Logo GenDocs.ru

Поиск по сайту:  

Загрузка...

Лекции - Оценка земли - файл 1.doc


Лекции - Оценка земли
скачать (458 kb.)

Доступные файлы (1):

1.doc458kb.16.11.2011 22:37скачать

1.doc

1   2   3   4   5

Лекция № 1 к главе 7.

Понятие ипотеки


Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э. (его ввел архонт Солон в VI веке до н.э.) и уже тогда был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями.

Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название «ипотека», отмечались все поступающие долги собственника земли. По-гречески «hypotetheca» - подставка, подпорка.

Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

В России понятие «ипотека» бытовало на протяжении нескольких столетий. Но начиная со времени революционных октябрьских преобразований, ипотеку как форму залога сначала изъяли из финансово- экономической системы страны, а затем и само понятие постепенно ушло из обихода, из специальных словарей и справочников.

Постепенно ипотека входит и в средневековое европейское законодательство.

В Германии она появляется не ранее XIV столетия, во Франции с конца XVI века действовала негласная ипотека.

Ипотека (Hypotheca) становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу.

Ипотечный кредит под залог земли распространен в странах, где существует частная собственность на землю, и является важным каналом финансирования аграрного сектора экономики, так как собственных капиталов фермеров зачастую недостаточно для покупки современной техники, для мелиорации и для других нужд. Ипотечный кредит имеет строго целевое назначение (приобретение сельскохозяйственной техники и новых земельных площадей; проведение мелиоративных работ и т.д.), предоставляется на длительный период (на 30 и более лет) и на условиях погашения равными долями (ежемесячно, ежеквартально, ежегодно).

Соглашение, по которому дающий деньги (залогодержатель) получает права на компенсацию кредита за счет продажи недвижимости залогодателя в том случае, когда залогодатель не выполнит своих обязательств по возвращению долга. До тех пор, пока долг не будет возвращен, залогодатель не может распоряжаться своей недвижимостью. Как часть системы прав, залог подлежит регистрации, чтобы любое лицо, которое проявляет интерес к данной недвижимости, могло бы получить информацию о существовании долга и том факте, что он гарантирован залогом.

 Необходимо учитывать ряд существенных отличий системы ипотеки (залога под обеспечения недвижимостью) в России и в большинстве европейских стран (Швеция, Дания, Германия) с развитой рыночной экономикой.

1. В странах ЕЭС ипотечные банки могут получать право на недвижимость в качестве компенсации за невыплаченный кредит. В России этого нет. Только право на компенсацию при продаже недвижимости.

2. В странах ЕЭС в качестве залога выступает, обычно, земельный участок со всеми зданиями и сооружениями. В Швеции квартира не может быть объектом залога. В России здания и их части могут быть объектом залога (если на эти здания или их части юридически сформирована недвижимость, т.е. создано кадастровое дело и выполнена процедура государственной регистрации). В России возможна ситуация, когда здания одного владельца находятся на земле другого. Поэтому при реализации недвижимости возникают сложности с юридическим статусом земельного участка.

В настоящее время ипотека (кредит под недвижимость) в странах ЕЭС является мощным мотором экономики. В странах ЕЭС до 80% всех залогов ипотечные. Процент ипотечного кредита существенно ниже других видов кредитов.

Ипотечный кредит выдается на срок 15-40 лет. Процент кредита фиксируется только на срок от 2 до 5 лет. Этот процент зависит от состояния экономики и устанавливается фактически ежемесячно. В Швеции в 1994г процент был равен 12%, в 1996 г. он равен 7 - 8%.

В странах ЕЭС существует государственная система оценки и переоценки объектов недвижимости. Принято, что кадастровая (нормативная) стоимость объекта равна примерно 75% от рыночной стоимости объекта. Переоценка всех объектов производится раз в 5-6 лет. Ежегодно стоимость объектов индексируется на величину инфляции за год.

Кадастровая (нормативная) оценка стоимости недвижимости является основой для начисления налога на недвижимость и для определения размера ипотечного кредита.

В зависимости от состояния экономики происходит колебания стоимости объектов недвижимости. Известны случаи, когда падение стоимости объектов недвижимости становилось ниже выданного под них кредита. Падение стоимости объекта из-за амортизации или морального старения - один из видов рисков ипотечного банка. Поэтому в договоре на выдачу ипотечного кредита оговариваются требования к содержанию и эксплуатации объекта недвижимости.

Необходимым условием развития системы ипотечного кредита является законодательные нормы по принудительной продаже (отчуждению) объектов недвижимости. Если заемщик не выплатил ссуду, система принудительной продажи дает возможность кредитору быстро вступить во владение собственностью через процедуру принудительной продажи. Как правило, ипотечный банк сразу передает недвижимость для продажи через систему специализированных структур.

В России объектом залога может выступать любая недвижимость, точнее любой объект недвижимости на который сформирована юридическая недвижимость (кадастровое дело с последующей государственной регистрацией). Поэтому могут быть совершенно различные собственники на здание и на земельный участок земельного здания.

В Москве объектом залога может быть только выкупленные права аренды земельного участки. В Москве нет частной собственности на землю, а право постоянного пользования и право пожизненного наследования не могут быть предметом залога.

Таким образом, имеется в наличии разрыв в правах на землю и недвижимость. Гражданские сделки с недвижимостью регулируются нормами Гражданского кодекса. Одновременно разрабатывается Земельный кодекс, в котором определяется порядок операций с землей. Таким образом фактически разрушается юридический механизм работы с недвижимостью. Это четко показано в отзыве президента РФ на проект Земельного кодекса.

Другая сложность ипотеки связана с тем, что по Земельному кодексу земельный участок может использоваться только по определенному функциональному назначению. Причем, возможная вариация функционального назначения не определена. Например, земли с/х назначения могут ли использованы под садоводство? Нет разъяснения, какая категория целевого использования земель должна быть сохранена: категории земель, которые указаны в Земельном кодексе или конкретное функциональное использование.

Необходимо отметить:

- законодательное регулирование ипотеки есть прерогатива Федерации (федеральные законы, но не указы президента РФ);

- земельное право регулируется гражданским законодательством (федеральным) и нормами субъекта федерации.

В статье 5 закона об ипотеке установлено, что по договору об ипотеке могут быть заложены любые земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств.

Таким образом, на сегодняшний день может быть заложен любой земельный участок, за исключением земель указанных выше, так как на их залог существует запрет, снять который можно только путем внесения соответствующих изменений в закон об ипотеке.


Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации регулирование ипотеки земельных участков отнесено к ведению Закона «Об ипотеке». В силу п.1 ст.62 Закона по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения).

При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Правила об ипотеке не распространяются на земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств.

Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления.

К договору об ипотеке земельного участка в обязательном порядке должна быть приложена копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

Оценка земельного участка не может быть установлена в договоре об ипотеке ниже его нормативной стоимости. На основании п.1 Постановления Правительства РФ № 319 от 15 марта 1997 года «О порядке определения нормативной цены земли», нормативная цена ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или другим группам. Предложения об оценочном зонировании территории субъекта и о нормативной цене земли представляются комитетами по земельным ресурсам и землеустройству. Следует обратить внимание, что если договором не предусмотрено иное, то при ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, в том числе и на жилые строения. И при обращении взыскания на земельный участок залогодатель сохраняет право на это здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определяется соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора с судом.


Лекция № 2 к главе 7.

Особенности оценки экономической эффективности инвестиций в земельные участки. Организационно-экономические механизмы ипотеки земли


В соответствии с Федеральным Законом №135 от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности (Утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519.) для оценки земельного участка вы­бирается наилучший и наиболее доходный вариант его использования.

При этом, как упоминалось ранее, учитываются только те варианты использова­ния, которые, во-первых, соответствуют юридическим нормам (включая градостроительные ограничения, требования по охране окружающей среды, памятников истории, архитектуры, благо­устройству прилегающей территории), реализация которых, во-вторых, возможны физически и которые, в-третьих, приносят доход (если речь идет о коммерческой оценке). В результате выбирается тот вариант использования, при котором может быть получена максимальная цена с учетом всех правовых, гра­достроительных, экологических и иных ограничений.

Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект можно построить исходя из варианта наиболее эффек­тивного использования участка с учетом всех имеющихся огра­ничений.

Если строение на участке имеется, то проводится анализ, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости дан­ного строения или уменьшать на величину затрат по сносу дан­ного строения при выбранном варианте наилучшего использо­вания данного земельного участка, конечно же с учетом имею­щихся ограничений.

При этом рассматривается динамика, состав и миграция населения. Учитываются тенденции в изменении предпочтений и вкусов. Определяется преимущества земельного участка по сравнению с земельными участками, имеющимися на рынке.

Б) Анализа потенциала местоположения с учетом следующих факторов:
            Вид оцениваемой недвижимости;
            Перспективы развития района;
            Особенности территориально-экономической зоны, в которой находиться земельный участок;
            Близость и доступность объектов, необходимых для эффективной эксплуатации объектов недвижимости;
            Транспортная доступность земельного участка;
            Неудобства и риск.
        В) Изучение юридических прав на застройку.
        Г) Изучение физических ограничений:
            Площадь и размер участка;
            Инженерно-геологические условия для строительства;
            Наличие инженерной инфраструктуры и уровня предоставляемых услуг.
        2. Определение стоимости земельного участка по каждому варианту застройки.
        3. Определение финансовой обоснованности выявленных вариантов застройки.


При определении варианта лучшего и наиболее эффективного использования различные варианты использования улучшенного земельного участка сравниваются по норме дохода на капитал.

Если эти варианты не предполагают капитальных затрат на реконструкцию или модернизацию, то можно сравнивать чистый операционный доход.

Основанием для проведения работ по оценке стоимости земельного участка является договор между оценщиком и заказчиком.

В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка стоимости земельного участка, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.

Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

Отчет об оценке стоимости земельного участка должен помимо обязательных данных включать:

описание земельного участка и его улучшений, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, обременения правами третьих лиц (см. Приложение);

фотографии земельного участка и его улучшений;

характеристику состояния рынка земли и недвижимости;

выявление наиболее эффективного использования земельного участка.

Отчет об оценке может содержать приложения, состав которых определяется оценщиком с учетом требований, предусмотренных условиями договора об оценке.

Все материалы отчета об оценке должны быть направлены на обоснование определяемого вида стоимости земельного участка. Следует избегать помещения в отчет об оценке материалов и информации, не связанных с процедурой определения стоимости.

Итоговая величина стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное. В договоре может быть предусмотрено, что итоговая величина стоимости земельного участка определяется в виде диапазона величин.

Оценка залоговой стоимости земельных участков

Залоговая стоимость земельного участка рассчитывается на основании его ликвидационной стоимости. Ликвидационная стоимость объекта залога всегда должна быть больше величины кредита, который может быть предоставлен под конкретное обеспечение.

Максимально возможная величина кредита или залоговая стоимость может быть рассчитана по формуле:




где:

К – величина кредита, предоставляемого под залог;

Сл – ликвидационная стоимость объекта оценки;

р – вероятность нарушения заемщиком условий кредитного договора (выраженная десятичной дробью);

S – ежегодная величина расходов, связанных с содержанием объекта залога;

I – расходы банка, связанные со страхованием объекта залога;

Vн – недисконтированная величина расходов, связанных с осуществлением обеспеченных залогом требований;

Fн – недисконтированная величина неустойки, выплачиваемой банку заемщиком в случае нарушения последним условий кредитного договора;

r – номинальная годовая процентная ставка по кредиту (выраженная десятичной дробью);

m – количество периодов начисления процентов в течение года;

w – количество лет кредитования;

a – годовая ставка дисконта (выраженная десятичной дробью).

Оценка земельного участка должна не противоречить основным принципам оценки рыночной стоимости, указанным выше.

В случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки земельного участка, либо в договоре об оценке земельного участка (далее - договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Основанием для проведения работ по оценке стоимости земельного участка является договор между оценщиком и заказчиком.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Нахождение закладной у любого из обязанных по ней лиц или в органе, осуществившем государственную регистрацию ипотеки, свидетельствует, если иное не доказано или не установлено настоящим Федеральным законом, что обеспеченное ипотекой обязательство исполнено. Лицо, в обладании которого окажется закладная, обязано незамедлительно уведомить об этом других лиц из числа вышеуказанных. В случаях, когда в соответствии с настоящим Федеральным законом закладная аннулируется, орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки, незамедлительно по получении им закладной аннулирует ее путем простановки на лицевой стороне штампа "погашено" или иным образом, не допускающим возможности ее обращения, за исключением физического уничтожения закладной.

Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании заявления залогодателя. Для государственной регистрации ипотеки должны быть представлены:

- нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия; - документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений; - доказательства уплаты регистрационного сбора;

- документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.

Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, представляются также:

- закладная и ее копия;

- документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки. Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Датой государственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи об ипотеке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Регистрационные записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество совершаются в очередности, определяемой на основании дат поступления всех необходимых документов в орган, осуществляющий ведение указанного реестра.

Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, содержащей полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки. Если договор об ипотеке предусматривает выдачу закладной, орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки, обязан обеспечить к моменту выдачи закладной наличие в ней сведений, предусмотренных ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», и указания на дату ее выдачи первоначальному залогодержателю, заверенных подписью должностного лица и скрепленных печатью этого органа. На новой закладной, выдаваемой в случаях, предусмотренных Федеральным законом, указывается также дата ее выдачи, а на дубликате закладной - дата его выдачи, которые должны быть заверены подписью должностного лица и скреплены печатью органа, зарегистрировавшего ипотеку. Орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки, оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке, а если договор предусматривает выдачу закладной, также и копию закладной с приложениями.


^ Лекция № 1 к главе 8.

Земля как объект налогообложения.

Обзор российских и зарубежных методик налогообложения земли


Налоги как основной источник образования государственных финансов через изъятие в виде обязательных платежей части общественного продукта известны с незапамятных времен. Причем налогообложение как элемент экономической культуры свойственен всем государственным системам как рыночного, так и нерыночного типа хозяйствования. В связи с этим о налогообложении можно говорить как о феномене человеческой цивилизации, как о ее неотъемлемой части. Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Земля, ее недра, леса, животный мир и другие ресурсы составляют основу жизни и деятельности людей. Россия обладает уникальными богатствами, созданными самой природой, и эти богатства её земли. На всемирной выставке в Париже наши земли богатые чернозёмом были признаны эталоном почвы. Проблема совершенствования правового регулирования земельных отношений в России в последнее время стала одной из наиболее актуальных и широко обсуждаемых не только среди юристов, законодателей и политиков, но и в обществе в целом. Мнения участвующих в дискуссии сторон полярны, но все сходятся в одном: действующее земельное законодательство не соответствует современным потребностям регулирования земельных отношений.

Существующие нормативные цены земли и ставки земельного налога противоречат нормальному рыночному развитию, должны быть скорректированы по рыночным ценам. Кроме того, требуется уточнение границ земельных зон, зон градостроительной ценности, так как внутри многих из них ценность территории сильно различается.

Федеральным законом от 24.07.02 г. № 110-ФЗ принят ряд положений, касающихся исчисления и уплаты земельного налога и арендной платы за землю в 2003 г. Прежде всего указанным Законом установлено, что действовавшие в 2002 г. размеры арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, и ставки земельного налога применяются в 2003 г. с коэффициентом 1,8. Следовательно, пользователи всех категорий земель (сельскохозяйственных угодий или земель, занятых объектами промышленности) независимо от их местоположения (в селе или в черте города) должны в 2003 г. уплачивать земельный налог и арендную плату за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, по ставкам, в 1,8 раза превышающим ставки, установленные в 2002 г.

Налог за земли, занятые жилищным фондом (государственным, муниципальным, общественным, кооперативным, индивидуальным), а также дачными участками, индивидуальными и кооперативными гаражами в границах городской (поселковой) черты, в 2003 г. взимается со всей площади земельного участка в размере 3% от ставок земельного налога, установленных в городах и поселках городского типа, но не менее 51,84 коп. за 1 м2.

Налог за земли, занятые личным подсобным хозяйством в границах городской (поселковой) черты, взимается в 2003 г. со всей площади земельного участка в размере 3% от ставок земельного налога, установленных в городах и поселках городского типа, но не менее 25,92 коп. за 1 м2. Налог за земли, предоставленные (приобретенные) для садоводства, огородничества, животноводства (включая земли, занятые строениями и сооружениями) в пределах городской, поселковой черты, устанавливается в размере 25,92 коп. за 1 м2.

Согласно Закону № 110-ФЗ в 2003 г. плательщики земельного налога и арендной платы за земли городов и поселков должны перечислить указанные платежи в полном объеме на счета органов федерального казначейства с последующим распределением доходов от их поступлений между уровнями бюджетной системы Российской Федерации по следующим нормативам:

в бюджеты субъектов Российской Федерации (за исключением городов Москвы и Санкт-Петербурга) - 50%;

в бюджеты городов Москвы и Санкт-Петербурга и бюджеты закрытых административно-территориальных образований - 100%;

в бюджеты городов и поселков, иных муниципальных образований (за исключением муниципальных образований, входящих в состав городов Москвы и Санкт-Петербурга) - 50%.

Таким образом, в 2003 г. предусмотрена передача 15% налога на землю и арендной платы за земли городов и поселков, перечисляемых в 2002 г. в федеральный бюджет, в бюджеты субъектов Российской Федерации. Статьей 24 Закона Российской Федерации от 11.10.91 г. № 1738-1 "О плате за землю" установлено, что земельный налог и арендная плата учитываются в доходах и расходах соответствующих бюджетов отдельной строкой и используются исключительно на следующие цели:

финансирование мероприятий по землеустройству, ведению земельного кадастра, мониторинга, охране земель и повышению их плодородия, освоению новых земель, на компенсацию собственных затрат землепользователя на эти цели и погашение ссуд, выданных под указанные мероприятия, и процентов за их использование. Средства на эти цели расходуются по соответствующим нормативам;

инженерное и социальное обустройство территории.

Следует отметить, что порядок исчисления и сроки уплаты земельного налога на 2003 г. не изменились. Земельный налог, уплачиваемый юридическими лицами, исчисляется ими непосредственно. Юридические лица (не позднее 1 июля текущего года) представляют в налоговые органы расчет причитающегося с них налога. Суммы налога уплачиваются равными долями не позднее 15 сентября и 15 ноября, если органами законодательной (представительной) власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления не установлены другие сроки уплаты налога. Юридические лица - плательщики земельного налога представляют в налоговые органы по месту нахождения земельного участка налоговую декларацию по земельному налогу по форме, утвержденной приказом МНС России от 12.04.02 г. № БГ-3-21/197.

Рассмотрим, какими методами центральные государственные органы и муниципальные власти могут влиять на экономическое развитие в условиях частной собственности. Здесь лучше всего сначала обратиться к примеру США. Государственное регулирование экономики, причем вплоть до национализации предприятий, было активно начато в США еще президентом Ф. Рузвельтом после небывалого кризиса 1929-1932 гг., когда безработица достигла уровня 25%. В пятидесятые-шестидесятые годы федеральное правительство старалось включить в регулирование экономики городские власти, и основным инструментом для этого являлось и является поныне финансовое воздействие.

Говоря о финансах зарубежных стран, следует иметь в виду, что они не имеют единой бюджетной системы, причем это относится как к федеративным, так и к унитарным государствам. Финансы крупных регионов - штатов, земель, департаментов, провинций и местных органов управления (городов, графств, тауншипов, дистриктов) обособлены. Государственный бюджет не является сводным. Каждый орган управления ведет свое финансовое хозяйство самостоятельно и независимо от вышестоящих органов. Такое положение достигается разделением источников доходов.

В основе всех доходов лежат налоговые поступления. Налоги, дающие наиболее крупные суммы идут как правило в бюджет государства. Обычно это прямые налоги. Рассмотрим в качестве примера структуру доходной части федерального бюджета США на 1990 г. Объем доходов был запланирован в сумме 976 млрд. долл. с превышением расходной части над доходной в 150 млрд. долл.

Несколько иначе обстоит дело в Великобритании и Нидерландах. Там налог на недвижимость уплачивает не только владелец, но и арендатор, хотя ставки, конечно, различны.

Вообще анализ структуры и ставок местных налогов в западных странах позволяет разделить их на три основные группы. Первая - это собственные налоги, которые собираются только на данной территории. Сюда относятся прямые и косвенные налоги. Из прямых основными являются поимущественные, промысловые, поземельные, местные налоги с наследств и дарений. Косвенное налогообложение весьма разнообразно. Оно представлено как универсальным акцизом, т.е. общим налогом с продажи, так и специфическими акцизами.

Невозможность поддерживать эффективную конкуренцию на общем рынке при сохраняющихся различиях во взимании косвенных налогов отмечалась в документах Комиссии ЕС с конца 60-х годов. Налог на добавленную стоимость (НДС) заменил целую серию других косвенных налогов, регрессивный характер которых лишь камуфлировал рост налогового бремени.

Система налогообложения, базирующаяся на НДС, дает возможность изымать налоги частями, постепенно. Под обложение попадают все продажи фирмы, но налоги, уплаченные в результате промежуточных покупок, в дальнейшем вычитаются из общей суммы. Этот метод, известный как “налоговый кредит”, вносит в налоговую систему элемент саморегулирования, что улучшает порядок изъятия налогов. Главное преимущество НДС в том, что на каждой стадии производства можно вычислить сумму уплаченного налога. Это позволяет, например, точно рассчитывать налоговые скидки на экспорт и предотвращать нарушения при предоставлении экспортных субсидий. Кроме того, использование такой многоуровневой налоговой шкалы уменьшает сумму налога при производстве товаров в рамках одной фирменной структуры (или ассоциации предприятий ) и тем самым стимулирует вертикальную интеграцию фирм.

С 1977 г. налог на добавленную стоимость рассчитывается в ЕС по единой системе, хотя сохраняется значительная дифференциация по количеству ставок и по их уровням. В Дании, например, одна ставка процента, в Ирландии и Португалии - 4, а в Бельгии - целых 7. Величина же НДС варьируется от 38% на некоторые предметы роскоши в Италии до 0% на товары первой необходимости в Великобритании и Ирландии (таблица 8.2). Значительно больший разрыв существует в акцизах, особенно на вино и спиртные напитки. Все вместе это дает довольно значительные отклонения цен на один и тот же товар в разных странах, ведет к злоупотреблениям и ущемлению конкуренции.

Исходя из этого в Белой книге (1987 г.) КЕС предложила комплекс мер по сближению налоговых ставок НДС и акцизов стран-участниц в рамках программы создания единого рынка. Базовый уровень НДС определен в пределах 14-20%; льготные ставки (на продукты питания, медикаменты, книги и т.п.) - 4-9%; повышенные ставки - на топливо, табак и алкоголь.


В мае 1989 г. КЕС рекомендовала единую ставку - 15%, предоставив странам ЕС право самим установить график ее введения. Но эта мера вызвала противодействие, прежде всего тех стран, чьи стандартные ставки ниже предложенной.

Вторая группа местных налогов включает в себя надбавки к общегосударственным налогам, отчисляющиеся в определенном проценте в местный бюджет. По финансовой сущности эти надбавки отличаются от местных налогов только формой мобилизации финансовых ресурсов.

Третья группа - налоги на транспортные средства, на зрелища, на гостиницы, коммунальные сборы и прочие. В Нью-Йорке, например, налог в гостиницах составлял в 1991 г. 19% от стоимости проживания. Среди налогов на потребление в США можно отметить такие, как налог на регистрацию автомашин, налог на парковку автомобиля (в Нью-Йорке он равен 18,7% от цены парковки), акциз на топливо, налог за пользование автострадами. Последний делится между бюджетами штата и городов, и ставки его зависят от веса автомобиля.

Наконец, есть группа местных налогов, которые не носят фискального характера, а определяют политику местных органов управления. Это прежде всего экологические налоги, направленные на защиту природной окружающей среды. В Нью-Йорке есть налог на очистку нефтяных пятен на водоемах. Имеется налог на корпорации, в результате деятельности которых появляются “отходы риска”. Специальным налогом облагаются компании, производящие емкости для жидкостей без их вторичного использования (имеются в виду консервные банки и прочая тара, идущая после использования продукции в отходы).

Для всех стран характерно преобладание налогов, взимаемых в центральный бюджет, и подчиненное положение местных налогов. Но в то же время развитие урбанизации приводит к ускоренному росту доходов городских бюджетов. Поэтому местные налоги повышаются наиболее быстрыми темпами. Так, за последние 30 лет их сумма увеличилась в Великобритании и во Франции в пять, а в США - в восемь раз.

В отличие от государственных, местные налоги характеризуются, как правило, множественностью и регрессивностью. Их ставки не учитывают доходов налогоплательщиков.

Так, в Японии действуют муниципальные налоги на собственность, на предпринимательство, на пользование землей и водой, на купание в горячих источниках, на страхование здоровья, на цели городской планировки, на продажу табака, на электричество, на газ и ряд других.

Во Франции взимается более 50 различных видов местных налогов, в Италии - свыше 70, в Бельгии - около 100. Сумма их поступлений в этих странах составляет от 30 до 60 % доходов местных бюджетов, в США - 65 %. Исключение составляет Великобритания, где действует всего один местный налог - имущественный; он взимается с собственников или арендаторов любого недвижимого имущества производственного или непроизводственного назначения. В это понятие входит также земля. К числу плательщиков данного налога относятся и лица, снимающие жилье и выплачивающие квартирную плату. Налог собирается ежегодно, но может вноситься и по частям Он полностью идет в местные бюджеты и достаточно высок, чтобы обеспечивать примерно треть их поступлений.


^ Лекция № 2 к главе 8. Земельный налог как фактор бюджетной политики


Бюджетная политика является ядром экономической политики государства и отражает все его финансовые взаимоотношения с общественными институтами и гражданами. При планировании бюджетной политики государство должно исходить из необходимости обеспечения финансовой и социальной стабильности. Предсказуемость бюджетной политики - ключевой фактор общей макроэкономической устойчивости. Федеральный бюджет должен стать надежным финансовым фундаментом сильного демократического государства.

Совершенно очевидно, что проблемы, с которыми сегодня сталкиваются как федеральный бюджет Российской Федерации, так и многочисленные территориальные бюджеты, настоятельно требуют от органов государственной власти преобразований не только в качественном и количественном составе бюджетных показателей, но и в самих принципах организации бюджетной системы. Прежде всего, с этой точки зрения возникает потребность в реформировании законодательной базы бюджетной системы.

Большие надежды возлагаются на разработанный проект Налогового кодекса, обсуждаемый в Государственной Думе: ведь именно налоги, формируя финансовую базу деятельности государства, создают предпосылки для успешного проведения бюджетного регулирования. Налоговый кодекс должен стать своего рода налоговой конституцией, определять основы построения налогов, принципы федерализма и т. п. Он вобрал в себя множество областей права: гражданское, административное, уголовное, налоговое. Все же детали, связанные с конкретным налогообложением - это предмет регулирования законодательства о бюджете, об отдельных видах налогов, о санкциях и т. п. С принятием Налогового кодекса и реальным разграничением налоговой базы в России может быть осуществлен переход к качественно новой системе бюджетного федерализма.

Налоговый кодекс Российской Федерации допускает ряд особенностей: закон о федеральном бюджете или даже сам Кодекс может в порядке исключения разрешить зачисление части федерального налога в бюджеты других уровней; перечень региональных и местных налогов находится в компетенции федеральной власти и устанавливается сверху. Допускается зачисление региональных налогов с согласия субъекта Федерации в местные бюджеты (вне системы трансфертов); вводится совместная компетенция региональных и местных властей в отношении введения налога на недвижимость, прекращения налога на землю, налога на имущество физических лиц и регионального налога на имущество предприятий.

К проблемам современного бюджетного устройства следует отнести и чрезвычайную бюджетную децентрализованность, что противоречит тенденциям формирования единого общероссийского рынка, осложняет проведение общенациональной денежно-кредитной (в том числе и эмиссионной) политики, подрывает политику ограничения бюджетного дефицита, устойчивость денежной системы. В США, к примеру, в бюджетном законодательстве действуют правила, предписывающие штатам и местным правительствам утверждать только сбалансированный, бездефицитный бюджет. Это правило желательно ввести ив Российской Федерации, чтобы предотвратить появление еще 89 эмиссионных центров.

Земельный налог взимается в расчете на год с облагаемой налогом земельной площади и исчисляется исходя из налогооблагаемой базы (площади участка, облагаемого налогом), утвержденных ставок земельного налога и налоговых льгот (ст.3, 8 Закона РФ "О плате за землю" от 11.10.1991 г. № 1738-1 (с изменениями и дополнениями)).

Общее правило для расчета земельного налога (если нет льгот):

E = S х Бст х К

где S - площадь земельного участка, м2;

Бст - базовая ставка, руб/м2 ;

К - коэффициент к базовой ставке.

Базовые ставки утверждены решением Городского Совета от 04.02.99 г. № 205 "Об изменении базовых ставок земельного налога в соответствии с кадастровым зонированием территории города Новосибирска". Базовая ставка земельного участка зависит от кадастрового номера земельного участка. В Центральном районе минимальная базовая ставка -13,116749 руб./м2, максимальная базовая ставка - 52,820622 руб./м2 . Коэффициент к базовой ставке на текущий год утверждается Федеральным законом. Коэффициент к базовой ставке за 2002 год утвержден Федеральным законом № 163-ФЗ от 14.12.2001г. "Об индексации ставок земельного налога" и равен 1,44.

Пример: гр. Иванов И. В. является собственником земельного участка площадью 250 м2, кадастровый номер земельного участка - 101730. В соответствии с кадастровым номером земельного участка выбираем базовую ставку земельного налога за единицу площади: ставка 20,342719 руб./кв.м

Следовательно, налог = 250 кв.м х 20,342719 руб./кв.м х 1,44 = 7323,38 руб.

В случае, если у собственника на земельном участке расположен индивидуальный жилой дом, налог рассчитывается следующим образом:

Eналога за 2002 г. = (S х Бст x К x 0,03) / 2

где: 0,03 - льгота по ставке в размере 3 %, применяющаяся, если на земельном участке располагается индивидуальный жилой дом (п. 5 ст. 8 Закона РФ "О плате за землю" № 1738-1 от 11.10.1991 г. с изменениями и дополнениями);

2 - льгота местного бюджета в размере 50 % для тех, у кого на земельном участке имеется индивидуальный жилой дом (п.6 разд. III приложения к Решению Городского Совета от 17.11.1999 г. в ред. 25.10.2000 г. № 372; ст.11 Федерального Закона от 27.12.2000 г. № 150-ФЗ "О федеральном бюджете на 2001 г." и ст.12 Федерального Закона от 30.12.2001 г. № 194-ФЗ "О федеральном бюджете на 2002 г.").


1 Ст.1 ФЗ от 21.12.2001 г. «О приватизации государственного и муниципального имущества»


2 Постановление Правительства от 06.07.2002 №519 «Об утверждении стандартов оценки»

3 См.: Первоначальный текст документа опубликован в изданиях "Собрание законодательства РФ", 23.02.1998, № 8, ст. 963, "Российская газета", № 42, 04.03.1998.


1   2   3   4   5



Скачать файл (458 kb.)

Поиск по сайту:  

© gendocs.ru
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации