Logo GenDocs.ru

Поиск по сайту:  

Загрузка...

Лекции - Оценка земли - файл 1.doc


Лекции - Оценка земли
скачать (458 kb.)

Доступные файлы (1):

1.doc458kb.16.11.2011 22:37скачать

1.doc

1   2   3   4   5

Лекция № 1 к главе 3.

^ Государственный земельный кадастр как информационная основа управления земельными ресурсами


Государственный земельный кадастр (ГЗК) в соответствии со ст. 1 ФЗ "О государственном земельном кадастре" представляет собой систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов.

В настоящее время государственный земельный кадастр наиболее часто определяют как государственную, многоцелевую, многоуровневую систему необходимой и достоверной информации о земле, обеспечивающей осуществление на основе существующего законодательства государственного регулирования земельных отношений и управления земельными ресурсами в Российской Федерации. Эта система должна обеспечивать признание и удостоверение государством факта возникновения, существования или прекращение существования учетных объектов системы земельного кадастра, т.е. юридически однородных земельных участков и территориальных зон. Объектом земельного кадастра является земельный фонд государства.

Земля занимает ключевые позиции среди всех других компо­нентов природы, выполняет большое количество функций. Поэтому государственный земельный кадастр зани­мает особо важное место среди государственных кадастров при­родных ресурсов, к которым относятся лесной и водный кадастры, кадастры месторождений полезных ископаемых, животного и расти­тельного мира и другие. Это связано с тем, что большинство при­родных ресурсов территориально привязано к конкретным земель­ным массивам. Кроме того, качественные и количественные харак­теристики природных и антропогенных ресурсов (леса, воды, зда­ний, сооружений, животного и растительного мира и др.), а также возможности их использования во многом зависят от характеристик земельных участков.

Исходя из сложности объема исследования и задач, решае­мых земельным кадастром, его целесообразно трактовать как нау­ку, как систему мероприятий, документов и сведений и как сис­тему организационно-управленческих действий и мероприятий.

Как наука земельный кадастр изучает общие свойства, прин­ципы, закономерности формирования и функционирования единой государственной информационной системы о земельном фонде страны как объекте земельно-правовых и имущественных отноше­ний, пространственном базисе, всеобщем средстве производства и природном ресурсе.

Земельный кадастр как систему документов и сведений мож­но трактовать как совокупность земельно-кадастровых документов, материалов и информации о правовом режиме земельного фонда, его распределении по категориям земельного фонда, объектам и субъектам земельных отношений, держателям прав, о видах поль­зования, количестве, качестве и экономической ценности земель.

Как система организационно-управленческих действий и ме­роприятий земельный кадастр можно трактовать как совокупность конкретных земельно-кадастровых мероприятий, действий и работ по регистрации, учету и оценке земель, их собственников, владель­цев и пользователей.

Объектом государственного земельного кадастра явля­ется единый земельный фонд Российской Федерации.

Предметом земельного кадастра является создание и функционирование государственной многоцелевой системы необ­ходимой и достоверной информации о природном положении зе­мельного фонда.

Государственный земельный кадастр обеспечивает необходи­мые условия для достижения следующих целей:

— регулирование земельных отношений и процессов земле­пользования;

— планирование инвестиционной и налоговой политики;

—осуществление различных видов планирования и проекти­рования в области использования и охраны земель (землеустрой­ство, планировка и т. д.);

—оценка хозяйственной и иной деятельности субъектов зе­мельных прав;

— создание оперативного и устойчивого земельного оборота;

— обеспечение защиты прав физических и юридических лиц на земельные участки и разрешения земельных споров;

— предоставление земельно-кадастровой информации заин­тересованным юридическим и физическим лицам (пользователям) для информационного обеспечения оборота земли.

— обеспечение признания государством факта существования или прекращения существования объекта учета;

— ведение государственного учета земель, контроля за их ис­пользованием и охраной;

— планирование и регулирование использования земельных ресурсов;

— осуществление оценки земель, установления обоснованной платы за землю;

— обеспечение государственной регистрации прав на недви­жимое имущество и сделок с ним.

В связи с этим, задачами ведения государственного земельно­го кадастра является сбор, систематизация, хранение, обобщение, обновление и предоставление пользователям информации о зем­лях и размещенной на них недвижимости.

Ведение государственного земельного кадастра (ст.17 ФЗ "О ГЗК") представляет собой последовательные действия по сбору, документированию, накоплению, обработке и хранению сведений о земельных участках.

Государственный земельный кадастр ведется на трех уровнях: на уровне Российской Федерации, на уровне субъекта Российской Федерации (кадастровый округ) и на уровне муниципального образования (кадастровый район) (более подробно см. п.3.3.4). Основная работа по ведению ГЗК осуществляется на уровне кадастрового района. Главным процессом ведения ГЗК в кадастровом районе является Государственный кадастровый учет земельных участков. В соответствии со ст. 19 ФЗ "О ГЗК" Государственный кадастровый учет (ГКУ) земельных участков (ЗУ) включает следующие действия: 

1 Проверку представленных заявителем документов.

При приеме документов инспектор ОКУ должен выполнить входной контроль документов, руководствуясь при этом ст.19 п.п. 2-4 ФЗ. Этот контроль не имеет своей целью проверить содержательную часть заявки и определить допустимость и правомочность заявленных действий. Кадастровый инспектор должен проверить, что состав представленных документов соответствует типу заявки, что форма и внешний вид представленных документов соответствует нормативно утвержденным образцам. Принятые документы регистрируются, и заявителю выдается расписка о приеме документов. Каждой заявке присваивается уникальный номер, однозначно идентифицирующий ее в процессе выполнения. Все принятые по заявке документы должны быть укомплектованы в дело по заявке, которое идентифицируется номером заявки.

Процесс сопровождения заявки включает важную с точки зрения технологии ведения кадастрового учета операцию составления маршрута прохождения заявки. Для этого необходимо проанализировать имеющиеся сведения, определить тип поступившей заявки. На основании результатов анализа и инструкций, регламентирующих порядок действий, принимается решение о стадиях прохождения заявки и заполняется маршрутный лист. В процессе выполнения заявки на каждой технологической стадии делается отметка в маршрутном листе о выполнении соответствующей процедуры (операции).

2 Формирование земельного участка и его учет в ГЗК и Едином государственном реестре земель (ЕГРЗ).

Государственный кадастровый учет земельного участка в ЕГРЗ представляет собой процедуру внесения и регистрации сведений о земельном участке в государственном реестре земель на основании данных, полученных в результате кадастрового формирования земельного участка.

Внесение сведений о земельном участке в документы ЕГРЗ выполняется по единой методике в строго определенном порядке.

 Сведения вносятся в документы Государственного реестра земель кадастрового района (ГРЗ КР), дежурной кадастровой карты (ДКК). Состав заполняемых документов ГРЗ завит от состава и объема сведений по каждому конкретному участку. Удостоверение сведений в ЕГРЗ выполняет государственный кадастровый инспектор, проставляя свою подпись в документах Государственного реестра земель. Перед утверждением необходимо выполнить контроль внесенных в ЕГРЗ сведений.

3 Присвоение кадастрового номера земельному участку.

Порядок присвоения кадастровых номеров земельных участков устанавливается правительством Российской Федерации. Главное свойство кадастрового номера земельного участка - его уникальность на всей территории Российской Федерации. Эта уникальность обеспечивается структурой кадастрового номера и принятой системой нумерации земельных участков. Земельные участки нумеруются по порядку в пределах кадастрового квартала.

Кадастровый номер земельного участка уникален во времени - это означает, что если земельный участок прекращает свое существование как физический объект, а это может произойти только при переформировании участка (объединение или разделение), его кадастровый номер также ликвидируется и не может быть присвоен никакому другому участку. При переходе прав на земельный участок он не прекращает своего существования, а соответственно с кадастровым номером также ничего не происходит.

Таким образом, кадастровый номер присваивается земельному участку при его первичном учете, сохраняется за ним при любом переходе прав и ликвидируется только вместе с участком. Реестр кадастровых номеров в квартале содержится в Журнале учета кадастровых номеров (ЖКН). Каждому учитываемому участку присваивается следующий по порядку номер.

4 Изготовление кадастрового плана земельного участка (выписка из ГЗК).

Предоставление сведений Государственного земельного кадастра, как и все процессы ведения ГЗК, выполняется по заявительному принципу на основании письменного заявления заинтересованного лица, органа государственной власти или местного самоуправления.

Сведения о конкретном земельном участке предоставляются в виде выписок по месту учета земельного участка за плату и бесплатно. Основной формой предоставления сведений является выписка из ГЗК - кадастровый план земельного участка (КПЗУ). КПЗУ - это документ, содержащий сведения о количественных, качественных, оценочных характеристиках и правовом режиме земельного участка. КПЗУ подготавливается на бланках установленного образца и состоит из разделов, содержащих учтенное в ГЗК описание земельного участка. КПЗУ удостоверяется в установленном порядке государственным кадастровым инспектором и выдается в объеме, соответствующем полномочиям заявителя и характеру запрашиваемых сведений.

Орган кадастрового учета может отказать в предоставлении сведений, если у заявителя нет достаточных оснований или полномочий на получение сведений в требуемом объеме. Такой отказ может быть обжалован обратившимся лицом в суде.

5 Формирование кадастрового дела земельного участка.

Создание кадастрового дела объекта учета - завершающая процедура Государственного кадастрового учета земельного участка в ЕГРЗ. Номером кадастрового дела является кадастровый номер земельного участка. В соответствии со статьей 15 ФЗ в кадастровое дело помещаются все документы, подтверждающие факт возникновения или прекращения существования земельного участка, на основании которых определяются характеристики земельного участка, предусмотренные законом.

В технологической схеме ведения ГЗК кадастрового района для выполнения действий, определенных Федеральным законом и обеспечивающих проведение Государственного кадастрового учета, предусмотрены следующие основные процедуры: 

- документационное обеспечение ГКУ;

- кадастровое формирование земельного участка;

- кадастровый учет земельного участка в ЕГРЗ;

- подготовка кадастрового плана земельного участка;

- внесения в ЕГРЗ изменений в сведения об учтенном земельном участке.

Основными формами кадастровой документации являются:

- земельно-кадастровая книга предприятия,

- государственная земельно-кадастровая книга района,

- ГЗК области,

- ГЗК Российской Федерации.

Земельно-учетные данные отражаются в различных докумен­тах. Большинство из этих документов утверждается Земельной службой РФ, Госкомстатом России, и имеет единую для всех терри­ториальных уровней форму.

Земельно-учетная документация подразделяется на текстовую и планово-картографическую. Между ними существует тесная взаи­мосвязь. Текстовые документы, обычно заполняются на основе пла­ново-картографической документации, которая должна отражать современное положение использования земель. Поэтому в земель­ном кадастре планово-картографическая документация играет бо­лее существенную роль.

Планово-картографическая документация необходима для пространственного восприятия объектов земельных отношений, от­дельных видов угодий и получения их пространственных характери­стик. Основой для наполнения такой документации служат различ­ные материалы: съемки дистан­ционного зондирования, топографо-геодезической и кадастровой съемки. Графическая информация представляется в цифровом ви­де в растровом или векторном формате.

При учете земель используется следующая планово-карто­графическая документация: планы, карты, схемы и картограммы. На этих материалах наглядно изображаются границы землевладений и землепользовании, их взаимное расположение; границы и пло­щади всех видов и подвидов угодий. На картограммах помимо этой информации показываются различные характеристики земельного фонда, например, удельный вес заболоченных земель, данные оценки земель и другие характеристики. Основными планово-картографическими документами являются:

— земельно-кадастровый план;

— карта землевладения (землепользования);

— схема землевладений (землепользований) административ­ного района;

— дежурная кадастровая карта;

— почвенная карта;

— карта земель с обременениями в использовании;

— картограмма экономической оценки земель и пр.

Процесс ведения государственного земельного кадастра включает описание и индивидуализацию земельного участка, как объекта кадастрового учета, т. е. присвоения ему таких характери­стик, которые позволяют однозначно выделить его из числа множе­ства других земельных участков. Одной из таких характеристик яв­ляется кадастровый номер.

Кадастровый номер земельного участка— уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Феде­рации номер земельного участка, присваиваемый ему органом, осуществляющим государственный учет земельных участков, со­храняющийся за ним до тех пор, пока он существует как единый объект зарегистрированного права.

Инструментом, с помощью которого обеспечивается система формирования уникальных, не повторяющихся на территории Рос­сийской Федерации кадастровых номеров земельных участков, яв­ляется кадастровое зонирование территории. Под кадастровым делением понимается деление территории на иерархически соподчиненные кадастровые единицы и их нуме­рация в целях формирования кадастровых номеров земельных уча­стков.

Для отображения кадастровых номеров земельных участков и оперативного ведения государственного земельного кадастра со­ставляется дежурная кадастровая карта (ДКК). На дежурной кадаст­ровой карте отображаются объекты кадастрового учета.

Ведение дежурной кадастровой карты позволяет:

— провести учет земельных участков;

— присвоить земельным участкам уникальные кадастро­вые номера;

—отслеживать постоянные изменения в конфигурации и характеристиках земельных участков;

— выявить собственников и пользователей земельных участков;

— выявить неиспользуемые или используемые не по на­значению земельные участки;

— осуществлять планирование трансформации земельно-хозяйственной структуры на основе землеустроитель­ной и градостроительной документации. Присвоение кадастровых номеров земельным участкам осно­вано на системе кадастрового деления территории. Вся территория муниципального образования разграничена на кадастровые кварта­лы. Кадастровые кварталы, как относительно устойчивые кадастро­вые единицы, сформированные по определенным правилам, орга­низуются в кадастровые массивы и кадастровые блоки с целью обеспечения более простого способа поиска земельных участков на территории муниципального образования. Отображение на ДКК этих объектов необходимо, так как определяет структуру кадастрового номера и местоположение земельного участка в границах кадастро­вых единиц.

К территориальным зонам относятся следующие кадастро­вые объекты:

— административно-территориальные единицы (обра­зования);

— зоны особого режима использования земель;

— зоны категорий земель;

— экономические зоны;

— зоны, характеризующие качественное состояние зе­мель.

Зоны действия административно-территориальных единиц (образований) определяются границами административных единиц и муниципальных образований различных видов.

Зоны особого режима использования земель определяются границами, в пределах которых использование находящихся на них земельных участков или их частей производится в соответствии с ограничениями, определяемыми решениями органов государствен­ной власти или органов местного самоуправления на основе феде­ральных законов, законов субъекта Российской Федерации или иных нормативных правовых актов.

Зоны категорий земель — выделяемые территории для це­лей, устанавливаемых в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации.

Экономические зоны — разграниченные по определенным правилам территории, находящиеся в пределах границ администра­тивно-территориальной единицы, в границах которых действуют для земельных участков и иных объектов недвижимости установленные соответствующими органами государственной власти ставки зе­мельного налога, величина арендной платы и нормативная цена земли.

Зоны, характеризующие качественное состояние земель, определяются параметрами мелиоративного состояния, почвенного состава, водного режима, загрязнения почв и др.

Ведение дежурной кадастровой карты осуществляется по оп­ределенным нормативными документами правилам путем нанесе­ния на картографические материалы границ и поясняющих надпи­сей объектов кадастрового учета. На ДКК вносятся сведения о новых учтенных в системе ГЗК кадастровых объектах, а так же изменения в уже отображенные на ДКК объекты (при изменении данных об этих объектах в ЕГРЗ или при существенных изменениях объектов местности).


^ Лекция 2 к главе 3. Зарубежный опыт оценки земель.

Автоматизированные системы ведения государственного

земельного кадастра


В зарубежных странах для обеспечения рационального и эффективного использования земельных ресурсов ведется земельный кадастр, который содержит совокупность необходимых сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель. В его рамках организована система изучения и оценки природно-экологического и экономического потенциала земель, которая, как правило, включает регистрацию землепользований, учет количества и качества земель и их производительной способности, технологию сбора, анализа, обработки и выдачи соответствующей информации. Накопление информации в рамках земельного кадастра осуществляется по ряду каналов. К ним относятся службы землеустройства, геодезии и картографии, агрохимслужба, агрометеорологическая сеть. Кроме того, многочисленная информация о мелиоративных, гидрогеологических, геоморфологических, геоботанических и других особенностях земли содержатся в справочных изданиях и архивах различных проектных, научных и учебных учреждений.

Анализ зарубежного опыта установления платы за землю позволяет выявить факторы, определяющие размер платы; изучить динамику роста цен на землю, установить удельный вес платы за землю и общую струк­туру затрат на городское строительство; влияние платы за землю на по­литику и характер землепользования в городах. Выявление и оценка факторов, влияющих на цену земли, имеет важное значение для про­гнозирования ее изменения и установления более гибкой политики на­логообложения.

Цена на землю влияет на вид ее использования. Как правило, значи­тельные территории в центрах американских городов заняты торговы­ми учреждениями, зданиями контор, фирм. Высокая цена земли ведет к интенсификации ее использования, способствует перенаселенности наиболее ценных территорий, их транспортной перегрузке. Это в свою очередь приводит к снижению ценности территории отдельных райо­нов для определенных функций. Высокие цены на землю приводят к непропорциональным потреб­ностям распределения городских территорий между отдельными функ­циональными зонами, затрудняют проведение реконструктивных работ. Зарубежный опыт свидетельствует: в центральных районах крупнейших городов размер компенсации за землю и дома, намеченные к сносу, со­ставляет до 80—100% затрат на новое строительство.

В современных условиях появилась необходимость в систематизированной информации о состоянии земель, включающей основные сведения об объекте земельных отношений, субъектах права на землю, операциях с земельными участками и их стоимостных характеристиках. Обработка, хранение и систематизация больших объемов указанной выше информации требуют создания автоматизированной земельной кадастровой системы.

Целью создания системы является повышение эффективности управления земельными ресурсами на основе автоматизации процесса информационного обеспечения принятия решений (стратегического планирования и управления регионом, финансовой и инвестиционной политики, рационального использо­вания земель и землеустройства, контроля за использованием и ох­раной земель, мониторинга земель) и контроля их выполнения.

В качестве базового подхода при разработке АИС принята концепция геоинформационной системы (ГИС), предполагающей пространственное размещение описываемых объектов и их координатную привязку на местности. Использование при реализации АИС данной концепции определяется требованиями, которым она должна удовлетворять, а именно: земельный ресурс должен быть представлен в графическом виде в совокупности с семантическими данными. Графическое представление должно быть организовано в виде плоскостной и пространственной модели с возможностью определения координат при указании любой точки на экранном отображении этой модели.

Земельно-кадастровая информация может быть получена различными способами. Применение того или иного спо­соба зависит от условий проведения учета, его задач и специфики учетных данных. Сведения получают путем съемок, обследований, обмеров, инвентаризации и мониторинга земель.

Количественные данные, характеризующие площади земель­ных участков (угодий, земельных массивов, землепользовании и т. д.) получают с планово-картографического материала, характеризующего пространственную часть земельно-кадастровой информации.

Качественные показатели о природных свойствах земли определя­ют по материалам обследований и изысканий, задача которых — выявление фактического состояния земельных угодий и определе­ние возможности более интенсивного их использования в дальней­шем. Результаты обследований отражаются на планово-картографи­ческом материале и в специальных ведомостях. Обследования делятся на два вида: агрохозяйственные и специальные.

Автоматизированная кадастровая информационная система должна обеспечивать сопряжение параметрической и карто­графической информации, позволять производить перечет коорди­нат из одной системы в другую, обеспечивать осуществление автоматического контроля вводимой информации с оперативным ото­бражением на терминале, вывод информации по иерархическим уровням (от состава земель до отдельного участка и обратно), а также по слоям, группам слоев и т.п. Она должна позволять поль­зователю самостоятельно разрабатывать формы отчетности и получать результаты по установленным формам как на термина­ле, так и на принтере для получения контрольных листингов или простейших графических построений, а также производить по­строения графических изображений на плоттере с нанесе­нием при необходимости надписей, топографических и других ус­ловных знаков.

Технологическая структура автоматизированной земельно-кадастровой системы (АЗКС) состоит из трех модулей: "Сбор и обработка данных", "Хранение и выдача кадастровой информации" и "Моделирование и выдача кадастровой информации".

Модуль "Сбор и обработка данных" предназначен для автоматизированного получения сведений о пространственном, природном, экономическом и хозяйственном положении земельных участков. Поэтому программные и технические средства данного модуля должны обеспечивать получение геометрических и семантических данных об объектах, их обработку, а также формирование их цифровых моделей; контроль полноты и достоверности информации; редактирование графической и семантической кадастровой информации.

Модуль "Хранение и выдача кадастровой информации" предназначается для накопления данных о кадастровых учетных единицах и долговременного ее хранения; для поиска и выдачи кадастровой информации по запросам пользователей по ключевым атрибутам или графическому отображению на дисплее; для обмена информацией с другими информационными системами.

Модуль "Моделирование и выдача кадастровой информации" должен предусматривать пространственное моделирование геометрических параметров объектов кадастра, статистическую обработку семантических кадастровых данных, выдачу картографического отображения объектов и статистических данных в виде и формах, определяемых запросами пользователей. В модуле должна быть предусмотрена возможность объединения, генерализации и обобщения геометрических параметров объектов кадастра, их редактирование для решения следующих прикладных задач:

- пространственное и имитационное моделирование кадастровой информации;

- аналитические расчеты с использованием математических моделей;

- получение статистической информации на заданную территорию, класс объектов, кадастровую учетную единицу или их совокупность.

Основой программного обеспечения АИС любого уровня явля­ется система управления базовой кадастровой информацией, а также комплекс программ дегитализации, обработки, ввода и ис­пользования первичной информации.

К одному из главных условий создания системы земельного кадастра субъекта РФ следует отнести требование о необходимости создания и ведения централизованного банка кадастровых данных для субъектов Федерации и федерального банка данных. Банк дан­ных выполняет следующие функции: обеспечение учета, систематизации, хранения, размножения и выдачи информации потребите­лям; регулирование развития земельных отношений, в т. ч. прав собственности и в целом системы стоимостных оценок земли и формирование ее рынка.

Между системой кадастровых работ в административном рай­оне и кадастровой системой в субъекте устанавливаются тесные взаимосвязи, через которые изменения на более низшей ступени могут вызвать ответную реакцию в системе более высокого ранга, изменение характера ее функционирования.

Информационная система – это совокупность процессов манипулирования исходными данными в целях получения информации, необходимой для принятия решений. Земельно-информационная система (ЗИС) – это информационная система, ориентированная на данные о земельных ресурсах. Определение Международной Федерации геодезистов (FIG): Земельно-информационная система – это орудие для принятия решений юридических, административных и экономических, а также обеспечения помощи в планировании и разработке перспективных решений, состоящая, с одной стороны, из базы данных по определенной территории, содержащей пространственные данные, относящиеся к земле и прочно связанной с ней недвижимости, и, с другой стороны, из процедур и технических приемов по систематическому сбору, обновлению, обработке и распределению данных.


^ Лекция № 1 к главе 4.

Право собственности и иные вещные права на землю.

Понятие земельных правоотношений. Основания возникновения,

изменения и прекращения прав на землю


Право собственности является наиболее полным по содержанию правом на имущество. По своей правовой природе - это одно из основных вещных прав. Выступая в качестве объекта права собственности, земля приобретает особенные правовые черты: она становится "имуществом" или "вещью" - тем предметом гражданского, а теперь и земельного права, который отличают особые юридические признаки.

В соответствии со ст.16 Земельного кодекса государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. При этом разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с Федеральным законом "О разграничении государственной собственности на землю".

Согласно ст.213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в силу закона не может принадлежать гражданам и юридическим лицам. Земельный кодекс установил перечень земель, изъятых из оборота, которые не могут находиться в частной собственности, и земель, ограниченных в обороте, которые не подлежат передаче в частную собственность (кроме случаев, установленных федеральным законом). Что касается юридических лиц, то собственниками земли могут быть все коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий и финансируемых собственниками учреждений. Земельные участки могут быть как переданы в собственность юридического лица в качестве вкладов их учредителями (участниками, членами), так и приобретены этим юридическим лицом по иным основаниям. При этом общественные и религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды являются собственниками приобретенной ими земли и могут использовать ее лишь для целей, предусмотренных их учредительными документами.

Иностранные граждане, иностранные юридические лица и лица без гражданства не могут обладать земельными участками на праве собственности, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами (п.3 ст.15 Земельного кодекса). Следовательно, по общему правилу на всех остальных территориях, кроме перечисленных в статье, указанные лица могут приобретать земельные участки в собственность. Это, однако, не касается участков земли из земель сельскохозяйственного назначения, которыми иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, в соответствии со ст. 3 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения 2002 г., могут обладать только на праве аренды.

Основания принудительного лишения собственника земельного участка регламентированы гражданским законодательством. Кроме случаев, перечисленных в ст.235 ГК РФ, принудительное изъятие у собственника имущества не допускается.
Среди таких случаев в указанной статье названы выкуп у собственника земельных участков для государственных или муниципальных нужд, основания и порядок которого регламентированы ст.49 и 55 Земельного кодекса; реквизиция и конфискация, порядок осуществления которых в отношении земельных участков регулируются соответственно ст.50 и 51 Земельного кодекса.

Согласно ст.278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам собственника допускается только на основании решения суда (в то время как для другого имущества в соответствии со ст.237 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрен иной порядок обращения взыскания).

При приватизации земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по решению самого собственника отчуждается в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законодательством.

При национализации, наоборот, происходит обращение в государственную собственность земель, находящихся в собственности граждан и юридических лиц. Это возможно только на основании специального закона. При этом должно производиться возмещение стоимости земельных участков и других убытков в порядке ст.306 ГК РФ.

^ Землепользование, землевладение и аренда земельных участков. В Земельном кодексе закреплена следующая система прав на землю лиц, не являющихся собственниками:

  • постоянное (бессрочное) пользование земельными участками;

  • пожизненное наследуемое владение земельными участками;

  • аренда земельных участков;

  • право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут);

  • безвозмездное срочное пользование земельными участками.

 П.2 статьи 56 Земельного кодекса РФ устанавливает следующие ограничения прав на землю:

особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;

особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;

иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных настоящим Кодексом, Федеральными законами.

Земельные правоотношения - это общественные отношения, которые складываются между органами власти, организациями и частными лицами по поводу распределения, использования и охраны земель и которые регулируются нормами земельного права.

В силу различий природных свойств земли и неодинакового хозяйственного ее использования могут возникать самые разнообразные земельные отношения.
Земельные правоотношения могут возникать, изменяться или прекращаться на основании правомерных и неправомерных действий (правонарушений). Так, например, при систематическом нарушении земельного законодательства пользователь может быть лишен права на землю. Земельный участок может быть изъят (выкуплен) и при отсутствии нарушений, если он понадобился для государственных или общественных нужд. Изменения в содержании земельных правоотношений происходят при частичном изъятии земель, например, в случае соглашения сторон об изменении условий договора аренды, а также при некоторых других обстоятельствах, не приводящих к полному прекращению права пользования землей.

Наконец, земельные правоотношения могут различаться по степени взаимной обязанности их участников. Они могут быть отношениями равноправия (партнерские отношения) и отношениями подчиненности одной стороны другой. Как правило, равноправные земельные отношения возникают между теми или иными хозяйствами - пользователями земли. Так, согласование между соседями о порядке использования граничащих (смежных) участков осуществляется путем свободной договоренности. Одна сторона не может диктовать другой обязательных условий поведения, не учитывающих интересов соседа. Стороны этих отношений обязаны в равной мере воздерживаться от нарушения установленного порядка пользования землей. Устранение нарушений допускается не путем "самосуда", а компетентным органом государства (землеустроительной службой, судом, арбитражным судом). Партнерские отношения складываются между арендатором и арендодателем, в том числе при сдаче земельного участка в аренду, между колхозом, совхозом и коллективом, работающим на условиях внутрихозяйственного арендного подряда, поскольку участники этих отношений обязаны уважать права друг друга, добиваться взаимного согласия, не нарушать законных интересов другой стороны.

По функциональному назначению земельные правоотношения могут быть регулятивными и правоохранительными.

Регулятивные правоотношения - это такие отношения, которые урегулированы нормами земельного права, и которые выражаются в совершении участниками данных отношений позитивных действий.

Правоохранительные земельные отношения, в отличие от регулятивных, вызываются отклонением в поведении участника земельных отношений от нормы закона. Они, как правило, возникают по поводу правонарушений, когда наступает необходимость юридического воздействия на нарушителя земельного законодательства. Названные отношения могут складываться и при отсутствии правонарушения, когда есть угроза его наступления. Поэтому, например, со стороны органов землеустроительной службы, осуществляющих государственный контроль за использованием и охраной земель, могут быть приняты охранительные (предупредительные) меры, чтобы не допустить назревающего правонарушения.

Земельные правоотношения могут быть классифицированы и по иным основаниям, широко используемым в гражданском праве:

  • по критерию содержания - на имущественные и неимущественные;

  • по критерию определенности состава субъектов - на абсолютные и относительные; и т.д.

Земельные отношения могут возникать, изменяться или прекращаться по различным основаниям, в основе которых лежат юридические факты, под которым понимаются социальные обстоятельства в форме событий или действий, вызывающие на основании норм права наступление определенных правовых последствий. К событиям относятся явления природы, возникновение и развитие которых не зависит от воли человека. Действия подразделяются по своей природе на правомерные и неправомерные.

Согласно статье 25 Земельного кодекса РФ основаниями возникновения прав на землю выступают юридические факты, установленные гражданским законодательством. Их перечень указан в статье 8 ГК. Данная статья предусматривает 9 оснований возникновения гражданских прав и обязанностей (договоры и иные сделки, акты государственных органов и органов местного самоуправления, судебные решения, вследствие причинения вреда другому лицу, в результате событий и др.). Среди перечисленных в ст.8 ГК оснований в отношении земельных участков наиболее распространенным основанием следует признать – акты государственных органов и органов местного самоуправления. Именно на основании решений (актов) предоставляются земельные участки субъекту, с которым закон и связывает возникновение земельных отношений. Вторыми по значимости выступают гражданско-правовые сделки. Преимущественно на основании совершения различных сделок с землей происходит возникновение права собственности или аренды на земельный участок. Ограниченные вещные права могут возникнуть на основании правопреемства. Например, переход права пожизненного наследуемого владения происходит к наследнику в порядке универсального правопреемства.

Возникновение права на земельные участки возможно из судебного решения, которым устанавливается соответствующее право на землю, например в соответствии со статьей 274 ГК суд может установить сервитут. На основании судебного решения производится государственная регистрация прав на землю (ст.59 ЗК).

Основания возникновения прав на земельные участки могут быть установлены Федеральным законом (ст.25 ЗК). К ним относится сам ЗК и ряд других специальных законов, среди которых можно назвать ФЗ от 16 июля 1998г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому по договору может быть заложено недвижимое имущество в виде земельного участка.

Земельные участки предоставляются как из свободных земель, так и из земель, занятых теми или иными объектами. Общие правила приобретения прав на земельные участки, находящихся в государственной и муниципальной собственности установлены ст.28 ЗК .Они включают в себя следующие положения: гражданам и юридическим лицам предоставляются земельные участки в собственность, аренду и в безвозмездное срочное пользование. На иных титулах (пожизненное наследуемое владение, постоянное бессрочное пользование) земельные участки предоставляться с момента ведение в действие ЗК РФ не будут. Юридические лица обязаны до 1 января 2004 г. переоформить право постоянного (бессрочного пользования на право собственности или право аренды. Граждане могут как угодно долго не переоформлять иные вещные права на право собственности или право аренды. Однако, право распоряжения данными земельными участками без переоформления их в собственность не допускается. Решение о предоставлении в собственность земельных участков принимается в двух недельный срок со дня подачи заявления. В случае переоформления земельных участков на право собственности взимается только регистрационный сбор. Взимание иных сборов, кроме установленных законодательством не допускается. Предоставление земельных участков иностранцам производиться только за плату.

1   2   3   4   5



Скачать файл (458 kb.)

Поиск по сайту:  

© gendocs.ru
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации