Загрузка...
скачать (26990.2 kb.)
Доступные файлы (176):
скачать7.2.doc
Реклама MarketGid:
7.2. Специфика финансового плана при строительстве объектов недвижимости
Загрузка...
Строительство объектов недвижимости осуществляется для собственных нужд и для последующей перепродажи. Независимо от того, о каком варианте идет речь, переменные расходы определяются сводным сметным расчетом стоимости строительства.
В том случае, если к моменту разработки бизнес-плана в проект уже вложены средства, стоимость строительно-монтажных работ (СМР) необходимо привести к настоящему моменту времени.
Пример 7.1
В I квартале 2008 г. вложения в СМР составили 2 млн руб., во II квартале 2008 г. — 3,5 млн руб., в III квартале 2008 г. — 5 млн руб., итого — 10,5 млн руб. Необходимо выразить стоимость СМР в ценах марта 2009 г. Индексы изменения сметной стоимости СМР меняются ежеквартально. Март относится к I кварталу 2009 г. СМР выполнялись на территории Ставропольского края. На I квартал 2009 г. индекс изменения сметной стоимости для Ставропольского края составил 6,95 по отношению к ТЕР-2001 (ТЕР-2001 — Территориальные единичные расценки на строительные работы). Соответствующий индекс изменения сметной стоимости СМР в I квартале 2008 г. составлял 5,29, во II квартале 2008 г. — 5,45, в III квартале — 6,02. Пересчет стоимости СМР в цены I квартала 2009 г. будет выглядеть следующим образом: (2 млн руб. / 5,29 + 3,5 млн руб. / 5,45 + 5 млн руб. / 6,02) × 6,95, итого — 12,86 млн руб.
При строительстве зданий и сооружений расходы на оплату труда и начисления на фонд оплаты труда включены в сводный сметный расчет стоимости строительства. В том случае, если объекты строят подрядным способом, выделение расходов на оплату труда из общей массы расходов совершенно излишне: инициатор проекта выступает в роли заказчика, он оплачивает подрядчику стоимость выполнения СМР, и уже сам подрядчик оплачивает материалы, выдает зарплату своим работникам, осуществляет налоговые платежи.
Если инициатор проекта, для которого разрабатывается бизнес-план, осуществляет строительство хозяйственным способом, то есть своими силами, детализация сводного сметного расчета необходима для моделирования денежного потока, в котором учитывается график платежей.
В сметных расчетах расходы на оплату труда показаны отдельной графой. Для того чтобы найти сумму расходов на зарплату на каждом шаге расчета, можно пойти несколькими путями. Наиболее простой состоит в том, что сумма инвестиций на каждом шаге расчета умножается на долю расходов на зарплату в общей стоимости СМР. Такой подход наиболее простой, быстрый и наиболее точный. Возможны и более точные расчеты. Например, можно определить долю расходов на оплату труда отдельно в стоимости СМР, в строительстве временных зданий и сооружений, в накладных расходах и пр. Еще более точный расчет: руководствуясь нормативной численностью работников, указанной в ПОСе, определить средний размер заработной платы и соответствующую сумму расходов на каждом шаге расчета. Выбор того или иного подхода зависит от наличия исходной информации и требований к точности и детализации расчетов.
Далее, когда расходы на зарплату определены, рассчитываются налоги на фонд оплаты труда — ЕСН, страхование от несчастных случаев (сумма налоговых отчислений включена в накладные расходы, это нужно учесть, если бизнес-план подразумевает детализацию статей расходов).
Строительство объектов недвижимости является необходимым условием реализации и неотъемлемой составной частью многих проектов (например, строительство производственных корпусов для размещения оборудования, складских помещений для предприятий торговли, автобазы для автотранспортного предприятия и т. д.). Если здания и сооружения являются составной частью более крупного проекта, то эффективность рассчитывается по проекту в целом, с учетом всех денежных потоков и оттоков.
Бывают проекты, в которых здания и сооружения возводятся для собственных нужд, но являются самостоятельным проектом, а не частью чего-то более крупного. В данном случае отток денежных средств представлен вложениями в реализацию проекта, а приток как таковой отсутствует. Чтобы оценить эффективность такого проекта, отток денежных средств необходимо сопоставить с альтернативной стоимостью, то есть со стоимостью аренды или приобретения аналогичного помещения. В этом случае положительный дисконтированный чистый денежный доход будет представлять собой сумму средств, которую фирма экономит, внедряя данный проект. Когда мы говорим об убытках, то нередко имеется в виду не только превышение расходов над доходами, но и упущенная выгода. То же самое и здесь: положительный эффект — это не только превышение доходов над расходами, но еще и те средства, которые удалось не потратить, превышение альтернативных расходов над фактическими.
Возможно также строительство объектов основных средств для их последующей перепродажи или сдачи в аренду. В этом случае строительство основных средств является самостоятельным инвестиционным проектом, который предусматривает и доходы, и расходы. Стоимость строительства в отчете «Кэш-фло» отражается согласно графику инвестиций. Общая сумма инвестиций в СМР войдет в состав переменных расходов в «Отчете о прибылях и убытках». Как и в любом проекте, в «Отчете о прибылях и убытках» на каждом шаге расчета расходы отражаются не по дате платежа, а по моменту их признания в учете.
В том случае, если основные средства предназначены для аренды, вложения в их строительство отражаются в инвестиционной деятельности предприятия. Если же они предназначены для последующей перепродажи, то стоимость строительства объектов основных средств относится к текущей деятельности, источники финансирования отразятся в финансовой деятельности, а инвестиционная деятельность может быть вообще равна нулю.
Скачать файл (26990.2 kb.)