Logo GenDocs.ru

Поиск по сайту:  

Загрузка...

Дипломная работа - Договор банковского кредита: Правовое регулирование - файл n1.doc


Дипломная работа - Договор банковского кредита: Правовое регулирование
скачать (427 kb.)

Доступные файлы (1):

n1.doc427kb.06.01.2013 15:15скачать

n1.doc

1   2   3   4   5   6   7

1.3 Исполнение кредитного договора.



Вытекающие из кредитного договора обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, иных право­вых актов, а при их отсутствии — в соответствии с обычая­ми делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ). Исполнение обязательства состоит в совершении кредитором и должником действий, состав­ляющих содержание их прав и обязанностей.

Для правильного исполнения кредитного договора су­щественным является определение места его исполнения (поступление средств на счет кредитора, указанный в дого­воре; перечисление средств со счета должника и т. д.), от которого зависит определение сроков исполнения договора.

Обязательство должно быть исполнено в месте, преду­смотренном договором. Если место исполнения не опреде­лено законом, иными правовыми актами или договором, не явствует из обычаев делового оборота или существа обяза­тельства, исполнение должно быть произведено в месте на­хождения кредитора в момент возникновения обязательств. Если кредитор к моменту исполнения обязательства изме­нил место нахождения и известил об этом должника, — в новом месте нахождения кредитора, с отнесением за счет последнего всех расходов, связанных с переменой места исполнения (ст. 316 ГК РФ).

Таким образом, если в кредитном договоре не оговоре­но место исполнения обязательства, то обязательство будет исполнено должником соответствующим образом, когда в срок, оговоренный в договоре, денежные средства поступят . на счет банка-кредитора, поскольку расчеты между юри­дическими лицами, а также расчеты с участием граждан, связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, как правило, производятся в безналичном порядке через банк, в котором открыт соответствующий счет (ст. 861 ГК РФ).

Следует обратить внимание на несколько положений Гражданского кодекса Российской Федерации, специально касающихся отношений по исполнению обязательств, свя­занных с предпринимательской деятельностью, поскольку они относятся к прекращению обязательства по договору (ст. 408 ГК РФ) и являются довольно существенным изъятием из общих правил, установленных в соответствующих статьях Кодекса.

Ранее п. 2 ст. 57 Основ гражданского законодательства не допускал одностороннего изменения условий договоров, за исключением случаев, предусмотренных договором или законодательством. Таким образом, банк мог при заключе­нии кредитного договора с любым заемщиком (граждани­ном, предпринимателем и т. д.) оговорить возможность од­ностороннего изменения условий кредитного договора, в ча­стности о плате за кредит, установив, к примеру, что раз­мер платы увеличивается периодически (раз в месяц, в квар­тал) на установленное число пунктов.

Основная же норма ст. 310 Гражданского кодекса Рос­сийской Федерации гласит, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение ус­ловий обязательства не допускаются, за исключением слу­чаев, предусмотренных только законом.

Так, кредитор вправе отказаться от предоставления заемщику предусмотренного кредитным договором кредита полностью или частично при наличии обстоятельств, оче­видно свидетельствующих о том, что предоставленная за­емщику сумма не будет возвращена в срок. Заемщик впра­ве отказаться от получения кредита полностью или частич­но, уведомив об этом кредитора до установленного догово­ром срока его предоставления (ст. 821 ГК РФ).

Но в ст. 310 Гражданского кодекса Российской Феде­рации предусмотрено очень серьезное изъятие из основно­го правила, запрещающего односторонний отказ от обяза­тельства. Односторонний отказ от исполнения обязательст­ва, обе стороны которого выступают как предприниматели (индивидуальные или в качестве юридического лица), и од­ностороннее изменение условий такого обязательства до­пускаются также в случаях, предусмотренных договором.

Это означает, что банк или иная кредитная организа­ция (как предпринимательская организация), заключая кре­дитный договор с индивидуальным предпринимателем, либо с акционерным обществом, либо с государственным пред­приятием, либо с какой другой коммерческой организаци­ей, вправе предусмотреть односторонний отказ или изме­нение кредитного договора. Ведь стороны в данном случае профессионалы, и они сами соглашаются на такой договор.19

Но, заключая кредитный договор с гражданином, банк не вправе предусматривать возможность одностороннего изменения или отказа от кредитного договора, если такой записи нет в законе.

Хотелось бы обратить внимание на необходимость пре­дельно четкого определения в кредитном договоре условий, регулирующих основания и порядок одностороннего изме­нения договора.

К примеру, распространенная формулировка, преду­сматривающая право банка изменить ставку платы за кре­дит при увеличении процентных ставок Банком России, вызывает многочисленные споры, поскольку заемщик оспа­ривает требования банка, основанные на односторонне из­мененном договоре, об оплате заемных средств в повышен­ном размере, если, по его мнению, процентная ставка уве­личена банком без учета фактического удорожания креди­та или по иным основаниям.

Возможность одностороннего изменения договора долж­на быть четко прописана в договоре. Банк при заключении договора должен оговорить порядок изменения условий до­говора, например, установив, что размер платы за кредит увеличивается периодически (раз в месяц, в квартал) на установленное число пунктов.

Однако при возникновении необходимости внести из­менения в договор в части, касающейся процентов, банки нередко ограничиваются направлением клиентам письмен­ного извещения об изменении процентной ставки. Если кли­ент не дал положительного ответа на такое извещение, до­говор нельзя считать измененным. Требования банков о взы­скании процентов за пользование кредитом в размере, не согласованном с клиентом, не могут быть удовлетворены. Договор считается измененным лишь при положительном решении заемщика.

С учетом этого можно рекомендовать определять в до­говоре соотношение уровня учетного процента, устанавли­ваемого Банком России, и уровня ставок по кредитным до­говорам с клиентами. Элемент упорядоченности в отноше­ния сторон вносит определение периодов, по истечении ко­торых банк может поставить вопрос об изменении платы за кредит, установление в договоре обязанности банка инфор­мировать клиента о наступлении обстоятельств, которые в соответствии с договором являются основаниями для одно­стороннего изменения процентов, а также определение сро­ков, по истечении которых с момента наступления указан­ных обстоятельств изменяется процент платы за кредит. Наличие оснований, с которыми, по условиям кредитного договора, связана возможность одностороннего изменения банком размера платы (процентов) за кредит, должно быть показано банком.

Кредитор, принимая исполнение, обязан по требова­нию должника выдать ему расписку в получении исполне­ния полностью или в соответствующей части (ст. 408).

Если должник выдал кредитору в удостоверение обя­зательства долговой документ, то кредитор, принимая ис­полнение, должен вернуть этот документ, а при невозмож­ности возвращения указать на это в выдаваемой им рас­писке. Расписка может быть заменена надписью на возвра­щаемом долговом документе. Нахождение долгового доку­мента у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательства.

При отказе кредитора выдать расписку, вернуть дол­говой документ или отметить в расписке невозможность его возвращения должник вправе задержать исполнение. В этих случаях кредитор считается просрочившим (п. 2 ст. 408 ГК РФ),

Исполняя кредитный договор, не следует забывать об очередности погашения требований по денежному обяза­тельству. Сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, пога­шает прежде всего издержки кредитора по получению ис­полнения (возмещение судебных издержек по взысканию долга), затем проценты, а в оставшейся части — основную сумму долга, если иное не установлено договором (ст. 319).20

Исполнение обязательства может быть возложено на третье лицо (ст. 313 ГК РФ), кроме тех случаев, когда должник обязан лично исполнить свое обязательство, например, в случаях представительства (п. 1 ст. 187 ГК РФ). Исполнение обяза­тельства за должника третьим лицом признается надле­жащим, поэтому кредитор не имеет права отказаться от его принятия. Такой вариант исполнения обязательств широко применяется в предпринимательских отношениях.

Однако надо иметь в виду, что факт исполнения обяза­тельства за должника не порождает для третьего лица ка­ких-либо правовых последствий по данному обязательству. В частности, в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения обязательства третье лицо, как правило, не не­сет ответственности перед кредитором, который должен обращаться с соответствующими требованиями непосред­ственно к должнику.

Если лицу, которое не является стороной по кредитно­му договору, были перечислены деньги во исполнение дан­ного договора, такое лицо не несет ответственности за воз­врат суммы кредита перед кредитором. Например, согласно условиям кредитного договора банк перечислил сумму кредита третьему лицу, указанному заемщиком в договоре. В , установленный срок заемщик не вернул кредит. Банк с тре­бованием о возврате суммы кредита должен обращаться к заемщику, на котором и лежит обязанность возвратить сумму денег, полученную по кредитному договору, а не к третьему лицу, фактически получившему кредит, поскольку получатель сумм в заключении кредитного договора не участвовал.

Важное значение для защиты прав третьих лиц в иму­щественном обороте имеет содержащееся в Гражданском кодексе новое положение, согласно которому третье лицо, подвергшееся опасности утратить свое право на имущество должника, может за свой счет удовлетворить требование кредитора без согласия должника. В этом случае права кре­дитора по его обязательству переходят к третьему лицу (п. 2 ст. 313 ГК РФ). При погашении третьим лицом задолженности должника имеет место основанная на законе уступка тре­бования и применяются ее последствия (ст. 382—387 ГК РФ).

Данная норма может найти применение, к примеру, в следующей ситуации. Третье лицо, выступающее в качест­ве залогодателя по договору залога, заключенному в обес­печение исполнения кредитного договора, может удовлетво­рить требование кредитора без согласия заемщика и воз­вратить сумму кредита. В этом случае это третье лицо ста­новится кредитором по данному обязательству в силу про­изошедшей уступки требования (ст. 382—387 ГК РФ)

В целях предотвращения либо уменьшения размера негативных последствий, которые могут наступить в слу­чае неисполнения либо ненадлежащего исполнения долж­ником своего обязательства, такое обязательство может быть обеспечено одним из способов, предусмотренных в гл. 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (ст. 329—381 ГК РФ).

Правда, в кредитный договор не обязательно включать условия об обеспечении исполнения обязательств. Надеж­ным и платежеспособным заемщикам кредит может быть предоставлен без обеспечения.

Эта часть общих положений гражданского законода­тельства об обязательствах подверглась существенным из­менениям. Прежде в Основах гражданского законодатель­ства и в Гражданском кодексе РСФСР был закрытый пере­чень способов обеспечения обязательств: неустойка, залог, поручительство (гарантия), задаток.

Согласно ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств по договору может обеспечиваться наряду с названными традиционными спо­собами двумя новыми, ранее не известными законодатель­ству России, — это удержание имущества должника и бан­ковская гарантия. Но перечень этот не исчерпывающий, поскольку исполнение обязательства может обеспечивать­ся и другими способами, предусмотренными законом или договором (см. например, п. 1 ст. 824).

Вместе с тем в Гражданском кодексе имеется ряд но­велл принципиального характера в регулировании тради­ционных способов обеспечения исполнения обязательств. Например, ранее поручитель нес перед кредитором лишь субсидиарную ответственность, т. е. в соответствии с п. 6 ст. 68 Основ гражданского законодательства он мог быть привлечен к ответственности лишь при недостаточности средств у должника, если иное не устанавливалось в дого­воре поручительства. Теперь же при неисполнении или не­надлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно (ст. 322, 323), если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя (ст. 363, 399).

Изменился и срок, предоставляемый кредитору для предъявления требования поручителю. Поручительство прекращается по истечении указанного в договоре поручи­тельства срока, на который оно дано. Если такой срок не установлен, оно прекращается, если кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного пору­чительством обязательства не предъявит иска к поручите­лю. Когда срок исполнения основного обязательства не ука­зан и не может быть определен или определен моментом востребования, поручительство прекращается, если креди­тор не предъявит иска к поручителю в течение двух лет со дня заключения договора поручительства (п. 4 ст. 367).

Способы обеспечения обязательств различаются по степени воздействия на должника, методам достижения цели, а также зависят от существа обязательства.

Неустойка и задаток одновременно представляют со­бой меры гражданско-правовой ответственности и обеспе­чивают исполнение обязательства в натуре (ст. 330, 380, 394). Явным преимуществом неустойки является то, что по тре­бованию об ее уплате кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков — достаточно самого факта наруше­ния обязательства (например, факта невозврата заемщи­ком кредита), а также возможность для сторон формулиро­вать условия о неустойке по своему усмотрению (кроме слу­чаев уплаты законной неустойки), в том числе в части ее размера, соотношения с убытками, порядка исчисления (ст. 331, 332, 394).Залог - способ обеспечения обязательства, при котором кредитор залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом.21

Что касается стоимости предмета залога, то она может быть меньше суммы кредитного договора. Так в соответствии со ст. 337 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию. В соответствии с п. 5 ст.350 ГК РФ если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право при отсутствии иного указания в законе или договоре получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге. Таким образом, нормы гражданского права предусматривают случай, когда предмет залога (ипотеки) не покрывает требований залогодержателя, поэтому стоимость предмета залога может быть меньше суммы кредитного договора, обеспечивающей исполнение обязательства.22


Задаток вряд ли может быть использован при обеспе­чении обязательств по возврату кредита, поскольку при обеспечении кредитного договора задатком заемщик, нуж­дающийся в получении определенной суммы кредита, в до­казательство заключения кредитного договора должен был бы внести определенную сумму в счет причитающихся с него платежей кредитору (п. 1 ст. 380).

Обеспечение обязательства любым способом создает дополнительные обязательственные отношения между кредитором и заемщиком (или иным лицом, которое обеспе­чивает обязательство заемщика), устанавливаемые как в самом кредитном договоре (например, неустойка), так и в дополнительном договоре (например, залог). В связи с этим следует остановиться на рассмотрении некоторых особен­ностей этих обязательств.

Во-первых, недействительность соглашения об обеспе­чении исполнения обязательства не влечет недействитель­ности этого обязательства (основного обязательства). Это означает, что в случае заключения, например, договора о залоге в качестве обеспечения возврата кредита по кредит­ному договору признание недействительным договора о за­логе не влечет признания недействительным кредитного договора (п. 2 ст. 329 ГК РФ).

Во-вторых, недействительность основного обязатель­ства влечет недействительность обеспечивающего его обя­зательства, если иное не установлено законом. Это означа­ет, что в случае предоставления, например, банковской га­рантии в качестве обеспечения возврата кредита по кре­дитному договору признание недействительным кредитно­го договора влечет признание недействительной банковской гарантии (п. 3 ст. 329 ГК РФ).

В-третьих, прекращение основного обязательства, как правило, влечет и прекращение его обеспечения. Напри­мер, залог и поручительство прекращаются с прекращени­ем обеспеченного залогом кредитного договора (п. 1 ст. 352, п.1 ст. 367 ГК РФ).

А вот предусмотренное банковской гарантией обяза­тельство гаранта перед бенефициаром не зависит в отно­шениях между ними от того основного обязательства, в обес­печение исполнения которого она выдана, даже если в га­рантии содержится ссылка на это обязательство. Банков­ская гарантия сохраняет свою силу в течение всего срока, в который банк, иная кредитная или страховая организа­ция — а только они могут выступать гарантами по банков­ской гарантии (ст. 368 ГК РФ), обязуются уплатить денежную сум­му (кредит) по представлении письменного требования о ее уплате, независимо от того, что заемщик уже вернул кре­дит (ст. 370 ГК РФ).

При этом, как правило, предусмотренное банковской гарантией обязательство гаранта перед бенефициаром ог­раничивается уплатой только той суммы, на которую выда­на гарантия (ст. 377 ГК РФ).

Способы обеспечения исполнения обязательств раз­личаются и объемом предоставляемых гарантий. Так, объ­ем ответственности поручителя определяется договором поручительства, но если соответствующее условие в дого­воре отсутствует, то поручитель отвечает перед кредито­ром в том же объеме, как и должник, включая уплату про­центов, возмещение судебных издержек по взысканию дол­га и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, т. е. в полном объеме (п. 2 ст. 363 ГК РФ). И если срок поручитель­ства значительно превышает срок, на который выдан кре­дит, у поручителя возникает потребность погасить скорее долг.

В то же время предусмотренное банковской гарантией обязательство гаранта перед бенефициаром ограничивается уплатой суммы, на которую выдана гарантия (ст. 377 ГК РФ), т. е. гарант не обязан уплачивать проценты, возмещать су­дебные издержки и т. п. Но это правило компенсируется безотзывностью банковской гарантии, т. е. банк (иная кре­дитная или страховая организация), выдавший банковскую гарантию, не вправе ее отозвать (ст. 371 ГК РФ). Обязательство по банковской гарантии прекращается по основаниям, указан­ным в ст. 378 Гражданского кодекса Российской Федера­ции. В связи с этим кредитор должен следить за сроком, на который выдана банковская гарантия, поскольку в течение этого срока может быть предъявлено требование к гаранту (п. 2 ст. 374 ГК РФ).

Новым способом обеспечения исполнения обязательст­ва по кредитному договору, заключаемому с предпринима­телями, является удержание, согласно которому кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должни­ку либо лицу, указанному должником, вправе в случае не­исполнения должником в срок обязательства удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не бу­дет исполнено (п. 1 ст. 359 ГК РФ). Таким образом, в случае неис­полнения заемщиком обязательств по кредитному договору банк, выдавший заемщику кредит, вправе не выдавать день­ги, поступившие на счет заемщика, открытый в этом банке, до исполнения заемщиком своих обязательств по кредитно­му договору. Причем для применения удержания не требу­ется включение в кредитный договор соответствующих ус­ловий или заключение специального договора (п. 3 ст. 359 ГК РФ).

Требования кредитора, удерживающего вещь, удовле­творяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмот­ренных для удовлетворения требований, обеспеченных за­логом (ст.360 ГК РФ).

Залог, поручительство и банковская гарантия повыша­ют для кредитора вероятность удовлетворения его требова­ний в случае нарушения должником обеспеченного ими обя­зательства. Эти способы обеспечения исполнения обяза­тельств представляются более значимыми для обеспечения исполнения кредитного договора.23

В настоящее время залог занимает особое место сре­ди способов обеспечения исполнения кредитных догово­ров. В условиях неплатежей за поставленные товары, вы­полненные работы и оказанные услуги и инфляции широ­кое использование ранее популярных способов обеспечения исполнения обязательств (например, неустойки) теряет прак­тический смысл. В этом смысле залог обладает несомнен­ными преимуществами, поскольку по обеспеченному зало­гом кредитному договору кредитор (залогодержатель) име­ет право в случае невозврата заемщиком кредита получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества пре­имущественно перед другими кредиторами заемщика, ко­торому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъ­ятиями, установленными законом (п. 1 ст. 334 ГК РФ). Таким обра­зом, договор залога обеспечивает наличие и сохранность этого имущества на тот момент, когда заемщику придется рас­считываться с кредитором.

Этой цели служат нормы, содержащие в Гражданском кодексе, которые устанавливают возможность передачи кредитору-залогодержателю заложенного имущества, остав­ления предмета залога у залогодателя под замком и печа­тью залогодержателя и т. д. (ст. 338 ГК РФ), а также обязанность страховать заложенное имущество за счет залогодателя, принимать меры, необходимые для обеспечения сохранно­сти заложенного имущества и т. д. (ст. 343 ГК РФ).

Размер обеспечения основного обязательства переда­ваемым в залог имуществом должен определяться догово­ром. Если договором не определен этот размер, то залогом обеспечиваются все требования кредитора-залогодержате­ля, возникшие к моменту их предъявления, в частности проценты, неустойка, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию (ст. 337 ГК РФ).

Этому способу обеспечения обязательств по мере пе­рехода к рыночной экономике предстоит большое будущее, но пока, несмотря на все преимущества, залог не получил широкого распространения, поскольку для развития зало­говых отношений нет необходимой нормативной базы. При­нятый в январе 1992 г. после долгой дискуссии и вступив­ший в силу в мае 1992 г. Закон Российской Федерации "О залоге"24 не решил всех проблем в этой сфере, поскольку недостатки этого Закона были заключены не в нем самом, а в существовавшем тогда положении вещей, которое сохра­няется и после вступления в силу нового Гражданского ко­декса Российской Федерации.

Все основные принципиальные положения о залоге со­держатся непосредственно в Гражданском кодексе Россий­ской Федерации (ст. 334—358 ГК РФ), поэтому отдельного закона о Залоге и не требуется, в связи с чем Закон Российской Фе­дерации "О залоге" в большей его части фактически утратил силу. Но главное в залоге — не общие правила его осу­ществления, а залог недвижимости (и прежде всего земли), который не может развиваться, пока не введена в действие гл. 17 Гражданского кодекса Российской Федерации, не при­нят федеральный закон об ипотеке (п. 2 ст. 334) и не нала­жена регистрация недвижимого имущества и регистрация сделок с ним (ст. 131), в том числе и залога. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе, применя­ются к ипотеке (залогу земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого иму­щества), если законом об ипотеке не установлены иные пра­вила. И если вместо специального закона об ипотеке в силу ст. 4 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ продолжают действовать нормы об ипотеке Закона Россий­ской Федерации "О залоге" в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации, то государ­ственная регистрация недвижимости в учреждениях юсти­ции будет осуществляться только после введения в дейст­вие закона о регистрации недвижимого имущества и сделок с ним, который создаст механизм реализации многих норм Гражданского кодекса.

Некоторые вопросы залога недвижимого имущества и его регистрации до принятия соответствующего федераль­ного закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним решены в Указе Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. № 293 "О дополнитель­ных мерах по развитию ипотечного кредитования". Прези­дент Российской Федерации, как гарант Конституции Рос­сийской Федерации в соответствии с ее ст. 80, может изда­вать указы, восполняющие пробелы в правовом регулиро­вании по вопросам, требующим законодательного решения. Но действие этих указов во времени ограничивается перио­дом до принятия соответствующих законодательных актов25.

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о за­ключении договоров и положений Указа Президента Рос­сийской Федерации от 28 февраля 1996 г. № 293.

Основное, на что необходимо обратить внимание, — это то, что Указ допускает залог земельных участков (основно­го объекта недвижимого имущества). Им установлено, что обязательства по кредитному договору (договору займа) или иные обязательства, в том числе основанные на договоре купли-продажи, аренды, подряда, другом договоре, могут быть обеспечены залогом земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, нежилых помещений, квартир и иного недвижимого имущества.

По Указу, так же, как и по Гражданскому кодексу (п. 3 ст. 340 ГК РФ), здания, в том числе жилые дома и иные строения и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором нахо­дится это предприятие, здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладывае­мый объект, либо залогом принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Необходимо учитывать, что данное правило подлежит применению" в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собствен­ником или арендатором соответствующего земельного уча­стка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой до­говор должен считаться ничтожной сделкой (ст. 168 ГК РФ).

Право залога не распространяется на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение. При обращении взыскания на такое предпри­ятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользова­ния земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимого имущест­ва. Права залогодателя, а при обращении взыскания на зда­ние или сооружение и права покупателя, на земельный уча­сток должны определяться исходя из ст. 37 Земельного ко­декса РСФСР, согласно которой при переходе права собст­венности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными уча­стками.

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной счи­тается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. При предоставлении кредита на сооружение жилого дома в договоре об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства квартирами, незавершенным строи­тельством вместе с заготовленными для него материалами и оборудованием, принадлежащими залогодателю.

Указом Президента Российской Федерации от 28 фев­раля 1996 г. № 293 определены существенные условия до­говора об ипотеке. В нем должны быть указаны предмет ипотеки, его оценочная стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Кро­ме того, существенным условием договора о залоге являет­ся условие о том, у какой из сторон (залогодателя или зало­годержателя) находится заложенное имущество (п. 1 ст. 339 ГК РФ).

Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из указанных условий либо соответствующее усло­вие в договоре отсутствует, договор о залоге не может счи­таться заключенным. В случаях, когда залогодателем явля­ется должник в основном обязательстве, условия о сущест­ве, размере и сроках исполнения обязательства, обеспечен­ного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирую­щему основное обязательство и содержащему соответствую­щие условия.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена копия чертежа границ этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

Оценочная стоимость предмета ипотеки определяет­ся по соглашению залогодателя с залогодержателем и ука­зывается в договоре в денежном выражении, при этом оце­ночная стоимость земельного участка не может быть уста­новлена ниже его нормативной цены. Стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки коммер­ческой организации оценщиков.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипо­теки, принадлежит залогодателю, и орган государствен­ной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегист­рировавший это право залогодателя.

Залогодатель обязан письменно предупредить залого­держателя обо всех известных ему к моменту государст­венной регистрации ипотеки правах третьих лиц на пред­мет ипотеки (правах залога, пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает кредитору по основному обязательству право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязатель­ства либо изменения условий договора об ипотеке.

В договоре об ипотеке должно быть названо обязатель­ство, обеспечиваемое ипотекой, с указанием его величины в денежном выражении, оснований его возникновения и срока исполнения. Если величина обеспеченного ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствую­щих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Ипотека, если в договоре не предусмотрено иное, обес­печивает, кроме погашения основной суммы долга и про­центов по нему, также уплату залогодержателю сумм, при­читающихся ему:

  • в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки испол­нения или иного ненадлежащего исполнения основного обя­зательства;

  • в виде процентов за неправомерное пользование чу­жими денежными средствами, предусмотренных основным обязательством либо федеральным законом;

  • в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имуще­ство;

  • в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

В договоре об ипотеке может быть предусмотрено, что ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, либо в фиксированной сумме. Если в договоре об ипотеке указана общая фиксированная сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипоте­кой, обязательства должника перед залогодержателем в объеме, превышающем эту сумму, не считаются обеспечен­ными ипотекой.

Согласно Указу Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. № 293 не могут предусматриваться в договоре об ипотеке следующие условия:

  • передача предмета залога кредитору по основному обязательству или третьим лицам;

  • ограничения права залогодателя и (или) третьих лиц по пользованию имуществом, заложенным по договору об ипотеке.

Залогодатель вправе использовать имущество, заложен­ное по договору об ипотеке, в соответствии с его назначени­ем, а также извлекать из этого имущества плоды и доходы. Он вправе завещать заложенное имущество. Условия дого­вора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие указанные права залогодателя, ничтожны.

Однако действующее законодательство не предусмат­ривает возможность передачи имущества, являющегося предметом залога, в собственность залогодержателя. Вся­кие соглашения, предусматривающие такую передачу, яв­ляются ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства (ст. 409, 414 ГК РФ).26

Этим Указом кредитору по обеспеченному ипотекой обязательству предоставлено право участвовать в деле при предъявлении третьими лицами к залогодателю иска в суде, арбитражном суде или третейском суде о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имуще­ство, о его изъятии или обременении либо иных требова­ний, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества.

Если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет ее, то креди­тор по обеспеченному ипотекой обязательству вправе ис­пользовать все способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых рас­ходов.

Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, оказалось в незаконном владении других лиц, кредитор по обеспеченному ипотекой обязательству вправе, действуя от своего имени, истребовать это имущество из чужого неза­конного владения (ст. 301—303 ГК РФ) для передачи его во владе­ние залогодателя.

Кредитор по обеспеченному ипотекой обязательству вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке. Это право принадлежит кредитору по обеспеченному ипотекой обязательству и в том случае, если заложенное имущество передано залогодателем во владение третьих лиц.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации, по­скольку речь идет о залоге недвижимого имущества (ст. 131, 164 ГК РФ). Согласно Указу Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. № 293 государственная регистрация осу­ществляется по месту нахождения недвижимости в преде­лах района (города). Отказ в государственной регистрации договора об ипотеке либо уклонение соответствующего ор­гана от регистрации могут быть обжалованы заинтересо­ванным лицом в суд, арбитражный суд.

Договор залога движимого имущества или прав на иму­щество подлежит нотариальному удостоверению лишь в случаях, когда обеспечиваемый залогом договор должен быть заключен в нотариальной форме (п. 2 ст. 163, п. 2 ст. 339 ГК РФ).

Однако пока в стране не будет единой системы регист­рации недвижимого имущества и сделок с ним, залог не является достаточно надежным способом обеспечения кре­дитного договора, поскольку сохраняется возможность та­кой ситуации, когда одно и то же имущество может закла­дываться по нескольку раз разным банкам и никто не будет знать, что он является не первым, а третьим либо пятым залогодержателем, и что не объявятся лица, обладающие теми или иными не известными ему при предъявлении прав на заложенное имущество правами на этот объект (ст. 342 ГК РФ).

Институт ипотеки не сможет действовать в отсутствие правил о регистрации прав на недвижимое имущество, обес­печивающих достоверную информацию об их действитель­ном юридическом статусе. Их должен содержать федераль­ный закон о государственной регистрации прав на недви­жимое имущество и сделок с ним.

Функции регистрации в настоящее время, да и то в отношении далеко не всех объектов, выполняют самые раз­личные органы — БТИ, органы Роскомзема и другие, что называется, по старой памяти. Но с развитием рыночных отношений возникают объекты недвижимости, права на которые необходимо зафиксировать, объекты, о которых "раньше нельзя было и думать, например воздушные и морские суда (ст. 130 ГК РФ).

Вместе с тем в Гражданском кодексе Российской Фе­дерации есть несколько специальных правил о залоге не-1Явижимого имущества, причем носящих императивный (обя­зательный) характер.

Первое правило, о котором мы уже говорили, гласит, что залог здания или сооружения допускается только с одновременным залогом (ипотекой) той части земельного уча­стка, на которой это здание или сооружение находится, или права на соответствующую часть земельного участка, кото­рая обеспечивает возможность самостоятельной эксплуата­ции этого здания или сооружения (п. 3 ст. 340 ГК РФ).

Иначе Гражданский кодекс относится к случаям, ко­гда закладывается земельный участок, на котором нахо­дится здание или сооружение. Право залога земельного уча­стка не распространяется на находящиеся на заложенной земле здания или сооружения, если в договоре не установ­лено иное условие (п. 4 ст. 340 ГК РФ). Но если стороны в договоре ничего иного не установили и договорились о залоге только земельного участка, ничего не сказав о судьбе здания или сооружения, которое на нем находится, то при обращении залогодержателем взыскания на земельный участок для эксплуатации этого здания или сооружения должна быть оставлена свободной от взыскания соответствующая часть участка, которая необходима для его нормального функ­ционирования. Очевидно, как минимум, должна быть остав­лена площадь под зданием и должен быть оставлен хотя бы какой-то проход к нему. Поэтому к залогу земельных уча­стков, на которых уже построено, сооружено что-либо, нужно подходить очень осторожно. Залогодержатель может полу­чить меньше того, на что он рассчитывает, потому что соб­ственнику здания должна быть оставлена определенная часть этой земли.

И наконец, третий случай — когда закладывается зе­мельный участок, на котором находится здание или соору­жение, не принадлежащее собственнику этого участка. В этом случае при обращении взыскания на земельный уча­сток залогодержатель становится на место собственника-залогодателя. К нему переходят все права и обязанности по отношению к собственнику здания. Если здание построено на условиях аренды участка, а земельный участок был за­ложен и на него обращено взыскание, залогодержатель ста­новится арендодателем вместо прежнего собственника.

Заключая договор залога, нельзя забывать, что не вся­кое имущество может быть предметом залога.

Имущество, передаваемое в залог, должно принадле­жать залогодателю на праве собственности либо на праве хозяйственного ведения (п. 2 ст. 209, п. 2 ст. 335 ГК РФ).

Не могут быть предметом залога изъятые из граждан­ского оборота вещи (ст. 129 ГК РФ), а также требования, нераз­рывно связанные с личностью кредитора: требования об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью и т, д. (п. 1 ст. 336 ГК РФ). Залог отдельных видов имуще­ства, в частности имущества граждан, на которое не допус­кается обращение взыскания2, может быть законом запрещен или ограничен (ст. 336 ГК РФ). Так, ст. 30 Федерального зако­на от 2 августа 1995 г. № 122-ФЗ "О социальном обслужи­вании граждан пожилого возраста и инвалидов" запрещено передавать в залог имущество учреждений социального об­служивания.

Согласно Указу Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. № 293 не допускается ипотека участков недр, особо охраняемых природных территорий, имущест­ва, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, многоквартирных и ин­дивидуальных жилых домов и квартир, находящихся в го­сударственной или муниципальной собственности, а также имущества, в отношении которого в установленном феде­ральным законом порядке приватизация запрещена.27

Часть недвижимого имущества, раздел которого в на­туре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), кроме квартир в многоквартирных жилых домах, не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

Кроме того, есть категории юридических лиц, на не- движимое имущество которых вообще нельзя обратить взы­скание. К ним относятся учреждения (п. 2 ст. 120 ГК РФ), посколь­ку у них имущество находится на праве оперативного управ­ления. Казенные предприятия и учреждения не вправе вы­ступать залогодателями по любому имуществу (ст. 297, 298, 335 ГК РФ).

Есть категории юридических лиц, которые не вправе передавать имущество в залог без согласия или разреше­ния другого лица. Например, государственные и муници­пальные предприятия, которым имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, без согласия собственника не вправе отдавать в залог недвижимое имущество (ст. 295, 297, 298 ГК РФ). Залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если зако­ном или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц (п. 3 ст. 335 ГК РФ). Если предметом ипо­теки является недвижимое имущество, на отчуждение ко­торого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, то такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. № 293 на имущество, нахо­дящееся в общей совместной собственности (без определе­ния доли каждого из собственников в праве собственности), в том числе на квартиры и нежилые помещения в жилых домах, ипотека может быть установлена при наличии пись­менного нотариально удостоверенного согласия на это всех собственников. Участник общей долевой собственности мо­жет заложить свою долю в праве на общее недвижимое имущество без согласия других собственников.

Имеются ограничения на передачу в залог и движимо­го имущества. Так, передача в залог подвижного железно­дорожного транспорта возможна в порядке, определяемом Министерством путей сообщения Российской Федерации. Указами Президента Российской Федерации ограничено право распоряжения акциями, закрепленными в федераль­ной собственности.

Изменился и порядок обращения взыскания на зало­женное имущество. По закону "О залоге" допускался, кро­ме судебного, бесспорный порядок обращения взыскания на заложенное имущество на основании исполнительной нота­риальной надписи.

Гражданский кодекс Российской Федерации для зало­га недвижимого имущества сохраняет судебный порядок и исключает бесспорный. Условие о праве залогодержателя обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество без предъявления иска в суд, содержащееся непосредст­венно в договоре о залоге, должно признаваться недействи­тельным. Обращение взыскания на заложенное недвижи­мое имущество не может быть осуществлено и на основа­нии исполнительной надписи нотариуса. В то же время без суда можно обратить взыскание на заложенное недвижи­мое имущество по нотариально удостоверенному соглаше­нию залогодателя с залогодержателем, заключенному по­сле того, как возникло основание для обращения взыскания (п.1 ст. 349).

Это означает, что заключить такое соглашение можно не тогда, когда заемщику-залогодателю нужны деньги и он готов согласиться на что угодно, лишь бы получить кредит, а тогда, когда он уже не смог погасить свой долг. У залого­дателя может быть свой интерес в этом, потому что таким образом он избежит бремени дополнительных расходов.

Что касается движимого имущества, то стороны могут сразу включить в договор условие о внесудебном порядке обращения взыскания на имущество — либо самим залого­держателем, либо через нотариуса (п. 2 ст. 349).

Однако при этом следует учитывать положения Указа Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. о том, что при обращении взыскания на индивиду­альные жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах проживающие в них собственники, члены их семей, а также другие лица не подлежат выселению. Они могут быть выселены в судебном порядке, если договор об ипотеке был заключен в обеспечение кредита на постройку индивиду­ального жилого дома или приобретение квартиры в много­квартирном доме, за счет которого залогодатель приобрел жилье.

В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются пра­вила о преимущественном праве покупки (ст. 250 ГК РФ), принад­лежащем остальным собственникам, и об обращении взы­скания на долю в общем имуществе, за исключением слу­чаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме (ст. 290 ГК РФ).

Особо Гражданским кодексом регулируется залог ве­щей в ломбарде, как способ обеспечения обязательств по кредитному договору, предоставляемому гражданам. При этом залог вещей в ломбарде (ст. 358 ГК РФ) не следует смешивать с хранением вещей в ломбарде, что является предметом другого вида договоров (ст. 919, 920 ГК РФ).

С целью получения краткосрочного кредита граждане вправе заложить движимое имущество, предназначенное для личного потребления, в ломбард, который является коммер­ческой организацией, специализирующейся на предостав­лении таких краткосрочных кредитов. Правила кредитова­ния граждан ломбардами под залог принадлежащих граж­данам вещей устанавливаются законом (п. 6 ст. 358 ГК РФ). Однако пока такого закона нет.

Для осуществления своей деятельности ломбарду не­обходимо получить лицензии. Последствия осуществления этой деятельности без лицензии те же, что и при осущест­влении банковской деятельности без лицензии.

В Гражданском кодексе Российской Федерации преду­смотрен ряд новых норм, направленных на обеспечение защиты прав слабой стороны в этих отношениях, а именно гражданина-залогодателя.

Во-первых, ломбард обязан страховать за свой счет |принятые в залог вещи в полной сумме их оценки, устанав­ливаемой в соответствии с ценами на вещи такого рода и качества, обычно устанавливаемыми в торговле в момент Их принятия в залог (п. 3 ст. 358 ГК РФ).

Во-вторых, ломбард несет ответственность за утрату и повреждение заложенных вещей, если не докажет, что утрата или повреждение произошли вследствие непреодо­лимой силы (п. 4 ст. 358 ГК РФ).

В-третьих, требования ломбарда к гражданину-за­логодателю прекращаются во всех случаях, когда им реа­лизовано заложенное имущество. В случае невозвращения в установленный срок суммы кредита, обеспеченного залогом вещей в ломбарде, ломбард вправе на основании испол­нительной надписи нотариуса по истечении льготного ме­сячного срока продать это имущество в порядке, установ­ленном для реализации заложенного имущества. После этого требования ломбарда к залогодателю (должнику) погаша­ются, даже если сумма, вырученная при реализации зало­женного имущества, недостаточна для их полного удовле­творения (п. 5 ст. 358 ГК РФ).

В-четвертых, условия договора о залоге вещей в лом­барде, ограничивающие права залогодателя по сравнению с правами, предоставляемыми ему Гражданским кодексом и иными законами, ничтожны. Вместо таких условий приме­няются соответствующие положения закона (п. 7 ст. 358 ГК РФ).
1   2   3   4   5   6   7



Скачать файл (427 kb.)

Поиск по сайту:  

© gendocs.ru
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации