Logo GenDocs.ru

Поиск по сайту:  

Загрузка...

Дипломный проект - файл


скачать (591.5 kb.)

АННОТАЦИЯ







Тарасов Д.В. Анализ рынка и рыночная оценка трехкомнатной квартиры в переулке Центральный РП Вишневогорск Каслинского района в Челябинской области

Челябинск: ГБПОУ «ЮУМК», 2019, с., таблиц, формул.

Библиографический список – наименований.


В ходе изучения понятия и сущности применяемых подходов и оценке объекта недвижимости были даны характеристики затратного, сравнительного и доходного подходов к оценке объектов недвижимости.

Изучено своевременное состояние рынка жилой недвижимости, оставлено задание на оценку, проведено описание объекта оценки и анализ рынка объекта оценки.

Применены подходы к оценке объекта оценки, определена стоимость (3­–х комнатной квартиры в переулке Центральный РП Вишневогорск Каслинского района в Челябинской области) с помощью затратного, сравнительного и доходного подходов, проведено согласование результатов оценки.


ОГЛАВЛЕНИЕ





Введение…………………………………………………………………… 12




  1. Понятие и сущность применяемых подходов к оценке объектов недвижимости




    1. Характеристика затратного подхода к оценке недвижимости…………………………………………………….…12



    1. Характеристика сравнительного подхода к оценке недвижимости…………………………………………………….…12




    1. Характеристика доходного подхода к оценке недвижимости…………………………………………………….….12




  1. Своевременное состояние рынка жилой недвижимости




    1. Задание на оценку………………………………………..……...12




    1. Описание объекта оценки……………………………..………..12




    1. Анализ рынка объекта оценки………………………..………...12




  1. Применение подходов и оценка объекта оценки




    1. Определение стоимости объекта оценки с помощью затратного подхода…………………………………………...…………………12




    1. Определение стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода…………………………………………….12




    1. Определение стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода………………………………………………………………12




    1. Согласование результатов оценки……………………………..12




Заключение………………………………………………………………....12




Библиографический список……………………………………………….12




Приложения




А Договор об оценке объекта оценки




Б Местоположение объекта оценки




В Фактическое состояние объекта оценки




ВВЕДЕНИЕ


Цель исследования состоит в том, чтобы на основе обобщения теории и практики разработать положения и рекомендации по анализу рынка и рыночной оценке трехкомнатной квартиры в переулке Центральный РП Вишневогорск Каслинского района в Челябинской области.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

–разработать положение и рекомендации по изучению рынка и рыночной оценке по теме;

–изучить своевременное состояние рынка жилой недвижимости;

–определить стоимость объекта недвижимости применяемых подходов к оценке;

–провести согласование результатов об оценки.

Предмет исследования – теоретические и практические аспекты теоретические и практические аспекты анализа рынка и рыночной оценки объекта недвижимости.

Объект исследования – трехкомнатная квартира в переулке Центральный РП Вишневогорск Каслинского района в Челябинской области.

Структура курсовой работы представлена аннотацией, введением, тремя главами, заключением, библиографическим списком, приложением.

Нормативной базой исследования являются Федеральный Закон «Об оценочной деятельности (ФЗ 135)», Федеральный стандарт оценки «Общие стандарты оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», Федеральный стандарт «Требования к отчету по оценки (ФСО №3)», Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)».

Теоретической базой исследования является учебники профессора А.Г. Грязновой «Оценка недвижимости», профессора А.Н. Асаул «Оценка собственности. Оценка объектов недвижимости».

1 ПОНЯТИЕ И СУЩНОСТЬ ПРИМЕНЯЕМЫХ К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ


1.1 Характеристика затратного подхода к оценке недвижимости

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимость объекта оценки основанный на определении затрат необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания.

Затратами на воспроизводство объекта оценки является затраты необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологии.

Затратами на замещение объекта оценки являются затраты необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологии применяющихся на дату оценки.

Алгоритм затратного подхода включает:

1) определяется стоимость земельного участка и работ по его благоустройству;

2) определяется полная стоимость воспроизводства или замещения;

3) определяется полная стоимость износа и устаревания;

4) рассчитывается стоимость здания путем вычитания полного износа и устаревания из полной стоимости воспроизводства (замещения);

5) определяется стоимость объекта исходя из суммы стоимостей: земельных участков, работ по его благоустройству стоимостей задания.

Применение затратного подхода необходимо:

– для определения стоимости нового строительства;

– для оценки специальных заданий и сооружений (школы, вокзалы, церкви);

– при реконструкции строений;

– для оценки объектов незавершенных строительств;

– для оценки последствий стихийных бедствий;

– для оценки строения в условиях пассивного рынка недвижимости;

– для оценки в целях страхования;

– и другие.

Ограничения в применении затратного подхода:

– оценка строения с большим физическим износом;

– оценка недвижимости, приносящая доход;

– оценка уникальных зданий имеющих физическую ценность.

При определении стоимости объекта затратным подходом необходимо понимать, что затраты на строительство почти всегда отличаются от рыночной стоимости объекта.

Для определения стоимости воспроизводства замещения принимаются различные методы.

Метод количественного анализа требует детального отчета для возведения нового здания. К прямым затратам относится: материалы и трудозатраты, стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов, прибыль и накладные расходы подрядчиком. К косвенным издержкам относятся: разрешение на строительство, отвод земли, фотосъёмка, гонорары архитекторам за проектирование и экспертизу объектов, геодезистам, юристам, расходы по продаже и т.д. Метод количественного анализа и составление полноценной системы на уже существующее строение с максимальной детализацией применявшихся строительных материалов и техники, привлекавшихся рабочих и инженерно-технического персонала, косвенных издержек. Этот метод наиболее точный, но более затратный как повремени, так и по стоимости.

Метод разбивки по компонентам (модульный) использует показатели затрат по отдельным компонентам здания включая их установку. Компонентами (модулями) являются; фундаменты и каркасы, стены и перекрытия, земляные работы и т.д. Если известен размер модуля, то можно определить стоимость на конкретную дату. Стоимость строительства всего здания рассчитывается как сумма стоимости всех компонентов (модулей). Метод разбивки компонентов проще в исполнении, но менее точен.

Метод сравнительной единицы основан на использовании стоимости строительства сравнительной единицы (1 м2, 1 м3) аналогичного здания. Поскольку здание не идентичное, то стоимость сравнительной единицы аналога требует корректировки на выявление различий между ним и оцениваемым объектом. Стоимость определения путем умножения откорректированной стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнение по формуле (1):




Сзоо = Сec*SО* К12*…*Кn,

(1)

где Сзоо – стоимость замещения оцениваемого объекта, руб.;

Сес – стоимость единицы строения сравнения типичного строения (1 м2), руб.;

Sо – количество единиц сравнения;

К1 - Кn – коэффициенты учитывающие различия между оцениваемым объектом и выбранным типичным объектом.

Метод сравнительной единицы осуществляет стоимость объекта по принципу замещения, потому что используемая в расчетах стоимость сравнительной единицы представляет не идентичный объект, а аналог.

В основе метода сравнительной единицы лежит стоимость типичного объекта или аналога, при выборе которого необходимо соблюдать сходства функционального назначения, физических характеристик, класса конструктивных систем, даты ввода объекта в эксплуатацию и другие характеристики.

Индексный метод предполагает расчет восстановительной стоимости объекта на основе балансовой (остаточной) стоимости объекта умноженной на индекс переоценки публикуемой периодической печати. Уменьшение полезности со времени объекта недвижимости и его потребительской привлекательности потенциального инвестора, выражающиеся под воздействием различных факторов, называются износом. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а так же их функциональное соответствие текущему и будущему использованию связанных жизнедеятельностью человека. Кроме того на стоимость недвижимости оказывают влияние внешние факторы, обусловленные изменения рыночной среды, положением ограничений на определенное использование зданий. В зависимости от причин вызывающих обесценение объекта недвижимости выделяют физический, функциональный и внешний вид износа. Так же износ делится на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ – износ устранения, которого физически возможна и экономически целесообразна, то есть производные затраты на устранение на того или иного вида износа способствует повышению стоимости объекта в целом.

Неустранимый износ – износ устранения причин, которого не может быть физически или технически выполнено или устранение, которого не является экономически оправданным.

Физический износ – это постепенная утрата изначально заложеных при строительстве техническо-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Скорость потери строением и его элементами своих основных характеристик зависит от многих обстоятельств, к которым можно отнести качество строительства и используемых строительных материалов, условия эксплуатации имущества, климатические условия и т.д. Физический износ может быть неустранимым и неустранимым.

Нормативный метод расчетов физического износа предполагает использование различных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В них указана характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их характеристика. Доли восстановительной стоимости отдельных конструктивных элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания принимают по укрупнённым показателям восстановительной стоимости жилых зданий, а для конструкции элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей по их сметной стоимости.

В основе стоимостного метода определение физического износа лежит физический износ, выраженный на момент его оценки соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом и их восстановительной стоимости. Суть стоимостного метода определение физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов зданий. Метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здание в целом в стоимостном выражении.

Метод срока жизни основан на визуальном осмотре здания, опыте и суждениях оценщиков. В теории оценки срок жизни здания условно делится на основные периоды:

а) срок экономической жизни – период в течение, которого здание приносит прибыль. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда проводимые улучшения не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа;

б) срок физической жизни – период в течение, которого здание может выполнять свои функции (закладывается при строительстве и зависит от группы капитализации здания). Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится;

в) хронологический возраст – период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки;

г) эффективный возраст – рассчитывается на основе его технического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта (в случае нормальной эксплуатации зданий эффективный возраст, как правило, равен хронологическому);

д) оставшийся срок экономической жизни здания – период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Физический износ можно рассчитать по формуле (2):




Ифиз = ХВ/ФЖ,

(2)

где Ифиз – физический износ;

ХВ – хронологический возраста здания, лет;

ФЖ – типичный срок физической жизни, лет.

Функциональный износ характеризуется потерей стоимости объекта оценки из-за несоответствия его функциональных характеристик требованиям рынка на дату оценки. Функциональный износ может быть устраненным и не устранённым. Величина функционального износа характеризуется степенью функционального несоответствия строения его элементов условием жизнедеятельности людей, объему и качеству предоставляемых услуг, своевременным требованиям рынка, может выражаться несоответствием архитектурного, конструктивного объемно-планировочного решения, несовременностью инфраструктуры и интерьера.

Внешний (экономический) износ обуславливается потерей стоимостей из-за воздействий факторов внешних по отношению к оцениваемому объекту: рыночной ситуацией, изменений окружающей инфраструктуры, законодательных решений в области налогообложения и т.д.

При оценке зданий и сооружений применение затратного подхода заключается в расчете затрат на воспроизводство оцениваемых активов за вычетом всех форм износа, обесценения и устранения актива.

1.2 Характеристика сравнительного подхода к оценке недвижимости

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом объекта оценки для цели оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющих его стоимость.

Применение сравнительного подхода возможно при наличии объектов-аналогов для сравнения. Условием применения сравнительного подхода при оценке является активность соответствующего рынка недвижимости и доступность информации о сделках с аналогичными объектами.

Необходимо учитывать срок экспозиции – время, которое находится на рынке, если объект находится на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, значит, цена завышена, сделка не является типичной и не должная рассматриваться в качестве сравненным.

Необходимо учитывать независимость субъектов сделки, в противном случае данные по ним не могут быть использованы в качестве сравнения. К применению сравнительного подхода существуют ограничения: уникальность оцениваемого объекта, не полная информация, недостоверная информация.

Алгоритм сравнительного подхода включает:


  1. выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем рынке недвижимости;

  2. проверка информации о сделках;

  3. установление единиц и элементов сравнения и сравнительный анализ;

  4. корректировка цен продаж аналогичных объектов по элементам сравнения;

  5. согласование скорректированных цен аналогов для получения итоговой стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом.

При определении стоимости сравнительным подходом необходимо знать понятия, способы и приемы специфически для данного подхода.

Единица сравнения – общий количественный показатель, характеризующий несколько объектов. Выбор единицы сравнения зависит от вида оцениваемого недвижимого имущества. При оценке земельного участка используют цены за единицу площади: 1га, 1 сотка, 1м2. При оценке улучшения используют цену за 1м3, 1м2 сдаваемой в аренду площади, 1м3 строительного объема.

Элементы сравнения – составные части объекта и обстоятельства конкретных сделок, формирующих сделок цены на объект соответствующего рынка недвижимости.

В Федеральном стандарте оценки «Оценка недвижимости» представлены следующие элементы сравнения. Для того чтобы устранить различия между характеристиками объектов-аналогов и объектов оценки применяются корректировки. Поскольку практически невозможно подобрать аналогичные объекты с полным сходством параметров используют корректировку по определенным элементам, если аналогичный объект превосходит в чем-то оцениваемый объект недвижимости, то его фактическая продажная цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства, и на оборот. Оценщик должен уровнять стоимости объекта-аналога и объекта оценки.

Поправка – дополнение, изменение или исправление цены объекта на определенную величину. Стоимостные поправки бывают двух видов:


  1. денежные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога и оцениваемого объекта-аналога на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта;

  2. денежные поправки, вносимые к цене объекта-аналога в целом, изменяют её на определенную сумму, в которую оценивается различия в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены объекта-аналога или его единицы сравнения на его коэффициент, отражающий в степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого объекта-аналога, то к цене последнего вносится повышенный коэффициент, если хуже то понижающий коэффициент. Для расчета внесения поправок используется различные методы.

Метод парных продаж подразумевает продажу двух объектов в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на эту характеристику, использовать её для корректировки цены продажи сопоставимого объекта-аналога с объектом оценки. Применение этого метода осложняется подбором объектов парных продаж и необходимостью проработки большого количества информации.

Статистические методы расчета поправок состоят в допустимой формализации зависимости между изменением цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо характеристик. Метод предполагает анализ большого количества выборок из базы данных.

Экспертные методы расчета и внесения поправок предполагают субъективное мнение эксперта оценщика о том насколько оцениваемый объект лучше или хуже сопоставимого объекта-аналога. Если объект оценки лучше аналога, то значит поправки положительные и наоборот. Основу выбора эксперта составляют не парные продажи, сбор информации о которых может вызвать затруднения, а более общая информация включающая данные по сходным объектам отличавшихся по двум или более показателей. Внесенные корректировки определенные экспертным методом проводится по такому же принципу, как и внесение корректировок в методе парных продаж. Только величина поправки на конкретный фактор не рассчитывается, а назначается оценщиком на основании мнении независимого оценщика или обоснованного собственного суждения.

В группе экспертных методов используется три метода:

а) метод сравнительного анализа – сравнение производится на основе сопоставления различных объектов отличающихся более чем на один фактор;

б) метод анализа ранжирования – при анализе различных факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, определяется ранг каждого фактора, характеризующий степень его влияния на стоимость объекта.

в) метод личных интервью – опрос независимых экспертов имеющих специальные знания и опыт, обобщении их суждений о величине корректировки, учитывающей той или иной ценообразующий фактор.

Поправки вносятся в определение последовательности. В том случае, когда поправки к цене аналогичных объектов даны в стоимостном выражении, они могут вноситься в любой последовательности. Если поправки выражены в процентах и денежном выражении, то процентные поправки должны предшествовать. Рекомендуются следующее последовательное внесение поправок:


  1. состав имущественных прав;

  2. условие финансирования;

  3. условие продаж;

  4. время;

  5. местоположение;

  6. физические характеристики.

Первая поправка, выраженная, в процентах умножается на цену продаж аналогичного объекта. Вторая процентная поправка умножается на скорректированную поправку. Эта последовательность продолжается до тех пор, пока не будут внесены все поправки. Полученная в результате внесения поправок скорректированная стоимость объектов–аналогов, должна быть согласованна на основе процедуры взвешивания или считана средняя арифметическая стоимость (при незначительных отклонениях в стоимости).

Сравнительный подход к оценке недвижимости основывается на сопоставлении оцениваемого объекта с аналогами, на которые имеется информации о ценах. Различия между объектом и его аналогом в дальнейшем при помощи соответствующих корректировок данных.

1.3 Характеристика доходного подхода к оценке недвижимости

Доходный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Данный подход применяется, когда существует достоверная информация позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а так же связанные с объектом расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих расходов и доходов на моменты их получения.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов: капитализации доходов и дисконтированных денежных потоков. В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем, в процессе расчета происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска характерному данному объекту. Методы различаются способом преобразования доходов потока.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от её предполагаемого использования, а так же выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Достоинства метода определяется следующими критериями:


  • возможность отразить действительные намерения покупателя;

  • тип качества и обширности информации на основе, которой производится анализ;

  • способность учитывать рыночные колебания;

  • способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местоположение, размер, потенциальная доходность).

Метод капитализации доходов используется, если потоки доходов стабильны длительный период времени и представляют собой значительную положительную величину. Определение стоимости недвижимости происходит через перевод годового чистого операционного дохода в текущую стоимость. При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия:

  • нестабильность потоков доходов;

  • недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства;

  • отсутствует информация о рыночных сделках.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации включают:

  1. определение ожидаемого годового дохода генерирующего объектом недвижимости;

  2. расчет коэффициента капитализации;

  3. определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления чистого операционного дохода на коэффициент капитализации (формула 3):






(3)

где С – стоимость объекта недвижимости, руб.;

ЧОД – чистый операционный доход, руб.;

Ro – коэффициент капитализации.

Оценщик недвижимости работает со следующими уровнями дохода:


  • потенциальный валовой доход;

  • действительный валовой доход;

  • чистый операционный доход.

Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который может получить от недвижимости при полном её использовании без учета всех потерь и расходов. Потенциальный валовой доход зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле (4):


ПВД = S*Ca*12,

(4)

где S – площадь, сдаваемая в аренду, м2;

Ca – арендная ставка за 1м2 в месяц.

В методе капитализации доходов используется, фиксируется арендная ставка.

Действительный валовой доход (ДВД) – потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования платежей или при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости (формула (5)):


ДВД = ПВД – потери + прочие доходы,

(5)

Если по сопоставимым объектам нет достаточной информации по потерям и прочим доходам можно использовать коэффициент загрузки или недозагрузки (формула (6)):




ДВД = ПВД*Кз,

(6)

где Кз – коэффициент загрузки объекта недвижимости.

Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за минусом операционных расходов за год (формула (7)):


ЧОД = ДВД – ОР,

(7)

где ОР – операционные расходы за год, руб.



  1. ставка доходности капитала, являющаяся компенсацией, которая должная быть выплачена инвестором за использование денежных средств с учетом риска и других факторов;

  2. норма возраста капитала – если сумма капиталов, вложенная в недвижимость, останется не изменой и будет возращена при её перепродажи, нет необходимости в расчете нормы возврата капитала.

Операционные расходы – расходы необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

После определения чистого операционного дохода необходимо рассчитать коэффициент капитализации он состоит из двух частей:

Коэффициент капитализации определяется по формуле (8):


Ro = Roн + Rof,

(8)

где Roн – ставка доходности капитала;

Rof – норма возврата капитала.

Ставка доходности капитала рассчитывается методом кумулятивного построению по формуле (9):




Rон = Rбезр+Rр+Rл+Rинф,

(9)

где Rбезр – без рисковая процентная ставка по денежным вкладам в наиболее надежный банк;

Rр – поправка на риск (изменение ставки по сравнению без рисковой в зависимости от рискованности вложения капитала в недвижимости);

Rл – поправка на ликвидность данного вида недвижимости(насколько быстро актив может быть превращён в наличные средства);

Rинф – вознаграждение за управление инвестициями в зависимости от их сложности и рискованности.

При расчете нормы возврата капитала используется три способа:



  • метод Ринга;

  • метод Инвуда;

  • метод Хосхольда.

Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга) целесообразно использовать, когда ожидается возмещение основной суммы равными частями. Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиции насколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение доходов без рисковой ставки.

Метод дисконтированных денежных потоков более сложен, чем метод капитализации доходов. Он позволяет оценить объекта в случае получения от него нестабильных денежных потоков.

Метод дисконтированных денежных потоков применяется когда:


  • предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

  • имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

  • потоки доходов и расходов несут сезонный характер;

  • объект недвижимости строится или только что построен.

Метод дисконтированных денежных потоков позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Алгоритм расчета метода дисконтированных потоков включает:



  • определение прогнозного периода;

  • прогнозирование величины денежных потоков, включая остаточную стоимость (реверсию) - то есть выручку от продажи объекта недвижимости в конце срока владения;

  • определение ставки дисконтирования;

  • расчет стоимости объекта недвижимости путем суммирования текущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости, остаточной стоимости.

Для оценки стоимости доходной недвижимости применяют технику капитализации и дисконтирования. Метод капитализации позволяет на основании данных о доходе и ставке капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости объекта. Техника дисконтирования применяется для приведения потока доходов и затрат, распределения во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока как стоимости доходоприносящего объекта.

2 СВОЕВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1 Задание на оценку

Задание на оценку является неотъемлемой частью договора на проведение оценки и должно содержать следующую информацию:



  1. объект оценки;

  2. права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки;

  3. цель оценки;

  4. предполагаемое использование результатов оценки;

  5. вид стоимости;

  6. дату оценки;

  7. допущения, на которых должна основываться оценка;

Также задание на оценку объекта недвижимости должно содержать дополнительную к указанной в пункте 17 ФСО N 1 информацию:

  • состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);

  • характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики.

В задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, в том числе:

  • рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях);

  • затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

  • убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) при отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях;

  • затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка.

Таким образом, были рассмотрены пункты, которые должно содержать в себе задание на оценку объекта недвижимости, являющееся обязательным приложением к договору на оказание оценочных услуг. Договор об оценке объекта оценки представлен в Приложении А.

Необходимая информация, составляющая задание на оценку представлена в таблице 1.

Таблица 1 – Задание на оценку

Характеристика

Описание

Основание проведения оценки

Договор на проведении оценки №1

Объект оценки

Двухкомнатный дом, общей площадью

66.9 м2, кадастровый номер: 74:74:110162012:308

Адрес объекта оценки

Уральская дом 2

Категория, назначения, разрешенное использование

Жилое

Собственник объекта оценки

Тугулева Джамиля Амамбековна

Реквизиты собственника

Паспорт 75 15 668315 выдан отделом УФМС России по Челябинской области в Кизильском районе.

Зарегистрирован по адресу г.Челябинск, ул. Мира 100 А (общ.)



Права, учитываемые при оценке объекта оценки

Общая долевая собственность: 1/3

Ограничения (обременения) объекта оценки

Не зарегистрировано

Текущее использование объекта недвижимости

Жилое

Цель оценки

Определение рыночной стоимости объекта оценки

Предполагаемое использование результатов оценки

Определение стоимости объекта залога при приобретении объекта оценки в собственность

Вид определяемой стоимости

Рыночная стоимость

Дата оценки

07.10.2018

Сведения об оценщике

Агапова М.В.

Тел. (351)269-51-59

Адрес 454080 г. Челябинск, ул. Энтузиастов 11 офис 102


Окончание таблицы 1

Сведения о СОРОО членом, в которой является оценщик

Челябинское региональное отделение Российского общества оценщиков

Адрес: 454084, г. Челябинск, ул. Каслинская, д. 23, пом. 5

Телефон/факс: 8 (908) 085-60-07

Электронная почта: chelroo@chelroo.ru

Сайт: http://www.chelroo.ru/


Сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика

Открытое акционерное общество "АльфаСтрахование"

Лицензия №СИ 2239 77 от 13.12.2006

Номер договора о страховании: 433-121121/18/0325R/776/00002/18-001505

Дата заключения договора страхования: 07.09.2018 

Дата начала действия договора страхования: 01.01.2019


Применяемые стандарты оценочной деятельности

ФСО №1,№2,№3,№7

Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка:


  1. настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и только на дату оценки;

  2. заключение и отчет об оценке объекта представляет собой точку зрения оценщика, без каких либо гарантий последующей реализацией объекта;

  3. оценщик не имеет ответственности за выводы, сделанные на основе документов и информации содержащих не достоверные сведения;

  4. заказчик гарантирует, что содержание отчета и суждения оценщика будут или использованы в соответствии с назначением оценки;

  5. оценщик предполагает отсутствие, каких либо скрытых факторов влияющих на оценку, состояние собственности, конструкции, грунтов. Оценщик не несет ответственности ни за наличие, ни за необходимость выявления таких скрытых факторов.

В отчете об оценке должны быть указаны дата составления отчета и его номер. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения:

а) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;

б) применяемые стандарты оценки;

в) принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

г) сведения о заказчике оценки и об оценщике (оценщиках), подписавшем (подписавших) отчет об оценке, а также о юридическом лице, с которым оценщик (оценщики) заключил (заключили) трудовой договор, в том числе о независимости такого юридического лица и оценщика (оценщиков) в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

2.2 Описание объекта оценки

Стоимость объекта недвижимости во многом определяется преимуществами или недостатками его местоположения, престижностью района, уровнем деловой активности, близости транспортных магистралей, развитие инфраструктуры, определения. Местоположение объекта оценки представлено в Приложении Б.

Описание местоположения объекта оценки представлено в таблице 2.

Таблица 2 – Описание местоположения объекта оценки

Характеристика

Описание

Место нахождения объекта

Уральская д.2

Расстояние до центра города

250м

Время до центра на личном транспорте

5 минут

Расстояние до остановок общественного транспорта

800м

Ближайшее окружение

Жилые дома

Типичное использование окружения

Жилое

Основной тип застройки

Жилой одноэтажный брусочный дом

Основной тип здания

Брусочный дом

Качество застройки

Хорошее

Полнота застройки

Средняя

Этажные застройки

1

Благоустройство территории

Сарай, туалет, гараж, огород.

Обязательной частью отчета об оценке является описание оцениваемого объекта, основной целью которого являются выявление всех достоинств и недостатков оцениваемого объекта. Описание объекта оценки представлено в таблице 3.

Таблица 3 – Описание объекта оценки



Характеристика

Описание

Характеристика объекта оценки:

Тип здания

Жилое

Год ввода эксплуатации

1960

Количество этажей

1

Материал наружных стен

Лиственница

Материал перекрытия стен

Досочный

Кровля

Плоская

Техническое обеспечение коммунальными услугами

Вентиляция – отсутствует;

Водоотведение – отсутствует;

Система водостоков - слив;

Газоснабжение – Отсутствует;

Горячее водоснабжение - отсутствует;

Система пожаротушения – песок;

Теплоснабжение – печное отопление;

Холодное водоснабжение – калонка;

Электроснабжение – Центральное;


Экологическая обстановка

Хорошая экология

Граница участка

Требуется формирование границ

Рельеф участка

Равнина

Обустройство двора

Сарай, гараж, туалет, огород,

Подъезд (вход)

1 вход

Внешний вид фасада дома

Беленный

Преимущественный социальный состав дома

Частная собственность

Размещение в здании (этаж)

1

Общая площадь, м2

66,9

Количество комнат

2

Жилищная площадь, м2

48.6

Кухня, м2

18.3

Санузел, м2

Туалет – 1

Высота потолков

2.5 м

Планировка квартиры

5.5

Вид из окон

Окна с южной стороны

Наличие балкона

Нет

Наличие кладовок

Нет

Сведения о перепланировки

Нет

Внутренняя отделка

Рулонные материалы для отделки стен

В приложении В представлены фотографии, характеризующие фактическое состояние объекта оценки.

Описание объекта оценки – всесторонняя характеристика объекта оценки. При описании объекта оценки четко определяют объект оценки, его физическое состояние и местонахождение объекта.


2.3 Анализ рынка объекта оценки

Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Для данного объекта оценки был рассмотрен вторичный рынок жилой недвижимости. На фоне нестабильного рынка новостроек вторичный рынок выглядит более стабильным и предсказуемым для покупателей. Сравнительно дешевых квартир на рынке новостроек больше не будет, и часть покупателей предпочтет вторичный рынок. Связано это будет с тем, что в 2019 году долевое строительство, по сути, умрет. Вступят в силу изменения в законодательстве, и на смену долевому строительству придет проектное финансирование, в рамках которого застройщик должен будет хранить средства покупателей квартир на банковском счету нетронутыми до тех пор, пока не закончит строительство. И такой сценарий спасет вторичный рынок.

По оценкам экспертов, для возвращения на докризисный уровень функционирования вторичному рынку не хватает 25%-30% сделок ежемесячно. Несмотря на это, цены на вторичный рынок продолжат падать. На данный момент на вторичном рынке средняя цена продажи квартиры составляет:

1) однокомнатная – 1 436 910 руб., за месяц показатель изменился на 3 %;

2) двухкомнатная – 2 095 702 руб., где средняя цена изменилась на 5 %;

3) трехкомнатная – 3 009 563 руб., где показатель стоимости изменился на 10 %.

Цены на продажу квартир за сентябрь, относительно данных продаж за август по районам приведены в таблице 4.

Таблица 4 – Распределения по стоимости продажи квартир в поселках за сентябрь

Поселки

Средняя стоимость квартиры руб.

Изменения относительно данных за август

Цена за м²., руб./м²

Процент объявлений в поселке

Чапаевка

370 000

-18%

6702.90

2,65%

Черкассы

485 000

-26%

6869.69

3,15%

Победа

500 000

-17%

666.67

4,83%

Новинка

200 000

-26%

3333.33

1,25%

В структуре спроса по географическому распределению преобладает поселок Победа, где стоимость продажи квартир относительно данных за август 2019 года увеличилась. В остальных поселках наблюдается снижение стоимости, кроме Чапаевки, где стоимость продаж осталась прежней. Самое большое количество объявлений зафиксировано в поселке Победа –4.83%, наименьшее в поселке Новинка - 1,25%. В структуре предложения по географическому распределению преобладают поселок Победа и поселок Черкасы, доля которых составляет в среднем 4,83% и 3,15% соответственно. Наименьшим объемом предложения характеризуются Новинка (1,25). Поселок Черкассы характеризуется тем, что рядом находится такая достопримечательность как Аркаим, куда съезжаются туристы со всех стран.

Анализ фактических данных о ценах продаж и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому отнесен оцениваемый объект при фактическом его использовании, с указанием интервала значений цен, представлен на рисунке 1 и рисунке 2.


Рисунок 1 – График распределения объявлений по интервалам цен

Объявления из данного сегмента рынка имеют различные цены предложения от 10000руб. до 70000 руб. за квадратный метр вторичного жилья аналогичных объектов. Набольшее количество объявлений составляет 4% от данного сегмента рынка – от 20000 до 30000 руб., а наименьшее количество объявлений составляет 1% – до 10000 руб.


Рисунок 2 – График стоимости двухкомнатных домов вторичного рынка за м2 в Поселках
Из графика следует, что средняя стоимость за месяц уменьшается. Также эксперты прогнозируют сокращение количества предложений на вторичном рынке жилья. Эта тенденция уже заметна в Москве (объем сделок упал на 7 тысяч объектов), и в других крупных городах - например, в Екатеринбурге (на 10% сократилось количество предложений готовых квартир), в Перми (падение на 15%),, продавцов вторичного рынка все равно остается намного больше, чем желающих ее купить, поэтому покупатели сегодня диктуют цены.

3 ПРИМЕНЕНИЕ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА

3.1 Определение стоимости объекта оценки с помощью затратного подхода

В затратном подходе предполагается, что затраты необходимы для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии соответствует рыночной стоимости объекта оценки. Это объясняется тем, что типичный покупатель вряд ли будет платить за объект недвижимости больше того, что может стать приобретение равноценного земельного участка и создании на нем улучшений аналогичной полезности.

Определим стоимость замещения объекта оценки, то есть сумму затрат на создание объекта аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки. Расчет стоимости замещения объекта оценки провели методом сравнительной единицы. Информационной основой для определения стоимости единицы сравнения (Сед) послужили фактические и рыночные укрупненные показатели текущей стоимости 1м2, опубликованные в https://chelyabinsk.naydidom.com/tseny/adtype-kupit по состоянию на сентябрь 2019 года.

За аналог принимается средняя рыночная стоимость 1м2 общей площади в жилом доме со стандартной внутренней отделкой, которая составляет 17000 руб. В расчете были использованы следующие поправочные коэффициенты:

К1 ­ коэффициент, учитывающий различия между оцениваемым объектом и выбранным типичным объектом по площади кухни;

К2 ­ коэффициент, учитывающий различия между оцениваемым объектом и выбранным типичным объектом по местоположению;

К3 ­ коэффициент, учитывающий различия между оцениваемым объектом и выбранным типичным объектом по разности в размере балкона.

Рассчитываем стоимость объекта оценки по формуле (1):

Сзоо = 6000*66,9*1,03*0,98*0,97= 393018руб.

Построенные задания и сооружения под воздействием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные свойства и разрушаются. Кроме того на рыночной стоимости сказывается внешнее экономическое воздействие со стороны не посредственного определения и изменения рыночной среды. Все виды износа составляют накопленный износ. Он определяется как уменьшение стоимости замещения улучшений, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального устаревания, внешнего устаревания или комбинации этих источников по формуле (10):




Иn = (1-(1-Ифиз)*(1-Ифун)*(1-Иэк)),

(10)

где Иn – накопленный износ здания;

Ифиз – физический износ здания;

Ифун – функциональный износ здания;

Иэк – экономический износ здания.

Определим физический износ объекта оценки методом срока жизни по формуле (2):

Ифиз = 39/75 = 0,52

Признаки функционального износа и экономического износа объекта оценки отсутствует, так как подлежащий оценки объект недвижимости – трехкомнатная квартира имеет все необходимые технико-экономические показатели для нормальной эксплуатации как жилого помещения, никакого влияния внешних факторов на стоимость объекта оценки не отмечено.

Рассчитаем накопленный износ по формуле (10):

Иn = (1-(1-0,52)*(1-0)*(1-0)) = 1-0,48*1*1 = 0,52

Определим сумму износа по формуле (11):


И = Сзооn,

(11)

где И – износ объекта оценки, руб.

Рассчитаем сумму износа по формуле (11):

И = 393018* 0,52 =204369,4 руб.

Далее определим стоимость замещения объекта оценки с учетом износа по формуле (12):


Сзоон = Сзоо – И,

(12)

где Сзоон – стоимость замещения объекта оценки с учетом износа, руб.

С помощью формулы (12) рассчитаем стоимость замещения объекта оценки с учетом износа.

Сзоон = 393018- 204369,4= 188648,6руб.

Таким образом, стоимость объекта оценки рассчитать в рамках затратного подхода составляет 188648,6руб., с учетом округления 190000 руб.

3.2 Определение стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода

Расчет стоимости в рамках сравнительного подхода произведен методом сравнительного анализа. Использованные данные по ценам продаж и предложений аналогичных объектов, взятых из открытых источников.

На момент проведения оценки на рынке найдены объекты-аналоги с соответствующим местоположением и технико-экономическими характеристиками. Описание и основные характеристики объекта представлены в таблице 5.



Таблица 5 – Описание основных характеристик объекта

Характеристика

Оцениваемый объект

Объект аналог 1

Объект аналог 2

Объект аналог 3

Адрес

Уральская д.2

Набережная д.1

Северная д.11

8 Марта д.6

Источник информации



Авито

Авито

Авито

Дата продажи, предложение



24 октября

24 октября

22 октября

Стоимость предложения, тыс. руб.



450

500

390

Площадь, м2

66.9

79.6

87.4

60.5

Стоимость предложения, 1м2 руб.



5653,3

5720,8

6446,3

Условие финансирования

Расчет при заключении сделки

Расчет при заключении сделки

Расчет при заключении сделки

Расчет при заключении сделки

Характеристика


Оцениваемый объект

Объект аналог 1

Объект аналог 2

Объект аналог 3

Вид прав

Собственник

Собственник

Собственник

Собственник

Условие продажи

Рыночная

Рыночная

Рыночная

Рыночная

Условие рынка

Дата оценки

Дата оценки

Дата оценки

Дата оценки

Вид использования

Жилое

Жилое

Жилое

Жилое

Местоположение

Удален от центра

Удален от центра

Удален от центра

Удален от центра

Тип дома

Жилой дом

Жилой дом

Жилой дом

Жилой дом

Этаж кв. / этажность дома

1

1

1

1

Кол-во жилых комнат

2

2

2

2

Наличие балкона

Нет

Нет

Нет

Нет

Площадь кухни, м2

18.3

12

16

15

Материал стен

сруб

блочный

блочный

сруб

Год постройки

1980

1992

1991

1990

Транспортная доступность

800м

1000м

1500м

700м

Тип отделки

простая

простая

простая

простая

Состояние помещения

хорошее

хорошее

хорошее

хорошее

Ванна, м2

Нет

Нет

Нет

Нет

Санузел смежный/раздельный

-

Удобства на улице

Удобства на улице

Удобства на улице

Вид из окон

Окна с южной стороны

Окна с южной и восточной стороны

Окна с южной и северной стороны

Окна с восточной и южной стороны

Из таблицы видно, что оцениваемый объект и объекты-аналоги имеют различия. В ходе анализа к ценам объектов-аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится, в случае если по данному показателю аналог превосходит объект, положительная - если аналог уступает объекту:

–предаваемые имущественные права – все объекты-аналоги, предложенные к продаже, имеют идентичные вид и объект права, корректировка равна нулю;

–условие финансирования – предложенные условия финансирования для подобранных объектов-аналогов одинаковы – платеж без рассрочки, корректировка на данный момент сравнения равна нулю;

–условие продажи – найденные объекты-аналоги укладываются в средне рыночный срок экспозиции, никакие дополнительные условия продавцами не выдвинуты, условия продажи обычные, корректировка равна нулю;

–условия рынка – все предложенные к оценке объекты-аналоги находятся в равных рыночных условиях, поскольку к продаже в октябре 2019 года – размер корректировки равен нулю;

–вид использования – все предложенные к оценке объекты-аналоги являются все жилыми помещениями – корректировка равна нулю;

–местоположение – характеризует удаленность объектов-аналогов от центра, все аналоги находятся удаленно от центра, а оцениваемый объект примыкает к центу, поэтому принимается корректировка положительная 4%;

–этаж квартиры/этажность дома – один аналог на этажах аналогичных расположению оцениваемого объекта, корректировка равна нулю, один аналог находятся на средних этажах, корректировка отрицательная 10%, и второй

–наличие балкона – оцениваемый объект и аналоги, не имеют существенных различий по данной характеристики, корректировка равно нулю;

–площадь кухни – один аналог имеет отличие от оцениваемого объекта и поэтому принимается отрицательная корректировка равная 3%;

–материал стен – все аналоги имеют одинаковый материал стен, которые выполнены из панели, корректировка отрицательна равная нулю;

–год постройки – один аналог имеет некоторые отличия по году постройки от объекта и других аналогов, дом более новый, поэтому корректировка отрицательная в размере 7%;

–транспортная доступность – все аналоги имеют хорошую транспортную доступность (расстояние до остановки менее 800 м), применяется корректировка равная нулю;

–тип отделки – все аналоги имеют одинаковую отделку с оцениваемым объектом, корректировка равна нулю;

–состояние помещений – поданной характеристики все аналоги хорошего состояния, как и оцениваемый объект, корректировка равна нулю.

По остальным элементам сравнения объекты не имеют существенных различий. Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительный подходом представлен в таблице 6.



Таблица 6 – Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом

Характеристика

Оцениваемый объект

Объект-аналог 1

Объект-аналог 2

Объект-аналог 3

Цена, м2, руб

6000

5653,3

5720,8

6446,3

Условие финансирование

Расчет при заключении сделки

Расчет при заключении сделки

Расчет при заключении сделки

Расчет при заключении сделки

Корректировка, %



0

0

0

Скорректированная стоимость

­

5653,3

5720,8

6446,3

Вид прав

Собственник

Собственник

Собственник

Собственник

Корректировка, %

­

0

0

0

Скорректированная стоимость

­

5653,3

5720,8

6446,3

Условие продаж

Рыночная

Рыночная

Рыночная

Рыночная

Корректировка, %

­

0

0

0

Скорректированная стоимость

­

5653,3

5720,8

6446,3

Условие рынка

Дата оценки

Дата оценки

Дата оценки

Дата оценки

Корректировка, %

­

0

0

0

Скорректированная стоимость

­

5653,3

5720,8

6446,3

Вид использования

Жилое

Жилое

Жилое

Жилое

Корректировка, %

­

0

0

0

Скорректированная стоимость

­

5653,3

5720,8

6446,3




Местоположение

Удален от центра

Удален от центра

Удален от центра

Удален от центра

Корректировка, %

­

0

0

0

Скорректированная стоимость

­

5653,3

5720,8

6446,3

Этаж/этажность дома

1

1

1

1

Корректировка, %

­

0

0

0

Скорректированная стоимость

­

5653,3

5720,8

6446,3

Наличие балкона

Нет

Нет

Нет

Нет

Корректировка, %

­

0

0

0

Скорректированная стоимость

­

5653,3

5720,8

6446,3

Площадь кухни, м2

18,3

12

16

15

Корректировка, %

­

0

0

0

Скорректированная стоимость

­

5653,3

5720,8

6446,3

Материал стен

Деревянный

Панельный

Панельный

Деревянный

Корректировка, %

­

-10

-10

0

Скорректированная стоимость

­

5088

5148,7

6446,3

Год постройки

1980

1999

1995

1990

Корректировка, %

­

-4

-4

0

Скорректированная стоимость

­

4884,5

4942,8

6446,3

Транспортная доступность

800м до остановки

1000м до остановки

1500м до остановки

700м до остановки

Корректировка, %

­

0

0

0

Скорректированная стоимость

­

4884,5

4942,8

6446,3

Тип отделки

Простая

Простая

Простая

Простая

Корректировка, %

­

0

0

0

Скорректированная стоимость

­

4884,5

4942,8

6446,3

Состояние помещения

Хорошее

Хорошее

Хорошее

Хорошее

Корректировка, %

­

0

0

0

Скорректированная стоимость

­

4884,5

4942,8

6446,3

Средняя арифметическая величина стоимости 1м2 объекта оценки, руб.

5424,5

Стоимость объекта оценки, руб.

362899

Стоимость объекта оценки с учетом округления, руб.

365000

После внесения поправок диапазон цен 1 м2 по объектам-аналогам составил от 40793,49 до 45519,5 руб. Тогда стоимость 1 м2 оцениваемого объекта может быть определена как среднее арифметическое значение полученных результатов и составит 41869,75 руб., стоимость объекта равна 179621,28 руб. с учетом округления 1800000 руб.

3.3 Определение стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода

Расчет стоимости объекта недвижимости в рамках доходного подхода произведен методом капитализации доходов. Стоимость объекта недвижимости определяется по формуле (3). Коэффициент капитализации состоит из двух частей: ставки доходности инвестиций (Ron) и нормы возврата капитала (Roff), т.к. не предполагается возврат капитала по частям, то нет необходимости в расчете нормы возврата капитала [указать источник – книга Грязновой 2012,2015]. Ставка доходности инвестиций (Ron) определяется методом кумулятивного построения по формуле (9).

Без рисковая ставка доходности (Rбезр) отражает гарантированный доход, который может быть получен от инвестиций с низким уровнем риска. За без рисковую ставку доходности принят ставку доходности приняли ставку по долгосрочному кредиту в Сбербанке РФ 5 %.

Надбавка за риск вложения в недвижимость (Rр) учитывает возможность случайной потери потребительской стоимость объекта, т.к. риск коммунальных аварий в месте нахождения объекта не большой пример Rр в размере 0,ё7.

Надбавка за низкую ликвидность (Rл) учитывает невозможность возврата вложенной в объекта недвижимости инвестиции за типичное время экспозиции подобных объектов. Так как он находится в хорошем районе, риск равен 0.

Оцениваемый объект находится в нормальном состоянии, пригодном для проживания, поэтому можно принять Rл в размере 0. Надбавка за инвестиционный менеджмент (Rинв) показывает, что чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Так как оцениваемый объект – это единичный объект недвижимости, является квартирой со стандартной планировкой, на необходимости в привлечении профессионального управляющего недвижимостью и Rинв можно принять равной 0.

Таким образом, проведен расчет коэффициента капитализации с учетом формул (8) и (9):

Ro=Ron=5.75+ 1.5+0+0=7,25

Определение дохода от оцениваемого объекта недвижимости строится на основе среднего дохода получаемого собственниками, аналогичных объектов. Аналогичные объекты должны совпадать с оцениваемым объектом по своему функциональному назначению, уровню риска не до получения дохода, соотношению между действительным валовым доходом и операционным расходом, по местоположению и ожидаемому результату в стоимости.

Анализ ставок аренды по аналогичным объектам недвижимости проведен с помощью таблицы 7.

Таблица 7 – Описание основных характеристик объектов на рынке



Характеристика

Оцениваемый объект

Объект – аналог 1

Объект – аналог 2

Объект – аналог 3

Адрес

Уральская д.2

Салавата Юлаева 6

 Молодогвардейцев 19А

Куйбышева 7

Источник информации




https://chelyabinsk-nedvizhimost.ru/kvartiry/sdam/id-1528/

https://chelyabinsk-nedvizhimost.ru/kvartiry/sdam/id-1027/

https://chelyabinsk-nedvizhimost.ru/kvartiry/sdam/id-468/

Дата предложения




08.10.2019

20.10.2019

11.10.2019

Стоимость 1 месяца аренды, руб.




15000

14000

11000

Площадь, м2

42,9

43

43

43

Стоимость 1 месяца аренды 1 м2, руб.




348,8

325,6

255,8

Условие финансирования

Расчет при заключении сделки

Расчет при заключении сделки

Расчет при заключении сделки

Расчет при заключении сделки

Вид использования

Жилое

Жилое

Жилое

Жилое

Местоположение

Удален от центра

Удален от центра

Удален от центра

Удален от центра

Этаж/этажность дома

1

1

1

1

Наличие мебели

Есть

Есть

Есть

Есть

Наличие балкона

-

-

-

-

Площадь кухни, м2

18.6

9

9

9

Материал стен

сруб

панельный

панельный

панельный

Год постройки

1960

2007

1999

2007

Транспортная доступность

800м до остановки

103 м до остановки

116м до остановки

698м до остановки

Тип отделки

Простая

простая

простая

простая

Состояние помещения

Хорошее

хорошее

хорошее

хорошее

Дополнительные улучшения

Нет

Нет

нет

нет

Из таблицы видно, что оцениваемый объект и объекты-аналоги имеют различия. В ходе анализа к ценам аренды за 1 м2 объектов-аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится, в случае если по данному показателю аналог превосходит объект, положительная - если аналог уступает объекту:

– –местоположение – характеризует удаленность объектов-аналогов от центра, все аналоги находятся удаленно от центра, а оцениваемый объект примыкает к центу, поэтому принимается корректировка положительная 4%;

– этаж квартиры/этажность дома – три аналога на этажах аналогичных расположению оцениваемого объекта, корректировка равна нулю;

–наличие балкона – оцениваемый объект и аналоги, не имеют существенных различий по данной характеристики, корректировка равно нулю;

–площадь кухни – оцениваемый объект и аналоги, не имеют существенных различий по данной характеристики, корректировка равно нулю;

–материал стен – все аналоги имеют одинаковый материал стен, которые выполнены из панели, корректировка отрицательна равная нулю;

–год постройки – один аналог имеет некоторые отличия по году постройки от объекта и других аналогов, дом более новый, поэтому корректировка отрицательная в размере 7%;

–транспортная доступность – один аналог имеет отличия по данной характеристики поэтому применяется отрицательная корректировка равная 2%;.

По остальным элементам сравнения объекты не имеют существенных различий.

Расчет ставок аренды представлен в таблице 8.

Таблица 8 – Расчет ставок аренды объекта недвижимости

Характеристика

Оцениваемый объект

Объект-аналог 1

Объект-аналог

2


Объект-аналог 3

Стоимость 1 месяца аренды 1 м2, руб.




348,8

325,6

255,8

Условие финансирование

Расчет при заключении сделки

Расчет при заключении сделки

Расчет при заключении сделки

Расчет при заключении сделки

Корректировка, %




0

0

0

Скорректированная стоимость




348,8

325,6

255,8

Вид использования

Жилое

Жилое

Жилое

Жилое

Корректировка, %




0

0

0

Скорректированная стоимость




348,8

325,6

255,8

Местоположение

Примыкает к центру

Удален от центра

Удален от центра

Удален от центра

Корректировка, %




4

4

4

Скорректированная стоимость




362,8

326,9

266

Этаж/этажность дома

1

1

1

1

Корректировка, %




0

0

0

Скорректированная стоимость




362,8

326,9

266

Наличие балкона

2,5м







Корректировка, %




0

0

0

Скорректированная стоимость




362,8

326,9

266

Площадь кухни, м2

9

9

9

9

Корректировка, %




0

0

0

Скорректированная стоимость




362,8

326,9

266

Материал стен

Панельный

Панельный

Панельный

Панельный

Корректировка, %




0

0

0

Скорректированная стоимость




362,8

326,9

266

Год постройки

2003

2007

1999

2007

Корректировка, %




0

0

0

Скорректированная стоимость




362,8

326,9

266

Транспортная доступность

136м до остановки

103 м до остановки

116м до остановки

698м до остановки

Корректировка, %




0

0

2

Скорректированная стоимость




362,8

326,9

271,3

Тип отделки

Простая

простая

простая

простая

Корректировка, %




0

0

0

Скорректированная стоимость




362,8

326,9

271,3

Состояние помещения

Хорошее

хорошее

хорошее

хорошее

Корректировка, %




0

0

0

Скорректированная стоимость




362,8

326,9

271,3

Доп. улучшения

Нет

нет

нет

нет

Корректировка, %




0

0

0

Скорректированная стоимость




362,8

326,9

271,3

Средняя арифметическая величина стоимости аренды 1м2 объекта оценки, руб.

320,33

Стоимость аренды объекта оценки, руб

13742,157

Стоимость аренды объекта оценки с учетом округления, руб.

14000

Так внесение поправок диапазона ставок 1 месяца аренды 1 м2 по объектам – аналогам составит от 362,8 до 271,3 руб. ставка 1 месяца аренды 1 м2 оцениваемого объекта может быть определена как средняя арифметическое значение полученных результатов и составит 13742,157руб., аренда 1 месяца объекта недвижимости 14000руб.

Определим потенциальный валовый доход по формуле (4).

ПВД= 42,9*320,33*12=164905,884 руб.

Действительный валовый доход определен с учетом возможных потерь, которые можно учесть в коэффициенте загрузки:

ДВД=164905,884 * 0,98 =161607,76632 руб.

Определим операционные расходы по объекту недвижимости

Капитальный ремонт 456,3 руб., электроэнергия 625,24 руб., водоснабжение/ водоотведение 172,36 руб., услуги по обращению ТКО 666,76 руб., ростелеком 800 руб., отопление (с октября по май) 3538,18 руб. Операционные расходы можно рассчитать чистый операционный доход от объекта недвижимости по формуле (7):

ЧОД=237102­52586=178795 руб.

Используя формулу (3) определим стоимость объекта недвижимости доходным подходом:

С=178795/0,0725=2466144 руб.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости, рассчитанная доходным подходом, составила 2466144 руб., с учетом округления 2500000. руб.

3.4 Согласование результатов оценки

Целями согласования (обобщения) результатов, полученных подходами к оценке, является анализ преимуществ и недостатков каждого из подходов и выработка показателя итоговой стоимости объекта оценки. При выводе итоговой величины стоимости следует руководствоваться, прежде всего, целью оценки, а так же качеством и количеством исходной информации.

Для определения рыночной стоимости объекта оценки были использованы методы сравнительной единицы затратного подхода, сравнительного анализа сравнительного подхода и капитализации доходов доходного подхода.

В итоге были получены следующие результаты:

–стоимость по затратному подходу 1 700 000 руб.;

–стоимость по сравнительному подходу 1 800 000 руб.;

–стоимость по доходному подходу 2 500 000 руб.

Процедура согласования результатов проводилась методом весовых коэффициентов. Расчет строится на использовании критериев для определения удельного веса подходов к оценке. Определение удельного веса производится по следующим критериям:

а) достоверность информации;

б) полнота информации;

в) способность учитывать действительные намерения продавца и покупателя;

г) способность учитывать конъектуру рынка;

д) способность учитывать способность объекта;

е) допущения, принятые при проведении учета.

Подходу, наиболее отвечающему рассматриваемому критерию, присваивается наиболее высокий балл, подходу наименее отвечающему – наименьший балл. Сумма весов по критерию должна быть равна 100 %. Весовые показатели каждого подхода рассчитываются как среднее арифметическое – таблица 9.

таблица 9 – Расчет удельного веса подходов методом весовых коэффициентов

Критерий

Затратный подход, %

Сравнительный подход, %

Доходный подход, %

Сумма весов, %

Достоверность информации

26

38

36

100

Полнота информации

30

34

36

100

Способность учитывать действительные намерения продавца и покупателя

30

38

32

100

Способность учитывать конъектуру рынка

25

42

33

100

Способность учитывать способность объекта

20

39

41

100

Допущения, принятые при проведении учета

40

32

28

100

Весовые показатели

28,5

37,2

34,3

100

Расчет согласованной стоимости объекта оценки проведен с помощью таблицы 10.

Таблица 10 – Расчет согласованной стоимости



Подход

Стоимость по подходу, руб.

Удельный вес по подходу, %

Взвешенный результат, руб.

Затратный




28,5

*0,285=…

Сравнительный




37,2

*0,372=…

Доходный




34,3

*0,343=…

Согласованная стоимость

Сумма

Согласованная стоимость с учетом округления




Скачать файл (591.5 kb.)

Поиск по сайту:  

© gendocs.ru
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации