплуатацию.

Девелопер — не тот, кто строит, а тот, кто организует создание объекта недвижимости в наилучшем месте таким образом, что позволяет вернуть инвестированные в объект ресурсы и получить прибыль от реализации проекта.

При реализации любого проекта девелопер последо­вательно проходит через три стадии работ:

 Определение возможности реализации проекта развития недвижимости, исходя из:

— долгосрочных тенденций экономического развития (динамики населения, перспектив развития экономики и домашних хозяйств);

— состояния налоговой и финансовой систем и воз­можной эффективности проекта;

— предложения и спроса на жилую, коммерческую и индустриальную недвижимость;

— возможного и наиболее выгодного места реализа­ции проекта.

Результатом этой стадии является принятие решения о реализации проекта, подача заявки на его реализацию.

Определение условий осуществления проекта и разработка бизнес-плана его реализации:

— определение физических возможностей для реа­лизации проекта (потребности в земельном участке, не­обходимая инфраструктура, потребность в дополнитель­ных условиях для реализации проекта);

— определение затрат на реализацию проекта, его рен­табельное, финансового рынка, подрядных работ, определение возможных источников финансирования (собст­венные средства, привлекаемые средства инвесторов);

— получение разрешений государственных органов и подготовка позитивного мнения общественности по реализации предполагаемого проекта;

— проведение переговоров с собственником по во­просам получения участка земли, согласование условий предоставления земли под застройку

Результатом данной стадии является получение прав на застройку земельного участка, полный набор разре­шений и согласований, определение финансовых ресур­сов, имеющихся в распоряжении (с учетом возможности привлечения средств), подготовка участка к реализации проекта, разработка бизнес-плана реализации проекта.

После выполнения всех этих условий проект развития недвижимости принимается к внедрению и начинается следующая стадия.

 Реализация проекта развития недвижимости:

— привлечение финансовых ресурсов (средств инвес­тиционных институтов, будущих пользователей, банков­ских кредитов);

— привлечение подрядных проектных и строитель­ных организаций;

— организация финансирования строительства и кон­троля за его ходом;

— продажа (передача) объекта в эксплуатацию, воз­врат вложенных финансовых средств.

Таким образом, девелопер является центральной фи­гурой в развитии недвижимости. Он отвечает перед прямыми инвесторами за эффективное управление их средствами, перед банками за возврат кредитных ре­сурсов, несет ответственность за качество проекта перед государственными органами, разрешающими его реали­зацию, перед подрядчиками за своевременное финанси­рование работ, наконец, перед потребителями его про­дукции.

Основные аспекты деятельности девлопера
К числу важнейших следует отнести следующие ас­пекты деятельности девелопера.

Во-первых, он должен хорошо знать состояние и перспективы развития региона, где он работает. Состо­яние экономики региона в целом (и, безусловно, состо­яние и динамику рынка недвижимости), стратегические и текущие цели органов регионального управления, про­блемы, с которыми они сталкиваются, возможность по­лучения налоговых льгот.

 Во-вторых, как известно, собственные средства девелопера покрывают лишь незначительную часть затрат на реа­лизацию проекта (как правило, не более 20-30%), и без за­емных и «привлеченных» средств она часто невозможна. В силу этого девелопер должен максимально эффективно использовать собственные средства, чтобы создать условия для притока средств извне, а значит, он обязан хорошо знать мотивы и требования потенциальных инвесторов, представляющих собой неоднородную группу, внутри кото­рой можно выделить следующие типы:

— институциональные инвесторы (банки, пенсион­ные фонды, страховые компании и т. д.). Их целью является сохранение и приращение вложенного капитала и в гораздо меньшей мере функциональное назначение объекта, его физические характеристики и т. п. (эти факторы интересуют данный тип инвестора лишь в той мере, в какой они влияют на прирост капитала);

— инвесторы — физические лица. Как правило, их цель состоит в получении объекта недвижимости в соб­ственность для потребительского использования и, без­условно, их прежде всего интересует местонахождение объекта, его качество. Финансовые ресурсы здесь скорее играют функцию ограничений (правда, весьма серьезных для значительной части этой группы);

— инвесторы — юридические лица, представляющие собой различные отрасли экономики:

1) заинтересованные в получении объекта для ис­пользования его в качестве объекта, приносящего доход. Их заинтересованность в инвестициях в недвижимость тесно связана с перспективами развития того или иного района города (региона), собственной сферы бизнеса, преимуществами вложения средств в развитие недви­жимости по сравнению с приобретением готового объекта или арендой;

2) заинтересованные в получении объекта для исполь­зования его в производственных или потребительских целях. Их мотивы аналогичны мотивам физических лиц.

Безусловно, выше изложен не весь спектр интересов потенциальных инвесторов. Например, практически каждый из перечисленных инвесторов может рассматри­вать инвестиции в недвижимость как средство увеличе­ния своих доходов в денежной форме, и в этом случае су­ществует прямая зависимость между уровнем доходности вложений в недвижимость по сравнению с альтернатив­ными вариантами инвестиций (в корпоративные или государственные ценные бумаги и т. д.) и возможностями привлечения их средств для финансирования развития недвижимости. Возможность вовлечения средств тех или иных инвесторов в развитие недвижимости существенно зависит от типа недвижимости, форм и механизмов фи­нансирования проекта, существующих законодательных ограничений на деятельность некоторых экономических институтов (например, банков), общей экономической и политической ситуации в стране. Девелопер должен учи­тывать все эти факторы при решении вопроса о привлече­нии инвестиций, заключении договоров, определении ме­ханизмов и форм финансирования проекта и возврата вложенных средств.

В-третьих, как уже отмечалось, развитие недвижи­мости является сферой, на которую оказывают влияние многие факторы: конъюнктура рынка в целом, финан­сового рынка, вторичного рынка недвижимости, рынка подрядных работ, тенденции народонаселения и заня­тости, состояние строительных технологий, региональ­ное нормотворчество и т. д. Все они могут действовать в различных направлениях, что делает сферу развития недвижимости областью повышенного риска.

Проблема рисков имеет для девелопмента особое зна­чение и заслуживает поэтому более подробного изложе­ния. В рамках данной главы остановимся лишь на наиболее значимых ее аспектах.

Прежде всего следует заметить, что выделение девелоп­мента в особый вид профессиональной деятельности явля­ется способом снижения рисков, возникающих в сфере раз­вития недвижимости. Ведь, вообще говоря, ничто не меша­ет собственнику земли или здания самому организовать строительство или реконструкцию. Но в том и дело, что ор­ганизация инвестиционного процесса в недвижимости — настолько многогранная проблема, что требует привлече­ния профессионалов для своей реализации.
Финансирование инвестиционным институтом недвижимости

 

Пенсионные фонды, стра­ховые компании, так называемые «институциональные инвесторы», активно участвуют как в краткосрочном, так и долгосрочном финансировании. Достаточно распространенным при этом является так называемое форвардное финансирование, под которым по­нимается такой метод финансирования, когда пенсионный фонд или страховая компания предоставляют краткосроч­ное финансирование для завершения девелопмента, а затем выкупают завершенный строительством объект.

По сравнению с сочетанием краткосрочного кредито­вания строительства через банк с последующей продажей объекта институциональному инвестору преимущества подобного способа финансирования для девелопера состо­ят в том, что этот способ уменьшает риск возможной не продажи объекта после завершения строительства.

Одновременно данный способ имеет ряд преимуществ для институционального инвестора:

— увеличивается доходность инвестиций вследствие несколько более высокого риска;

— инвестор способен влиять на проектное решение, а также на выбор арендаторов;

— если в период строительства наблюдается увели­чение арендной платы, инвестор извлекает из этого дополнительную прибыль.

Механизм использования указанного метода финан­сирования сводится к следующему. Девелопер и инсти­туциональный инвестор уже на стадии принятия реше­ния о реализации проекта договариваются о том, что инвестор финансирует создание объекта при условии последующего распределения получаемого от эксплуа­тации объекта дохода, либо на основе «базовой ренты», либо на основе «базовой доходности».

Согласно методу базовой ренты девелопер и инвестор оговаривают доходность и базовую арендную плату, ко­торые равняются среднерыночным показателям по по­добным объектам, а также договариваются о распреде­лении возможного прироста арендной платы в опреде­ленной пропорции, как правило, 50/50.

При другом варианте между инвестором и девелопером может быть оговорена «приоритетная», или базовая, ставка доходности, исходя из которой инвестор получает доход от аренды в первоочередном порядке, обеспечивая тем самым себе гарантированную доходность при одно­временном участии в распределении прироста арендной платы.

Опыт форвардного финансирования интересен преж­де всего тем, что он стал своеобразной реакцией рынка недвижимости на быстрое увеличение инфляции на рубеже 1970-80-х гг. и связанное с этим сокращение ипо­течного кредитования. Позволяя инвестору участвовать в распределении получаемого от эксплуатации объекта до­хода при его эксплуатации, он уменьшает для него риск сокращения дохода, как это происходит при предоставле­нии ипотечного кредита по фиксированной ставке про­цента.

Как видно из сказанного, применение метода форвард­ного финансирования основывается на том, что собствен­ником созданного объекта недвижимости становится ин­ституциональный инвестор, однако эксплуатацию объек­та осуществляет девелопер, выступающий одновременно и в качестве управляющего недвижимости. Подобная практика достаточно широко используется в Великобри­тании, где компании, занимающиеся коммерческой не­движимостью, как правило, совмещают эти функции.

Весьма близок к форвардному финансированию в этом отношении метод, который можно назвать продажей с обратной арендой. При нем, независимо от источника краткосрочного финансирования, вновь созданный объ­ект коммерческой недвижимости продается институцио­нальному инвестору при условии, что инвестор сдаст его обратно в аренду девелоперской компании на фиксиро­ванный срок и по фиксированной арендной плате. Прода­жа с обратной арендой даст возможность получения девелопером средств для реализации иных проектов

Понятие инвестиции

 

В различных разделах экономики понятие "инвестиция" имеет свои содержательные особенности. В макроэкономике под инвести­цией понимается не потребленная в текущем периоде часть валово­го внутреннего продукта, за счет которой обеспечивается прирост капитала. В микро экономике под инвестицией понимается процесс создания нового капитала.

Инвестиция — это долгосрочное вложение капитала для будуще­го повышения благосостояния инвестора.

Смысловая нагрузка данного определения соответствует принци­пам корпоративных финансов, теоретическая база которых широко используется в работе. Используя такое определение мы ограничи­ваем круг наших интересов рассмотрением только тех процессов рас­пределения ресурсов, которые можно выразить в терминах денеж­ных потоков (cash flow). При этом подразумевается, что основной целью инвестиции является достижение результата (повышение бла­госостояния), выраженного в денежной, или монетарной, форме.

Возвращаясь к вопросу эффективности распределения ресурсов, то есть, с учетом введенных нами ограничений, вопросу эффектив­ности инвестиций, следует заметить, что для определения степени эффективности необходимо сопоставить с одной стороны, величи­ну отрицательных денежных потоков (расход ресурса), а с другой стороны — величину положительных денежных потоков (результат). Другими словами, степень эффективности инвестиции определяет­ся путем сопоставления выраженных в виде денежных потоков ре­сурсов и результатов их использования. При этом процедуру сопос­тавления в общеэкономической практике принято называть анали­зом инвестиции или анализом эффективности инвестиции.

Как правило, в процессе анализа инвестиции решаются следую­щие задачи:

• выявление экономической целесообразности инвестиций, то есть выявление абсолютного превышения результатов над вложенными ресурсами;

• выявление наиболее эффективной инвестиции среди альтер­нативных;

• выявление наиболее эффективного портфеля инвестиций.

В абсолютном большинстве случаев целью анализа инвестиций яв­ляется обоснование инвестиционного решения, которое должен при­нять инвестор. Именно поэтому в настоящей работе инвестицион­ный анализ рассматривается, прежде всего, как инструмент для при­нятия оптимального для каждой специфической ситуации инвести­ционного решения.
1   2   3   4   5



Скачать файл (338.5 kb.)

Поиск по сайту:  

© gendocs.ru
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации