Logo GenDocs.ru

Поиск по сайту:  

Загрузка...

Ответы по управлению портфелем недвижимости - файл n1.doc


Ответы по управлению портфелем недвижимости
скачать (338.5 kb.)

Доступные файлы (1):

n1.doc339kb.06.01.2013 12:43скачать

Загрузка...

n1.doc

1   2   3   4   5
Реклама MarketGid:
Загрузка...

Классификация рисков в недвижимость


 

После того, как риски, ассоциируемые с конкретным инвестици­онным проектом, в целом идентифицированы, их следует классифи­цировать. Процедура классификации позволяет аналитику, с одной стороны, более адекватно представить сущность рисков, а, с другой стороны, в максимальной степени учесть степень влияния рисков.

Так же, как и в случае идентификации, процедура классифика­ции носит исследовательский характер, и попытки ее представления в однозначном виде скорее всего будут свидетельствовать о поверх­ностном понимании вопроса. Как правило, классифицировав риски по различным признакам, аналитик может сформировать необходи­мую информацию для дальнейшего принятия решения.

Любой проект, связанный с инвестициями в недвижимость, мож­но условно соотнести либо с отдельными, либо с несколькими этапа­ми жизненного цикла коммерческой недвижимости. Наиболее пол­ными. с точки зрения представительства этапов, являются инвестиционные проекты, связанные с девелопментом недвижимости и включающие следующие этапы:

I. Анализ проекта инвестиции в недвижимость (девелопмента).

II. Проектирование и строительство.

III. Коммерческая эксплуатация и продажа. Для решения практических задач по идентификации и классифи­кации рисков конкретных инвестиционных проектов полезным мо­жет оказаться подход, предполагающий последовательное выявле­ние рисков, присущих каждому этапу реализации инвестиционного проекта. Более того, положительной является практика классифи­кации рисков каждого этапа на три категории:

• денежные риски;

• временные риски;

• технические риски.

Рассмотрим более подробно особенности рисков каждой катего­рии на отдельных этапах инвестиционного проекта, еще раз акцен­тировав внимание на том, что под риском следует понимать вероят­ность потерь или нерегулярность арендного дохода, а также вероят­ность уменьшения стоимости инвестиции

Денежные риски недвижимости

 

Как уже обсуждалось выше, на рынке инвестиций в недвижимость существуют несколько типов инвесторов, отличающихся своей ин­вестиционной мотивацией, целями и, следовательно, требованиями, предъявляемыми к перспективным инвестиционным решениям. Од­нако, в контексте настоящей работы под инвесторами мы рассмат­риваем только тех, кто планирует вложить деньги в существующую коммерческую недвижимость с целью получения арендного дохода, или в создание новой коммерческой недвижимости для последую­щей продажи или получения арендного дохода.

На этапе оценки инвестиции или проекта девелопмента, который, по сути, является составной частью финансового проекта, предва­ряющего архитектурно-строительный проект, инвестор рассматри­вает оптимальный, с его точки зрения, баланс между риском инве­стиции и ее денежными потоками. При этом денежные потоки ассо­циируются с начальными издержками инвестиции, арендными до­ходами и эксплуатационными издержками, а также со стоимостью инвестиции

Временные риски недвижимости


 

Вспоминая известное выражение "время — деньги", будем полагать, что обычно благоразумные инвесторы крайне заинтересованы в соблю­дении прогнозируемых сроков реализации инвестиционного проекта и получении готового к эксплуатации объекта как можно быстрее. В случае задержки коммерческой эксплуатации объекта недвижимости могут существенно увеличиться накладные расходы и издержки фи­нансирования, появиться штрафы за нарушение обязательств перед арендаторами и прямые убытки от не поступления арендной платы.

Часть рисков, вызывающих возможные задержки начала коммер­ческой эксплуатации, с точки зрения инвестора, являются неконтро­лируемыми. Например, сроки согласования и утверждения проекта в государственных инстанциях, сроки документального оформления прав на участок земли. Для рыночной экономики России эта пози­ция является чрезвычайно актуальной, имея в виду инерционность бюрократической машины плановой экономики. Неожиданно воз­никающие природные или техногенные факторы — проливные до­жди, низкие температуры, аномальные инженерно-геологические ус­ловия, ураганы — могут задержать строительные работы, а следова­тельно, увеличить различные издержки проекта.

С другой стороны, определенные риски, связанные с производством строительных работ, являются контролируемыми. При этом основным средством управления такими рисками является планирование строи­тельно-монтажных работ. Составление календарных планов и сетевых графиков позволяет выделять критические, с точки зрения задержек строительства, процессы и концентрировать на них внимание

Технические риски недвижимости

 

Группа технических рисков достаточно разнообразна, но их общим объединяющим началом является качество как самого инвестиционно­го решения, так и объекта недвижимости, который является материаль­ной основой арендного дохода. Как и в предыдущих случаях, главной задачей является идентификация технических рисков, количественное измерение и принятие соответствующих решений по их управлению.

На этапе анализа проекта инвестиции в недвижимость источником технического риска могут быть несоответствия принимаемых решений законодательным нормам и техническим условиям. На этапе проекти­рования технические риски связаны с качеством проектирования, в том числе с качеством изыскательских работ и изучением экологических характеристик потенциального объекта инвестиций, соответствием проекта функциональному целевому назначению, выбираемыми строительными материалами и конструкциями, соответствием техническим условиям пожарного надзора, санитарным правилам и т. д.

На этапе строительных работ технические риски ассоциируются, главным образом, с техникой безопасности и качеством строительно-монтажных работ. Соответствие применяемых материалов и решений проекту, контроль скрытых работ, обеспечение постоянного контроля за техникой безопасности строительного производства, использование квалифицированного персонала — вот основные (и известные профес­сиональным строителям!) мероприятия, позволяющие эффективно управлять риском на данном этапе жизненного цикла инвестиции.

На этапе эксплуатации основными источниками технических рис­ков являются качество готового объекта, эксплуатационные харак­теристики (определяемые на этапе проектирования), отсутствие скрытых дефектов, а также квалификация персонала и выполнение им правил техники безопасности
Общие положения концепции риска и анализа инвестиций в недвижимость

 

Концепция риска неразрывно связана практически с любыми ре­шениями, которые должны принимать люди в ситуациях, когда по­следствия принятия решений в будущем не являются абсолютно оп­ределенными. Если согласиться с тем, что экономическая ситуация на рынках постоянно меняется и точный прогноз ее развития невоз­можен, то совершенно очевидным является утверждение о том, что для всех инвестиционных решений риск является неотъемлемой со­ставной частью.

С одной стороны, проблемы риска являются предметом многолет­него изучения учеными, а с другой стороны эти проблемы настолько многообразны и сложны, что не позволяют сформулировать простые и однозначные практические рекомендации по принятию решений в условиях, когда фактор времени делает будущее неопределенным.

Принимая инвестиционные решения в условиях неопределенно­сти инвесторы могут основываться на интуиции или на сложных на­учных подходах. При этом подходы к анализу и оценке принимае­мого решения, главным образом, определяются масштабностью по­следствий. Современные критерии квалификации инвестиционных аналитиков требуют совершенного и профессионального владения всем арсеналом научных методов и подходов, которые возможно при­менить при обосновании инвестиционного решения.

Регулярные кризисы на финансовых и инвестиционных рынках, кризисы в масштабах отраслей и даже национальных экономик для современного инвестора являются знаковыми явлениями при выбо­ре им стратегии и критериев принятия решений. Современный ин­вестор хочет знать не только величину ожидаемой прибыли, кото­рую он получит при реализации инвестиционного проекта, но так­же и риск вероятного отклонения от ожидаемой величины в резуль­тате изменения экономической ситуации. Более того, инвестор хо­чет знать ожидаемую величину потерь в случае, если все будет скла­дываться плохо. Другими словами, инвестор будет принимать реше­ния на основе соотношения уровня прибыли и риска, относящегося к этой прибыли.

Продолжая далее наши рассуждения, предположим, что инвестор может вложить деньги либо в покупку первоклассного офисного здания, либо в покупку ценных бумаг. Решение о покупке офисного зда­ния следует аргументировать соотношением риска и прибыли, кото­рое должно быть конкурентно с таким соотношением для инвести­ций на финансовом рынке. Подобное сопоставление соотношений риск — прибыль для альтернативных инвестиций становится особен­но актуальным в последние годы, когда крупные институциональные инвесторы формируют свои портфели как на финансовом рынке, так и на рынке инвестиций в недвижимость.

Здесь следует особо подчеркнуть вопрос корректности сопостав­ления характеристик альтернативных инвестиций с точки зрения применения одинаковой базы сопоставления. Как мы выяснили ра­нее, анализ денежных потоков может выполняться как в номиналь­ном, так и в реальном исчислении. Если рассматривать риск как ве­роятность неполучения дохода, то вполне обоснованным представ­ляется отнесение вероятности неполучения номинального дохода к номинальному риску, а вероятности неполучения реального дохода — к реальному риску.

Выбор базы для исследования риска имеет существенное значе­ние и, как правило, зависит от структуры обязательств инвестора.

Номинальный риск облигаций с фиксированным процентом при их удержании до погашения практически равен нулю, если исходить из того, что правительство не объявит себя банкротом. Небольшой номинальный риск для таких облигаций может иметь место, если воз­можна их продажа до погашения. Реальный риск, с другой стороны, достаточно высок в результате отсутствия связи между величиной дохода и инфляцией.

Номинальный риск простых акций выше, так как дивиденды и це­ны акций изменяются в соответствии с колебаниями рыночной конъ­юнктуры, отражающими, в том числе, и инфляционные процессы. Реальный риск простых акций меньше, чем облигаций с постоянным доходом в результате общей корреляции дивидендов и инфляции, а также между инфляцией и ценой акций.

Номинальный риск индексируемых облигаций существенен, да­же если их удерживать до погашения, из-за неопределенности отно­сительно будущего уровня инфляции. В то же время, реальный риск очень низкий, так как он зависит только от отставания индексирова­ния от текущего уровня инфляции. Если возможна продажа до пога­шения, то возникает дополнительный риск как результат будущих инфляционных ожиданий.

Банковские депозиты имеют практически нулевой номинальный риск и весьма существенный риск реальный, который проистекает не только из инфляционных ожиданий, но также из сложной связи нормы процента и инфляции.

Возвращаясь к обсуждению концептуальных положений риска, от­метим, что их современной особенностью является объективное по­нимание того, что полностью оградить себя от риска за счет переда­чи его на других участников рынка — политика прошлого. Напри­мер, традиционно арендодатели считали вполне естественным пере­кладывание увеличивающихся эксплуатационных издержек на арен­даторов за счет повышения арендной платы. В проектах девелопмента увеличение издержек компенсировалось увеличением цен на гото­вую недвижимость. Однако все более резко обостряющаяся конку­ренция делает подобное перекладывание риска на потребителя все более трудным. Поэтому инвесторы на рынке недвижимости выну­ждены глубже вникать в суть проблемы риска и решать эту пробле­му на базе современных концепций управления риском.

Следует признать, что на современном рынке недвижимости сис­тема управления риском пока еще не получила такого всеобщего рас­пространения, которое она имеет, например, на финансовом рынке. Традиционно преобладающими со стороны инвесторов являются предположения о том, что проекты инвестиций в недвижимость бу­дут реализовываться в соответствии с планами. С одной стороны, это можно объяснить относительной нетривиальностью современных методов анализа, что предполагает наличие необходимых умений и навыков для их применения. С другой стороны, в реальном секторе люди более склонны полагаться на свою интуицию и жизненный опыт. Подобный консерватизм нельзя назвать конструктивным, по­тому что главная проблема состоит не в том, чтобы внедрить в прак­тику современную методику анализа риска, а в том, чтобы исклю­чить из обихода постоянное игнорирование неопределенности бу­дущих событий на рынке недвижимости.

Объективное сближение финансового и реального рынков инвести­ций диктует необходимость подходить к анализу проектов инвестиций в недвижимость на основе современной теории управления риском, обеспечивая таким образом сопоставимость результатов анализа.

Ближайшее десятилетие в истории анализа инвестиций в недви­жимость, как прикладного направления экономики, на наш взгляд, будет характеризоваться более глубокой интеграцией с анализом ин­вестиций на финансовом рынке. Это, в первую очередь, относится к методологии оценки и управления риском, как наиболее важной со­ставляющей, позволяющей инвесторам на рынке недвижимости аде­кватным образом и на современном уровне принимать решения в условиях неопределенности. Именно такой подход и является основ­ной идеологией настоящей работы, в которой делается попытка со­кратить разрыв между общей теорией анализа инвестиций и прак­тикой анализа инвестиций на рынке недвижимости.

Анализ риска недвижимости

 

Целью процедуры анализа рисков является выделение всех воз­можных альтернатив и комплексный анализ результатов различных инвестиционных решений. Результаты анализа рисков должны обес­печить принимающего решение ответом на вопрос: "Что будет, если реализация инвестиционного проекта в силу различных возможных обстоятельств не будет соответствовать первоначальному плану?".

Основная идея анализа рисков заключается в том, что структури­рованный и системный подход позволяет в более явном виде выде­лить и проанализировать риски, чем это возможно при использова­нии только интуитивных подходов.

Анализ рисков в общем случае выполняется в следующей после­довательности:

• выявление возможных альтернативных решений;

• выявление склонности к риску принимающего решение;

• рассмотрение идентифицированных рисков с точки зрения их контролируемости и наиболее вероятных последствий;

• количественное или качественное измерение рисков;

• интерпретация полученных результатов.

Для анализа рисков можно применять разнообразные формаль­ные подходы и методы, однако, независимо от того, какие методы применяются, главным остается то, что интерпретация их результа­тов и выработка стратегии поведения выполняется принимающим решение.

Качественные методы анализа рисков, к которым относятся пря­мое назначение величины риска, ранжирование вариантов, сравне­ние вариантов и описательный анализ в настоящей работе подробно не рассматриваются.

Количественные методы анализа рисков, к которым относятся ве­роятностный анализ, анализ сценариев, анализ чувствительности, имитационный анализ и т. п., являются предметом последующего де­тального рассмотрения с точки зрения практического применения для анализа инвестиций в недвижимость.

Реакция на риск в управлении недвижимостью

 

Реакция на риск, или стратегия поведения инвестора на основе интерпретации результатов анализа рисков, в общем виде может быть выражена в следующих формах:

• принятие риска;

• снижение риска;

• передача риска;

• избежание риска.

Выше мы уже говорили о том, что политика полной передачи рис­ка на потребителя в ближайшем будущем станет бесперспективной на фоне усиливающейся конкуренции. Однако и политика полного принятия риска также не может быть признана удовлетворяющей современным подходам к управлению риском. Очевидно, что наи­более прогрессивной будет политика оптимального распределения общего риска проекта по вышеназванным четырем направлениям. Более того, расходы на действия, связанные с реакцией на риск, объ­ективно следует рассматривать не как выброшенные деньги, а как инвестиции для получения дохода.

Рассмотрим более подробно формы реакции на риск.

Принятие риска. Для принятия наиболее подходят риски, кото­рые требуют небольших, повторяющихся затрат, а также те, кото­рые принимать экономически выгоднее, чем, например, передавать.

Рассмотрим риск аварии в системе теплоснабжения офисного цен­тра. Можно полностью передать данный риск страховой компании, выплачивая при этом ежегодно страховую сумму в размере $10000. С другой стороны, можно первые $2000 (мелкий ремонт) возможно­го ущерба принять на себя, при этом ежегодная страховая сумма бу­дет меньше.

Обоснование величины принимаемого риска должно лежать в сфере финансовых возможностей принимающего решение. Напри­мер, если финансовые возможности не позволяют передавать риск в полном объеме, то возможным решением может быть частичная передача в ограниченном объеме. В этом случае инвестиция в офис­ное здание может быть застрахована частично, например, только на случай пожара и стихийных бедствий. Все остальные риски эконо­мически эффективнее принять на себя.

Снижение риска. Одним из наиболее распространенных способов снижения риска является разделение его с третьими сторонами. На­пример, при инвестиции в девелопмент недвижимости риск наруше­ния сроков строительства можно разделить с генподрядной органи­зацией путем включения в контракт на строительство статей о ее ма­териальной ответственности за нарушение сроков строительства.

Однако, как правило, снижение риска связано с некоторыми до­полнительными издержками.

Затраты на повышение квалификации персонала и его трениров­ки в экстремальных ситуациях позволяют снизить объем возмож­ного ущерба, например, при аварийном отключении электроэнер­гии в крупном торговом центре. Дополнительный контроль техниче­ского качества проектов, затраты на подробное техническое обсле­дование конструкций реконструируемого объекта позволят снизить вероятность крупных аварий, связанных с нарушением несущей спо­собности строительных конструкций. Наконец, затраты на дополни­тельную защиту людей и сооружений, например, на установку сис­темы пожаротушения или дымоудаления (даже если нормативы это­го не требуют), также снижают риск возможного ущерба.

Передача риска. Передача риска на первый взгляд кажется наи­более естественной формой реакции на риск. Не устраняя сам ис­точник риска, компенсация его возможных последствий передается третьей стороне. Наиболее распространенной формой передачи рис­ка является его страхование, которое преобразует неопределенность ситуации риска в определенные издержки.

Проекты девелопмента, риски которых, как правило, существен­но больше, чем риски инвестиций в недвижимость, отличаются и большими издержками на покрытие рисков. Прежде всего, это свя­зано с возможным наличием скрытых дефектов конструкций, кото­рые могут проявляться в течение нескольких лет после окончания строительства. Например, нарушение технологии производства ра­бот при устройстве гидроизоляционных слоев может привести к по­стоянным протечкам и, соответственно, существенным расходам на их ликвидацию. Поэтому включение в контрактные соглашения чет­ко определенной ответственности проектировщиков, подрядчиков и инвесторов является необходимым элементом передачи рисков. В противном случае, для установления степени ответственности может потребоваться дорогостоящее судебное разбирательство.

Следует заметить, что передача риска в некоторых ситуациях мо­жет обернуться появлением дополнительного риска. Например, при осу­ществлении проекта девелопмента риск может быть передан генпод­рядчику путем включения в договор на строительство статей, преду­сматривающих компенсацию убытков в случае, например, пожара во время строительства или реконструкции. При этом не всегда анализи­руются финансовые возможности генподрядчика или другого участ­ника процесса девелопмента возместить убытки в полном масштабе.

Избежание риска. Данная форма реакции на риск по сути экви­валентна отказу от принятия риска, или, другими словами, отказу от источников риска. Например, отказ от надстройки дополнительных этажей при реконструкции здания исключает риск дополнительных осадок фундамента и, соответственно, риск сверхнормативных де­формаций несущих конструкций.

Признаки недвижимости

Все объекты недвижимости обладают уникальными характеристиками, которые отличают их от других товаров и, соответственно влияют на ценообразование в изменяющейся экономической среде.

П о л е з н о с т ь . Объект недвижимости удовлетворяет потребности покупателя в жилой или производственной площади, в комфортности и экологичности помещения, в престиже и т. д. Полезность объекта определяется такими его характеристиками, как размер помещения, планировка, благоустройство окружающей территории, месторасположение, материал основных конструкций и т. д.

Ф и к с и р о в а н н о е м е с т о п о л о ж е н и е в основном обуславливает уникальность каждого объекта недвижимости, во многом определяет его экономические характеристики и позиционирование на рынке. Даже две одинаковые квартиры в одном и том же многоквартирном доме имеют различное местоположение в терминах этажа, ориентации окон, расположения в доме и так далее.

У н и к а л ь н о с т ь (н е п о в т о р и м о с т ь ). Каждый объект недвижимости обладает определенными, свойственными только ему признаками, отличающими его от других объектов недвижимости.

Д в у х к о м п о н е н т н о с т ь . Любой объект недвижимости, который включает улучшения, состоит из двух компонентов – земли и зданий (сооружений). Для различных типов недвижимости и различных экономических условий соотношение двух компонентов как в стоимостном, так и в физическом измерении может быть различным. Так как земля и здания как экономические объекты имеют разную экономическую сущность и характеристики, анализ недвижимости, по сравнению с однокомпонентными товарами, в целом является достаточно сложным.

Н а т у р а л ь н а я ф о р м а н е п о т р е б л я е т с я , сохраняется в течение всего срока жизни.

Д о л г о в е ч н о с т ь . Если говорить о “чистой” земле (как части поверхности земной суши), то теоретически она имеет бесконечный срок жизни и не изнашивается. Здания и сооружения, в свою очередь, по сравнению с землей имеют ограниченный срок жизни. Однако, по сравнению с абсолютным большинством других товаров, здания и сооружения относительно долговечны (хотя, в конечном счете, они требуют либо ремонта, либо замены). Именно долговечность недвижимости позволяет отделять право пользования недвижимостью от права владения, обеспечивая одновременное существование целого набора различных интересов в одной и той же недвижимости.

Ф у н д а м е н т а л ь н о с т ь . Недвижимость – это товар, который невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях.

Право собственности на недвижимость

Под термином “недвижимость” в общем случае можно понимать землю с находящимися на ней постройками, то есть совершенно определенный физический объект, который можно “потрогать”. Но, с другой стороны, товаром на рынке недвижимости являются не физические объекты, а различные права на эти объекты. Каждое право дает его владельцу определенные выгоды, которые могут выражаться в виде денежных потоков, престижа, чувства собственного удовлетворения, условий для ведения бизнеса, качества жилья и т. д. Таким образом, для полной характеристики объекта недвижимости необходимо рассматривать в комплексе характеристики его как физического объекта, так и права на него.

Центральный правовой институт в рыночной экономике – право собственности. Это право дает лицу юридическую власть над вещью и называется вещным правом. Различные виды вещных прав отличаются именно объемом этой власти; к вещным правам относятся также: право пожизненного наследуемого владения имуществом; право постоянного (бессрочного) пользования имуществом; сервитуты; право хозяйственного ведения имуществом; право оперативного управления имуществом. За исключением права собственности, все другие вещные права являются правами на чужие вещи.

Право собственности определяется 17-й главой Гражданского кодекса Российской Федерации.

Собственность – это комплекс прав, который может быть распределен между различными субъектами или сосредоточен в одних руках:

1. Владение – первичный компонент собственности, основанный на законе физический контроль над объектом, возможность иметь его у себя, содержать в своем хозяйстве, на балансе и т. д., фактическое обладание объектом. Оно создает необходимые предпосылки для реализации двух других правомочий – пользования и распоряжения. Можно владеть объектом недвижимости, но не пользоваться им. Пользоваться же объектом недвижимостью, не владея им фактически, невозможно.

2. Пользование – применение объекта собственности в соответствии с его назначением по усмотрению и желанию пользователя или собственника, извлечение из объекта полезных свойств или дохода. Владение и пользование могут быть соединены в руках одного субъекта или разделены между различными субъектами.

3. Распоряжение – всеобъемлющий, высший способ реализации отношений между объектом и субъектом собственности, т. е. это право решать, каким образом и кем может быть использован сам объект недвижимости и получаемый от него доход; определение юридической судьбы объекта собственности. То есть собственник недвижимости не только владеет и пользуется имуществом, но и распоряжается им в целях и пределах, не нарушающих права собственника ограничений, установленных законодательством.

Под полным правом собственности понимается право владеть, пользоваться и распоряжаться собственностью в рамках, не противоречащих местному законодательству. Полное право собственности обладает наивысшей стоимостью.

Экономически собственность реализуется тогда, когда начинает приносить доход, т. е. в процессе присвоения и отчуждение земли и другого недвижимого имущества как основного фактора производства и его результатов – дохода. Существует два основных способа присвоения и отчуждения благ: индивидуально обособленный – частный и совместный – общий, публичный. Соответственно по признаку субъекта присвоения различают две основные формы собственности: частную и общественную (государственную и муниципальную).

Современный российский рынок недвижимости

В результате появления в России объектов недвижимости, находящихся в частной собственности, стал формироваться и развиваться рынок недвижимости, в основе которого лежит купля-продажа прав собственности на объекты недвижимости. Все большее число российских граждан, предприятий и организаций участвуют в операциях с недвижимостью – она строится, продается, покупается, арендуется, закладывается, обменивается и т. п. Однако, отсутствие надлежащим образом отработанной законодательной базы в России, регламентирующей отношения в сфере недвижимости, первоначально направило развитие рынка недвижимости по стихийному пути. Очевидно, поэтому российский рынок недвижимости еще не скоро придет в соответствие с мировым.

Характеризуя современное состояние российского рынка недвижимости, следует отметить, что он вступил во второй этап своего развития – этап подхода к недвижимости как объекту инвестиционной деятельности. Если на первом этапе недвижимость приобреталась в основном для удовлетворения собственных потребностей (жилье, офисы для собственных нужд и т. д.) и выгодной ее перепродажи, то на втором этапе недвижимость рассматривается как объект вложения финансов для получения постоянного дохода, превышающего уровень депозитных ставок банков, например, от сдачи объектов недвижимости в аренду.

Развитие рынка недвижимости сдерживается многими факторами: несовершенством российского законодательства, политической и экономической нестабильностью, низким средним уровнем доходов населения, отсутствием квалифицированных специалистов – участников рынка недвижимости. В частности в России в силу экономических причин и схема ипотечного кредитования работает в единичных случаях, в то время как большинство сделок с недвижимостью в мировой практике происходит с привлечением заемного капитала (ипотечного кредита). Говорить сегодня о выходе на российский рынок недвижимости массового покупателя преждевременно: средний слой в традиционном для западных стран смысле (основной по численности слой, являющийся главным потребителем товаров и услуг и опорой социально-экономического строя) в России практически отсутствует, поэтому, несмотря, например, на хронический дефицит объектов жилой недвижимости, спрос на нее не предъявляется.

Однако современное российское законодательство при всем своем несовершенстве позволяет развиваться широкому спектру отношений в области недвижимости: купле-продаже, дарению, наследованию, аренде, субаренде, внесению в уставные капиталы фирм, передаче в залог и т. п. Правда, все это относится к зданиям и сооружениям и в меньшей степени – к земле.

Особенности рынка недвижимости

В отличие от других видов рынок недвижимости имеет ряд специфических о с о б е н н о с т е й :

1. Локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды.

2. Значительно меньшее число сделок купли-продажи.

3. Владение недвижимостью и сделки с ней обычно предполагают четыре вида затрат: единовременные сравнительно крупные инвестиции; на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы); налог на недвижимое имущество; государственная пошлина и другие сборы на сделки.

4. Сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий (регулируется земельным и гражданским законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и иного специального права).

5. Рынок недвижимости несовершенен.

В отличие от других видов рынок недвижимости имеет ряд специфических о с о б е н н о с т е й :

1. Локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды.

2. Значительно меньшее число сделок купли-продажи.

3. Владение недвижимостью и сделки с ней обычно предполагают четыре вида затрат: единовременные сравнительно крупные инвестиции; на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы); налог на недвижимое имущество; государственная пошлина и другие сборы на сделки.

4. Сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий (регулируется земельным и гражданским законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и иного специального права).

5. Рынок недвижимости несовершенен.

Функции рынка недвижимости

Рынок обеспечивает с помощью механизма “невидимой руки” и государственного регулирования:

? передачу прав на недвижимость от одного лица к другому;

? установление равновесных цен на объекты недвижимости в регионах и местностях;

? связь между собственниками и покупателями на основе экономической мотивации и интересов;

? распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка.

Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций.

Ценообразующая функция – одна из главных функций рынка – установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. В цене концентрируется большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например, жилищного строительства и т. д.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, “невидимой рукой” перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не выходила в их намерения, – к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др. Задача распределения ограниченного ресурса решается путем установления равновесной рыночной цены, которая обеспечивает рыночное равновесие между требуемым ресурсом и желающими его получить в соответствии с имеющимися предпочтениями. Одна из главных особенностей рынка недвижимости является то, что в ответ на большое разнообразие потребительских предпочтений создаются различные виды интересов, или прав на недвижимость.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования – это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направление поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

Информационная функция – это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда продавцов и покупателей, устанавливается связь между ними и предоставляет возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники – риэлтеры, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

Стимулирующая функция в конечном счете выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.

Инвестиционная функция – рынок недвижимости привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости в общем формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на рынке предприятия, земельные участки, здания и сооружения в конечном счете переходят к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование.

Субъекты рынка недвижимости

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные структуры, способствующие повышению эффективности его оборота, а также вступающие в экономические связи в процессе владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом. Участниками отношений на рынке недвижимости являются:

? Российская Федерация;

? субъекты Российской Федерации;

? муниципальные образования;

? юридические лица Российской Федерации и иностранных государств;

? физические лица Российской Федерации и иностранных государств.

В зависимости от позиции на рынке недвижимости всех его участников можно объединить в четыре группы:

1. Продавцы – владельцы прав на недвижимые объекты (российские и иностранные физические и юридические лица, фонды государственного имущества, органы, уполномоченные местной властью);

2. Покупатели и покупатели-инвесторы, вкладывающие собственные, заемные или привлеченные средства в объекты недвижимости (российские и иностранные физические и юридические лица, органы государственного управления);

3. Профессиональные участники (обслуживающие) – инфраструктурные организации, организующие функционирование рынка в соответствии с установленными в стране нормами (агентства оценщиков, риэлтеры, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, некоммерческие организации, др.);

4. Государственные органы и организации (бюро технической инвентаризации (БТИ), комитеты по управлению имуществом, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции, органы Госкомзема, комитеты муниципального жилья, госкомитет по строительной, архитектурной и жилищной политике, учреждения Минюста РФ, др.) выполняют регулирующие функции, которые могут выражаться в различных формах, в том числе:

? законодательное установление правил и ограничений;

? учет и регистрация прав на недвижимость и сделок с нею;

? распределение природных ресурсов, государственных зданий и сооружений и предоставление их в собственность, аренду или пользование;

? контроль за использованием недвижимости (земель, лесов, вод и др.);

? стимулирование приватизации и национализации предприятий и других объектов;

? инвестирование в жизненно важные сферы (например, в строительство жилья, дорог, учреждений здравоохранения, образования, культуры и т. п., энергетику); государство по-прежнему остается основным инвестором на рынке недвижимости.

Отличительные характеристики недвижимости как объекта инвестиций

Недвижимость как объект инвестиций, в сопоставлении с альтернативными инвестициями на фондовом рынке, имеет следующие отличительные характеристики:

? н е д е л и м о с т ь : прямые инвестиции в интересы недвижимости в большинстве случаев неделимы и имеют высокую стоимость; это делает рынок инвестиций в недвижимость недоступным для частных инвесторов, а инвестиции – затруднительными без привлечения заемного капитала, доступность которого неравнозначна для различных инвесторов;

? н е э л а с т и ч н о с т ь п р е д л о ж е н и я : запас физической недвижимости в краткосрочной перспективе неэластичен; в силу этого, рынок инвестиций не может адекватно среагировать на изменение спроса изменением предложения;

? н е в ы с о к а я л и к в и д н о с т ь : продажа и покупка объекта занимает много времени и средств;

? относительно более в ы с о к а я н а д е ж н о с т ь и э ф ф е к т и в н о с т ь в л о ж е н и й , обеспечиваемые самим объектом инвестирования;

? о с о б ы е п р о б л е м ы у п р а в л е н и я : инвестиции в недвижимость, с характерными экономическими и юридическими проблемами, практически всегда требуют соответствующего управления.

Рынок коммерческой недвижимости

Рынок коммерческой недвижимости стал формироваться в связи с приватизацией предприятий, развитием рыночных отношений; он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операций невелико; преобладают сделки аренды. Рынок коммерческой недвижимости имеет большие перспективы и резервы для своего развития, особенно в крупных городах, но развивается медленно.

Величина арендной ставки объектов коммерческой недвижимости зависит от:

? типа и месторасположения объекта;

? наличия отдельного входа, охраны, мест для парковки автомобилей,

? инфраструктуры;

? др.

Этот рынок подразделяется на два сегмента, которые дифференцируются по функциональному назначению: рынок офисов и рынок торговых помещений.

Р ы н о к о ф и с о в в крупных городах образует второй (после жилья) по размеру сегмент рынка недвижимости. Рынок офисных помещений имеет хорошую перспективу для своего развития, так как свобода ведения предпринимательской деятельности ведет к созданию все новых предпринимательских структур, нуждающихся в помещениях для их функционирования. На рынке офисов сформировались три основных сектора:

1. Престижные офисы, соответствующие мировым стандартам для административных помещений. Они расположены в специализированных бизнес-центрах в центральных районах города и вблизи крупных транспортных магистралей. Все офисы этой категории оборудованы в соответствии с западными стандартами, начиная от самых современных систем телекоммуникационной связи, заканчивая системами климат-контроля. Внутренние помещения, здания и прилегающая территория содержатся в образцовом состоянии, имеется собственная служба управления, обслуживания и безопасности, охраняемая автостоянка. Арендная ставка в таких помещениях очень высокая. По этой причине некоторые российские предприниматели часто арендуют первоклассные офисы за рубежом по более доступным ценам.

2. Офисы, находящиеся в хорошо отделанных и оборудованных помещениях, а иногда и в расселенных и качественно отремонтированных квартирах большого размера, гостиницах. Арендные ставки здесь приемлемы для успешно работающих фирм, на этом секторе наблюдается активный спрос, который постоянно растет.

3. Помещения в зданиях муниципального и ведомственного нежилого фонда, государственных предприятий (в основном научных учреждений), кооперативных и частных предприятий. Это помещения без отделки и ремонта и сопутствующих услуг. Арендные ставки здесь невысокие. Неприспособленные помещения, расположенные вне транспортных развязок.

Центры городов являются оптимальным местоположением для офисов, но транспортные перегрузки и отсутствие парковок уменьшает общую доступность. Расположение офисов в местах центральной зоны, которую также используют магазины, позволяет интенсивнее использовать землю, потому что торговые площади выше третьего этажа почти не посещаются. Офисы в какой-то степени увеличивают оборот розничной торговли за счет потребления ее услуг.

В последнее время появилась тенденция разделения местоположения высшего управления компаний и общего административного управления, бухгалтерии, текущего управления. При этом высшее управление, которому необходимы контакты с окружающей деловой средой, располагается в головных офисах в центре, а менеджеры среднего и низшего звена перемещается в пригороды.

Деятельность, для которой используются офисы, обслуживает все сферы экономики, поэтому спрос на эту деятельность прямо зависит от уровня общей экономической активности.

Арендная стоимость т о р г о в о й н е д в и ж и м о с т и в значительной мере будет определяться степенью эластичности предложения и товарооборотом.

Товары особого ассортимента (престижные товары) и специализированные товары обычно имеют высокую эластичность по доходу и приобретаются нечасто. Поэтому покупатели готовы понести транспортные издержки для поиска и сопоставления подходящих вариантов. Для магазинов, торгующих таким ассортиментом, на первый план выходит общая доступность из возможно большего числа районов.

Поэтому эти магазины готовы платить высокую арендную стоимость за местоположение в центральном деловом районе.

Товары повседневного спроса покупаются часто, поэтому магазины повседневного ассортимента оптимизируют свое местоположение вблизи жилья или мест приложения труда. Как правило, такие магазины готовы платить максимальную арендную стоимость вблизи остановок городского транспорта, особенно метрополитена и электропоездов. При этом характерным является создание в пригородах крупных торговых центров, где помимо самой торговой функции присутствуют и дополняющие – банки, почта, страховые компании, рестораны, дискотеки и т. д.

Преобладающей формой сделок на рынке торговых помещений в центре города является купля – продажа торговых помещений, за пределами центра – аренда помещений. Ставки арендной платы в центре и на окраине различаются в несколько раз. Как показывает практика, в Москве, например, ставки арендной платы становятся недоступными для российских торговых фирм, продающих дешевые товары для населения. Их место занимают фешенебельные магазины. Многие покупатели сначала берут торговое предприятие в аренду, чтобы проверить, пойдет или нет торговля в данном месте, а затем покупают его.

Получает развитие практика, когда арендуется земельный участок, на котором осуществляется торговля с автомашин или из контейнеров.

Рынок промышленной недвижимости

По своей сути промышленная недвижимость – это место для производства или складирования товаров. В зависимости от характера продукции, организации производства и выполняемых функций, к промышленной недвижимости могут предъявляться различные требования, например, по высоте этажа, нагрузкам на перекрытия, температурно-влажностному режиму, возможности погрузо-разгрузочных работ, транспортной доступности и т. д. Арендная стоимость будет зависеть от способности недвижимости максимизировать прибыль для потенциальных арендаторов. Тенденции арендной стоимости, как правило, носят выраженный циклический характер, коррелирующий с цикличностью изменения общей экономической активности. В связи с продолжающимся экономическим кризисом продажа предприятий как имущественных комплексов не получила широкого распространения. Инвестиции в промышленную недвижимость более рискованны по сравнению с коммерческой недвижимостью, так как промышленная недвижимость более уязвима к колебаниям экономики.

Расположение в городской зоне будет зависеть от характера деятельности, масштабов рынка и стадии развития фирмы. Фирмы с небольшим локализованным рынком (типографии, небольшие ремонтно-строительные) могут предпочесть расположение в непосредственной близости от своего рынка. Крупные фирмы предпочитают располагаться на краю городской зоны по причинам близости к транспортным магистралям и возможности использовать большие площади.

Динамично развивающимся сегментом рынка недвижимости является рынок складских помещений. Он дифференцируется по и типу и оборудованию:

? складские специализированные комплексы, оснащенные современными техническими средствами, отоплением и другими удобствами;

? современные оборудованные ангары;

? подвальные и полуподвальные помещения;

? первые этажи различных зданий;

? переоборудованные бомбоубежища;

? другие помещения.

В настоящее время применяются следующие основные формы предоставления складских помещений: аренда, ответственное хранение груза, ответственное хранение со страхованием.

Ставки арендной платы на рынке складских помещений дифференцированы в зависимости от степени оборудованности склада, его месторасположения, удаленности от транспортных узлов.

Предложение на рынке складов имеет тенденцию роста. Увеличение потребности на складские объекты по мере увеличивающегося числа хозяйствующих субъектов будет предъявлять гарантированный спрос на складские помещения.

Рынок земельных участков (сельскохозяйственная недвижимость)

Под сельскохозяйственной недвижимостью следует понимать землю с существующими улучшениями, предназначенную для производства сельскохозяйственной продукции. На сложившемся рынке предложение сельскохозяйственной недвижимости неэластично, поэтому арендная стоимость будет определяться спросом, который, в свою очередь, будет зависеть от продуктивности земли, издержек производства и цен на конечную продукцию. Спрос и цена реализуемых участков также зависит от назначения участка (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства), удаленности от города, престижности местности, наличия поблизости водоемов, леса.

Во многих странах земля является одной из основных ценностей, обращающихся на рынке недвижимости. В России рынок земельных участков только начинает складываться. Имеют место операции с садово-огородными участками, дачными участками, небольшое число операций с землями выкупленных предприятий. Становление земельного рынка, формирование рыночных цен на земельные участки происходит, однако, недостаточными темпами, что объясняется несовершенством правовой базы и действующего механизма земельных отношений.

Характеризуя земельный рынок Российской Федерации, необходимо отметить следующее.

Несмотря на то, что в соответствии с Законом “О земельной реформе” частная собственность на землю была разрешена еще в 1990 году, дальше декларирования возможности частного землевладения дело не пошло.

Принятый в апреле 1991 года Земельный кодекс РСФСР существенно ограничивал круг потенциальных собственников и их права. Не отработаны были и механизмы приватизации. Государство тогда и сейчас по-прежнему остается главным землевладельцем и сохраняет все свои контрольные функции.

Роль и задачи государства в формировании рынка недвижимости

Государство, являясь наиболее крупным участником рынка недвижимости, выполняет на нем две функции. С одной стороны, государство, представляя интересы всего общества, является собственником или арендодателем объектов недвижимости, закрепленных за ним. С другой стороны, государство через систему нормативно-правовых актов участвует в сделках или обеспечивает их совершение.

Государственное регулирование рынка недвижимости можно определить как комплекс мер нормативно-правового характера в сфере недвижимости, направленных на повышение экономической эффективности использования объектов недвижимости в интересах решения социально-экономических задач. То есть государство в данном случае выступает на рынке недвижимости в качестве регулирующего органа.

В основе государственного регулирования рынка недвижимости должна лежать политика, основанная на рыночной оценке объектов недвижимости, направленная на повышение их ценности и благоприятствующая внутренним и внешним инвестициям в объекты недвижимости со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Функции государства в сфере недвижимости в рамках территориальных образований выполняют местные комитеты по управлению имуществом. Основные задачи комитетов следующие:

? распоряжение государственным имуществом;

? управление государственным имуществом;

? контроль за использованием по назначению и сохранностью государственного имущества.

С точки зрения управления недвижимостью комитеты решают следующие задачи:

? ведение реестра объектов недвижимости, находящихся в юрисдикции комитетов;

? применение всего разрешенного законодательством инструментария при использовании объектов недвижимости;

? достижение максимальной доходности объектов недвижимости.

Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости

Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки; эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням.

Первый уровень (региональный) – уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

Второй уровень (местный) – уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

Третий уровень (непосредственного окружения) – уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.

Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости. Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием.

К первому уровню относятся следующие 4 группы факторов:

социальные:

? базовые потребности в приобретении объектов недвижимости, в варианте их использования; базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности;

? тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, размер семьи, плотность заселения, др.;

? тенденции изменения образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности;

? стиль и уровень жизни.

экономические:

? общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; финансовое состояние предприятий;

? факторы спроса: уровень занятости, уровень доходов и тенденции его изменения, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж, обеспеченность населения объектами общественного назначения и др.;

? факторы предложения: наличие источников и условия финансирования строительства и реконструкции, число объектов, выставленных на продажу; затраты на строительно-монтажные работы и тенденция их изменения, налоги.

физические:

? климатические условия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топография, почва и др.;

? экология;

? сейсмические факторы.

политические (административные):

? политическая стабильность, безопасность;

? налоговая политика, финансовая политика, предоставление разного рода льгот;

? зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное;

? строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные;

? услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, противопожарная служба;

? наличие и совершенство законодательства (об ипотеке, о собственности, об операциях с недвижимостью, в области экологии, о залоге, в области строительства, о кредитной политике и др.), лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности.

Ко второму уровню относятся следующие факторы:

местоположение:

? по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям (свалкам и т. п.);

? наличие и состояние коммуникаций;

? наличие объектов социально-культурного назначения;

? размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение.

условия продаж:

? особые условия сделок; мотивы продавцов и покупателей

? условия финансирования: сроки кредитования; процентные ставки; условия выделения средств.

К третьему уровню относятся следующие факторы:

физические характеристики:

? физические параметры: площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки или реконструкции, этажность и др.;

? качество строительства и эксплуатации;

? наличие коммунальных услуг;

? функциональная пригодность;

? привлекательность, комфорт.

архитектурно-строительные:

? стиль, планировка, конструкции и т. д.;

? объемно-планировочные показатели и др.

финансово-эксплуатационные:

? эксплуатационные расходы;

? стоимость строительства;

? доходы, генерируемые объектом недвижимости.

Виды стоимости объектов недвижимости

В начале любой оценки недвижимости перед экспертом-оценщиком стоит проблема выбор вида стоимости для расчетов. Эта проблема связана с тем, что в зависимости от целей и функций оценки выбирается тот или иной вид стоимости. Например, в случае ипотеки важно знать наиболее вероятную цену продажи объекта недвижимости, если заемщик не вернет долг. В этом варианте подходящим видом стоимости будет рыночная стоимость недвижимости. При налогообложении в западных странах в большинстве случаев также используется рыночная либо восстановительная стоимость, основанная на издержках воспроизводства объектов недвижимости. В случае реконструкции объектов недвижимости обычно используется инвестиционная стоимость, т. е. стоимость для конкретного инвестора. При страховании недвижимости используется либо восстановительная стоимость, либо стоимость замещения.

Эти же виды стоимостей используются и при оценке зданий специального назначения, объектов в “пассивных” секторах рынка недвижимости, когда для определения рыночной стоимости нет достаточной информации.

Всего существует несколько категорий стоимости, которые практически однозначно понимаются во всех развитых странах.

Концепция рыночной стоимости основывается на том, что типичный покупатель на рынке недвижимости имеет возможность выбрать альтернативные объекты недвижимости. Рыночная стоимость является объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке.

Рыночную стоимость недвижимости иначе называют с т о и м о с т ь ю п р и о б м е н е в отличие от с т о и м о с т и в и с п о л ь з о в а н и и (или потребительской стоимости), которая отражает ценность объекта для конкретного собственника. Стоимость в использовании (потребительская стоимость) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который, допустим, не собирается выставлять объект для продажи на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем. Стоимость использования основана на эффективности использования недвижимости в форме дохода, полезности или удобств.

Понятие и н в е с т и ц и о н н а я с т о и м о с т ь сходно с понятием “стоимость в использовании”. Это стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый объект или вложить в него финансовые средства. Типичный инвестор, вкладывая капитал в недвижимость, стремится получить наряду с возвратом вложенного капитала еще и прибыль на вложенный капитал.

Поэтому расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации. Инвестиционная стоимость рассчитывается обычно при оценке конкретного инвестиционного проекта либо объекта, приносящего доход.

В о с с т а н о в и т е л ь н а я с т о и м о с т ь (стоимость воспроизводства объекта) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта в его “новом” состоянии (без учета износа), с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ. В данном случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

С т о и м о с т ь з а м е щ е н и я определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости.

С т р а х о в а я с т о и м о с т ь рассчитывается на основе либо полной восстановительной стоимости, либо стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения (или разрушения). На базе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, выплаты и проценты.

З а л о г о в а я с т о и м о с т ь (для кредитования) – оценка объекта недвижимости в сфере ипотечного кредитования, осуществляемая по рыночной стоимости.

С т о и м о с т ь д л я ц е л е й н а л о г о о б л о ж е н и я имущества юридических и физических лиц определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной, либо восстановительной стоимости объекта в зависимости от вида имущества. В России в настоящее время оценка имущества физических лиц в целях налогообложения производится путем расчета так называемой инвентаризационной стоимости, базирующейся на восстановительной стоимости объекта недвижимости. В США, например, для целей налогообложения производится периодическая (раз в 5 лет) переоценка недвижимости с помощью независимых оценщиков, которые устанавливают ее рыночную стоимость.

Л и к в и д а ц и о н н а я с т о и м о с т ь представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта может получить при его принудительной продаже в ограниченные временными параметрами сроки, что не позволяет значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.

Характеристика ценовых мультипликаторов
Определение рыночной стоимости собственного капитала предприятия сравнительным методом основано на использовании ценовых мультипликаторов. Ценовой мультипликатор - это коэффициент, показывающий соотношение между рыночной ценой предприятия или акции и финансовой базой. Финансовая база оценочного мультипликатора является, по сути, измерителем, отражающим финансовые результаты деятельности предприятия, к которым можно отнести не только прибыль, но и денежный поток, дивидендные выплаты, выручку от реализации и некоторые другие.

Для расчета мультипликатора необходимо:

  • определить цену акции по всем компаниям, выбранным в качестве аналога; это даст значение числителя в формуле;

  • вычислить финансовую базу (прибыль, выручку от реализации, стоимость чистых активов и т.д.) либо за определенный период, либо по состоянию на дату оценки; это даст величину знаменателя.

Цена акции берется на последнюю дату, предшествующую дате оценки, либо она представляет среднее значение между максимальной и минимальной величинами цены за последний месяц.

В качестве финансовой базы должен выступать показатель финансовых результатов либо за последний отчетный год, либо за последние 12 месяцев, либо средняя величина за несколько лет, предшествующих дате оценки.

Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы

Так как большинство объектов недвижимости покупается с помощью заемного и собственного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина данного коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемных средств называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:
. (1)
Если условия кредита известны, то ипотечная постоянная определяется по таблицам шести функций сложного процента: она представляет собой сумму ставки процента и коэффициента фонда возмещения или равна коэффициенту взноса на амортизацию единицы.

Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле

(2)
Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:
R = M Ч Rm + (1 - M) Ч RE , (3)
где М - доля заемных средств в стоимости;

Rm - коэффициент капитализации для заемного капитала;

RЕ - коэффициент капитализации для собственного капитала.

Определение ставки дисконта в доходном подходе

В соответствии с моделью оценки капитальных активов ставка дисконта находится по формуле
R = Rf + b (Rm - Rf) + S1 + S2 + C (3.2)

где R - требуемая инвестором ставка дохода (на собственный капитал);

Rf - безрисковая ставка дохода;

b - коэффициент бета (является мерой систематического риска, связанного с макроэкономическими и политическими процессами, происходящими в стране);

Rm - общая доходность рынка в целом (среднерыночного портфеля ценных бумаг);

S1 - премия для малых предприятий;

S1 - премия за риск, характерный для отдельной компании;

С - страновой риск.

В качестве безрисковой ставки дохода в мировой практике используется обычно ставка дохода по долгосрочным государственным долговым обязательствам (облигациям или векселям); считается, что государство является самым надежным гарантом по своим обязательствам (вероятность его банкротства практически исключается). Однако, как показывает практика, государственные ценные бумаги в условиях России не воспринимаются как безрисковые. Для определения ставки дисконта в качестве безрисковой может быть принята ставка по вложениям, характеризующимся наименьшим уровнем риска (ставка по валютным депозитам в Сбербанке или других наиболее надежных банках). Можно также основываться на безрисковой ставке для западных компаний, но в этом случае обязательно прибавление странового риска с целью учета реальных условий инвестирования, существующих в России. Для инвестора она представляет собой альтернативную ставку дохода, которая характеризуется практическим отсутствием риска и высокой степенью ликвидности. Безрисковая ставка используется как точка отсчета, к которой привязывается оценка различных видов риска, характеризующих вложения в данное предприятие, на основе чего и выстраивается требуемая ставка дохода.

Коэффициент бета представляет собой меру риска. На фондовом рынке выделяются два вида риска: специфический для конкретной компании, еще называемый несистематическим (определяется микроэкономическими факторами), и общерыночный, характерный для всех компаний, акции которых находятся в обращении, называемый также систематическим (определяется макроэкономическими факторами). В модели оценки капитальных активов при помощи коэффициента бета определяется величина систематического риска. Рассчитывается коэффициент бета исходя из амплитуды колебаний общей доходности акций конкретной компании по сравнению с общей доходностью фондового рынка в целом.

Расчет ставки дохода на капитал (портфель недвижимости)

Ставка дохода на капитал строится на базе:

  • безрисковой ставки дохода;

  • премии за риск;

  • премии за низкую ликвидность недвижимости;

  • премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка дохода. Она используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие. Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими. В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск. Российские показатели берутся исходя из ставки дохода на государственные облигации или, что является предпочтительнее, ставок по валютным депозитам (сравнимой длительности и размеров суммы) банков высшей категории надежности. Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестирование в данный объект.

Премия за риск. Все инвестиции, за исключением ранее перечисленных, имеют более высокую степень риска, зависящую от особенностей оцениваемого вида недвижимости. Чем большим является риск, тем выше должна быть величина процентной ставки для компенсации первого.

Премия за низкую ликвидность. Ликвидность показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Недвижимость относительно низколиквидна. Особенно высока эта премия в страви, где слабо развита ипотека.

Премия за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционный менеджмент не следует путать с управлением недвижимостью, расходы по которому включаются в операционные расходы.

Метод валового рентного мультипликатора (мультипликатора валового дохода) приносящей доход недвижимости
Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены или к потенциальному, или к действительному валовому доходу. Этот метод осуществляется в три этапа:

1. Оценивается рыночный рентный доход от оцениваемой недвижимости.

2. Определяется отношение валового дохода к продажной цене исходя из недавних рыночных сделок.

3. Рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объекта посредст­вом умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовой рентный мультипликатор.
, (5.16)
где V - вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

Др - рентный доход оцениваемого объекта;

ВРМ - валовой рентный мультипликатор;

Санал - цена продажи аналога;

ПВДанал- потенциальный валовой доход аналога.
1   2   3   4   5



Скачать файл (338.5 kb.)

Поиск по сайту:  

© gendocs.ru
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации