Logo GenDocs.ru

Поиск по сайту:  

Загрузка...

Лекции - Оценка земли - файл 1.doc


Лекции - Оценка земли
скачать (458 kb.)

Доступные файлы (1):

1.doc458kb.16.11.2011 22:37скачать

1.doc

1   2   3   4   5

Лекция № 1 к главе 6.

^ Понятие бизнес-плана в градостроительстве


Экономический кризис в России обострил ситуацию в городах. Это обострение нашло свое отражение в том, что поддержание нормативного состояния городских систем жизнеобеспечения, за которое несут ответственность, прежде всего, органы местного самоуправления, чрезвычайно затруднено, а "разговоры о развитии" вообще представляются несбыточными мечтаниями. В тоже время города пока не могут надеяться и на серьезную внешнюю федеральную и субфедеральную поддержку.

Следовательно, как показывает мировой опыт, выход из кризисной ситуации во многом находится в пространстве стратегического планирования местного экономического развития и консолидации на этой основе деятельности органов местного самоуправления со всеми социально активными группами населения города: представителями деловых кругов, прежде всего представителями малого и среднего предпринимательства, опирающегося в своих перспективах на местные ресурсы, представителями общественности и общественных организаций.

Стратегическое планирование местного экономического развития, или, в более общем плане, стратегического планирования городского развития - это готовность всех заинтересованных в нем лиц к долгосрочному видению городской ситуации, в том числе и в пространстве города.

Поэтому в стратегические планы следует включать не только механизмы слежения за их исполнением и оценки результатов, предусмотренных планом, но и "механизмы и возможности" их пространственной интерпретации. При этом обстоятельства реализации стратегических планов могут меняться, а это не только может потребовать переформулирования стратегии и тактических задач, но и повлечет изменения в пространственном оформлении городского развития.

Стратегическое планирование предоставляет органам местного самоуправления, бизнесу и жителям возможность активно планировать будущее, а не следовать обычной "привычке" реагировать на события, которые уже наступили.

Город всегда имеет свою историю и культуру. Поэтому стратегический план должен быть сформирован в соответствии с его уникальными местными особенностями, в том числе и пространственной организацией, политической обстановкой и административной структурой.

Для нас это означает появление целого ряда новых требований к характеру и содержанию градостроительной нормативной планировочной документации.

Теоретически механизмы планирования, которые применялись в прошлом, по-прежнему берутся за образец для управления процессом градостроительства и для осуществления контроля за этим процессом.

Чтобы решить вопрос о том, есть ли необходимость в реструктуризации системы планирования, и каким образом ее следует выполнять, возможно, будет полезным сравнить прежнюю систему с системой, характерной для типичного "рыночного" города, и определить, какие элементы обеих моделей можно с успехом включить в современную российскую систему планирования.

Отличие модели централизованного планирования и рыночной модели планирования объясняется различием двух основополагающих допущений, лежащих в основе данных моделей.

Во-первых, в модели централизованного планирования делается допущение о том, что все градостроительные проекты будут финансироваться за счет единого бюджета, и что надлежащая координация всех аспектов урбанизации будет обеспечиваться благодаря иерархической организации процесса согласования градостроительной документации. В рыночной модели делается допущение о том, что строительство объектов инженерной и социальной инфраструктуры, строительство жилья и строительство производственных объектов, а также строительство предприятий обслуживания будет финансироваться за счет различных источников, и что сроки и уровень инвестиций в каждый вид строительства будут разными в разные годы. Ключевой метод координации всех аспектов урбанизации – это долгосрочное финансирование, а надлежащее соответствие указанных аспектов достигается только с течением длительного временного периода по мере накопления индивидуальных капиталовложений. Разрабатываемые планы и процесс планирования должны направлять и стимулировать эти многочисленные капиталовложения.

Во-вторых, в модели централизованного планирования застройка и планирование по существу рассматривались как технические процессы. Вопросы, связанные с выбором надлежащих типов, уровня и темпов застройки городских территорий, обсуждались партийным руководством с точки зрения социальных, политических и организационных аспектов без привлечения служб, которые непосредственно занимались планированием и строительством. В результате это привело к тому, что обычные рабочие решения принимались исключительно техническими специалистами, а важные решения (которые очень часто противоречили рекомендациям технических специалистов) диктовались партийным и политическим руководством. В рыночной модели планирования делается допущение о том, что вопросы планирования и застройки частично являются техническими вопросами, а частично политическими и социальными. "Демократические" процессы используются, чтобы разрешить споры. Методы обучения и привлечения общественности к участию в процессе используются, чтобы придать законность решениям по вопросам планирования, а процедуры открытых обсуждений и строгие требования, предъявляемые к принятию решений, используются с целью ограничения полномочий политических и административных органов.

Две модели планирования и регулирования застройки:

^ Традиционная модель градостроительства, характерная для системы централизованного планирования.

Этой модели присущи четыре главных элемента:

1) Государственные, региональные и «секторные» планы, которые регулировали обширную структуру «системы заселения территорий» и пространственного размещения основных элементов промышленных, транспортных и энергетических систем.

2) Генпланы городов, которые определяли общую пространственную форму города, местоположение основных функциональных видов деятельности и систем инфраструктуры и транспорта, объединяющих различные функциональные территории. В генпланах предполагалось, что индивидуальные проекты и виды пользования землей должны быть "нацелены" на конкретные участки земли, что обеспечивалось в процессе подготовки "градостроительной документации".

3) Проекты детальной планировки (ПДП), которые определяли пространственную модель размещения индивидуальных проектов, их размер и масштаб, а также необходимые объекты инфрастуктуры, транспорта и другие общественные территории, которые обслуживали бы эти проекты. В проектах ПДП определялись "красные линии", с помощью которых участки земли, выделенные под застройку (в виде кварталов), отделялись от улиц и территорий, необходимых для прокладки инженерных сетей. Кроме того, в этих проектах указывались такие параметры, как размер и масштаб зданий, а также их размещение в рамках квартала.

4) Проект строительных объектов, разрабатываемый для зданий и ансамблей зданий, в котором определялись точное местоположение зданий на территории, отдельные функциональные территории и озеленение открытых пространств, окружающих здания, а также точное местоположение и описание точек подключения к городским инженерным сетям. Предполагалось, что строительство объектов инфраструктуры должно осуществляться и оплачиваться одновременно со строительством зданий.

Планы, разрабатываемые на всех высших уровнях процесса планирования, увязывались с проектами, разрабатываемыми на самом нижнем уровне, в процессе подготовки градостроительной документации. Вопросы, затрагивающие детали конкретного проекта (включая размещение зданий на территории по отношению друг к другу и определение количества необходимых уровней инженерной и социальной инфраструктуры для обслуживания предложенной застройки), можно было найти в заранее определенных нормах и правилах, которые были едиными для всех городов (СНиП). Каждый проект сам по себе начинал реализовываться в полном размере и масштабе в соответствии с тем, как это было определено в планах и заканчивался по причине последующего урезания бюджета с неполной реализации в части социально-культурного обеспечения.

^ Б. Система планирования, характерная для типичного "рыночного" города.

В системе планирования, характерной для города, живущего по законам рынка, есть несколько элементов, которые отсутствуют в традиционной системе централизованного планирования и которые вызваны необходимостью предвидеть и скоординировать решения, принимаемые независимыми инвесторами. В общей структуре планирования предполагается двухуровневый контроль: непосредственный контроль за государственными инвестициями (в основном в инфраструктуру) и косвенный контроль за частными инвестициями (Однако зонирование непосредственно контролирует оба типа инвестиций.). Кроме того, в данной системе планирования делается допущение о том, что па многих территориях осуществить застройку в полном масштабе сразу (как это прогнозируется в планах) будет невозможно, и что это произойдет с течением времени по мере последовательной реализации строительных проектов.

1) Государственные, региональные и "секторные" планы не обязательны, но если они все-таки существуют, предполагается, что они являются чисто техническими и обучающими и служат в качестве руководства. В них нет "системы заселения территорий", и городам и регионам не назначаются инвестиции для вложения в промышленность. В этих планах могут быть достаточно точно определены основные транспортные и энергетические системы, финансируемые государством, а также их местоположение. Решения о размещении промышленных объектов будут приниматься частными лицами и предприятиями в рамках зонирования и нормативных актов.

2) Генеральные планы городов содержат ту же необходимую информацию, что и российские генпланы, однако у них другой правовой статус. С правовой точки зрения они могут быть обязательны в отношении определения местоположения городских инвестиций (дороги, канализация, водоснабжение, школы и т.д.). Но они не являются обязательными с правовой точки зрения в отношении местоположения, размера и масштаба частных инвестиций (если только в самом плане не содержатся ссылки на правила зонирования; в том случае положения зонирования, включенные в план, являются обязательными с правовой точки зрения).

3) Карта "красных линий" дает представление о границах кварталов; красные линии отделяют территории, выделенные под застройку и частное владение, от территорий, необходимых для прокладки улиц и инженерных сетей. На данной карте могут также указываться территории, зарезервированные под парки и будущие общественные сооружения; однако по причине того, что эти территории могут находиться в частном владении, и в дальнейшем должны быть приобретены коммунальными службами, в отношении этих земель данная карта не может быть обязательной с правовой точки зрения до тех пор, пока эти земли не будут куплены или экспроприированы городом.

4) В Законе о зонировании устанавливаются правила использования всех земельных участков в отдельной зоне и определяются параметры в отношении размера, масштаба зданий и их размещения на участках. Это обязательные правила, которые должны соблюдаться как представителями частного, так и государственного секторов; однако, обычно инвестору предоставляется возможность выбора нескольких вариантов конкретных использований, а в отношении размера и масштаба застройки устанавливаются как максимум так и минимум, что позволяет инвестору осуществлять застройку в меньшем масштабе, чем планировалось.

5) Планы межевания показывают внутреннюю разбивку городских кварталов, внешние границы которых показаны в планах красных линий. В планах межевания показаны: схема расположения участков, выделенных под застройку в рамках квартала, включая границы земельных участков; любые зарезервированные земли для общественных сооружений: любые сервитуты, обеспечивающие право прохода и право размещать инженерные сети (здесь также может содержаться информация о мощностях). Кроме того, ради информации в этих планах могут показываться линии отступа и другие открытые пространства, которые требуются согласно параметрам зонирования. Эти планы разрабатываются для того, чтобы гарантировать:

• что при формировании и регистрации земельных участков (в процессе инвентаризации, в процессе проведения продаж, аукционов и торгов), эти участки будут действительно соответствовать параметрам зонирования, установленным для минимального размера участков и их формы;

• что они будут иметь прямой доступ к улицам и инженерным сетям;

• и что они будут обеспечивать возможность для рационального управления территорией (т.е. на данной территории не будет бесконтрольных пустых пространств).

В теории система планирования, характерная для городов с рыночной экономикой, основана на важном допущении о том, что процесс урбанизации (как с точки зрения планирования, так и с точки зрения последующей застройки) ведет к повышению стоимости земли. Эту стоимость земли можно "капитализировать" (т.е. превратить в действительный капитал, используя ипотечный механизм или механизм выпуска облигаций муниципального займа), чтобы оплатить расходы на строительство инфраструктуры, которая делает возможной урбанизацию. Занимая деньги, город может построить объекты инфраструктуры сегодня и выплатить долг в последующие годы по мере сбора налогов, определенных плат и процентных отчислений от цены продажи в процессе осуществления будущей застройки. Город может разумно контролировать рост новых территорий (посредством упорядоченной установки новых инженерных подсетей) даже в том случае, если городские руководители и планировщики не могут непосредственно контролировать сроки и масштаб проектов застройки, которые будут предприниматься частными инвесторами и владельцами.

"Стратегический план" не имеет конкретного законодательного статуса и не является обязательным для выполнения документом для каких-либо городских органов или учреждений. Тем не менее, считается, что он должен служить направляющим документом, с помощью которого, к тому же, можно заранее проверить отношение различных городских органов к предлагаемой политике, т.е. будут они способствовать, либо, напротив, мешать проведению данной стратегии.

Но процесс планирования не заканчивается изданием этого отчета. Группа продолжает осуществлять мониторинг с целью определить, какие из прогнозируемых тенденций реализуются в действительности. В зависимости от характера наблюдаемых тенденций, группа может составлять рекомендации относительно того, какие действия городу следует предпринимать, чтобы ускорить или, наоборот, противодействовать развитию этих тенденций. Таким образом, стратегический план в большой степени является политическим документом, используемым гражданами, партийными фракциями, различными учреждениями, органами и политическими лидерами для обсуждения новых программ, постановлений и административных изменений, которые рекомендуются в отчете.


^ Лекция № 1 к главе 6.

Оценка экономической эффективности инвестиций в городскую застройку.

Определение рациональных вариантов городской застройки с учетом стоимости земли


Переустройству жилых кварталов и комплексов, т. е. комплексным проектам сноса, реконструкции, ремонта, реставрации, воссоздания, нового строительства и т. д., в предстоящие годы будет уделяться повышенное внимание не только по экономическим факторам, но и по инженерно-экологическим показателям физического и морального старения жилищного фонда, построенного 20-30 лет назад и более.

Анализ теории и практики инвестиционных проектов строительства и переустройства крупных городов и градостроительных комплексов (крупных кварталов, групп смежных кварталов) позволяет констатировать существенную востребованность новых научных подходов к разработке и реализации таких проектов, научную и практическую актуальность разработки методов системного анализа переустройства градостроительных комплексов в современных условиях рыночной экономики.

Крайний дефицит городских территорий, вызванный резким их расширением в период массовой застройки в 1960-е – 1980-е гг., привел к изменению стратегии градостроительства и переустройства городских кварталов и комплексов. При этом переустройство должно рассматриваться как комплексный инвестиционный процесс: обоснованный снос физически и морально устаревших зданий, строительство на резервных и освободившихся территориях, реконструкция или перестройка ряда существующих объектов, замена, реконструкция или капитальный ремонт обеспечивающих систем, достройка незавершенных и законсервированных объектов, массовый капитальный ремонт или восстановление остальных существующих объектов, комплексное преобразование и экологическое благоустройство всей территории.

В условиях резкого сокращения бюджетных ассигнований комплексное переустройство возможно в основном с привлечением различных негосударственных инвестиций и участием в инвестиционном процессе значительного числа частных инвесторов, преследующих свои цели и вступающих в достаточно сложные взаимоотношения с владельцами территории (городом или местными органами самоуправления). Кроме того, этот процесс неизбежно связан с функционированием существующих объектов, что вступает в противоречие с потребностями жителей, владельцами нежилых объектов, эксплуатационными службами.

Поэтому переустройство городских кварталов и комплексов осуществляется в сложных условиях и требует новых методов системного анализа с учетом вероятностных факторов рыночной экономики, приоритетности объектов и оценки рациональной последовательности их возведения, стесненного функционирующими объектами и производством работ на близлежащих объектах.

Прошлый отечественный опыт опирался главным образом на плановую экономику и административно-командное управление, а зарубежный опыт базируется на частной собственности на землю, на хорошо отработанной нормативно-правовой основе и стабильной экономике. Многочисленные теоретические исследования отечественных и зарубежных авторов не дают готовых рекомендаций по решению поставленных проблем.
Сравнительный анализ инвестиционных проектов застройки городских комплексов в нашей стране позволил выявить многие отличия организации этих проектов в 1960-е - 1990-е гг. Наметился переход от массового нового строительства микрорайонов к комплексному их переустройству, которое реализуется как крупные инвестиционные проекты в рамках договорных отношений с владельцами территории и действующего законодательства. Источники инвестиций часто включают внебюджетное финансирование, в том числе частное. Наличие рыночных отношений между участниками инвестиционного процесса привело к превышению предложения строительной и проектной продукции, мощностей исполнителей, ресурсов над платежным спросом. Появилась реальная материальная заинтересованность всех участников в достижении своих экономических целей, а также реальная заинтересованность потребителей (инвесторов) в высокой потребительской стоимости конечной продукции.

Инвестиционный проект застройки в последние годы стал формироваться как материально-производственная система, функционирование которой направлено на достижение общей цели, синтезирующей локальные цели участников. Объект управления теперь не отдельное здание, а весь инвестиционный проект с учетом его технических, экономических, социальных и экологических подсистем. Субъектом управления становится не генподрядная строительная организация, а специально обоснованная организационная структура во главе с руководителем проекта, действующая в течение всего жизненного цикла проекта.

Инвестиционный проект как объект анализа – система, состоящая из отдельных подсистем (зданий, сооружений и различных структур), выполняющих определенные функции. В этой связи инвестиционный проект представляет функциональную систему и определяется как комплекс избирательно вовлеченных подсистем и элементов, содействующих достижению конечной цели (переустройства градостроительного квартала, комплекса), которая является системообразующим фактором. При такой постановке в дальнейших исследованиях правомерно использовать методологию теории функциональных систем, функционально-системный анализ и системотехнику строительства.

Разработка организационных основ повышения эффективности инвестиционных проектов переустройства в условиях становления рыночных отношений требует решения задач на трех стадиях инвестиционного проекта:

разработка концепции проекта. Функционально-системный анализ (ФСА) градостроительных инвестиционных проектов; определение функций переустройства; обоснование состава застройки в увязке с организацией инвестиционного процесса в пространстве и времени; уточнение системы целей и ограничений; установление приоритетов объектов; расчет сложности строительства отдельных объектов и переустройства градостроительного комплекса в целом; обоснование принципиальных решений по организации управления инвестиционным проектом;

разработка инвестиционного проекта. Конкретизация ФСА по организации инвестиционного проекта в пространстве и времени; разработка интерактивно-графических, логико-смысловых, нейросетевых методов анализа управления; конкретизация решений по организации управления инвестиционным проектом;

реализация инвестиционного проекта. Оперативный контроль и анализ хода инвестиционного проекта, способы его регулирования.

В целом системный анализ переустройства городских кварталов и комплексов позволяет сформулировать научную гипотезу: стратегическим направлением современного городского строительства становится функционально-системное переустройство зданий, кварталов, условно автономных городских территорий и комплексов. Гипотеза предполагает методологию отхода от массовой застройки типовыми зданиями и кварталами свободных городских территорий. Каждое здание и квартал становится индивидуальным инвестиционным решением и осуществляется по индивидуальным инвестиционными проектам с учетом новых финансово-экономических, социально-экологических и организационно-технологических условий. Наиболее важное требование сформированной методологии переустройства комплексов гражданского строительства – целенаправленная адаптация и разработка методов системного анализа конкретных решений поставленных задач, адекватных реальным ситуациям функционирования инвестиционного проекта, что проверяется на стадии разработки методик и их экспериментального внедрения.

Поцесс разработки планов экономического развития в российских городах идет активно. Города занимаются этой работой как в рамках различных общегосударственных, региональных и межмуниципальных программ, так и самостоятельно. В таких условиях достаточно сложно получить полное представление о планировании экономического развития на муниципальном уровне в России.

Своеобразие российского муниципального планирования экономического развития состоит в том, что оно происходит в условиях, когда основные институциональные преобразования на муниципальном уровне еще не состоялись. Не созданы правовая и организационная среда, экономические механизмы, регулирующие рынки земли, имущества, жилья, не отрегулированы финансово-бюджетные отношения и т. д. Отсутствуют традиции решения проблем развития в рамках всего сообщества, нет технологий привлечения к этой работе предпринимательского сектора и общественных организаций. Поэтому в программы все чаще включаются элементы системных преобразований, позволяющих прежде всего создать нормативную и институциональную среду для муниципального развития и рассчитанных на длительный эффект развития.

В последние годы программы экономического развития городов все чаще представляют собой синтез мер по первоочередному реформированию муниципальной экономики и предложений по долгосрочной стратегии городского развития. Такой подход был заложен в Стратегическом плане Санкт-Петербурга, в преамбуле к которому записано, что план "является долгосрочным по глубине прогноза и длительности последствий намечаемых действий, но среднесрочным (4-6 лет) по характеру включаемых в него мер". Подобные подходы реализованы при разработке Концепции социально-экономического развития г. Новосибирска в первые десятилетия XXI века, Стратегии устойчивого развития г. Ижевска, Концепции стратегического развития г. Омска и других программ.

В части программы, характеризующей подходы к разработке стратегии социально-экономического развития, обычно содержится оценка важнейших проблем развития города, его основных ресурсов, а также стратегических направлений развития на долгосрочный период. При таком подходе допускается, что детальный стратегический план может создаваться позже, после завершения первых институциональных преобразований и проведения более масштабных аналитических оценок. Такой подход реализован, в частности, в двух программах, подготовленных при участии Фонда "Институт экономики города", - в программе "Основные направления социально-экономического развития г. Хабаровска на ближайшую и среднесрочную перспективу", утвержденной Хабаровской городской думой 22.06.99 г., а также в проекте "Программы социально-экономического развития г. Дзержинска".

Тем не менее можно привести положительные примеры того, что работа над муниципальными программами приобретает общегородской характер, или, по крайней мере, проводится с "публичным" эффектом. Наиболее масштабные формы участия городского сообщества были продемонстрированы при разработке Стратегического плана Санкт-Петербурга (публичные слушания, конференции, рекламные кампании, публикации в прессе и Интернете и др.). В ряде городов, особенно крупных, к созданию программ привлекались ведущие городские организации. Например, в разработке "Концепции социально-экономического развития г. Новосибирска в первые десятилетия XXI века" участвовали институты Сибирского отделения Российской академии наук и Российской академии медицинских наук, Межрегиональная ассоциация руководителей предприятий и другие организации, в работе по подготовке Стратегического плана развития Хабаровска, кроме городской и краевой администраций, принимают участие представители краевой ассоциации предпринимателей, ряда общественных организаций.

Показательно, что в ряде случаев в обсуждение программ вовлекается городское сообщество. Так, в Хабаровске прошел семинар по стратегическому планированию, в рамках которого состоялись общественные слушания по проекту стратегии городского развития, разработанному Фондом "Институт экономики города" и городской администрацией. В слушаниях приняли участие мэр города и сотрудники администрации, депутаты Городской думы, жители города. По итогам слушаний принята резолюция о продолжении работы над программой и общественной экспертизе программ, посвященных наиболее сложным проблемам городского развития (ЖКХ, транспорт и др.). В мае 2000 г. состоялась подобная городская конференция в Ижевске, проходившая под названием "Стратегия устойчивого развития г. Ижевска" с участием широкого круга общественных организаций, жителей города.

В дискуссиях по стратегическому городскому развитию все чаще участвуют жители не только больших, областных, но и малых городов. В октябре 1999 г. в г. Переславле (Ярославская область) прошла общественная сессия "Стратегия развития Переславльского района". Цель сессии состояла в объединении усилий ученых, местных органов управления, представителей предприятий, организаций и широкой общественности для выработки современной концепции устойчивого развития г. Переславля, Переславльского муниципального округа и механизмов ее реализации. К настоящему моменту город готов приступить к разработке программы стратегического развития.

Российские муниципальные образования, разрабатывающие программы экономического развития, весьма существенно отличаются друг от друга по уровню экономического развития, характеру городского управления, по развитию элементов гражданского общества, по количеству материальных и интеллектуальных ресурсов, которые могут быть задействованы в данной работе, и многим другим признакам. Поэтому практически невозможно предложить универсальную методику подготовки программы экономического развития, которой мог бы воспользоваться любой город.

Один из наиболее важных вопросов при создании программ развития городов - определение субъекта этой деятельности. В принципе разработкой программ экономического развития и сопровождением их реализации могут выступать либо непосредственно администрация муниципального образования, либо внешняя организация, выполняющая данную работу по договору с администрацией, либо специализированная организация, созданная целевым образом для работы по муниципальному экономическому развитию.

В российских городах вопросами экономического развития занимались в основном городские администрации в лице экономических подразделений. Однако в этом случае возникают факторы, снижающие эффективность работы, в частности:

  • недостаточный уровень квалификации сотрудников администраций; в лучшем случае вопросами стратегического планирования владеют несколько ключевых фигур в местной администрации;

  • низкий уровень общественного участия в управлении городами; с одной стороны, в местных администрациях нет традиций привлечения сообщества к управлению; с другой стороны, само городское сообщество не организовано, общественные организации пассивны или не способны к выражению и отстаиванию своих позиций;

  • сложность в привлечении к участию в планировании развития городов представителей бизнеса и их ассоциаций; лучше обстоит дело с научными центрами, консалтинговыми фирмами.

Одна из перспективных форм для разработки программ экономического развития и сопровождения их реализации - местное Агентство экономического развития (АЭР) со статусом некоммерческой организации. Его задача - создание независимого, "неангажированного" мозгового центра, способного регулярно и квалифицированно оценивать ход экономического развития муниципального образования и на основе этого вырабатывать рекомендации по дальнейшему продвижению преобразований в экономике и социальной сфере муниципального образования.

Ниболее распространенным и приемлемым в сегодняшних условиях становится компромиссный вариант, когда работа над программой экономического развития города проводится по заказу администрации сторонними организациями - местными университетами, исследовательскими центрами, консалтинговыми фирмами. Так, при поддержке Фонда "Институт экономики города" на разных стадиях идет процесс формирования независимых АЭР в Саратове и Хабаровске, разрабатываются схемы их взаимодействия с городскими властями.

В большинстве случаев муниципальные программы экономического развития все еще не приходится рассматривать как основу для текущего планирования. Нередко программа остается "декларацией о намерениях", в лучшем случае выполняются некоторые ее целевые подпрограммы, лоббируемые активными разработчиками и исполнителями. Основные причины малой эффективности программ могут быть сведены к двум обстоятельствам: во-первых, программа не является директивной, "спущенной сверху", как это было принято раньше, и поэтому не воспринимается исполнителями, в первую очередь чиновниками, как руководство к действию; во-вторых, программа разработана келейно, не стала продуктом "общественного договора", и местное сообщество не заинтересовано в контроле ее исполнения.

Планирование муниципального экономического развития в России в конце 1990-х гг. находится на начальной стадии своего развития, как с точки зрения его организации, так и с точки зрения содержания разрабатываемых документов и механизмов их реализации. Все разработки значительно отличаются друг от друга по структуре, объему, содержанию. Несмотря на то, что их авторы практически всегда знакомы с "западными" подходами к разработке программ городского развития, в одинаковые понятия вкладывается разный смысл, стандартные блоки программ наполняются по-разному.

Существенно также то, что практически все разработанные планы и программы - относительно новые документы, реализация которых только началась. Кроме того, значительная часть известных программ представляет собой проектные документы, не прошедшие общественное обсуждение и официальное утверждение. Поэтому пока сложно говорить об их действенности и оценивать качество.

Как правило, в выполняемых расчетах решается задача оценки значений инвестиционных показателей одного единственного инвестиционного решения, тогда как каждый инвестиционный проект (бизнес-план) может быть реализован множеством самых различных инвестиционных схем, каждая из которых имеет свой собственный уровень (потенциал) эффективности.

Отсюда следует, что для каждого инвестиционного проекта (бизнес–плана) экспертиза качества его аналитических расчетов является объективно необходимым условием достижения позитивных результатов, независимо от размеров инвестиционных затрат. Стоимость экспертизы ничтожна по сравнению с потенциально упущенной выгодой от реализации оптимальных инвестиционных решений.

Экспертиза эффективности инвестиционных решений осуществляется с использованием специализированного программного комплекса, основой которого является методика многовариантного проектирования сложных объектов, многократно апробированная на реальных инвестиционных проектах (бизнес–планах) планировок городских территорий, застроек их микрорайонов и кварталов, строительства локальных городских объектов.

В данном программном комплексе впервые реализована схема безбюджетного финансирования строительства (реконструкции), обеспечивающая аналитическое определение распределений общих площадей строящихся объектов между инвестором (инвесторами) и городом (бюджетом) при заданном уровне рентабельности частных инвестиций.

Для получения аналитических результатов, характеризующих эффективность инвестиционных проектов (бизнес–планов), необходимы следующие исходные данные:

1. Территория:

•  площадь (га);

•  стоимость:

•  покупки (тыс. дол./га);

•  аренды (тыс. дол./га в год);

•  выкупа права аренды (тыс. дол./га);

•  подготовки(снос, компенсации за снос и пр. — тыс. дол./га);

2. Объекты:

•  Общая площадь (тыс. кв.м);

•  Назначение (жилье, соцкультбыт и пр.);

•  Собственность (мун., частн.)

•  Стоимость:

•  строительства (тыс. дол./кв. м);

•  оборудования (тыс. дол./кв. м);

•  продажи (тыс. дол./кв. м);

•  аренды (тыс. дол./кв. м в год);

•  выкупа права аренды (тыс. дол./кв. м);

•  Прибыль от эксплуатации (тыс. дол./кв. м в  год);

3. Финансы:

•  Банковский кредит (% от стоимости объектов):

•  Кредитная ставка (% в год);

•  Продолжительность (лет);

•  Начало возврата (от нач. строит.)

•  Городской бюджет (% от стоимости объектов);

4. Строительство:

•  Общая продолжительность:

•  Минимальная (лет);

•  Максимальная (лет);

•  Число пусковых комплексов:

•  Минимальное (шт);

•  Максимальное (шт);

5. Распределение собственности:

•  Муниципальная (% от общей стоимости);

•  Частная (% от общей стоимости);

6. Доходность инвестиций:

•  Рентабельность частных инвестиций:

•  Максимальная (%);

•  Минимальная (%).

•  Рентабельность бюджетных инвестиций:

•  Минимальная (%).

7. Критерии оптимальности инвестиций:

•  бюджетные затраты;

•  рентабельность частных инвестиций;

•  срок строительства;

•  прочие (перечислить).

^ 8. Количество необходимых вариантов для выбора оптимального.

Анализ представленных вариантов и выбор из них оптимального, осуществляется на основе детального расчета значений технико–экономических показателей оптимального варианта. Эти значения и являются базой для экспертизы эффективности инвестиционных проектов.



1   2   3   4   5



Скачать файл (458 kb.)

Поиск по сайту:  

© gendocs.ru
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации